房地产估价房地产与房地产估价

1、会计学1房地产估价房地产与房地产估价房地产估价房地产与房地产估价2、房地产实物与权利 土地及其地上永久性建筑物衍生出的权利和义务关系的总和。（1）房地产实物 土地 建筑物 其他附着物房屋（狭义的建筑物）构筑物 土地估价土地估价 land valuationland valuation： 1 1、在一定的市场条件下；、在一定的市场条件下； 2 2、根据土地的权利情况、经济和自然属性；、根据土地的权利情况、经济和自然属性； 3 3、综合评定出在某一时点某宗土地在某一权、综合评定出在某一时点某宗土地在某一权利状态下的价格。利状态下的价格。 评估出来的结果叫评估出来的结果叫基准地价基准地价，其特点：，

2、其特点： 1 1、平均性：、平均性：某一时段内的某一时段内的平均水平价格平均水平价格； 2 2、区域性：特定区域内、区域性：特定区域内的平均价格；的平均价格； 3 3、时效性：某一时段内、时效性：某一时段内的平均水平价格；的平均水平价格； 4 4、公示性：应定期向社会发布、公示性：应定期向社会发布，以便使社会，以便使社会及时了解地价水平和走向，使土地市场更透明。及时了解地价水平和走向，使土地市场更透明。 土地估价的作用土地估价的作用 ： 1 1、有助于土地交易的顺利进行；、有助于土地交易的顺利进行； 2 2、有助于企业投资决策；、有助于企业投资决策； 3 3、有助于土地市场的完善。、有助于土地

3、市场的完善。 4 4、有助于土地市场管理。、有助于土地市场管理。 农业耕种用的土地农业耕种用的土地 勘察地基土勘察地基土 场地平整场地平整打桩打桩浇灌筏板基础浇灌筏板基础 建筑物的分类：建筑物的分类： 1 1、按层数和高度分；、按层数和高度分； （1）住宅：）住宅：13层为低层建筑，层为低层建筑， 46层为多层建筑，层为多层建筑，79层为中高层建筑，层为中高层建筑，10层以上为高层建筑。层以上为高层建筑。 （2）公共建筑及综合性建筑按总高度划分，总高度超）公共建筑及综合性建筑按总高度划分，总高度超过过24m即为高层（但不包括即为高层（但不包括24m的单层建筑）。的单层建筑）。 （3）总高度超过

4、）总高度超过100m100m均称为超高层建筑。均称为超高层建筑。 建筑物的分类：建筑物的分类： 2 2、按建筑材料分；、按建筑材料分； （1）钢结构；）钢结构； （2）混凝土结构；）混凝土结构； （3）砌体结构（砖混结构）；）砌体结构（砖混结构）；（4）木结构；）木结构； （5）塑料结构）塑料结构 （6）石结构；）石结构； （7）砖木结构；）砖木结构； （8）混合结构。）混合结构。香港国际中心大厦香港国际中心大厦钢筋混凝土高层建筑，钢筋混凝土高层建筑，共共7878层，总高度层，总高度374374米。米。深圳地王大厦深圳地王大厦钢结构高层建筑，共钢结构高层建筑，共6969层，层，总高度总高度38

5、3.95383.95米。米。 砖混结构医院砖混结构医院 砖混结构住宅（在建）砖混结构住宅（在建） 黄鹤楼（木塔）黄鹤楼（木塔） 轻型木结构房屋轻型木结构房屋建筑物建筑物建筑物建筑物构筑物构筑物建筑物建筑物构筑物构筑物建筑物建筑物构筑物构筑物1、五星级宾馆的大型停车库、五星级宾馆的大型停车库7、砖结构烟囱、砖结构烟囱6、省体育馆省体育馆5、长江三峡大坝、长江三峡大坝4、海底博物馆、海底博物馆3、广播电视发射塔、广播电视发射塔2、大型城市的立交桥、大型城市的立交桥 建筑物的特点：建筑物的特点： 1 1、满足人们生活居住的需要；、满足人们生活居住的需要； 2 2、具备形态的艺术性；、具备形态的艺术性

6、； 3 3、丰富多样，具有创造性、丰富多样，具有创造性。 建筑物价值受下列因素影响：建筑物价值受下列因素影响： 1 1、所处环境；、所处环境； 2 2、人们的需求各异；、人们的需求各异； 3 3、时间的发展变化，技术的进步、时间的发展变化，技术的进步。 1、不动产 immovable property 不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及其功能，或者会带来明显的经济损失的财产。 2、动产 movable property 能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物品，一般指金钱，器物等。 不动产主要包括：（1）不可移动的土地；（2）土地上的定着物（房屋、桥梁、电视塔、

7、地下排水设施等）；（3）与土地尚未脱离的生成物（树木、农作物、花草等）。 不动产具有以下自然特性：l不可移动性l不可隐秘性l稀缺性（个别性、异质性）l耐久性l数量有限性 在植物里，果实尚未采摘，收割之前，树木尚未砍伐之前，都是定着物，属于不动产，采摘之后就成了动产；钢筋和混凝土是动产，建成房屋之后就成了不动产。 以能否移动并且移动是否会损害其价值为标准来区分。在数量上，大多数属于动产。比如：机器设备、车辆、动物、生活用品等。法律上一般以列举的方法界定较少的不动产之外的为动产。按按4方面区分方面区分： （1）权利设定方式不同：权利设定方式不同： 动产的转让不需要书面形式，不动产必须采用书面的形式

8、； （2）公示方式不同：公示方式不同： 动产的转让以交付为公示方式，而不动产以登记为公示方式；按按4方面区分方面区分： （3）权利派生的种类不同：权利派生的种类不同： 动产：物质权、留置权； 不动产：地上权、占有权、使用权、收益权、租赁权、典权、抵押权、留置权、地役权 （4）管辖不同：管辖不同： 不动产产生的纠纷由不动产所在地法院专属管辖。几个重要概念几个重要概念1、建筑高度：、建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑（地面又称建筑限高，是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制上）最大高度限制 ；2、建筑密度：、建筑密度：又称建筑覆盖率，是指地块内建筑物的基底总又称建筑覆盖率，是指地块内

9、建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。面积占建筑用地面积的比率。 建筑密度建筑密度=基底总面积基底总面积建筑用地面积建筑用地面积三、建筑密度与容积率80%例1，一块土地的总面积为1000m2，其上建筑的基地总面积为800m2，则建筑密度为 。例2，一块正方形土地的边长为50m，其上建筑的基地也是正方形，其边长为40m，则建筑密度为 。64%3、容积率：、容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率容积率=总建筑面积总建筑面积建筑用地面积建筑用地面积

10、特殊情况，如果建筑物的各层面积均相同，则有： 总建筑面积总建筑面积=建筑基地总面积建筑基地总面积层数层数 =建筑用地面积建筑用地面积建筑密度建筑密度 层数层数公式换算：容积率容积率=总建筑面积总建筑面积建筑用地面积建筑用地面积 =建筑密度建筑密度 层数层数三、建筑密度与容积率8例3，一块土地的总面积为1000m2，其上建筑总面积为8000m2，则容积率为 。例4，一块正方形土地的边长为50m，其上建筑的基地也是正方形，其边长为40m，共5层，则容积率为 。3.2例5，一块长方形土地，长为40m，宽为20m，其上建筑的基地也是长方形，长为30m，宽为15m，共5层，顶部的楼梯间有个凸起的小塔楼，

11、面积为10m2，则建筑密度为 ，容积率为 。2.82556.25%1、物理特性：（、物理特性：（1）位置的不可移动性；）位置的不可移动性； （2）使用的长期性；）使用的长期性； （3）用途的多样性；）用途的多样性； （4）数量的有限性。）数量的有限性。商业建筑商业建筑办公大楼办公大楼高层住宅高层住宅工业厂房工业厂房2、经济特性：（、经济特性：（1）需求普遍性；）需求普遍性； （2）易受限制性；）易受限制性； （3）难以变现性；）难以变现性； （4）保值增值性。）保值增值性。1、按用途划分：、按用途划分：（1）居住房地产（住宅）：包括公寓、别墅、学生）居住房地产（住宅）：包括公寓、别墅、学生宿舍

12、。（常采用宿舍。（常采用市场比较法市场比较法来进行估价）来进行估价） 按档次分为：普通、高级和简易住宅。按档次分为：普通、高级和简易住宅。（2）商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物）商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超市。（常采用中心、超市。（常采用收益法收益法来进行估价）来进行估价） 通常具有通常具有4个特点：收益性；经营内容多；个特点：收益性；经营内容多；转租经营多；装修高档而复杂。转租经营多；装修高档而复杂。 影响其价格的主要因素：影响其价格的主要因素： 地段繁华程度；地段繁华程度；交通条件。交通条件。1、按用途划分：、按用途划分：（3）办公房地产；（）办公房地产；（4）

13、旅馆房地产；）旅馆房地产；（5）娱乐房地产；（）娱乐房地产；（6）餐饮房地产；）餐饮房地产； （7）农业房地产；（）农业房地产；（8）特殊用途房地产；）特殊用途房地产；（9）工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等；）工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等；（常采用（常采用成本法成本法来进行估价）来进行估价） 通常具有通常具有3个特点：涉及行业多；非标准厂个特点：涉及行业多；非标准厂房多，单价差异大；受腐蚀损害可能性大。房多，单价差异大；受腐蚀损害可能性大。 影响其价格的主要因素：影响其价格的主要因素： 交通条件；基础交通条件；基础设施；地理位置。设施；地理位置。2、按开发程度（时间的先后顺序）

14、划分：、按开发程度（时间的先后顺序）划分：（1）生地生地：保留自然风貌，不具有城市基础设施的：保留自然风貌，不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。土地，如荒地、农地。（2）毛地毛地：具有一定的城市基础设施，单尚未完成：具有一定的城市基础设施，单尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。房屋拆迁补偿安置的土地。（3）熟地熟地：具有较完善的城市基础设施，且土地平：具有较完善的城市基础设施，且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。整，能直接在其上进行房屋建设的土地。（4）在建工程在建工程：已开始建设但尚未建成，不具备使：已开始建设但尚未建成，不具备使用条件。用条件。（5）现房现房：已建成，可直接使用。：

15、已建成，可直接使用。3、按经营的方式划分：、按经营的方式划分：（1）出售的房地产出售的房地产：住宅等。：住宅等。（2）出租的房地产出租的房地产：场馆等。：场馆等。（3）营业的房地产营业的房地产：饭店等。：饭店等。（4）自用的房地产自用的房地产：学校等。：学校等。 一宗房地产可以同时符合以上一宗房地产可以同时符合以上2种或多种情况。种或多种情况。4、按是否产生收益来划分：、按是否产生收益来划分：（1）收益性房地产收益性房地产：写字楼、餐馆、加油站等。：写字楼、餐馆、加油站等。（2）非收益性房地产非收益性房地产：生地、宫殿、寺庙等。：生地、宫殿、寺庙等。1 1、房地产估价的定义、房地产估价的定义（

16、1）以房地产为对象，由专业估价人员；（2）根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法；（3）在综合分析各方面因素的基础上，结合自己的丰富经验，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。2 2、专业估价人员、专业估价人员（1）经房地产估价人员资格考试合格；（2）由有关主管部门审定注册；（3）取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务。 房地产估价专业人员房地产估价专业人员房地产估价专业人员房地产估价专业人员房地产估价专业人员的服务对象房地产估价专业人员的服务对象房地产估价专业人员应具备的房地产估价专业人员应具备的4个条件个条件1、扎实的估价理论和方法、扎实的估价理论和方法2、丰富的务实经

17、验、丰富的务实经验 3、良好的职业道德修养、良好的职业道德修养 4、较高的市场调查、判断能力、较高的市场调查、判断能力3 3、估价目的：、估价目的：在一个具体估价项目中，估价结在一个具体估价项目中，估价结果的期望用途。包括：权数转移（买卖、租赁、果的期望用途。包括：权数转移（买卖、租赁、抵押、典当）、纠纷调处（赔偿、分割、合并）。抵押、典当）、纠纷调处（赔偿、分割、合并）。4 4、估价时点：、估价时点：估价结果对应的日期，通常用年、估价结果对应的日期，通常用年、月、日表示。月、日表示。5 5、估价原则：、估价原则：人们在反复实践和理论探索中，人们在反复实践和理论探索中，总结出一些简明扼要的、在

18、估价活动中应当遵循总结出一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。的法则或标准。6 6、估价程序：、估价程序：估价全过程中的各项具体工作，估价全过程中的各项具体工作，按照其内在的联系排列出的先后次序。按照其内在的联系排列出的先后次序。（1 1）获取估价业务；（）获取估价业务；（2 2）受理估价委托，明确）受理估价委托，明确基本事项；（基本事项；（3 3）拟定估价作业方案；（）拟定估价作业方案；（4 4）搜集）搜集估价所需资料；（估价所需资料；（5 5）实地勘察估价对象；实地勘察估价对象；（6 6）选定估价方法计算；（选定估价方法计算；（7 7）确定估价结果；）确定估价结果；（8 8）撰

19、写估价报告；（撰写估价报告；（9 9）审核估价报告；（）审核估价报告；（1010）出）出具估价报告；（具估价报告；（1111）估价资料归档。）估价资料归档。7 7、估价方法：、估价方法：三大基本方法三大基本方法（非常重要）（非常重要）（1 1）市场比较法；市场比较法；（2 2）成本法；（）成本法；（3 3）收益法。）收益法。还有：还有：（4 4）假设开发法；（假设开发法；（5 5）长期趋势法；）长期趋势法；（6 6）路线价法；（）路线价法；（7 7）购买年法。）购买年法。1 1、科学性：、科学性：需应用多种科学方法。需应用多种科学方法。2 2、艺术性、艺术性：（1 1）估价人员需要有丰富的经验

20、；）估价人员需要有丰富的经验； （2 2）需要很强的推理判断能力；）需要很强的推理判断能力； （3 3）需要一定的技巧。）需要一定的技巧。3 3、综合性、综合性：（1 1）估价人员需要综合性知识；）估价人员需要综合性知识； （2 2）评估过程涉及面广；）评估过程涉及面广； （3 3）需要综合作业；）需要综合作业； （4 4）具有一定的政策性。）具有一定的政策性。二、现实中的必要性二、现实中的必要性（8 8种）种）：1 1、房地产交易的需要；、房地产交易的需要；2 2、房地产抵押的需要；、房地产抵押的需要；3 3、房地产保险及损害赔偿的需要；、房地产保险及损害赔偿的需要；4 4、房地产课税的需要

21、；、房地产课税的需要；5 5、房地产征收拆迁补偿的需要；、房地产征收拆迁补偿的需要；6 6、房地产纠纷解决的需要；、房地产纠纷解决的需要；7 7、企业资产组合的需要；、企业资产组合的需要；8 8、房地产管理的需要。、房地产管理的需要。2 2、某块土地总面积为、某块土地总面积为200m200m2 2，地上建筑物各层建，地上建筑物各层建 筑面积均相同，建筑密度为筑面积均相同，建筑密度为60%60%，建筑容积率，建筑容积率 为为6 6，求该建筑物共有多少层？总建筑面积为，求该建筑物共有多少层？总建筑面积为 多少？多少？ 土地估价的作用土地估价的作用 ： 1 1、有助于土地交易的顺利进行；、有助于土地交易的顺利进行； 2 2、有助于企业投资决策；、有助于企业投资决策； 3 3、有助于土地市场的完善。、有助于土地市场的完善。 4 4、有助