罗纳河谷13期接管验收筹备会报告

1、京东区域罗纳河谷1.3期接管验收筹备报告一、筹备小组成立及架构二、项目各项系统验收的安排三、现场验收四、资料移交五、接管验收中问题梳理及整改跟踪六、整体验收后的园区管理一、筹备小组的成立及架构 1.筹备小组成立意义u根据地产集团总进度的安排，在工地开放日前（10月22日）成立了物业接管验收小组，职责是负责理想阳光1.3期接管验收中各项工程的查验，对不符合图纸设计和物业需求的项目提出整改建议，并在验收接管中对所管项目进行熟悉并与施工厂商进行接洽，参加施工厂商的专项培训，达到顺利平稳地接管1.3期项目。 2.筹备小组成员的组成及职责架构u1.3期筹备小组接管人员由物业工程部和客服安保部组成。u组长

2、：仉建平负责1.3期总的协调和查验接管，并对存在的重大工程问题有向地产管理层和物业管理层汇报和沟通的责任，对筹备小组组员下达验收指令。u专业经理：徐远涛协助项目对查验接管项目总体查验查验和制定，负责与地产各专业工程师对接，对存在专业性较强的设备设施制定专项验收。职责定时向区域汇报查验工作进度，负责汇总查验问题，对验收问题进行抽查，对整改后问题进行检查，负责查验小组成员的培训。u副组长：马强、朱大伟负责各项验收，现场查验和分配各职能小组组员查验标准和记录存在工程问题。u组员：负责接收上一级查验指令，按照查验标准对各自查验项目进行查验，认真记录存在问题，负责反馈和复验。 3.筹备小组成员的职责二、

3、项目各项系统验收的安排 预计验收计划表预计完成验收时预计完成验收时间间验收项目验收项目实际验收完成时间实际验收完成时间2014.11.5园林景观2014.11.72014.11.8小市政给水、雨水、污水排放系统2014.11.102014.11.10水泵房-无负压供水设备2014.11.122014.11.11M楼1、2单元室内部分、公区部分2014.11.152014.11.17L2楼1、2、3单元室内部分、公区部分2014.11.162014.11.17公区区域给排水系统2014.11.172014.11.18K2楼1、2、3单元室内部分、公区部分2014.11.192014.11.19

4、K1楼1、2、3单元室内部分、公区部分2014.11.202014.11.20L1楼1、2、3单元室内部分、公区部分2014.11.222014.11.20地下室（含车库）2014.11.242014.11.20通风系统2014.11.262014.11.21消防系统2014.11.262014.11.21车库标识画线2014.11.242014.12.10弱电系统（部分未调试完毕）2014.12.12电梯系统（电梯验收未通过）2014.12.20高压配电室机房（未供应正式电）二、现场验收1.给、排水及给水无负压机房u按照地产总交接进度物业部根据实际状况首先对水系统进行查验，查验时间为11月1

5、2日查验系统为：给水主阀门、阀门井、管道走向与图纸是否一致、对系统变动大的地方进行标注、数量、分支阀门位置、分支阀门管理范围、存在的不足等设备。排水系统：管井、井盖、管井内有无杂物、通球、管径、走向、化粪池、数量等。u机房专项设备：变频无负压供水设备。u交接项目：专业资料、厂家联系电话、设备操作培训、水房管线、故障处理、设备档案、机房是否完成、交钥匙接管。1.1、给水无负压水泵房设备验收 给水系统验收完成时间为2014年11月12日，验收内容为：变频器1套、电源柜1组、变频泵2台、稳压罐1个、管道阀门1套、水房污水泵2个、照明、地面、墙面、机房门、钥匙等。 参验收人员：物业公司：仉建平、马强、

6、徐远涛、吴金起、韩洪亮、刘佳。地产公司：许春华、刘宏伟、黄立雄。施工单位：青岛三利中德美水设备有限公司 陈文杰。水房设备移交清单水房设备移交验收现场1.2、给水无负压水泵房设备存在问题及整改情况机房存在问题有：一是水泵机房照明4个灯不亮；二是机房设备部分保温不全需要补齐；三是水泵与开关要对应编号；四是机房垃圾清理。总包单位：11月15日整改完毕，物业工程部马强进行复验。预计验收完预计验收完成时间成时间实际完成时实际完成时间间验收人验收人存在问题项存在问题项整改完成项整改完成项完成时间完成时间11月10日11月12日马强、仉建平3项3项11月12日机房验收资料机房验收资料2.绿化园林工程u园林景

7、观工程交付验收时间11月5日。u交接项目：绿植、景观灯、电源箱、绿化水系统、健身器材、公区休息椅子、路灯、路面等。u交接主意事项：设备数量、有无损坏、水管井有无杂物、植被有无斑秃、大型树木有无做养护措施等。u交接资料：资料是否齐全。u后期质保期：专人养护、联系方式、养护计划表等。 验收内容包括：绿植、路灯、草皮灯、小射灯、高杆灯、壁灯、健身器材、垃圾桶、果皮箱、取水头、配电箱。 验收时间为2014年11月3日，参加验收人员：物业部 （吴金起、韩洪亮、刘佳、仉建平）、地产公司（徐铮）、施工单位：北京东方远景园林工程有限公司（牛胜军）。景观园林验收清单景观园林验收实物：草皮、路灯等2.1、绿化园林

8、工程验收2.1、绿化园林工程验收存在的问题及整改情况l 绿化园林工程验收存在问题：1、路灯灯杆松动；2、绿化排水井深浅不一并有垃圾需清理；3、植被挡住监控器需要修剪；4、壁灯安装松动。l 物业工程部马强11月7日对以上提出问题进行复验，路灯从新固定；绿化水井已清理完毕；答应明年移植；壁灯已全部固定。园林景观验收资料园林景观验收资料验收时间验收时间完成时间完成时间验收人验收人存在问题项存在问题项整改完成项整改完成项完成时间完成时间11月05日11月07日马强、仉建平4项3项11月7日3.罗纳河谷1.3期主楼体查验u 交接时间：11月5日开始接管M、L1、L2、K1、K2栋楼，接管查验完成节点为1

9、1月25日结束。u 楼体查验包括公区和户内。公区包括：照明、楼梯、墙面、防火门、窗户、地砖。户内：包括壁挂炉、地面、墙面、窗户、防水、暖气片、照明、插座、电箱、弱电箱、门等。u 验收注意事项：防水（约定业主装修前试验）、壁挂炉（配件、资料、后期通气后验收）、门窗五金件受否有划痕。公区：水表、电表标识，公区门、墙面、公区玻璃。验收时间为：2014年11月11日开始验收M楼，完成日期为11月20日结束。验收内容：户内包括：墙壁、地面、窗户、壁炉、给排水管、开关、插座、强弱电箱、户门等。户外公区包括：楼梯、防火门、吸顶灯、管道井、水表、电表、阀门、水电表标识、管井卫生、管井照明、电梯前室瓷砖等。参验

10、人员及单位：物业公司：马强、孙文才、韩洪亮，地产公司：原利涛、刘宏伟。施工单位：湖南六建 胡文刚。罗纳河谷1.3期楼内验收资料3.1、罗纳河谷1.3期主楼体承接查验 户内现场照片 消防楼梯现场照片 电梯前室现场照片 水表井现场照片每单元层电源箱3.2、罗纳河谷1.3期主楼体承接查验现场3.3、罗纳河谷1.3期楼内公共区域承接查验存在的问题及整改情况l 公区存在的问题：防火门：24个（玻璃坏、闭门器坏、锁坏）l 消火栓玻璃坏：5个l 公区楼道灯坏：52个l 公区窗户：2个l 公区卫生：7处（答应后期做开荒保洁）管井、窗户、地库、消防箱、楼梯等。l 公区墙面脏：所有一层至地下一层（施工单位未进行维

11、修）楼内公区验收资料楼内公区验收资料预计完成验预计完成验收时间收时间完成时间完成时间验收人验收人存在问题项存在问题项整改完成项整改完成项完成时间完成时间11月22日12月13日马强、仉建平90项正在整改中未复验 4.消防设备u交付时间：验收11月20日。u交付内容：消火栓、灭火器、手报、疏散指示、排烟风道、送风风道、风机等设备。u接收注意事项：数量、联动调试、位置、功能是否满足设计需求。u消防验收：是否通过消防局验收合格则物业接管查验，否则不接管。消防系统查验为2014年11月20日，验收内容：消火栓、灭火器、手报、声光报警器、安全出口灯、送风、排烟、风机、消防主机等。参验人员：物业公司：朱大

12、伟、马强、成春萌、韩洪亮、孙文才，地产公司：许春华、刘宏伟、黄立雄。施工单位：北京瑞安工程有限公司 赵德刚。消防设备移交检察消防设备移交包括烟感、手报、声光报警器、安全出口、消火栓箱、喷淋等。 4.1、消防设备验收 4.2、消防设备验收中存在的问题及整改情况l 消防系统存在问题：手报松动；消火栓玻璃破损；消火栓物品杂乱；消防标识缺失；l 物业工程部马强对以上问题进行复验，整改完毕。预计完验收预计完验收时间时间实际完成时实际完成时间间验收人验收人存在问题项存在问题项整改完成项整改完成项完成时间完成时间11月20日11月26日马强、朱大伟4项4项11月26日消防验收资料消防验收资料 5.地下车库及

13、地下室u交接时间：验收时间11月20日。u交接内容：照明、车位挡车器、反光标、出入口画线、反光镜、提示标、提升泵、墙面、地面、防火门等设备。u交接注意事项：灯具数量、是否有损坏、防火门数量、地面是否光滑、标识是否清晰、出入口警示标是否齐全，挡车器是否完好等。l 车库移交付时间：2014年11月21日，验收内容：反光橡胶防护角、车位导向牌、反光导向标、人员出入口标志牌、防爆反光凸镜、挡车器等。参验人员：物业公司：马强、孙文才、韩洪亮、朱大伟、成春萌，地产公司：原利涛、刘宏伟、黄立雄，施工单位：北京卫正发展科技有限公司。车库移交现场查验及车库出入口标识标牌、地下车库挡车器、反光标等 5.1地下车库

14、及地下室验收验收资料验收资料 5.2地下车库及地下室问题整改预计完成验预计完成验收时间收时间实际完成时实际完成时间间验收人验收人存在问题项存在问题项整改完成项整改完成项完成时间完成时间11月20日11月24日马强、朱大伟5项5项11月24日l 物业工程部对车库验收检查发现存在问题：车库挡车器坏4个、地面卫生太脏；l 复验结果：地面地产答应13日保洁开荒完成，挡车器已维修更换完毕。6.弱电监控、门禁、安防u交付时间：验收时间12月25日。u交付内容：门禁对讲机、监控头、监控主机、门禁主机、外呼面板、红外对射等。u注意事项：达到正常使用、数量、位置设置、主机品牌、资料、调试联动等。预计验收时预计验

15、收时间间实际完成时实际完成时间间验收人验收人存在问题项存在问题项整改完成项整改完成项完成时间完成时间12月10日部分系统需要调试马强未验收部分工程需要在业主装修时要进行调试。 7.电梯系统u交付时间：预计交付时间12月31日。u交付内容：电梯轿厢、梯门、外呼面板、机房设备、电梯检验合格证、随机资料等。u交接注意事项：梯门是否完好、外呼按键是否完好、合格证是否齐全、资料是否齐全、平稳性、井道卫生。验收时间验收时间实际完成时实际完成时间间验收人验收人存在问题项存在问题项整改完成项整改完成项完成时间完成时间12月20日未验收马强未验 8.高压配电室机房u交付时间：预计交付时间12月25日。u交付内容

16、：变压器、高压配电柜、低压配电柜、机房照明、电缆、配电室倒闸工具、操作模拟盘、资料等。u交接注意事项：变压器型号、生产日期、容量、主断路器品牌、电缆规格、配电箱数量、外观、标识、机房地面、墙面、通风、排烟、报警系统是否完好等。预计验收时预计验收时间间实际完成时实际完成时间间验收人验收人存在问题项存在问题项整改完成项整改完成项完成时间完成时间12月20日未正式环网供电马强未验9.设计类问题汇总u 室外路面排水设计存在的问题：室外路面排水口设计在绿化草皮里面，考虑不占用路面用地，但是在路面与排水井之间也铺草皮不利于后期雨水排放，建议对路面与排水井之间硬化处理。雨水篦子朝向路边一边建议硬化收口。u

17、入户门路面和园林设计存在的不足入户门路面和园林设计存在的不足 罗纳河谷罗纳河谷1.3期一层为复式独院单独的入户通道，该通道路面为石板铺设，不期一层为复式独院单独的入户通道，该通道路面为石板铺设，不利于老人、小孩或则轮椅、双人并行进出；部分小院门口栽种带刺的树木且之利于老人、小孩或则轮椅、双人并行进出；部分小院门口栽种带刺的树木且之间距离很近不利于进出。间距离很近不利于进出。带刺的树木且距离很近不利于进出路面为石板铺设不利于出行9.设计类问题汇总u 监控设备高度设置存在的不足监控设备高度设置存在的不足 园区内车库入口北侧设置一个云台监控头高度太低存在安全隐患，建议园区内车库入口北侧设置一个云台监

18、控头高度太低存在安全隐患，建议加高监控架杆高度，防止人为和后期车辆碰到损坏监控设备。加高监控架杆高度，防止人为和后期车辆碰到损坏监控设备。监控头普通人用手就能摸到9.设计类问题汇总u 车库内部设计存在的不足 停车场西侧和分区处主干道上由于排烟风道过低影响车辆行驶，建议在该处做提示标高警示牌，防止大车橦到排烟风道和喷淋头。西侧一处烟道过低需要做警示牌提示A、B分处区北侧处烟道过低需要做警示提示9.设计类问题汇总u 车库出、入口设计存在的不足 罗纳河谷1.3期停车场车辆进出设计为两个独立的进出口，高出地面部分由钢架和钢化玻璃半封闭组成，车道坡度比较大。建议一是把车库进出口改为全封闭式的这样可以防止

19、雨雪天气雨雪进入坡道，造成坡道湿滑存在安全隐患，并且由业主说进出车辆影响他们休息（L1-3102与K1-1101两户紧邻车库两户）；二是增加车库进、出口的照明灯具。车库侧面未封闭雨雪易进入车库侧面未封闭雨雪易进入车库车库车库出入口钢架下方未设置车库出入口钢架下方未设置照明，出入口太暗照明，出入口太暗9.设计类问题汇总9.设计类问题汇总问题汇总：u 路面排水问题；u 一层独院入户石板地面和绿化树木影响出入问题；u 主入口监控高度太低存在的问题；u 地库排烟风道高度不足1.85米影响大型车辆行驶；u 车辆进出口未采用全封闭存在的问题。上述问题：罗纳河谷物业项目正在与开发公司积极协商并报区域，提议区

20、域领导关于后期不利于物业管理的，约地产公司工程部与地产客服部开一个专题会解决以上问题。四、资料移交1.竣工资料移交目录罗纳河谷1.3期竣工资料在12月3日与地产公司进行了整体移交，包括：土建竣工资料、暖通竣工资料、电气竣工资料、综合类竣工资料、政府验收竣工资料（含消防验收意见书、环评、避雷、消电检合格验收等）资料为复印件。序号序号资料名称资料名称资料包含内容资料包含内容数量数量验收人验收人移交日期移交日期11.3期土建资料（M、L1、L2、K1、K2楼）分项检验批、竣工图（含电子档）、材料检验资料19盒马强、徐远涛12月3日21.3期电气资料（M、L1、L2、K1、K2楼）分项检验批、竣工图（

21、含电子档）、材料检验资料5盒马强、徐远涛12月3日31.3期综合资料（M、L1、L2、K1、K2楼）门窗分项检验批、竣工图（含电子档）、材料检验资料12盒马强、徐远涛12月3日41.3期暖通资料（M、L1、L2、K1、K2楼）分项检验批、竣工图（含电子档）、材料检验资料5盒马强、徐远涛12月3日51.3期政府验收竣工资料和许可证（复印件）规划许可、施工许可、环评、消防验收、避雷、消电检等1盒马强、徐远涛12月3日1.3期资料移交验收目录表期资料移交验收目录表2.地产各项竣工资料移交l 12月3日地产资料室张培对罗纳河谷1.3期资料与物业工程部主管马强进行了移交。并清点数量归档保存。竣工资料的清

22、点竣工资料已归档五、验收接管问题反馈及处理 1、验收问题整理u接管验收中发现的验收接管问题，统一由工程部整理，并由验收人签字确认，交于验收小组组长签字确认。由物业部工程部主管马强反馈地产对接人地产客服经理刘宏伟维修。验收小组成员记录验收小组组长签字地产客服经理签字总包分包进行维修遗留问题确认程序遗留问题确认程序 2、验收问题跟踪u施工单位把工程问题维修完毕后，由马强安排验收小组进行复验，合格后汇报给组长和专业经理确认。施工单位维修完毕工程部专业工程复验邀请物业公司进行查验邀请物业公司进行查验工程合格后签字确认现场对工程问题进行复验现场对工程问题进行复验复验不合格的继续反馈给施工单位维修复验不合

23、格的继续反馈给施工单位维修工程遗留问题复验维修流程工程遗留问题复验维修流程 3、验收问题整理及总结l 本次查验中共查出总问题106项，整改完成14项，正在维修中未复验项92项，其中包含公区正在维修中（计划12月13日维修完毕邀请复验）；绿植挡住监控移位明年完成，车库地面正在开荒中（计划12月13日完成保洁开荒）。l 通过本次罗纳河谷1.3期竣工移交，京东区域理想阳光物业部在人员组织和现场查验，记录工程缺失问题并提出合理化建议等工作，配合地产公司对1.3期的工地开放和返修复验，得到地产公司的认可。在此次查验中也暴露了一些细节上的不足如：查验工作的重复性，返修安排不合理，遗留工程问题未逐一解决等。对此要求我们项目部要把工作考虑周全，细化落实责任人。 4、验收问题整理序号序号项目名称项目名称验收检查问题数量验收检查问题数量整改情况整改情况未完原因未完原因1无负压给水机房3项完成2景观园林4项3项完成1项明年开春完成3楼体公共区域90项正在维修中12月13日完成4消防系统4项完成5