关于城市规划与房地产开发关系的研究

1、关于城市规划与房地产开发关系的研究内容摘要为加快发展我国的城市建设，现对“城市规划与房地产开发”的关系进行研究。本文对“城市规划与房地产开发”的关系进行了的研究，阐述了“城市规划”的涵义、主要任务、发展趋势及“房地产开发”的涵义、经营活动内容、和形式，进而综合的分析了“城市规划与房地产开发”的关系。本文主要从以下几个方面对“城市规划与房地产开发”的关系进行描述和研究：第一、城市规划与房地产开发的概述；第二、城市规划与房地产开发的关系及特点；第三、城市规划与房地产开发的不协调表现及对应措施；第四、城市规划与房地产开发的控制；第五、城市规划与房地产开发的互动机制；第六、结论；第七、参考文献。本文针

2、对上述问题，提出了房地产开发要服从于城市规划，城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发，使规划有利于房地产发展；房地产发展的速度及质量直接影响了城市的规划。总之，城市规划与房地产开发有着密切的联系。关键词：城市规划与房地产开发关系研究目录一、城市规划与房地产开发的概述4（）城市规戈11的概述4（二）房地产开发的概述4二、城市规划与房地产开发的关系及特点5（一）城市规划与房地产开发的关系5（二）城市规划与房地产开发的特点5三、城市规划与房地产开发的不协调表现及对应措施6（一）我国城市规划与房地产开发不协调的表现6（二）我国对城市规划与房地产开发不协调发展采取的措施6四、城市规划与房地产开

3、发的控制6（一）对旧城的改造问题6（二）对耕地占有面积的控制7（三）对生态环境的保护7五、城市规划与房地产开发的互动机制7（一）城市规划与房地产开发作用的内在机制7（二）城市规划对土地利用的管理机制8（三）城市规划对房地产开发的引导机制8（四）房地产开发对城市规划的反馈机制9六、结论10七、参考文献11关于城市规划与房地产开发关系的研究当前，房地产业一跃成为了我国国民经济新的增长点和消费热点。同时，房地产开发也越来越受到人们的重视和关注。我国的房地产开发正处于迅猛发展阶段，而城市规划随之而来就变得尤为重要。从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面房地产开发对于促进城市社会经济

4、发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起了十分重要的作用；另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点也就不同，由此产生了较多复杂的关系，直接导致了城市规划与房地产开发之间的非协调发展，对城市的现代化建设造成了严重影响。城市规划和房地产开发是城市发展过程中关系十分密切的两个环节。城市规划为城市的远景发展设计了一个美好的蓝图，但要将规划的设想变为现实，必须借助房地产开发。房地产开发也是必须借助城市规划来进行良好的发展。现就如上问题进行研究分析：一、城市规划与房地产开发的概述（一）城市规划的概述1、城市规划的涵义城市规划是指对城市

5、的空间和实体发展进行的预先考虑。它的对象偏重于城市物质形态的部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排。2、城市规划的主要任务城市规划的主要任务是根据一定时期城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向、合理利用城市土地、协调城市空间功能布局及进行各项建设的综合部署。3、城市规划的发展趋势在不同时代和不同地区，对城市的发展水平和建设要求不同，因此城市规划的研究重点不尽一致，并随时代的发展而转变。近来更趋活跃，从地理学、社会学、经济学、环境工程学、生态学、行为心理学、历史学、考古学等方面研究城市问题所取得的成果，极大地丰富了城市规划理论。这个

6、趋势将继续下去，今后还会有更多的学科渗入并开拓城市问题的研究领域。(二)、房地产开发的概述1、房地产开发的涵义房地产开发是指按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地动迁、土地开发、基础建设、房屋及配套设施的建设和经营管理，是一项综合性经活动。房地产开发主要是由房地产开发公司承担的，就其性质是一种企业行为。这一行为目标主要是追逐利润最大化，即千方百计克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素，以期获得最大的经济收益，并求得自身的生存和发展。2、房地产开发的经营活动内容房地产开发经营活动内容包括：规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋及配套设施建造

7、、工程验收、经营销售、售后服务和管理。鉴于房地产开发具有周期长、投资多、风险大、利润高、综合性强等特点，因此，房地产开发应周密的规划，并要求各个环节相互衔接，紧密配合，协调进行，尽量缩短工期降低风险以求获得最佳社会效益、经济效益和环境效益。3、房地产开发的形式(1)根据房地产开发的内容可分为以下三种形式：综合开发、土地开发、房屋开发；(2)根据房地产开发的承担方式可分为以下三种形式：独自开发、委托开发、分包开发;(3)房地产开发的阶段可分为以下三种形式：前期开发、中期开发、后期开发。二、城市规划与房地产开发的关系及特点城市规划与房地产开发两者是计划与实施的关系，两者共同为建设城市服务，从这一点

8、看，它们的目标是一致的。房地产开发要服从城市规划，城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划有利于房地产房地产发展；房地产发展的速度及质量直接影响了城市的规划。(一)城市规划与房地产开发的关系1、城市规划与房地产开发两者是动态统一的城市规划通过对土地利用的管理，对房地产开发的实现正确引导，房地产开发同时又反作用于城市规划。在城市发展面临越来越大的土地压力的今天，现行城市规划应加强经济分析与论证，进一步加强城市规划对房地产开发规模的宏观调控，城市控制性详细规划要体现一定的灵活性或弹性原则。2、城市规划的基本原则是节约和合理利用土地及空间资源城市规划是建设城市和管理城市的基本依

9、据，是保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。只有科学规划，才能正确地指导城市建设和管理，有效地提高城市的经济效益、社会效益和环境效益。房地产开发是按城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发的建设和经营管理的一项综合性社会活动房地产开发是国民经济的重要产业之一，可以带动相关产业的发展。（二）城市规划与房地产开发的特点1、城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。开发商从自身利益出发，总是

10、选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。2、城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。3、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性我国城市规划编制工作需较长时间.完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修

11、订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。三、城市规划与房地产开发的不协调表现及对应措施（一）我国城市规划与房地产开发不协调的表现1、现阶段我国城市规划与房地产开发的主要矛盾及原因由于缺乏超前意识，控制性详细规划未能合理预测建筑红线、建筑密度和容积率等指标，而道路规划也没有对交通流量做出准确的预测，导致城市局部开发强度过大，交通阻塞问题严重。现阶段，城市规划特别是控制性详细规划滞后往往是房地产开发背离城市规划的一个重要原因。规划是自上而下的政府行为，其权威性和执行力度应得到保证。然而由于管理水平不高，政出多门、职能交叉，且监管措施不力，导致效率不高，城市规划调控能力不强，房地产开发与城市规划经常背道而驰。由于规划管理法规不健全和监督机制不够完备，政府和开发商肆意改