农村宅基地技术方案

1、编号：闽测2016-晋江市南江村农村地籍与房屋调查工作技术方案福建省测绘院二0一六年四月晋江市南江村农村地籍与房屋调查工作技术方案项目承担单位（盖章）：设计负责人：主要设计人：审核意见：同意审核人：2016年月日2016年月日批准单位（盖章）：审批意见：审批人：年月日目录1. 概述错误！未指定书签。1.1 项目概况错误！未指定书签。1.1.1 项目背景错误!未指定书签。1.1.2 地理概况错误!未指定书签。1.2 已有资料利用分析错误！未指定书签。1.2.1 工作底图错误!未指定书签。2_作业依据及数学基础错误！未指定书签。1.1 引用标准及作业依据错误！未指定书签。1.2 数学基础错误！未指

2、定书签。3 .总体技术路线错误！未指定书签。4 .工作准备错误！未指定书签。4.1 项目组织错误！未指定书签。4.1.1 项目组错误!未指定书签。4.1.2 项目负责人34.1.3 质量保障小组错误!未指定书签。4.2 宣传动员错误！未指定书签。5 .工作底图制作、地籍编码及档案整理错误！未指定书签。5.1 工作底图制作错误！未指定书签。5.1.1 地籍图生产错误!未指定书签。5.1.2 房产分户图制作错误!未指定书签。5.2 地籍档案整理错误!未指定书签。5.3 不动产单元编码和界址点编码错误！未指定书签。6 .权属调查错误！未指定书签。6.1 权属调查要求与流程错误！未指定书签。6.2 已

3、登记宗地核查错误!未指定书签。6.3 未登记宗地调查错误!未指定书签。6.3.1 需要指界的情况146.3.2 关于指界人错误!未指定书签。6.3.3 指界通知错误!未指定书签。6.3.4 现场指界错误!未指定书签。6.3.5 调查成果记载错误!未指定书签。6.4 房屋调查错误！未指定书签。6.4.1 调查内容错误!未指定书签。6.4.2 一般要求错误!未指定书签。6.4.5 房屋权属状况调查错误!未指定书签。6.4.6 房产分户图的绘制错误！未指定书签。6.4.7 房屋调查表的填写错误!未指定书签。7 .内业数据处理与数据库建设错误！未指定书签。8质量管理错误！未指定书签。7.4 两级检查错

4、误！未指定书签。7.5 质量检查验收要求错误！未指定书签。7.6 质量控制与检查方法错误！未指定书签。7.3.1 质量控制错误!未指定书签。7.3.2 质量检查方法错误!未指定书签。9安全生产错误！未指定书签。9.1 人员、设备安全错误！未指定书签。9.2 数据安全错误！未指定书签。10提交成果错误！未指定书签。10.1 权属调查成果错误！未指定书签。10.2 图件成果错误！未指定书签。10.3 文档资料错误!未指定书签。10.4 成果验收错误!未指定书签。附录A.1地籍调查表错误！未指定书签。附录A.2房屋调查表错误！未指定书签。1 .概述1.1 项目概况1、项目背景为贯彻落实中共中央、国务

5、院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见（中发20141号）和福建省委、省政府关于全面深化农村改革加快农业现代化发展的若干意见（闽委发20141号）的精神，根据国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知（国土资发2014101号）的要求，加快全省农村地籍和房屋调查，推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，通过农村地籍调查，为宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证提供基础支撑。通过确权登记发证，明晰农村土地产权，维护农民土地合法权益，促进农村社会和谐稳定。在农村地籍调查工作中将农房等集体建设用地上的建筑物、

6、构筑物一并纳入工作范围，统一调查、统一确权登记、统一发证，减少重复建设和资金浪费，推进建立不动产统一登记制度，有效提高政府行政效能和监管水平。2、地理概况测区金井镇南江村位于围头半岛东侧，东与洋下村相临，南对台湾海峡，西与围头村接壤，北隔沿海大通道与岩峰村相望。测区交通较便利，村北为沿海大通道，村西有疏港公路以及308国道。本次测区面积约0.6平方公里，全村有485户，房子幢数约500幢，村庄建筑物内主要有村民宅基地、养猪场、果农场、养殖场，范围较分散，居民区建筑物较密集，植被茂盛，不便于通视，作业难度较大。1.2 已有资料利用分析1、工作底图晋江市国土资源局提供的2008年南江村1:500航

7、测数字化测图可作为本次项目的基础图件，周边的其它零星地块需进行重新测绘。经分析，已有图件采用1980西安坐标系，1985国家高程系统，中央子午线117。30。经检测该图件无法满足地籍测量的解析界址点精度要求，需对全村永久性宅基地按1:500全野外数字化地籍测量方式开展测绘工作。晋江市国土资源局提供南江村2010年的E级GPS空制点经实地巡查检核，点位保存较好，精度符合要求，可直接加以利用。2、土地登记档案资料成果晋江市国土资源局提供了南江村的土地及房屋发证等扫描档案。主要有以下几种：（1）国有土地使用权登记卡（2）土地登记卡(3)地籍调查表(4)建筑房屋动用土地证明书(5)土地登记申请书(6)

8、居民建房用地申请表(7)土地登记审批表(8)晋江市人民政府批文(9)国有建设用地使用权出让合同(10)其它大多数档案记载的年份比较久远，附图记载的内容一般为手写形式，面积计算一般采用集合几何形状计算面积。界址线划只有简单几何交会关系，图件精度一般。本项目未收集到房产的相关档案。3、晋江市区所有权地籍区地籍子区划分图晋江市集体土地所有权确权发证项目中的地籍区地籍子区划分图作为本项目地籍区地籍子区划分的依据。2作业依据及数学基础2.1 引用标准及作业依据1 .中华人民共和国土地管理法(2004年8月28日第二次修订)2 .土地登记办法(2007国土资源部令第40号)3 .福建省土地登记条例4 .国

9、民经济行业分类(GB/T4754-2011)5 .地籍调查规程(TD/T1001-2012)6 .房产测量规范(GB/T17986.1-2000)7 .国家基本比例尺地图图式第1部分1:5001:10001:2000地形图图式(GB/T20257.1-2007)8 .全球定位系统实时动态测量(RTK技术规范(CH/T2009-2010)9 .城市测量规范(CJJ/T8-2011)10 .测绘成果质量检查与验收(GB/T24356-2009)11 .数字测绘成果质量检查与验收(GB/T183162008)12 .城镇地籍数据库标准(TD/T1015-2007)13 .国土资源部关于做好不动产权籍

10、调查工作的通知(国土资发201541号)14 .福建省城镇村庄地籍调查工作方案(闽国土调查办200710号)15 .福建省村庄地籍调查试点工作方案(闽国土资综2011193号)16 .国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知(国土资发2014101号)17 .经批准的该项目技术设计书和其他技术要求。2.2 数学基础1 .平面坐标系统：CGCS2000家大地坐标系统本项目范围内尚未进行过大面积的基础地籍调查工作，基础图件较少。依据不动产权籍调查技术方案（试行）与国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发20154

11、1号）等相关文件，本项目采用1980西安坐标系，并建立与CGCS200（0家大地坐标系统的联系。中央子午线117o30。2 .高程基准：1985国家高程基准。3总体技术路线采用全数字新测或修补测方法生产1:500地籍图作为工作底图，结合收集到的宅基地、集体建设用地调查情况及晋江市国土资源局、晋江市区住房和城乡建设局现有地籍、房屋档案开展地籍和房屋调查；依据调查结果开展地籍要素测量及房屋测量。同时对已有地籍房屋数据进行扫描与重命名。最终形成以宗地为单位的农村地籍与房屋调查结果并建立数据库。具体技术路线见下图：4.工作准备4.1 项目组织针对本项目规模，为确保项目工作统一、规范、有序实施，我院成立

12、项目组进行的统一指挥和协调。同时成立质量保障组全程对整个项目质量进行管控，对整个项目质量提供质量保障。项目组与项目负责人管理和协调各个作业小组进行分工作业，做到分工明确、职责清晰。通过建立完善的项目组织结构，充分调动一切可用资源，各工序生产部既分工明确又协同工作；通过制定周密的项目进度计划及严格的进度监督控制机制，确保项目高质量按期完成。组织结构如下图：1、项目组全面负责项目实施、进度安排、质量控制；在院领导的统一指挥下，根据项目技术要求及建设目标，并按时和保质保量的完成项目建设内容，与项目负责人分别协调作业小组进行职责分工。包括底图制作组、权属调查组、地籍测量组、房屋调查组、内业建库组。工作

13、实施由项目负责人和作业组长统筹安排。2、项目负责人项目技术负责人是本项目直接主管，负责整个项目的技术实施、工作分配以及质量监控工作。3、质量保障小组负责项目生产过程的质量和进度控制工作，审核数据库设计方案、负责数据外业抽检、内业抽检等工作。4.2 宣传动员根据晋江市政府的要求，由晋江市国土资源局牵头相关部门支持配合，国土资源局地籍科、金井镇武装部、国土所相关领导及南江村村委组织当地村民在村委会召开关于开展农村地籍与房屋调查的会议，并充分利用新闻媒体、村屯广播、报纸、网络等各种形式向干部群众广泛宣传工作的意义、工作步骤及相关要求，统一思想，形成共识，使社会公众提高对村庄地籍调查的认识，调动其配合

14、参与的积极性，营造良好的工作氛围，以提高调查效率。5工作底图制作、地籍编码及档案整理5.1 工作底图制作本次项目工作底图包括现势地籍图与房产分户图。主要任务是在晋江市国土资源局提供的2008年南江村1:500航测数字化地形图成果的基础上对村庄内的宅基地采用按1:500全野外数字化测量方式开展的地籍图测绘；采用解析法完成南江村的房产分户图的制作。5.1.1 地籍图生产在晋江市国土资源局提供的2008年南江村1:500航测数字化地形图成果经实地巡查检核，仍有较好的现势性，控制点实地保存率在80%Z上，本次地籍测绘以此成果（包含控制测量成果）为基础采用修补测方式进行，主要目的是提高各级界址点精度和补

15、充变化区域，以1:500全野外数字化测图方式按地籍图成图要求完成。5.1.1.1 控制测量本项目采用1980西安坐标系，中央子午线117o30,1985国家高程基准。本项目存在村民住宅密集区和养殖区，且两个区域离得较远，在住宅密集区控制测量中采用在南江村2010年的E级GPS空制点的基础上布设一、二级图根导线网；养殖区在南江村2010年的E级GPS空制点的基础上使用福建省GNSSFZCORS系统,采用GPSRTKS行布设一级图根点。控制主要要求如下：1、在住宅密集区域，采用在E级GPS点的基础上，使用经鉴定后的全站仪采用测距导线加密一、二级结点网图根导线或附合导线；一级图根点的编号冠以NJ加流

16、水编号NJ01、NJ02、NJn。2、水平角观测采用方向观测法，当方向数多于3个时应归零，测回数1测回。3、边长测量使用经鉴定后的全站仪往、返观测一测回；加常数、乘常数可直接置入全站仪对边长进行改正；记簿使用电子记簿。4、图根光电测距导线布设精度要求：级别导线全长平均边测回数测回差方位角测角中误导线全长相坐标闭合(m)长(m)DJ2DJ6()闭合差差（）对闭合差差(m)一级1.201201218士245rn121/50000.22二级0.770140n181/30000.22注：当导线长度小于允许长度的1/3时，导线全长的绝对闭合差不应大于13cmi光电测距导线的总长和平均边长允许放宽，但其导

17、线全长绝对闭合差及相对闭合差不应大于表中所规定数值。5、图根点高程以E级GPS点高程为起算，布设一、二级结点网或附合路线,采用三角高程的方法测定；垂直角均应进行对向观测。图根光电测距三角高程测量技术要求：仪器回测回数（对向）垂直角较差（）对向观测高差较差（m指标差较差（）各方向推算的高程较差（m附合路线或环线闭合差（mrn）DJ61三25三0.4XS三25三0.2Hc三40jD注：S为边长，以千米为单位（不足1千米的按1千米计），Hc为基本等高距（m,D为测距边长（km）。6、仪器高、镜高均量取至0.01m。7、平差计算前需对观测成果进行去100%的检查，删除多余及错误数据，确保成果的正确性；

18、采用软件将外业观测数据导入“南方平差易”平差软件进行平差。8、RTK图根控制测量采用三角架进行对中、整平，观测两次或以上，每次观测万元数应大于20个，采样间隔2s5s；平面坐标转换残差应不大于图上土0.07mm各次测量平面点位较差应不大于3cm,各次测量结果取中数作为最终成果。9、RTKS根平面成果应进行100%J业检查和10呢卜业检测，外业检测采用相应等级的全站仪测量边长和角度等方法进行，具检测点应尽量均匀分布。检查结果应符合下表要求：等级边长校核角度校核坐标校核测距中误差/mm边长较差的相对误差测角中误差/（）角度较差限差/（）图上平向坐标较差/mm图根201/300020600.15边长

19、和坐标取至0.001m,高程取至0.01m。10、控制点成果采用excel软件制作，包含点名、平面、高程等信息5.1.1.2地籍图测量1:500数字化地籍图数据采集应用“1980西安坐标系”和“1985国家高程基准”成果，基本等高距1m图幅规格为50cmx50cm图上地物点相对于邻近图根点的点位中误差及与邻近地物点的间距中误差不得超过地籍调查规程表3中界址点相对于邻近图根点及与邻近地物点关系距离允许误差的要求。采用FZCOR系统使用RTK和全站仪极坐标法相结合的方式进行各级界址点采集和地形要素测量。局部隐蔽地区还可以采用交会法、截距法或直角关系等方法进行补充。主要采集的内容包括居民地、独立地物

20、、管线及垣栅、道路、水系、植被等各项地物、地貌要素，以及各类控制点、地理名称注记等。测绘内容及取舍，按国家基本比例尺地图图式第1部分1:5001:10001:2000地形图图式(GB/T20257.1-2007)规定执行，其主要要求简述如下：(1)界址点、界址线依附的地形要素应详尽测绘，不可省略。(2)测区内的等高线、高程注记、斜坡、田境等可以根据需要适当采集表示。(3)居民地：房屋以主墙角为准，注记建筑材料。(4)独立地物：具有标定方向、确定位置、指示目标等作用的独立地物，均应准确测绘和按规定的符号正确地加以表示。(5)道路：测区内的道路均按地形图图式规定，准确测绘表示，等级公路应注记道路的

21、技术等级，国道省道应注记编号。(6)管线：正规的电力线、通讯线均须按电杆或铁塔的位置实测表示，电力线应区分输电线和配电线。建筑区及村庄内的线路不连线，只在杆处绘出方向，其余均应连线表示。(7)垣栅：围墙及永久性的栅栏、栏杆、铁丝网和活树篱笆大于图上1cm的均应测绘表示。围墙均需依比例表示，栏杆式围墙需按围墙表示。(8)水系：河流、沟渠、井等均应测绘表示，并测注高程。河流按实际测绘表示。道路两边及田间的沟渠，其宽度小于1.0m的以单线表示。(9)植被：测区内的各种树林、行树、经济林等均应测绘实际轮廓，并配以相应符号表示。(10)地理名称以及山名、水系名称注记，需进行调查核实，正确注记；单位名称的

22、调注一律以权属单位的标准名称调注。(11)界址点精度要求如下表：解析界址点精度级别界址点相对于邻近控制点的点位误差，相邻界址点间距误差(cm)中误差允许误差一5.0士10.0一7.5士15土地使用权明显界址点精度不低级L,隐蔽界址点精度不彳氐于二级。(12)地籍图平面位置精度要求如下表:地籍图平面位置精度序号项目图上中误差(mm图上允许误差(mm备注1相邻界址点的间距误差0.30.6山地、森林及隐敝地区等可放宽1.5倍。2界址点相对于邻近控制点的点位误差0.30.63界址点相对于邻近地物点的间距误差0.30.64邻近地物点的间距误差0.40.85地物点相对于邻近控制点的点位误差0.51.05.

23、1.2房产分户图制作房产分户图的制作包含房屋及其附属设施边长数据采集与内业计算建筑面积并成图。5.1.2.1房屋及其附属设施测量采用实地量距法丈量房屋边长，为房屋面积计算提供依据，也可采用测量房角点坐标反算房屋边长。1、实地量距法房屋边长测量与宗地界址边长丈量同时进行，对于已有户型图的，可通过核实户型获取房屋边长，对于没有户型图的，需要实地测量房屋边长，实地测量房屋边长时应符合下列要求：(1)应重复测量不少于两次，其较差在限差内，取其平均数作为最终结果。(2)采用测距仪测距的两次读数较差不应大于0.02+0.004D1/2，其中D为量测边长。2、解析测量法直接丈量房屋边长有困难时，可以采用解析

24、法反算边长。也可以实地量距法和解析法配合使用。3、房屋及其附属设施测量的主要要求房屋及附属设施测量可结合地籍测量一并开展。本次所定义的房屋系指具有承重支柱(墙)，有上盖及围护墙(柱)体，以钢、钢筋水泥土、砖、石、木等建筑材料建造的供人们生产和生活使用的永久性的结构牢固的建筑物。(1)房屋应逐幢测绘：不同产别，不同建筑结构，不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四至墙体外侧为界测量；毗连房屋四至墙体，在房屋所有权人指界下，区分自有，共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。测绘房屋时以墙勒角水平投影为准。(2)有柱走廊以柱为准，无柱走廊(檐廊)按围护结构外围或外轮廓投影为准，架空通廊以外轮廓

25、水平投影为准，门廊以柱或围护物外围为准，独立柱、单排柱的门廊(车棚、货棚)以顶盖投影为准，挑廊、阳台以按围护结构外围为准，门墩以墩外围为准，门顶以顶盖投影为准，室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。(3)鉴于农村房屋的特殊性，房屋平面图的出图比例尺为1:200,当房屋图形过大时，比例尺可适当缩小至1:500或更改较大纸张。(4)房屋边长丈量时，应对房屋每条边逐一丈量，且应保证有不少于一个的多余边长用于检核，边长丈量读数取至0.01米。(5)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，边长测量时外围以玻璃幕墙为准。5.1.2.2房产建筑面积计算房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和。包括阳台

26、、过道、室外楼梯等。计算建筑面积的房屋应为结构牢固，层高在2.20米以上(含2.20米)，有顶盖(室外楼梯除外)，供生产和生活使用的永久性建筑。1、房屋面积的测算内容包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算。2、房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市房地产行政主管部门登记确权认定。共有产权面积不清晰或者纠纷无法解决的可不计算。3、房屋共有建设面积系指各产权主共同占有或使用的建筑面积。4、房屋建筑面积计算应遵循下列规定4.1 计算全部建筑面积的范围(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。(2)房屋内的夹层，插层技术

27、层及其梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，均按一层计算面积，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。(4)楼梯间、电梯(观光梯)井，提物井，垃圾道管道井等均按房屋自然层计算面积。(5)房屋顶面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶，高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。(8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。(9)房屋间永久性的封闭的

28、架空通廊，按外围水平几何面计算。(10)有柱(独立柱、单排柱除外)或有围护结构的门廊门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。(11)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。(12)属永久性建筑有柱的车棚货棚按柱的外围水平投影面积计算。(13)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。(14)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。4.2 计算一半建筑面积的范围(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影

29、面积的一半计算。(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(4)无顶盖的室外楼梯，按各层水平面积的一半计算。(5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。4.3 不计算建筑面积的范围(1)层图小于2.2m以下的夹层、插层、技术层。(2)突出墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。(3)房屋之间无上盖的架空通廊。(4)房屋的大面、挑台、天面上的花园、泳池。(5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。(6)挑出墙面的凸阳台、走廊、挑楼，若其投影范围内与其他业主用地范围冲突、无台面或台面宽度小于0

30、.80米，其投影范围面积不计入建筑面积。(7)阳台、走廊、骑楼、过街楼等底层用作道路街巷通行的部分。(8)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。(9)活动房屋、临时房屋、简易房屋。(10)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。(11)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。4.4 房屋共有面积的处理(1)一房多户房屋共有面积的处理原则对于农村共有面积处理原则由相关权利人共同协商指定分摊方法。(2)对于新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的，可参照房产测量规范(GB/T17986.1-2000)执行。5、房产面积精度房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过房产面积的精度要求。针

31、对农村宅基地和集体建设用地，房产面积的精度至少要满足三级精度要求。房产面积精度房产前积的精度等级限差中误差一级0.02S1/2+0.0006S0.01S1/2+0.0003S二级0.04S1/2+0.002S0.02S1/2+0.001S三级0.08S1/2+0.006S0.04S1/2+0.003S注：S为房产间积，m。5.2地籍档案整理1、国土资源局提供的地籍与房屋扫描档案，按照每本档案扫描后的图像文件存放在同一个文件夹中，并用对应关联号命名档案文件夹以备属性关联。此次地籍档案的文件夹名称为卷宗封面上的“权利人”。2、对于在工作中收集到的集体土地建设用地使用证、建筑房屋动用土地证明书、居民

32、建房用地申请表、户口簿、身份证等相关资料进行拍照，整理存放在同一个文件夹中，并和国土资源局提供的地籍与房屋扫描档案资料进行一一对应，按每宗权利人存放在同一个文件夹中。5.3不动产单元编码和界址点编码晋江市国土资源局提供已经有划分好的地籍区、地籍子区数据，可直接使用。1、宗地代码编制方法。采用地籍调查规程(TD/T1001-2012)中所描述的地籍编码规则，即五层19位层次码结构，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地权属类型、宗地顺序号。如县级行政区350582(晋江市)，地籍区106,地籍子区109,JC/JB(宅基地使用权/集体建设用地使用权)，宗地号按顺序分别从上到下、从左到

33、右，宗地号从00001开始到99999。例如：350582106109JC/JB00001建阳区地籍区地籍子区土地权属类型宗地号2、界址点编制方法。在宗地图上，采用以宗地为单位，从左上角按顺时针方向，从“1”开始编制界址点号。解析界址点编号采用J1、J2、表示，图解界址点编号可采用T1、T2、表示。6.权属调查土地和房屋权属状况调查内容包括权属性质、权属来源、权利人名称等。在调查土地和房屋权属来源时，应注意被调查单位与权源证明中单位名称的一致性。发现不一致时，需要对权属单位的历史沿革及其法律依据进行细致调查，并在农村地籍和房屋不动产权籍调查表的相应栏目中填写清楚。1、权属来源调查(1)农村集体

34、土地拨用决定书，建设用地审批表；房屋准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证；(2)土地使用权证书(登记卡)，房屋产权证书；转让协议，该宗地所在农村集体同意转让证明；房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明；(3)地契、各级有权机关的批准文件、四邻证明等可作为权属来源的补充证明(4)土地使用权更名、更址、更正的批准手续；(5)其他有关证明文件。2、其他要素调查(1)权属名称调查。权属名称是指权利人的全称。共有宗或共用宗地要调查清楚全部权利人的名称；(2)权属性质。分集体建设土地使用权和宅基地使用权和房屋所有权；(3) 土地使用权类型。农村建设用地调查应查清土地使用

35、权的类型。分荒地拍实、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、集体土地入股(联营)、农用地承包、其他(等类型)；(4) 土地取得时间。土地取得时间指获得土地权利的起始时间；(5) 土地和房屋位置。调查核实宗地和房屋的地理位置、面积和坐落四至；(6) 共有权情况。调查清楚宗地和房屋共有权人数、独有或独自使用面积、共(有)用面积及分摊协议；(7) 他项权利。集体建设用地还应调查宗地内是否有滴水权、通行权、采光权、地役权等他项权利，并记载清楚；(8) 其他情况。涉及宗地所有权或使用权的其他特殊情况的调查及说明。6.1 权属调查要求与流程(1)按照宗地和房屋实际使用范围，根据已经登记发证资料、土地使用者和房

36、产所有者提供的权源材料和现状进行调查。调查过程中必须严格执行有关法律、法规和规定，无论宗地以前是否登记过，都需要进行重新调查与核实；(2)现场调查宗地的坐落位置、土地使用者和房产所有者性质、土地和房屋权属性质、宗地使用权和房屋所有权情况(含共有使用权情况)、界址线等，经核实无误后，将调查内容填写到不动产权籍调查表中；(3)为保证调查宗地的准确性，现场调查时拍摄每个宗地和房屋的实地照片，照片应能基本反映该宗地的实际状况。针对调查的房屋，正对房屋四个面进行正面拍摄。使用像素超过1200万的相机进行拍摄。照片应清晰反应房屋外观、楼层等信息。如果房屋面与相邻房屋或其他地物过近导致无法拍摄，可以在侧面尽

37、可能多的拍摄到该面。房屋实景拍摄的照片文件名按照房屋编码加上后缀-东、-南、-西、-北命名。(4)调查流程如下图：6.2 已登记宗地核查主要针对已确权或登记发证的用地，采用内、外业相结合的办法进行，内业逐个宗地核查权属资料，对于内业核查中存在的疑问，外业进一步核实（1）外业核查由市国土资源局牵头，从各国土资源所抽调对当地情况较熟悉的人员配合市国土资源局地籍部门负责人员及作业人员组成外业联合调查组。外业调查组将内业档案扫描信息录入成果按发证上的坐落打印成册，对宗地权利人、宗地坐落、权属性质、使用权类型、土地用途、土地面积、宗地四至、宗地界址等情况进行外业核查。宗地界址线核查时针对以下类型的宗地进

38、行重点核查：对于内业无法判断、不能理顺宗地相互之间关系的交叉问题进行重点外业核查。对于内业展绘过程中根据地籍资料不能进行转绘定位的（无任何界标物可参考）已发证的宗地图形要进行外业核查。对于实体建筑存在改建、翻建、扩建、或者拆除等情况时，要在调查记事内详细说明。如：该宗地已进行翻建（或扩建），面积比原登记增加或者减少了*平方米，详见附图。对于实体建筑无变化，但宗地面积不一致的，分析出原因，在调查记事内详细说明。如：该宗地界址、四至、座落未发生变化，因精度和丈量误差原因，比原登记面积增加或者减少了*平方米；该宗地界址、四至、座落未发生变化，J*-J*原登记边长为*米，本次实测为*米，面积增加或者减

39、少了*平方米。核查后宗地在图上表示方法有以下几种：对于原始发证档案资料中的宗地图界址线和实地建筑物一致的（在误差范围内），地籍图采用红色权属界线表示。对于原始发证档案档案资料中的宗地图界址线与实地建筑物不一致的（在误差范围外），如扩建。该种情况下，先用红色权属界线标示原登记发证界线，再用蓝色界线标示扩建部分，重合边部分，红色界线压盖蓝色界线。对于原始发证档案资料对应的实地建筑物已灭失的（如拆迁），此次调查不再图形表示，但应按照地籍子区整理成册，作为以后汇总的依据。6.3 未登记宗地调查对未登记宗地实地调查宗地使用者，地类、使用面积、坐落、四至等，并尽可能调查明确未登记原因。对未登记发证宗地，达

40、到指界要求的宗地，或无任何权属来源材料，同时符合政策法规的，按初始地籍调查的要求填写不动产权籍调查表。同时应在调查记事内说明详细情况。6.3.1 需要指界的情况(1)土地权属来源资料合法的未登记宗地，对权属来源资料中界址(红线)明确，经实地核实界址(红线)与实地不一致的，或土地权属来源资料中界址(红线)不一致的；(2)无土地权属来源资料的历史遗留用地，根据法律法规及有关政策规定，经核实符合登记要求的宗地，如违法用地已按当时有关规定处理的、因继承房产占用的宅基地(该宗地原未登记发证的)等。不符合土地登记条件的宗地，不需要指界，但是要预编宗地代码，逐宗调查土地使用者、四至、地类、面积及未登记原因(

41、如违法用地、擅自扩建、存在土地权属纠纷等)。6.3.2 关于指界人(1)权利人是单位的，指界人可以是法定代表人(或负责人)，也可以是代理人。(2)权利人是个人的，指界人可以是权利人本人，也可以是代理人。(3)法定代表人(或负责人)出席指界的，应出具法定代表人(或负责人)身份证明书和本人身份证明；权利人本人出席指界的，应出具本人身份证明；代理人出席指界的，应出具代理人身份证明及指界委托书。(4)共有或共用宗地，由共有人或共有人共同指界或共同委托代理人出席指界，并出具代理人身份证明和指界委托书。(5)村内公共设施用地的指界人应由农民集体依法推举产生，公告推举结果，并出具证明。6.3.3 指界通知按

42、照调查工作计划，在调查前23日内向权利人发送指界通知书，明确权利人代表到现场指界的时间、地点、需备查的证明及权源材料。指界通知书可通过公告、直接送达两种方式发送。土地权利人下落不明的，可采取公告方式，告知其在指定的时间到指定地点出席指界。违约缺席指界通知书也可采用一样的方式。6.3.4 现场指界由国土资源所、村两委负责人、作业单位、相关权利人现场进行指界。指界要求如下：(1)调查员、本宗地指界人及相邻宗地指界人应同时到场进行指界，并在不动产权籍调查表、土地权属界线协议书上或土地权属争议原由书上签字盖章确认。(2)指界时，调查员应检查指界人身份证明。(3)调查员对指界人指定的界址点，确认界址线类

43、型、位置，并标注在宗地草图上。(4)与未确定土地使用权的国有土地相邻的宗地，可根据土地权属来源资料单方指界。(5)违约缺席指界的处理：如一方缺席，其宗地界线根据土地权属来源资料及另一方所指界线确定。如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据土地权属来源资料、实际使用现状及地方习惯确定。将现场调查结果及违约缺席定界通知书送达违约缺席者。违约缺席者对调查结果如有异议，须在收到调查结果之日起15日内，重新提出划界中请，并负责重新划界的全部费用。如逾期不申请，经公告15日后，确定的界线自动生效。(6)指界结果处理现场指界无争议的，填写地籍调查表，指界人在不动产权籍调查表上签字盖章。对面积较大，界线复杂的宗地

44、，宜签订土地权属界线协议书并签字盖章。界址线有争议的土地，填写土地权属争议原由书并签字盖章。指界人在指界后，不在不动产权籍调查表上、土地权属界线协议书上签字盖章的，参照违约缺席指界规定执行。6.3.5调查成果记载宗地权属调查完成后，应将权属调查的结果填写在不动产权籍调查表上。不动产权籍调查表样式见附件。1、基本信息填写(1)权利人名称：填写该宗地(房屋)权利人的法定全称，不得简写。中请人为单位的填写单位名称，为个人的填写个人姓名。共用宗的权利人名称须将本调查表记载的本权利人放在前面，其他权利人顺序列出，中间用逗号隔开。共有权利人过多填写不下时，列三个以上，后面填“等XX户”。(2)单位性质：行

45、政事业单位填写行政或事业。企业单位填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其他(依据国家统计局、国家工商管理总局关于经济类型划分的暂行规定)。权利人为自然人的填写个人。(3)法定代表人和代理人：申请人为法人单位的填写法定代表人姓名，为非法人单位的填写负责人姓名，个人宗地(房屋)填写户主。联系人一栏填写代理人信息或权利人指定的联系人信息，信息栏中填有信息的，法定代表人或负责人一栏必须填写。(4)土地权属性质：填写集体建设用地使用权、宅基地使用权。(5)权属面积：权利人在本宗地(房屋)内使用的土地面积或房屋所有面积的总和。共用宗的为本权利人在本宗地(房屋)内的独用面积与分摊面积之和

46、，非共用宗的为宗地面积。(6)其他：参照不动产权籍调查表的填表说明填写。2、宗地四至的填写宗地四至是反映本宗地与相邻宗地间相关关系的重要内容。按北、东、南、西、的顺序填写。四至内容中，同一方位为不同宗地或地物地貌的，应按界址点分段填写，并注明本段界址线的位置及邻接关系。3、宗地草图绘制宗地草图是以宗地为单位，描述本宗地界址、地上物与相邻宗地关系的图形。宗地草图应在调查时实地绘制，内容包括界址点的位置、界址线的连接关系、界址点间距、宗地四至、用途、地籍号、宗地内构筑物等情况。宗地草图可在测绘完成后统一输出宗地图代替。4、权属调查及测量记事权属调查记事：记录在权属调查中遇到的问题和解决情况，权属来

47、源是否合法，权属是否有争议等。测量记事：记录地籍和房屋测量采用的方法和仪器，地籍和房屋测量中遇到的问题和解决情况等。6.4房屋调查6.4.1 调查内容在开展农村集体建设用地和宅基地调查的同时，调查地上房屋和构筑物的产权状况，查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构(建)筑物类型、共有情况、用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份等。将房屋调查成果记载在房屋调查表中，结合农村宅基地和建设用地调查，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。6.4.2 一般要求针对农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地和农村集体建设用地的建筑物和构筑物的产权状况。结合地籍调查一并开展房屋调

48、查，宗地的权利人和宗地内的房屋权利人要一致；对于不符合不动产登记暂行条例的宗地，宗地内的房屋调查要和地籍调查执行的法律、法规、规章和规定保持一致。房屋调查要充分利用已有的地籍调查和登记成果，补充房屋和构建筑物的调查，实现房、地调查成果的统一管理。其中，对已登记的房屋，只需记录房屋登记的相关信息，无需重新开展调查。6.4.3 房屋调查单位在使用权宗地内，应将房屋和构建筑物等定着物划分为不同的定着物单元。按以下情形划分定着物单元：a）同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。b）具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。c）同一权利

49、人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。d）同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。6.4.4 房屋调查编码房屋及构建筑物的编码执行不动产单元的设定和编码规则，按照不动产权籍调查调查技术方案的要求，设定不动产单元和划分定着物单元，不动产登记单元应当具有唯一编码。不动产单元代码采用八层28位层次码结构，由宗地代码等七层构成。如：350582106109JC/JB00001F00010001晋江市地籍区地籍子区土地权属类型宗地号定着物特征码定着物单元编号6.4.5房屋权属状况调查依据房屋产

50、权人提供的准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。其中对于在现行规划建设管理制度实施前建设的房屋，应提供村镇规划选址意见书等资料，对于实施之后建设的，应提供乡村建设规划许可证等资料。依据有关规定，调查房屋和构建筑物的房屋所有权人、坐落、项目名称、房屋性质、构(建)筑物类型、共有情况、用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份等，核实房产面积是否批建一致等。需要现场指界的，应经房屋权利人现场指界。房屋产权状况调查形成的结果应

51、记录在房屋基本信息调查表内，构建筑物填写构建筑物调查表。6.4.6 房产分户图的绘制1 .以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图。2 .分户图的幅面规格，宜采用32开或16开两种尺寸。3 .体现本宗地宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。4 .房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。5 .电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有”“楼梯共有”等字样。6 .不动产登记机构、绘制日期。6.4.7 房屋调查表的填写填写不动产权籍调查表中房屋调查表。填表说明详见国土资源部不动产权籍调查技术方案(试行)07.内业数据

52、处理与数据库建设数据建库采用GIS软件，将每宗宅基地和集体建设用地已发证和未发证的审批材料、权源材料和外业调查完成的地籍数据、房屋调查数据和权属数据利用GIS软件建立数据库。建库内容主要如下：(1)对土地和房屋登记资质资料和电子资料、宗地和房屋实体照片、权源材料和户籍资料进行扫描加工，建立地籍与房屋历史档案库；(2)对地籍要素和房屋测量数据进行数据质量检查、数据分层，建立地籍与房屋图形数据库；(3)对权属核实成果数据进行属性录入整理，建立地籍与房屋属性数据库；(4)将地籍与房屋档案库、地籍与房屋图形数据库和权属核实成果数据通过宗地编号进行图属关联挂接，建立图属一致的地籍和房屋数据库，并将数据库

53、导入到地籍(房屋)管理信息系统8质量管理建立全过程的质量监控制度，对每一道工序的质量进行严格管控，明确下一道工序必须检查上一道工序的质量，只有在上一道工序质量达到要求后，才能开展下一道工序的工作。同时，项目成果质量在作业组自检、互检基础上，实行“两级检查”制度，各级检查工作应独立进行，不得省略或替代。为了确保产品质量，在两级检查基础上，增加内部验收环节。8.1 两级检查(1)一级检查；由项目组中的质量保障组负责实施。(2)二级检查：由院技术质量科室负责，即在项目实施一级检查合格后进行。8.2 质量检查验收要求检查要涵盖项目组所有作业人员，以反映作业小组及作业人员的质量情况，各级检查必须对作业人

54、员首件产品进行详细的检查，对质量问题较多的作业员重点跟踪、检查。1、一级检查应对项目成果进行100%的内、外业检查。2、二级检查应对项目成果进行100%的内业检查和30%的外业检查，并评价成果质量。3、各级检查均应有填写质量检查记录表，发现的问题及时记录在质量检查表上，问题记录要详细，字迹要清晰，并签名负责。检查发现的问题应及时退回项目部整改，整改后须重新复核验证。4、二级检查应根据检查情况编制项目质量检查报告，应含：图幅质量统计表，数学精度统计表。8.3 质量控制与检查方法8.3.1 质量控制1、事前控制项目前期准备时应对影响成果质量的因素进行认真的分析，找出薄弱环节，制定周密有效的预防控制措施和对策，重点抓好项目技术设计、项目实施方案编制与评审工作。2、事中控制在项目实施过程中，强化作业员自我控制的重要性，严格按照技术设计和规范要求作业。各级检查应提前介入，加强关键作业流程和作业方法的现场检查指导对技术薄弱的作业组采取重点跟踪。在重要工序或项目成果“首件产品”完成时，应及时组织检查。首件产品检查要涵盖所有作业组、作业员，发现存在系统性、普遍性质量问题时，应立即停止作业进行整改，直至符合要求后才能大规模生产，把潜在质量风险消除在初期，避免因质量问题，造成大规模返工。3、事后控制在项目完成后，应做好项目成果的最终检查与评定，检查要有计划、抽