土地增值税纳税筹划

1、Introduction 土地增值税是对转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 ，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 ，土地增值税实行四级超率累计税率。本次就房地产企业土地增值税的纳税筹划方法加以探讨。 随着消费者消费水平的不断提高，由开发商统一组织装修的精装房逐步取代毛坯房成为市场的主流产品。而房地产销售应负担的土地增值税增值率越高，适用的税率就越高，因此如果按毛坯房的价格和装修价格分别与购房者签订房屋销售合同和房屋装修合同，通过分开销售，区分经营收入，即可降低土地增值税预征阶段的计税额减少资金占用，又能降低清算阶段的增值率，减少应纳税所得额，达到节税的 目的。

2、 一一 分解销售收入筹划土地增值税 例：某房地产企业出售一栋带装修的房屋，总售价10000万元(含装修费)，土地增值税的扣除项目金额为4000万元，增值额6000万元。 筹划前， 按含装修总价10000万元销售 4000*50%=2000万 4000*100%-4000*50%=2000万 4000*200%-4000*100%=4000万 应纳土地增值税2000*30%+2000*40%+2000*50%=2400万 经过筹划，分别按7000万元和3000万元签订房屋出售合同和房屋装修合同，其中不含装修费用的房屋出售价格为7000万元，允许扣除成3000万元， 3000*50%=1500万

3、3000*100%-3000*50%=1500万 3000*200%-3000*100%=3000万 应纳土地增值税1500*30%+1500*40%+1000*50%=1550万 由此可见.筹划后应纳土地增值税额减少850万元(24001550)，显然房地产企业采用分业态分别定价销售的筹划手段，可以大幅降低税负。 二 合理增加可扣除项目以降低增值额 土地增值税暂行条例规定，计算增值额的扣除项目有取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金和财政部规定的加计扣除5项。并且规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20 的，免征

4、土地增值税。据此房地产企业可以适量的增加成本费用支出，使得扣除项目加大，以达到免征土地增值税的目的。 例：某房地产企业开发一个普通标准住宅，项目主体工程完成，小区公共配套建设处于规划筹建阶段，根据设计方案，项目预计投入公共配套费700万元，土地增值税的总可扣除项目金额为8000万元，预计取得销售收入10000万元。 经测算， 增值额=100008000=2000万元， 增值率=20008000=25，应纳土地增值税=2000*25=500万元。经筹划，公司对小区公共配套设计方案进行修改，增加投入300万元，这时可扣除项目金额=8000+300*(1+20)=8360万元， 增值额=100008

5、360=1640万元， 增值率= 16408360*100=1962，免征土地增值税 经过税务筹划后，不仅节省了土地增值税500万元，税前利润增加200万元(500300)，而且提高了小区配套的标准，增加了项目竞争力。 三、对借款费用的扣除方式进行筹划 国家税务总局发布的关于土地增值税清算有关问题的通知中规定了财务费用扣除项目中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5 以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支

6、出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额” 与“房地产开发成本”金额之和的10 以内计算扣除。这个带有选择性的规定实际上为我们提供了一个筹划空间。 例：某房地产公司开发某处住宅，预计地价款和开发成本共发生了10000万元，首先根据规定的据实扣除方式和比例扣除方式测算出两种扣除方式的平衡点公式， 利息+10000*5=10000*10， 计算得出平衡点利息为500万元。 实际工作中，房地产企业应做好资金计划，测算融资需求情况，预测应支出的利息费用，如果贷款资金量大，发生的利息费用高，在筹资前期就应做好规划，争取取得信息完整的金融机构贷款证明，为土地增值税清税时，

7、利息费用据实扣除做好准备；相反，如果项目主要依靠自有资本金运营，贷款金额较少，利息费用低，则核算上应不分摊利息支出，不提供金融机构贷款证明，清算时利息扣除方式直接采取按固定比例扣除方式，也就是说如果发生的可扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例超过5，则提供金融机构证明比较有利，如果未超5，则不提供金融机构证明比较有利。四、充分利用加计扣除政策来筹划土地增值税房地产项目开发周期长，投入资金量大，为了给正常房地产开发以合理的投资回报，土地增值税暂行条例实施细则规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发的成本之和，加计20 的扣除。1正确划分房地产开发间接费和开发

8、费用。开发间接费用是指组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产企业发生的开发间接费属于计算增值额的扣除项目内容，计算土地增值税时不仅能全额扣除，并可按20加计扣除，而发生的开发费用(不包括利息支出)是按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5 以内计算扣除，因此，正确的归集开发间接费，不仅能确保全额扣除，还能享受20 加计扣除。 2生地变熟地后转让，可享受加计扣除为了鼓励投资将更多资金投向房地产开发，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的

9、有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 以及让环节缴纳的税金。但是，如果取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，不得加计扣除。例：某房地产企业准备将取得的土地以2000万元的价格转让，其原土地购人价款为1000万元，营业税及附加税率为55,经计算应纳营业税及附加：(20001000) 55=55万元， 扣除项目金额= 1000+55=1055万元， 增值额=20001055=945万元， 增值率=9451055*100=8957， 应纳土地增值税=945*40一1055*5=32525万元，应缴企业所得税=(2000105532525)*25=15494万元，

10、企业税后利润=20001000553252515494=46481万元。经过筹划，公司投入2O万元平整土地，将生地变成熟地，此时应纳营业税及附加=(20001000) 55=55万元，扣除项目金额=(1000+20) (1+20)+55=1279万元， 增值额=20001279=721万元，增值率=7211279*100=5637，应纳土地增值税=721*40一1279*5=22445万元，应缴企业所得税= (200010205522445)*25=17514万元，企业税后利润=20001020552244517514=52541万元。经过筹划前和筹划后对比可以看出，企业增加投入场平费2O万元，即使土地售价保持不变，而由于减少的税负大于新增的投入，使得企业税后利润仍增加了