万达地产合作项目管理操作手册2016版

1、内部资料m大理万国加业itfc户胆毋*PM公司TZ7Deli«nWandflConmwrcitaIPropertiesCo.rL,tclr合作项目管理操作手册（2016版）项目管理中心刖百近年来万达广场迅速在全国落地，除开发项目、直投项目外，合作项目数量越来越多,结合合作项目建设咨询服务管控的新模式和特点，项目管理中心为提升工作效率，帮助项目专项小组顺利完成建设咨询服务，总结开发项目、直投项目万达广场开发建设经验，汲取以往各项目建设过程中的教训。编制本手册，目的是帮助各项目专项小组，迅速掌握合作项目建设咨询服务的关键和核心。本书分别从标准万达广场的前期、中期、后期就各阶段重点工作及项

2、目重点报批、验收工作等方面进行系统梳理，归纳总结出上述各阶段的重点核心工作，以操作指引的方式,提示各项目专项小组抓住各阶段的核心关键点，及时向合作方提供专业的咨询服务建议意见，指导合作方在开发建设的过程中控制风险，少走弯路。同时，项目管理中心也会在专项小组的实操过程中把重点核心工作按月分解，把重要考核点列示，并给予指导考核。项目管理中心2016年12月目录第一章专项小组管理职责1第1节合作项目管理体系2第2节专项小组组长职责3第二章计划管理5第1节计划管理原则6第2节计划管理权责界面9第三章成本管理14第1节合作项目各模式成本管控要求16第2节合作项目投资方成本界面成本管控流程18第3节合作项

3、目成本培训内容19第四章设计管理20第1节设计管理权责界面21第五章操作指引251项目前期操作指引262项目结构阶段操作指引373项目招商对接操作指引474项目验收阶段操作指引585大商业消防报批及验收操作指引666大商业规划报批及验收操作指引807大商业移交操作指引90第六章附录1001关于合作项目商家进场前增加联合检查管控环节的工作要求1012附件清单（模板）103第一章专项小组管理职责第1节合作项目管理体系1概述专项小组根据万达集团制度、签订的合作协议及附件约定条款，代表集团负责在合作大商业建设期间向甲方提供专业咨询服务，对合作大商业建设全过程进行了解、指导和监督，对具体工作发出工作指令

4、并提出整改要求和改进建议，并协调、督促合作方执行，实现合作大商业的如期开业、移交。专项小组按集团制度接受考核。2管控范围包括但不限于合作大商业设计深化、招投标、采购、施工建设等全过程开发建设及开业后整改移交。当非合作物业影响合作大商业按期推进开发建设及可能给后期营运产生影响时，专项小组应一并协调、督促合作方采取有效措施及时改正或补救。3管控要点(1)审核合作项目各类工作计划并反馈合作方，确保模块上线计划按标准完成(2)收集并复核项目权属、证照、合同、图纸及竣工资料等有关资料。(3)掌握合作项目开发建设(包括人员组织保障、开发建设资金、设计建造标准、招标采购、工程建设、招商、验收竣备等)每一环节

5、、要素存在的问题风险，并书面形式告知合作方并督促整改。(4)制定相应培训计划，按项目开发建设不同阶段对合作方相关人员进行培训、宣贯万达集团制度、标准和项目管控要求。(5)参加或组织项目开发建设推进所需会议，按中心要求每周上报项目周报，并每月完成管理者报告上报项目管理中心，同时抄报合作方。第2节专项小组组长职责1、对合作项目专项工作组的各项目标、管理工作负责。2、对合作项目的团队管理和工作执行负责，对确保万达制度、标准、流程有效执行负责。3、负责合作项目的计划进度、质量、安全和管理控制，保证开业运营目标的实现，保证合作协议执行和落实；4、管理项目执行团队，带领全体组员完成对项目合作“主协议”、“

6、建设咨询”、“设计咨询”、“知识产权”等各项合作协议的万达方责任、权益，配合并协助商管“租赁合同”的执行落实。5、负责落实、检查工作组的各项工作，负责组织检查各项计划完成情况。6、负责组织万达设计、建造及移交标准的技术指导、培训。负责协调合作方共同完成各阶段设计、施工、质量、安全等工作。7、负责对合作单位公司层面协调，包括技术建造标准、供方单位合同管理，及其履行及协调处理。组织落实大商业各专业设计技术方案及措施进行评审，协调参与其设计任务书的编制和审核，配合设计中心对其各阶段设计图纸进行评审。8、协调并参与、审核项目模块化整体计划的分阶段、分项工作计划的编制、检查、确认成果并上报。9、负责组织

7、合作项目的各阶段各项技术、质量、安全工作报告、审核、签认及保备。10、协调并参、审核与项目各项设计方案选择、技术论证，协调集团上级主管部门在设计过程的方案审核、优化与成果确定，以及报备、归档。11、协调并参与、审核项目各项施工方案选择、论证评审，协调集团上级主管部门在施工过程的材料、设备、施工工艺审核、优化与确定，以及报备、归档。12、协调并参与、审核项目各阶段各专项的工程质量、安全、效果整改项落实，以及报备、归档。13、与合作方建立良好沟通，维护万达利益、维护项目共同利益，组织协调各项工作，确保项目顺利进行。14、依据协议规定签发各项工作指令、整改意见、处罚意见；定期组织并参加专项小组会议、

8、评审会议、协调会议及专项工作会议，签发会议纪要、工作函、工作报告。15、指导、审核、确认合作方编制招标文件，满足万达规划、商管运营要求。参与各阶段分项分部工程验收、竣工验收工作；协调并审核并协调各项进度计划、技术方案，并确认及上报，督促各施工单位按施工组织设计和进度计划完成任务。织监督工程质量有关的核查和追溯工作，纠正和预防措施落实。16、负责组员的工作安排、指导、考核；对工作偏差及时纠正；关心组员，做好自身及组员的学习与培训、培养公司后备人才。17、主动协调万达方各级力量资源，及时向上级主管部门和领导反映项目疑难问题及突发情况、做好应急处理。18、廉洁自律、带头示范，严格要求，带领全体共同维

9、护万达品牌与企业声誉。完成万达工作组其他工作。第二章计划管理第1节计划管理原则1、计划分类1丁P计划名称定义与原则1模块计划依据集团统一模板编制的，用于管控持有、销售物业开发的基准时间计划。2专项工作计划根据项目模块计划和项目实际开展，编制的专项工作内控计划，内控计划各项时间节点原则上应至少提前项目模块计划节点30天。2、计划编制与报审1丁P计划分类责任人编制与报审1模块计划合作方专项小组计划部项目经理1）依据：合作协议及附件（关键节点）、模块化计划模板2）流程：摘牌后30天内完模块会签、审批。2专项工作计划主编：合作方审核：专项小组复核：计划部项目经理1）依据：项目专项计划模板、模块计划、集

10、团领导会议纪要。2）流程：第一步：合作方按照模板完成专项计划制定，并组织项目公司班子、专项小组会审，形成会议纪要。第二步：专项计划及会审纪要报计划部分管项目经理复核。第三部：修订定稿专项计划，合作方与专项小组会签，双方各执一份，扫描件报备计划部项目经理。3、计划监督1丁P监督方式责任人工1月度重点工作计划专项小组1）依据：专项工作计划、模块计划、集团领导会议纪要2）上报：每月25日，专项小组完成本月模块计划、专项计划完成情况及下月模块计划、专项计划节点梳理、汇总，与合作方会签后作为管理者月度报告报中心计划部项目经理、分管副总审查。2预警计划部项目经理专项小组应持续跟进模块计划、专项计划执行落实

11、，并按照如下原则向项目下发工作提示：1）依据项目现场检查实际情况，及时发文提出整改意见。2）专项计划到期前15天未完成的，专项小组根据实际情况，预判风险，发文合作方提出整改意见，报备中心计划部项目经理。4、计划调整1丁P计划名称审批流程重点提醒1模块计划按集团项目管理制度1）模块计划中同一个一级节点只能调整1次。2）一个商业项目持有物业模块计划中累计只允许调整2个一级节点。2专项计划工作联系单：合作方一专项小组、报备计划部项目经理一分管副总一总经理,同时抄送计划部内业组全体含分管副总1）专项计划经审核会签后，项目公司/、得擅自调整2）专项计划中的“模块化计划节点”调整后完成时间最晚须在上线模块

12、节点到期前7天完成3）申请调整专项计划节点时，调整节点不得影响下一个节点计划，且须提出切实可行的纠偏措施第2节计划业务管理权责界面1权责界面图例说明：1丁P图例职责职责描述1主办业务（工作任务）的发起部门，业务承办部门（主办），对业务执行的全过程及最终结果负责2配合根据职责必须参加某项业务工作的配合部门，为业务承担部门完成该项工作任务提供输入性的前提条件，或根据业务承担部门的安排参与相关工作3O审核指根据专业标准、规范要求、专业能力或经验，对审议（评审）的事项或文件提出建议或意见，供决策参考。4审批对有关事务、工作、报告提供书面的审查批准意见和签名，审批具有“否决"权。5O备案指以书

13、面形式将工作情况反馈给相关部门和领导。6确认指对主办方的成果是否满足既定标准提供书面的审核批准意见，审批具有“否决”权。2合作项目计划业务管控权责界面序号业务主项/阶段业务事项权责界面备注合作方专项小组一、建设咨询服务协议签订阶段1建设咨询服务协议要点甲方权利、乙方权利、违约责任条款复核QQ发展中心提供拟签协议2关键节点复核QQ;发展中心提供拟签协议3合作项目情况（土地合同、出让条件、规划设计条件）复核Q发展中心督促提供4合作项目建造标准复核QQ;发展中心提供拟签协议5市政调查报告复核Q发展中心督促提供二、子协议签订至开工阶段（项目前期阶段）61、项目启动公项目启动会汇报资料Q7项目前期推进计

14、划Q8项目启动会计划部分管项目经理/副总牵头9项目启动会纪要P10专项小组提交甲方、总包、监理人员配备建议P11专项小组提交专项小组人员配备表o122、单位选定施工图设计单位确定O13施工总包单位确定Q14监理单位确定Q153、计划制定及人员进场前期证照办理专项计划（含报建风险）Q16设计出图专项计划（报建出图、施工出图）Q17上线模块计划制定、双方签确p18模块计划会签、上线p19前期证照办理专项培训接受培训20合作方管理人员配置到位P21专项小组人员配置p22总包单位、监理单位进场P234、开工前准备工作临时设施、临水临电、场布方案策划及计划O24对总包单位、监理单位的管捽要求培训交底接受

15、培训25施工绢织方案Q26施工场地硬化及围墙等场布P序号业务主项/阶段业务事项权责界面备注合作方专项小组274、开工前准备工作施工用电接通P28施工用水接通P29施工临排接通P30取得土地证P31取得用地规证P32临时施工证P33取得工规证P34取得施工证P35确定开工前需的专项技术评审（论证）项及计划Q;根据项目情况确定36开工前需相关专项技术评审/论证Q37按万达集团制度齐备开工必须资料Q38开工申请流程审批Q三、工程建设阶段391、市政配套工程计划分解及制定供电专项计划（设计、方案报审、招标、施工）Q40供暖专项计划（设计、方案报审、招标、施工）Q41供水专项计划（设计、方案报审、招标、

16、施工）O42排水专项计划（设计、方案报审、招标、施工）Q43供气专项计划（设计、方案报审、招标、施工）Q44通信（网络）专项计划（设计、方案报审、招标、施工）Q45市政道路专项计划（设计、报建、招标、施工）Q462、关键分部分项工程计划分解及制定室内机电管综设计方案及计划Q47采光顶工程专项计划（设计、招标、施工）Q48室内公区装修工程专项计划（设计、招标、施工）Q49外装工程（含泛光）专项计划（设计、招标、施工）Q50小市政工程专项计划（设计、招标、施工）Q51屋面工程专项计划（设计、招标、施工）O52室外景观工程专项计划（设计、招标、施工）.O.序号业务主项/阶段业务事项权责界面备注合作方

17、专项小组532、关键分部分项工程计划分解及制定弱电智能化工程专项计划（设计、招标、施工）Q54电梯工程专项计划（设计、招标、施工）Q55空调暖通工程专项计划（设计、招标、施工）Q56消防工程专项计划（设计、招标、施工）Q57慧云系统工程专项计划（设计、招标、施工）Q583、地下四大块实施阶段地质勘探（初勘、详勘）报告Q59地下室建筑、结构设计交底会（含注人防、停车位、地下商业、设备设施用房、电梯基坑各专业设计等综合）Q60桩基设计及选型Q61基坑安全评审会Q62基坑围护设计及施工组织方案评审Q63地下四大块施工组织专项方案Q64地下四大块施工质量安全专项方案O65地下四大块施工专项计划Q664

18、、主体结构实施阶段主体结构施工专项计划Q67主体结构施工组织方案O68主体结构施工质量、安全专项方案Q69取得消防建审意见Q70取得正式供电方案批复Q71过程规划测量（±0,结构到顶）Q72二结构施工组织方案及专项计划Q73主体结构所用材料检查与管控O序号业务主项/阶段业务事项权责界面备注合作方专项小组745、项目招商对接阶段提供招商业态规划p75提供消防、一版图及各专项施工图复核意见p76提供主力店、自营业态规划移交p77步行街业态规划移交p78房产技术条件移交p79商铺品牌落位图移交p80向合作方提供招商落位调整方案及招商需求变更p81核查现场施工是否满足招商技术要求及提供咨询报

19、告p82房产技术条件对接且提供咨询意见p83各专业图纸复核确认且提供咨询意见p84商家进场计划（装修图提供、套图、内装消防建审、进场施工及进度、装修材料送检）Q85施工交底、现场确认且提供咨询意见p86向合作方提交商家关于临水、临电、材料运输等提供咨询意见并落实p87规划招商协调对接会，落实商家的需求p886、关键分部分项工程实施节点管控正式供电（含供电验收证明）Q/p89正式供水（含供水验收证明及二次供水水质检测报告）O/p90达到正式供暖条件Q/p91正式排水接驳（含排污纳管证明）Q/p92市政道路完工Q/p93电梯安装及调试验收完成（含投入使用许可备案证明）Q/p94消防联动调试完成（含

20、消防设施及钢结构防火喷涂检测报告）Q/p95室内公区装修完成Q/p96外装工程完成（含泛光照明）Q/p97室外景观工程完成Q/p98空调调试完成O/p序号业务主项/阶段业务事项权责界面备注合作方专项小组四、验收竣备及开业991、计划制定及培训竣备验收专项计划（含竣备验收风险排查）Q100消防验收专项计划（含消防建审意见落实情况排查）Q101验收竣备及消防验收培训接受培训1022、验收竣备节点管控取得环保验收意见Q103取得人防验收意见（含人防验收竣备）Q104取得绿化验收意见Q105取得卫生验收意见Q106取得节能验收意见Q107取得消防验收大证Q108取得规划验收意见Q109四方验收Q110

21、取得档案验收意见O111取得竣工备案证明Q112取得消防小证Q1133、开业筹备开业前安监部联合检查（达到合格）114开业期间保障方案五、开业后至大商业移交1151、培训及后续专项计划档案资料移交Q116合作大商业移交制度及要求培训接受培训117合作大商业移交专项计划Q118合作大商业房屋面积实测专项计划O119合作大商业产权证办理专项计划Q120慧云系统工程专项计划（含整改、测试、检查、验收）Q1212、移交合作大商业工程问题整改落实及移交Q122取得合作大商业产权证Q123合作大商业慧云系统工程通过各阶段验收Q第三章成本管理一、本细则应用范围：适用合作项目万达方的成本管理工作；二、关于合作

22、项目的定义：项目建设用地由合作方提供，万达负责招商及运营，项目建设成本及建设管理工作的界面划分按合作协议约定执行；三、本细则将合作项目按万达管控深度不同，划分为A/B/C/D/E五种管理模式，各模式从“建造标准、成本界面、可研及目标成本编制、成本过程管控、招标及合约管控”五个方面进行不同程度的管控。附件：1、合作项目各模式成本管控要求2、合作项目投资方成本界面成本管控流程3、合作项目成本培训内容附件一合作项目各模式成本管控要求（11）名称A模式（完全成本管控）B模式（部分成本管控+编制可研成本）C模式（部分成本管控）D模式（成本不管控+编制可研成本）E模式（成本不管控）建造标准按合作协议中约定

23、的建造标准执行同A模式同A模式同A模式同A模式成本界面万达不承担项目成本万达与合作方分别承担合作协议中约定的项目成本同B模式万达不承担项目成本同D模式可研及目标成本编制可研及目标成本由万达和投资方共同编制及签确1 .万达承担成本界面内的成本按万达现有成本管理模式编制目标成本；2 .项目可研及目标成本（除万达成本界面外）由万达编制供投资方参考，最终的目标成本由投资方确定并管理。1 .万达承担成本界面内的成本按万达现有成本管理模式编制目标成本；2 .项目目标成本（除万达成本界面外）由投资方编制并管理。1 .万达不承担项目建设成本；2 .项目可研及目标成本由万达编制供投资方参考，最终的目标成本由投资

24、方确定并管理。万达不承担项目建设成本，目标成本由投资方自行编制并管理。成本过程管控按照万达现有成本管理模式执行1 .万达成本界面按照万达现有成本管理模式执行；2 .万达负责业务培训、项目建设所需成本文件提供、日常工作指导；3 .万达指导编制协议约定的报表、指导编制合约规划1 .万达成本界面按照按照万达现有成本管理模式执行；2 .万达负责业务培训、项目建设所需成本文件提供、日常工作指导1 .成本过程管控由投资方负责；2 .万达负责业务培训、项目建设所需成本文件提供同D模式合作项目各模式成本管控要求（12）名称A模式（完全成本管控）B模式（部分成本管控+编制可研成本）C模式（部分成本管控）D模式（

25、成本不管控+编制可研成本）E模式（成本不管控）招标及合约管控按万达制度执行1 .万达成本界面按万达现有成本管理模式开展；2 .投资方承担的项目成本界面内所涉及的招标和合约管理工作，按合作协议由投资方负责在万达品牌库中选择供方单位。如投资方不在万达品牌库中选择供方，需征得万达同意，但材料设备必须在万达品牌库中选择；3 .如投资方有意愿使用并能承诺执行万达采购数据库的合同体系及价格，同时供方书面同意使用万达采购数据库的合同体系及价格的条件下，万达可提供相应供方的采购数据库价格，否则，投资方与供方自行协商确定合同体系及价格。4 .合同范本：如合作项目实行“总包交钥匙”模式，可提供该模式下万达使用的总

26、包总包合同范本及总包交钥匙手册（外部版）以供参考；在“总包交钥匙”模式下，如合作单位选定了品牌库内分包单位，可提供该模式下万达使用的分包合同范本以供参考。同B模式1 .项目建设涉及的招标和合约管理工作，按合作协议由投资方负责在万达品牌库中选择供方单位。如投资方不在万达品牌库中选择供方，需征得万达同意，但材料设备必须在万达品牌库中选择；2 .如投资方有意愿使用并能承诺执行万达采购数据库的合同体系及价格，同时供方书面同意使用万达采购数据库的合同体系及价格的条件下，万达可提供相应供方的采购数据库价格，否则，投资方与供方自行协商确定合同体系及价格；3 .合同范本：如合作项目实行“总包交钥匙”模式，可提

27、供该模式下万达使用的总包总包合同范本及总包交钥匙手册（外部版）以供参考；在“总包交钥匙”模式下，如合作单位选定了品牌库内分包单位，可提供该模式下万达使用的分包合同范本以供参考。同D模式典型项目北京通州项目北京西铁营项目北京怀柔项目北京槐房项目宁夏吴忠项目黑龙江绥化项目河北石家庄长安项目大连圣林街项目乌鲁木齐德汇项目河南开封项目附件二合作项目投资方成本界面成本管控流程业务分类业务名称A模式（完全成本管控）B模式（部分成本管控+编制可研成本）砥式（部分成本管控）惟式（成本不管控+编制可研成本）E模式（成本不管控）审批流程备注审批流程备注审批流程备注审批流程备注审批流程备注目标成本U研及目标成本编制

28、亍达签字人：项目成本负责人一项目总经理-成本控制部分管目标管理副总经理一成本空制部总经理.亍达项目成本负责人将万达集团成本控制部编制的目示成本通过O阳交至投资方负责人及万达项目负责人巳资方自管，万达不参与审批1亍达项目成本负责人将万达集团成本控制部编制勺目标成本通过OA移交至投资方负责人及万达项1负责人iE资方自管，万达不参与审批茎设项目规划指标，殳资方自管，万达不参与审批在合作协议中约定该项内容由投资方提供，殳资方自管，万达不参与审批上合作协议中约定该项内容由投资方吉供资方自管，万达不参与审批匕合作协议中约定该项内咨由投资提供?资方自管，万达不参与审批壬合作协议中约定该项内容由投餐方提供t资

29、方自管，万达不参与审批E合作协议中约定该项内容由投资方提供页目签批总图及业态面积指标：安万达制度执行F万达制度执行W万达制度执行?万达制度执行（万达制度执行或本复核签确安万达现有流程编制经投资方审核后，共同片面签确（万达签字人：按万达制度）史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批吏用预备费亍达项目公司-万达集团-投资方（万达内部流程：按万达制度）史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批司增目标成本-页目公司书面报投资方审批史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管

30、，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批茎造标准：安万达制度执行负在合作协议中明确，殳资方自管，万达不参与审批,页在合作协议中明确才t资方自管，万达不参与审批,员在合作协议中明确殳资方自管，万达不参与审批,我在合作协议中明确it资方自管，万达不参与审批比在合作协议中明确j经营期：安万达制度执行合作协议中明确项目经营期结束时间，经彗期结束时间在开业后4个月。殳资方自管，万达不参与审批1i并作协议中明确项目经营期结束时可，经营期结束时间在开业后彳口开业时间满4个月，万达派驻人员撤莺叫自管，万达不参与审批1M乍协议中明确项目经营期结束时工经营期结束时间在开业后9,即开业

31、时间满4个月，万达9主人员撤离1殳鲁舍自管，万达不参与审批，作协议中明确项目经营期结束寸间，经营期结束时间在开业后4'月，即开业时间满4个月，5E驻人员撤离观方自管，万达不参与审批；达4作协议中明确项目经营期结束时间，经营月结束时间在开业后4个月，即开业时间湘个月，万达派驻人员撤离工合约及招标：殳资方不使用品牌库单位（材：斗设备必须使用）安万达制度执行:支资方一万达项目总经理一项目中心总裁助理一成本强制部分管过程副总经理一成本控制部总经理一分管国目副总裁£殳资方一万达项目总经理一项目中心总裁助理一本控制部分管过程副总经理一成本控制部总经自一分管项目副总裁J3乏资方一万达项目总

32、经理一项目中心总裁助理一1本控制部分管过程副总经理一成本控制部总经且一分管项目副总裁-E资方一万达项目总经理一项目中心总裁J理一成本控制部分管过程副总经理一成:控制部总经理一分管项目副总裁殳资方使用采购数据库：安万达制度执行:史资方一万达项目总经理一项目中心总裁助理一成本强制部分管过程副总经理一成本控制部总经理£3支资万一力达坝日忌经埋一坝白卬心思裁助埋一本控制部分管过程副总经理一成本控制部总经I:J3之资万一力达皈田总经理一项目中心总裁助理一1本控制部分管过程副总经理一成本控制部总经g匕资万一力达坝日忌经埋一坝目卬心思裁J理一成本控制部分管过程副总经理一成:控制部总经理支承包招标及

33、合同确定：安万达制度执行工史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批a承包商的分包商（包括材料殳备）招标及合同确定安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批肖防工程招标及合同确定：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批1线外市政工程招标及合同确.艺：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审

34、批1线内市政工程招标及合同确艺：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批殳计招标及合同确定：安万达制度执行F万达制度执行W万达制度执行乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批固价咨询及监理招标及合同确-:E安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批佥测类及开发工作需要的招标.更合同确定安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批成本过程：争约规

35、划编制及审批：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批戈本报表编制及审批：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批直支报警审批：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批吉构指标测算：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批七商业立面施工图测算：安万达制度执行史资方自管，万

36、达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批卜商业室内步行街、百货内装:精工图成本测算安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批能观施工图成本测算：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批殳景照明施工图成本测算：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批良计量：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资

37、方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批殳计变更测算及审批：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批见场签证测算及审批：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批寸款申请及审批：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批吉算审核及审批：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不

38、参与审批iE资方自管，万达不参与审批经济指标分析：安万达制度执行史资方自管，万达不参与审批才巳资方自管，万达不参与审批乏资方自管，万达不参与审批iE资方自管，万达不参与审批吉注：万达承担的成本界面均按万达制度执行附件三：合作项目成本培训内容万达建造标准及应用；合约规划的建立和应用；计划模块涉及成本内容；成本过程管控；总包交钥匙模式的合同体系；万达品牌库及采购数据库相关内第四章设计管理合作项目设计管控界面-设计类序号业务主项/阶段业务事项权责界囿备注合作方专项小组一、设计咨询服务签订前阶段1设计咨询服务协议要点1、甲方权利2、乙方权利3、违约责任4、附件：万达咨询服务工作内容（施工图审核、BIM

39、审核）OO二、总图及单体方案阶段2规划设计启动会1、明确各方责任；2、安排各方工作；3、对合作方及设计单位进行培训3慧云系统启动协调会1、项目公司建立工作小组，建立例会及小组工作方式、确定各相美方的联络人；2、慧力施，单位介绍慧，作职责界面及要点；3、项目公司完成慧云系统进度实施工作计划；4、慧云施工单位确定与各弱电子系统点位信息交接表单样式和交接时间节点；5、项目公司制定确保计划模块工作完成的例会和会议纪要分发存档制度，建立各方联合工作的通讯软件群；设计中心提供协助。4机电方案论证1、机电方案（含供电方案）论证会及成果报审2、机电方案深化审核要点5总图及单体方案报审1、合作方需按万达标准完成

40、总图及指标；2、合作方需按万达标准完成单体方案；序号业务主项/阶段业务事项权责合作方界面专项小组备注6基础（含抗浮）力不论证1、完成初勘报告。2、完成基础方案（23个，含成本测算）。3、组织召开基础方案专家论证会，形成论证成果：专家意见、会议纪要、签到表。仅限合作及代建项目7基坑支护及降水方案论证1、完成初勘报告。2、完成场地周边建（构）筑物、道路及地下管线现状调查；3、完成基坑支护及降水方案（23个，含成本测算）4、组织召开基坑支护及降水方案专家论证会，形成论证成果：专家意见、会议纪要、签到表。仅限合作及代建项目8结构加固改造方柔论证1、完成已建建筑的可靠性鉴定、抗震鉴定等。2、完成结构加固

41、改造方案（23个，含成本测算）。3、组织召开结构加固改造方案专家论证会，形成论证成果：专家意见、会议纪要、签到表。仅限合作及代建项目三、效果类方案阶段9立面方案报审1、合作方在设计咨询协议签署后30天提交立面方案；O10景观方案报审1、合作方在设计咨询协议签署后60天提交景观方案；O11内装方案报审1、合作方在设计咨询协议签署后75天提交内装方案；2、合作方需按万达标准完成LOGO导向标识等方案。O12夜景方案报审1、合作方在设计咨询协议签署后30天提交夜景方案；O1丁P业务主项/阶段业务事项权责界面备注合作方专项小组四、方案深化阶段13一次竖向设计论证1、根据总图竖向设计管控要点完成的签批竖

42、向总图；2、确定建筑正负零标局。O14机电方案论证1、机电方案（含供电方案）论证会及成果报审2、机电方案深化审核要点15试桩（锚）成果论证1、完成试桩（锚）图；2、完成设计试桩（锚），提供试桩（锚）成桩（锚）分析报告、试桩（锚）检测报告；3、组织召开试桩（锚）成果专家论证会，形成论证成果：专家意见、会议纪要、签到表。AOAO仅限合作及代建项目16弱电智能化方案论证1、弱电智能化方案论证会及成果报审；2、万达慧云系统技术交底；/五、验收阶段17慧云系统开业后30天工程完成度考核1、编制验收专项计划；2、由专项小组配合设计中心、商管总部、信息中心完成慧云系统开业后30天工程完成度考核评分表的现场评

43、分；3、跟踪现场整改并形成销项报告；1丁P图例职责职责描述1主办业务（工作任务）的发起部门，业务承办部门（主办），对业务执行的全过程及最终结果负责2配合指必须参加某项业务工作的配合部门，为业务承担部门完成该项工作任务提供输入性的前提条件，或根据业务承担部门的安排参与相关工作3O审核指根据专业标准、规范要求、专业能力或经验，对审议（评审）的事项或文件提出建议或意见，供决策纶巧。4审批对有关事务、工作、报告提供书面的审查批准意见和签名，审批具有"否决"权。5O备案指以书面形式将工作情况反馈给相关部门和领导。6p确认指对主办方的成果是否满足既定标准提供书面的审核批准意见，审批具有

44、"否决"权。第五章操作指引1前期操作指引第1节摘牌前操作指引一、现场踏勘(一)交地条件：1、地上地下待拆建(构)筑物(1)需落实现场是否有民居、厂房、坟堆等。民居及厂房是否在居住或生产，拆迁补偿是否已与所有者签署协议等；(2)地块内是否有地上是否有园林苗木，当地政府对地块内的园林和树木是否有保留、保护的要求。如没有，则申请伐移树木需报哪些部门审批，是否需另外交纳什么费用；(3)有无需保护建筑、公共设施及配套，如古建筑、有特殊历史意义的建筑、人防设施等；(4)落实人防设施及其他地下的构筑物(如桩、基础等)；(5)落实穿越地块的地下管线(重点排查供电、燃气、军用光缆等)；(6)

45、落实红线内是否存在河流、湖泊、泄洪渠、水塘、溶洞等，需了解当地水利及水务部门有无保留及改造的要求，是否有泄洪功能要求及办理的手续；(7)地块上从前是否有化工场或对地块存在潜在污染的相关类型的厂房等。此污染问题是否会对未来项目的发展有影响。是否从事过相关的检测工作。2、土质状况(1)从地块临近建设项目了解，并取得其地质勘查报告作为参考；(2)场地内是否存在高差，是否有土方或建筑垃圾等，计算地块内土方量，填方/挖方的土方量。3、项目周边或地块内是否存在河道改造、规划市政道路修建、轨道交通的接驳等；是否需架设桥梁，桥梁方案、建设计划是否落实。4、评估红线外周边设施及建筑(包括现状及远期规划)对项目的

46、影响。(二)市政条件1、项目周边道路(1)是否为规划路，需落实道路立项、资金落实、设计进展、实施主体、实施计划等情况；(2)用地红线与道路红线间是否规划城市绿化带，需提前落实绿化带宽度、绿带中是否设有相关市政管线，是否架空还是埋地；(3)现有道路是否有拓宽计划或高架桥或下穿隧道计划；(4)周边道路是否允许设机动车出入口及设置要求；(5)能否满足项目施工的需要。2、项目供电情况(1)落实项目周边上级电源站的情况，包括装机容量、富余容量、出线供电等级等，是否满足项目设计容量和使用要求、确定能满足项目需要的双回路变电站与项目的距离；(2)如需新建上级电站，落实立项、用地审批情况、资金落实情况、建设主

47、体、设计情况、实施计划、建设投资主体等；(3)了解当地居民用户、非居民用户的电费计量方式；(4)落实当地分户计量政策。3、市政管线情况(1)临水、电、排污是否已接驳到项目红线边上；(2)落实项目周边上水、下水(雨水、污水)、供电、供暖、燃气、有线电视、通讯(移动、联通、电信)的管线走向、管井布置、容量等；(3)接通市政配套工程费用：计取方式、按工程量据实收费、计费适用定额等，以及是否需要增容费、供电高可靠费及其他特殊收费。(三)设计问题1、梳理掌握项目可能对规划影响事宜(1)项目现场地形地貌是否存在明显较大高差；(2)地块内标高与道路标高的关系；(3)项目周边道路是否为高速/快速路，有无出入口

48、；(4)项目周边道路是否为高架桥或轻轨等；(5)周边建筑的日照相互影响关系；(6)项目地块是否存在建筑限高、航空限高、微波限高等，需落实规划部门对高度的认定原则(女儿墙顶、坡屋顶檐口或建筑物最高点)；(7)项目是否存在建筑层高限定规则，层高超限高后对计容面积是否有影响；(8)落实当地对容积率及计容面积的认定标准：地下商业、经营性用房及非经营性建筑面积是否计入计容面积；对于坡屋顶阁楼、飘窗、阳台、设备平台、空调机板、露台、入户花园等层高、面宽、进深、数量、面积总数等的限定，是否计入计容面积；其他特殊部位(如挑廊/走廊/通道/室外扶梯及平台、门斗、大堂、架空层、雨篷、酒店宴会厅、健身房、室内游泳池、影院座位下方坡形夹层、地库口部、人防口部、地下室出地面人行口部、地下室出地面通风井等)的计容面积核定。(9)机动车位、非机动车位的配比要求；(10)人防的配建要求，是否可缴纳异地建设费，费用标准如何；(11)建筑退红线要求；(12)地块的业态比例要求。2、落实项目周边区域地质情况、抗震等级等，对项目基础形式、基坑开挖方案形成初步判断。