20090427-上东国际-商铺分析与营销策略解析

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。上东国际一期商铺分析上东国际一期商铺分析与营销策略与营销策略谨呈：合正集团本报告是严格保密的。项目分析本报告是严格保密的。关键词：大社区、鸿福路、纯街铺、主力关键词：大社区、鸿福路、纯街铺、主力8080以下中小铺以下中小铺位置：位置：鸿福西路沿线，滨江体育公园东总用地面积：总用地面积：约19万总建筑面积：总建筑面积：约39万住宅总户数：住宅总户数：约2500户预计居住人口：预计居住人口：约8000-10000人一期商铺总面积：一期商铺总面积：5935.08一期商铺总套数：一期商铺总套数：79个本次发售商铺面积：本次发售商铺面积：3416.443416.4

2、4销售商铺套数：销售商铺套数：4343个个项目背景21栋1栋19栋3栋-4栋5栋-2号商业楼鸿福路港口大道会所及前广场公交站人行主出入口注：本报告未中对预招商的麦当劳的商铺进行分析本报告是严格保密的。外部人流对项目商业支持度较低，项目商业未外部人流对项目商业支持度较低，项目商业未来长时间内仅靠项目本体人流支撑来长时间内仅靠项目本体人流支撑流线分析21栋1栋19栋3栋-4栋5栋-2号商业楼鸿福路港口大道会所及前广场公交站人行主出入口车流动线人流动线共同动线项目位于坝头区域，被周边河流和大路区隔，自然人流较少。后期可吸引消费人流后期可吸引消费人流仅项目本体居住人群与部分仅项目本体居住人群与部分坝头

3、村人群。坝头村人群。鸿福路属于市区主干道，车速快，以过路车辆为主。鸿福路与项目之间有30m宽绿化隔离带，商业昭示性弱。鸿福路车流对项目商业支持鸿福路车流对项目商业支持作用较弱。作用较弱。港口大道属于市区次主干道，未来长期未与整体港口大道相连，车流以项目本体车流为主，辅以少量过路车流。港口大道车流对项目商业支港口大道车流对项目商业支持作用较弱。持作用较弱。本报告是严格保密的。产品分析21栋1栋19栋3栋-4栋5栋-2号商业楼鸿福路港口大道会所及前广场公交站人行主出入口临鸿福路主出入口商业总套数10套总面积797面积区间套数约422套约656套约1381套约1921套环会所商业总套数16套总面积9

4、76面积区间套数约25-364套约58-647套约76-935套临西区广场商业总套数11套总面积605面积区间套数约354套约48-584套约66-752套约110（复式）1套临港口大道商业总套数4套总面积542面积区间套数约861套约1041套约1491套约2021套以商铺特点进行分类，划分为以下四个区域；以商铺特点进行分类，划分为以下四个区域；本报告是严格保密的。产品分析21栋1栋19栋3栋-4栋5栋-2号商业楼鸿福路港口大道会所及前广场公交站人行主出入口环会所商业：会所将集中了项目本体人流资源，环会所商业：会所将集中了项目本体人流资源，商业价值较高商业价值较高商铺特点：环绕在会所周边；靠

5、近前广场；东区人行主出入口；全为100以下中小铺；价值点：会所及前广场为社区核心公共区域，全社区人流汇集区域；一期项目车流必经之处，有良好的停车空间面积区间满足各种社区必备商业业态需求劣势：部分商铺受会所本身遮挡，昭示性较弱；环会所商业总套数16套总面积976面积区间套数约25-364套约58-647套约76-935套会所港口大道本报告是严格保密的。产品分析21栋1栋19栋3栋-4栋5栋-2号商业楼鸿福路港口大道会所及前广场公交站人行主出入口临西区广场商业：西区人流自然汇集之处，有临西区广场商业：西区人流自然汇集之处，有一定人流资源一定人流资源商铺特点：处于西地块前广场；商业面与住宅主出入口同

6、一朝向；价值点：正对西地块前广场，西地块人流必经之处面积较小，门槛较低劣势：西地块本体体量较少，能支持的客户量有限；临西区广场商业总套数11套总面积605面积区间套数约354套约48-584套约66-752套约110（复式）1套港口大道西区广场本报告是严格保密的。产品分析21栋1栋19栋3栋-4栋5栋-2号商业楼鸿福路港口大道会所及前广场公交站人行主出入口临港口大道商业：可售商业中拥有最佳昭示性临港口大道商业：可售商业中拥有最佳昭示性位置，并可依靠麦当劳，实现较高商业价值位置，并可依靠麦当劳，实现较高商业价值商铺特点：紧贴港口大道；临街昭示面较宽（7.7m-16.36m）；内部格局不规整；紧挨

7、预期进驻的麦当劳价值点：项目人流车流必经之地一期可售商业中昭示性最佳位置紧挨麦当劳，可依靠麦当劳吸引的部分外部人流劣势：内部格局极不规整，空间利用率低；临港口大道商业总套数4套总面积542面积区间套数约861套约1041套约1491套约2021套麦当劳港口大道本报告是严格保密的。产品分析21栋1栋19栋3栋-4栋5栋-2号商业楼鸿福路港口大道会所及前广场公交站人行主出入口临鸿福路主出入口商业总套数10套总面积797面积区间套数约422套约656套约1381套约1921套临鸿福路主出入口商业：昭示性与人流均处于临鸿福路主出入口商业：昭示性与人流均处于劣势，商业价值相对较弱劣势，商业价值相对较弱商

8、铺特点：可售商业中唯一临近鸿福路商业；靠近东区人行主出入口；靠近社区幼儿园与阳光二小；主力为65平米产品价值点：靠近幼儿园与小学保证一定的固定人流；劣势：仅正对鸿福路的辅道，鸿福路车流无法直接到达；规划中的人行主出入口，但实际人流量较弱；与鸿福路之间有30m深绿化隔离带遮挡，昭示性较弱幼儿园鸿福路本报告是严格保密的。分类产品价值排序21栋1栋19栋3栋-4栋5栋-2号商业楼鸿福路港口大道会所及前广场公交站人行主出入口2413通过对各种产品内部分析，临港口大道商业为通过对各种产品内部分析，临港口大道商业为一期可销售商业中最大商业价值产品一期可销售商业中最大商业价值产品临港口大道商业环会所商业临西

9、区广场商业临鸿福路主出入口商业各产品商业价值排序本报告是严格保密的。项目分析小结1、项目商业客流以项目住户为主，辅以少量坝头村客流，未来较长时间内可依靠外部资源较少。2、可售单位中，临港口大道商业由于处于项目住户必经之处、有良好的昭示面、并依靠可能进驻的麦当劳，具有最佳的商业价值。本报告是严格保密的。市场分析东莞商圈分析本报告是严格保密的。东莞商业总量大、人均多；莞城、东城为最成东莞商业总量大、人均多；莞城、东城为最成熟商圈，本项目商业不处于现有商圈之内；熟商圈，本项目商业不处于现有商圈之内；商业市场格局万江商圈万江商圈CBD鸿福商圈鸿福商圈东城大道商圈东城大道商圈东纵大道商圈东纵大道商圈花园

10、新村商圈花园新村商圈繁华商业街道繁华商业街道 大型商场大型商场/ /超市超市西正西正-运河路商圈运河路商圈南城富南城富民商圈民商圈1.1.东莞城区目前商业总量东莞城区目前商业总量为约为约300300万平米万平米，城区人城区人均商业量已经超过均商业量已经超过2 2平方平方米（国际城市人均商业面米（国际城市人均商业面积标准为积标准为1-1.51-1.5平米）。平米）。 2.2.东莞有东莞有5 5个大型商圈，莞个大型商圈，莞城城- -东城两大商圈最为成熟，东城两大商圈最为成熟，万江商圈和万江商圈和鸿福商圈处于鸿福商圈处于发展中。发展中。3.3.本项目商业不处于东莞本项目商业不处于东莞现有各商圈之内现

11、有各商圈之内东泰社区东泰社区型商圈型商圈华南华南mall商圈商圈本报告是严格保密的。东城中心商圈是代表性城市级商圈，其业态分东城中心商圈是代表性城市级商圈，其业态分布、商业发展成熟度均较高布、商业发展成熟度均较高东城东纵-东城中心商圈1.1.东纵东纵- -东城中心商圈内商业类型以大型百货、步行街街铺与住宅临街底商为主，东城中心商圈内商业类型以大型百货、步行街街铺与住宅临街底商为主，住宅临街底商以餐住宅临街底商以餐饮主流业态饮主流业态；2.2.雍华庭为住宅底商，铺位面积为雍华庭为住宅底商，铺位面积为30-10030-100平米为主，租金水平在平米为主，租金水平在65-12065-120左右；左右

12、；世博广世博广场场华润万华润万佳佳雍华庭雍华庭聚聚福福豪豪苑苑地地王王广广场场沃沃尔尔玛玛时时尚尚电电器器城城天天彩彩商商场场天天和和百百货货富富民民广广场场东东城城步步行行街街愉愉景景商商业业街街本报告是严格保密的。鸿福商圈是代表性的区域级商圈，其业态构成、鸿福商圈是代表性的区域级商圈，其业态构成、发展趋势均更符合现代商圈特征发展趋势均更符合现代商圈特征CBD鸿福商圈第一国际第一国际腾龙商务腾龙商务大厦大厦鸿福广场鸿福广场嘉信茂嘉信茂/沃尔玛沃尔玛中环财富广场中环财富广场财富广场财富广场时尚岛时尚岛莞太大道莞太大道尚书银座尚书银座希尔顿希尔顿项目位置商家代表业态中环财富广场鸿福路苏宁、必胜客

13、家电、餐饮、精品、娱乐休闲综艺曼哈顿时代鸿福路与莞太路交汇处海雅百货百货、餐饮、娱乐休闲沃尔玛广场鸿福路沃尔玛、凯德百货超市、百货腾龙商务大厦鸿福路与莞太路交汇处百佳超市时尚岛商业中心鸿福路麦当劳、星巴克咖啡 服装、餐饮、娱乐、休闲第一国际东莞大道与鸿富路交汇处东海海鲜、稻香主题餐饮、服装、休闲、娱乐银丰路银丰路美食街银城酒店、花园粥城酒店、餐饮曼哈顿曼哈顿银丰路美食街银丰路美食街除大型超市、主题除大型超市、主题性购物百货、酒店外，街铺多以性购物百货、酒店外，街铺多以餐饮、家电、休闲娱乐，其中鸿餐饮、家电、休闲娱乐，其中鸿福路餐饮占比较高，约福路餐饮占比较高，约20%20%。本报告是严格保密的

14、。东泰商圈是代表性的社区型商圈，其业态特征东泰商圈是代表性的社区型商圈，其业态特征明显偏向解决日常生活所需明显偏向解决日常生活所需东泰社区商圈1.1.周边总共居住人口达周边总共居住人口达4000040000人，形成了以泰和路嘉荣超市为中心，沿泰人，形成了以泰和路嘉荣超市为中心，沿泰和路、银河路、银丰路临街街铺的延伸的社区服务型商业；和路、银河路、银丰路临街街铺的延伸的社区服务型商业；2 2. .作为社区商圈的典型代表，东泰社区商圈业态组成上以餐饮和社区性作为社区商圈的典型代表，东泰社区商圈业态组成上以餐饮和社区性服务业态居多；其中餐饮对外辐射力较强，经营能力与抗风险度均较高；服务业态居多；其中

15、餐饮对外辐射力较强，经营能力与抗风险度均较高；3.3.社区型商铺为社区型商铺为30-15030-150平米为主，租金水平在平米为主，租金水平在50-10050-100左右；左右；本报告是严格保密的。市场分析东莞项目分析本报告是严格保密的。东莞市城区目前商业项目基本分布于各级中心东莞市城区目前商业项目基本分布于各级中心商圈商圈商业项目分布万江商圈万江商圈CBD鸿福商圈鸿福商圈东城中心商圈东城中心商圈东纵大道商圈东纵大道商圈花园新村商圈花园新村商圈繁华商业街道繁华商业街道 在售在售/ /将受商业项目将受商业项目西正西正-运河路商圈运河路商圈南城富南城富民商圈民商圈1.1.目前东莞商业市场在售目前东

16、莞商业市场在售项目不多，均处于各级商项目不多，均处于各级商圈的中心位置；圈的中心位置；2.2.大规模集中性商业项目大规模集中性商业项目少；住宅、写字楼项目的少；住宅、写字楼项目的配套商业多，规模小，业配套商业多，规模小，业态定位模糊；态定位模糊；3.3.城市级商圈内的项目成城市级商圈内的项目成型速度较快；其他商业项型速度较快；其他商业项目成型较缓慢；目成型较缓慢；东泰社区东泰社区型商圈型商圈华南华南MALL商圈商圈理想理想0769城市风景城市风景希尔顿广场希尔顿广场财富广场财富广场西城楼大街西城楼大街尚书银座尚书银座卡布斯广场卡布斯广场中信商业广场中信商业广场东田丽峰东田丽峰风临美丽湾风临美丽

17、湾时尚岛时尚岛本报告是严格保密的。西城楼商业西城楼商业街街（淘宝坊）（淘宝坊）共1.02万平米商业体量，158套，30-300平米商铺还有北区约08年8月外街 ： 2万 / 平米；内街：0.6-1.2万元/平米；已售62套，分别带2、3年租约销售，回报率分别为12%、20%，在总价中一次性扣减主要为社区生活商业，外街铺以餐饮娱乐为主财富广场财富广场共0.9万平米商业体量，三层每层3000平米，20300平米商铺08年11月外街： 3-5万/平米内街：约2万/平米已招商的铺位带租约销售，仅一层在售街铺以服饰精品、日韩餐饮为主，三层KTV、健身会集中商业商家洽谈中希尔顿广场希尔顿广场公约1万平米商

18、业体量，共三层，仅有临街约2000平米30-150平米街铺将售预计09年下半年商业综合体，以超级市场、百货为主力店，外加餐饮、休闲娱乐业态塞纳河畔塞纳河畔一期共1.7万平米商业体量预计09年下半年年以大型餐饮为主力店，辅以服务配套及服饰精品等业态的社区商业风临美丽湾风临美丽湾( (西城商业街西城商业街) )合计约1.2万,一期126；二期57 ;主力面积50-65平米2008年10月一期销售均价1.1万/平;临莞穗大道价格可达1.5万/平;目前以招商为主,暂停销售无统一业态规划,项目周边商业以汽配为主;目前项目主要店铺以装修装饰相关为主,主力店人人乐已确定理想理想07690769四期商业合计约

19、13151,约200套,主力面积60-80平米2008年10月四期销售均价13000元/平米,开盘销售仅数套;现暂停销售,主攻招商该项目配套商业规模过大,一二期销售良好,三四期销售受阻,目前进驻店铺以生活配套,中介等为主阳光海岸悦阳光海岸悦湾（二期）湾（二期）合计约5000平米,合计约80个,主力面积60平未售,二期商业须用于还迁,目前无法销售该项目一期为集中茶叶市场,二期商业未做销售筹备时尚岛时尚岛总1600平米，一层预计09年3月入市时间社区型商业+沃尔玛商圈补充餐饮休闲本报告是严格保密的。西城楼大街：东莞目前规模最大、销售最好的西城楼大街：东莞目前规模最大、销售最好的集中型商业项目，以百

20、货、数码、餐饮为主集中型商业项目，以百货、数码、餐饮为主个案分析淘宝坊剩余淘宝坊剩余2 2、3 3层，面积层，面积约约30-15030-150平米，价格为平米，价格为0.8-1.50.8-1.5万万/ /平米，业态定平米，业态定位为数码，商业氛围好位为数码，商业氛围好北区约北区约2626套套100100左右铺位，左右铺位，一层临西正路均价一层临西正路均价8 8万，万，二层二层6 6万，承诺招商并一万，承诺招商并一次性返还两年租金回报，次性返还两年租金回报，为目前东莞市场铺王的地为目前东莞市场铺王的地位，价格最高位，价格最高新 芬芬 路路西正路、市政西正路、市政路路向 阳 路来 凤 路解解 放放

21、 路路西城楼大街西城楼大街百百佳佳天和天和电影院电影院西西城城楼楼老商业老商业街街老商业街老商业街老商业街老商业街老老商商业业街街文化广场文化广场老商业街老商业街老老商商业业街街南区为一期商铺，已销售南区为一期商铺，已销售完毕，业态以散百货为主，完毕，业态以散百货为主，进驻商家已达进驻商家已达30%30%本报告是严格保密的。希尔顿广场：典型区域中心商铺，地段优势大，希尔顿广场：典型区域中心商铺，地段优势大，周边商业氛围好，依靠主力店提升价值。周边商业氛围好，依靠主力店提升价值。个案分析 产品及业态：产品及业态：共20个临鸿福路街铺，主力面积30-60，最大150；业态不限，具备餐饮业态并承诺做

22、到位；承诺同步招商服务； 营销现状：营销现状：释放3.28家乐福签约仪式并同步认筹优惠信息；推广以现场包装、短信和报版为主； 节点及价格释放：节点及价格释放：3 3月月2828日家日家乐福签约及认筹，报价乐福签约及认筹，报价3 3万左右，万左右，4 4月月1818日开盘，销售日开盘，销售1515套。套。 客户情况：客户情况：与时尚岛住宅底商竞争激烈，基本为同一群客户。鸿福路本报告是严格保密的。“万江三兄弟万江三兄弟”：三大项目均属于典型的社区：三大项目均属于典型的社区型商业，规模大，地段、氛围一般，走货缓慢型商业，规模大，地段、氛围一般，走货缓慢个案分析项目项目资料资料销售情况销售情况当前状态

23、当前状态风临美丽湾风临美丽湾( (西城商业街西城商业街) )合计约1.2万,一期126；二期57 ;主力面积50-65平米一期销售均价1.1万/平;临莞穗大道价格可达1.5万/平;目前以招商为主,暂停销售无统一业态规划,项目周边商业以汽配为主;目前项目主要店铺以装修装饰相关为主,主力店人人乐已确定理想理想07690769四期商业合计约13151,约200套,主力面积60-80平米四期销售均价13000元/平米,开盘销售仅数套;现暂停销售,主攻招商该项目配套商业规模过大,一二期销售良好,三四期销售受阻,目前进驻店铺以生活配套,中介等为主阳光海岸悦湾阳光海岸悦湾（二期）（二期）合计约5000平米,

24、合计约80个,主力面积60平二期商业须用于还迁,目前无法销售该项目一期为集中茶叶市场,二期商业未做销售筹备项目特征：项目特征：均是大盘，多期开发，商业规模以中小居多，周边有一定商业氛围，可利用资源少；产品特征：产品特征：以50-80平米区间内中小型铺面为主，开间多为4米左右，进深多在11-14米之间；业态发展：业态发展：以社区配套型商业为主，受入伙比例和进度及消费层次影响大，开铺率均在30%以下销售现状：销售现状：08年美丽湾销售约20套，理想0769约5套以内，悦湾未推售，价格9000-15000元/平客户情况：客户情况：商铺投资客户以本地人居多，年龄层次较高，置业经历丰富，看重投资回报率；

25、本报告是严格保密的。本项目商铺属于区域级商圈外围的社区商业，本项目商铺属于区域级商圈外围的社区商业，周边商业氛围较差，聚合度不高，通达性一般周边商业氛围较差，聚合度不高，通达性一般市场总结1.受消费群体层次差异及规模限制，东莞商业市场发展一直较为缓慢，城市级商圈依然是主力；2.随着城市配套建设和商业项目开发量的增加，部分区域级商圈近年来发展迅速；3.社区型商圈受制于社区规模及聚合度等问题，仅个别形成规模。1.地段佳，商业氛围强的城市、区域级商圈项目销售情况相对较好，价格实现也较高；2.商铺走货对推售节点依赖度高，短期冲高但较难延续的特征明显；3.资源和前景是提升商业项目价值的有效因素，社区商业

26、价值提升增值点较少，实现价格普遍低于大型商圈内商业项目；本报告是严格保密的。市场分析商铺租金市场本报告是严格保密的。租金收入仍是商铺投资客的主要回报渠道，租租金收入仍是商铺投资客的主要回报渠道，租售价格比是衡量商铺销售价格的普遍依据之一售价格比是衡量商铺销售价格的普遍依据之一商铺租金市场中信新天地、世纪城国际公馆；东泰花园、世博广场；地王广场华南MALL、风临美丽湾本报告是严格保密的。南城：中信新天地南城：中信新天地近年成熟起来的大型住宅社区，纯配套型商业近年成熟起来的大型住宅社区，纯配套型商业商铺租金市场社区社区中信新天地区位区位南城科技大道规模规模7700多平米商铺面积商铺面积60280平

27、米业态业态生活配套类辐射客户辐射客户新天地、石竹新花园租金租金(元/平米月)85（南城科技路）6080（靠城市风景一侧）3550（靠塘贝新苑一侧）本报告是严格保密的。南城：世纪城国际公馆南城：世纪城国际公馆开发中的大盘，业态偏向服务类而非消费型开发中的大盘，业态偏向服务类而非消费型商铺租金市场社区社区国际公馆区位区位东莞大道与绿色路交汇处规模规模10163平米商铺商铺面积面积40120业态业态生活配套类辐射辐射客户客户国际公馆现代经典租金租金( (元元/ /平米平米 月月) )35-45（内街）55-65（外街）本报告是严格保密的。东城：东泰花园东城：东泰花园典型的成熟社区型商圈，规模资源优势

28、突出典型的成熟社区型商圈，规模资源优势突出商铺租金市场社区社区东泰花园区位区位东莞大道与长泰路交汇处规模规模4000多平米商铺面积商铺面积60120平米业态业态生活配套类辐射客户辐射客户东泰、阳光假日租金租金(元/平米月)6595（社区东门街铺）3565（社区内步行街街铺）3035（社区南门街铺）本报告是严格保密的。东城：怡丰都市广场东城：怡丰都市广场以餐饮见长的住宅底商，街铺特征明显以餐饮见长的住宅底商，街铺特征明显商铺租金市场社区社区怡丰都市广场区位区位怡丰路（紧邻东泰花园）规模规模200米长8700多平米商铺面积商铺面积5090平米（主力）业态业态餐饮为主租金租金(元/平米月)7590本

29、报告是严格保密的。莞城：地王广场莞城：地王广场开发中的大盘，业态偏向服务类而非消费型开发中的大盘，业态偏向服务类而非消费型商铺租金市场社区社区地王广场区位区位莞城东纵大道 规模规模10万平米商铺面积商铺面积30350平米业态业态集中商业，规划无特色，出租率约60%辐射客户辐射客户地王广场、东湖花园租金租金(元/平米月)80-150元/平米本报告是严格保密的。万江：华南万江：华南MALLMALL；超大型商业项目，受制于；超大型商业项目，受制于消费层次及消费力不足，辐射范围有限消费层次及消费力不足，辐射范围有限商铺租金市场社区社区华南MALL区位区位万江区，汽车总站旁规模规模占地43万平米，总建面

30、89万商铺面积商铺面积30350平米业态业态百货、超市、餐饮、建材、影院、游乐场；创新的大型商业项目，但定位过高，经营管理不理想。辐射客户辐射客户盛世华南、理想0769租金租金(元/平米月)30-150元/平米本报告是严格保密的。万江：西城商业街（风临美丽湾）；现有商铺万江：西城商业街（风临美丽湾）；现有商铺为典型社区配套型商业，后续有大规模商业产为典型社区配套型商业，后续有大规模商业产品开发，压力较大品开发，压力较大商铺租金市场社区社区西城商业街（风临美丽湾）区位区位莞穗大道与西城路交汇规模规模建面12000平，合计183个铺商铺面积商铺面积35-240平米业态业态当前以入伙相关的服务及产品

31、销售为主，已招到主力店但未开业；项目三期为大规模集中商业。辐射客户辐射客户风临美丽湾租金租金(元/平米月)临莞穗大道：60-80临西城路：50-65本报告是严格保密的。租金水平与商业环境的成熟度关系大，社区型租金水平与商业环境的成熟度关系大，社区型商业产品区域差异较小，基本在同一范围内商业产品区域差异较小，基本在同一范围内租金市场小结怡丰都市怡丰都市地王广场地王广场东泰花园东泰花园中信新天地中信新天地华南华南MALLMALL国际公馆国际公馆1. 商铺销售价格须参考租金预期，影响租金水平最大因素并非规模、集中性等，而是商业环境和氛围的成熟度；2. 社区配套型商业拥有良好的交通流线和业态分布，深入

32、挖掘社区生活服务和消费需求，也可实现相对较高的租金价值，本报告是严格保密的。价格策略探讨本报告是严格保密的。方案说明方案说明: :本方案推导出的价格，仅为通过对市场项目的静态比准下得出项目的静态均价。静态均价。由于本项目商铺部分目前现场不具备展示条件，对客户的价格敏感度、需求等无法进行深入的摸查，本次方案价格思路为项目组现阶段探讨思路。该思路未经过客户验证之前，该思路未经过客户验证之前，与最终定价思路可能存在较大的偏差及误差，与最终定价思路可能存在较大的偏差及误差，仅供发展商参考，及作为后期释放价格与客仅供发展商参考，及作为后期释放价格与客户盘点的基础。户盘点的基础。价格策略建议将根据客户反馈

33、后做进一步深化。商铺价格推导本报告是严格保密的。本项目商铺核心平均价格将以市场比较法推导本项目商铺核心平均价格将以市场比较法推导而来而来商铺价格推导本报告是严格保密的。本项目比准均价将根据筛选后的可比楼盘本项目比准均价将根据筛选后的可比楼盘, ,按按相应权重计算后得出相应权重计算后得出商铺价格推导1 1、筛选可比楼盘、筛选可比楼盘2 2、确定权重、确定权重3 3、打分、打分比准均价形成比准均价形成产品结构相似、区域接近根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近 比准指标：外 部 因 素：商业成熟度/交通便利度/人流量内 部 因 素：规模/建筑外立面/临街程度/车位量

34、 内部商业分布/内部交通组织本报告是严格保密的。经过对比，选择风临美丽湾、理想经过对比，选择风临美丽湾、理想07690769、时、时尚岛三个项目为可比楼盘尚岛三个项目为可比楼盘商铺价格推导万江商圈万江商圈CBD鸿福商圈鸿福商圈华南华南MALL商圈商圈理想理想0769风临美丽湾风临美丽湾时尚岛时尚岛同为大盘配套商业同为大盘配套商业, ,临城市主干道，周临城市主干道，周边商业环境有一定边商业环境有一定成熟度。成熟度。大盘配套商业，大盘配套商业，距离本项目较近，距离本项目较近，周边有区域中心周边有区域中心商圈。商圈。距离本项目近，距离本项目近，住宅底商，近期住宅底商，近期开盘销售。开盘销售。本报告是

35、严格保密的。将参考项目与本项目按各项商业素质水平进行将参考项目与本项目按各项商业素质水平进行对比打分对比打分商铺价格推导说明：选取对本项目有参考价值的项目，并根据外部因素和内部因素进行对比打分。说明：选取对本项目有参考价值的项目，并根据外部因素和内部因素进行对比打分。以本项目为标准值1，与其他项目各因素对比。占比占比15%10%15%10%5%15%10%10%10%风临美丽湾1.40 1.00 1.30 1.20 0.90 1.00 1.00 0.90 1.10 理想07691.00 1.00 1.10 1.20 1.00 0.90 0.90 1.00 1.00 时尚岛1.90 1.30 1

36、.90 0.90 1.00 0.90 0.90 1.30 1.50 比准权重均价计算所得值为比准权重均价计算所得值为1134311343 均价均价对比得分对比得分比准权重比准权重 权重均价权重均价 风临美丽湾110001.12 45%4439 理想0769130001.02 45%5735 时尚岛160001.37 10%1168 本报告是严格保密的。本项目商铺实际推售价格有待后期结合客户及本项目商铺实际推售价格有待后期结合客户及目标等因素后，再行确定目标等因素后，再行确定商铺价格推导 均价均价开盘时间开盘时间推售套数推售套数销售套数销售套数 销售比例销售比例 风临美丽湾1100008.101

37、262419%理想07691300008.10 20063%时尚岛1600009.3322475%城区目前主要可比在售商业项目，销售套数及比率普遍不高；项目间销售速度差异较大，大型社区配套商业走货缓慢的情况尤其突出；以上价格推导过程中参考的均是各项目整体销售均价，并未将销售速度等因素计入其中；本报告是严格保密的。营销执行策略本报告是严格保密的。项目一期商铺目前所面临的核心问题项目一期商铺目前所面临的核心问题营销策略面临现状：u不处于城市商圈内，难以依靠商圈价值；u鸿福路、港口大道车流长时间内对商业支持度较弱；u周边人口密度稀薄，仅项目本体居住人群有支持。期望目标：快速走货，快速回笼资金核心现状

38、：不具备常规体系下优质商铺的价值，预计纯商铺投资客认可度较低核心问题：如何找到认可产品价值的核心客户？如何找到认可产品价值的核心客户？本报告是严格保密的。本项目业主及上门客户数量较多本项目业主及上门客户数量较多, ,且具备较高且具备较高购买力购买力, ,是首要挖掘重点是首要挖掘重点营销策略谁是最认可谁是最认可“上东国际上东国际”的人？的人？上东国际业主u认可度高：对项目整体有较强认可度；u期望值高：相信上东国际未来会越来越好；u实力较强：购买中大面积单位客户均有较强的经济实力；住宅上门客户（意向购买但无房号）u认可度中等：对项目整体有一定认可度；u实力较强：意向购买优质房号，非好单位不选，经济

39、实力较佳；u意向难以辨别：无法判断对商铺投资意向；商铺投资客u认可度较低：项目不具备常规体系下优质商铺的价值；u实力参差不齐：部分商铺投资客实力较强，全市好铺都在意向范围之内；部分商铺投资客为初次投资，追求低价低风险商铺。u意向度需重点培养：实力投资客较难认可项目价值；初次投资客追求低风险，可通过营销手段重点挖掘重点挖掘！本报告是严格保密的。深度挖掘项目住宅客户深度挖掘项目住宅客户, ,短期内重点渠道集中短期内重点渠道集中释放蓄客释放蓄客营销策略本报告是严格保密的。通过通过“业主额外优惠卡业主额外优惠卡”的发放，梳理并锁定的发放，梳理并锁定有意向购买商铺的住宅客户有意向购买商铺的住宅客户营销策略释放渠道：销售代表传递信息，邀请业主上门领卡时间安排：5月1日-8日发放优惠卡策略说明：1.业主优惠卡额度为总价优惠1万元；2.优惠卡仅发放给购买上东国际一期并完成签约的业主；3.优惠卡可业主自己使用，也可转赠给其他人；4.优惠卡仅限在商铺开盘当天兑现使用，过期失效；5.优惠卡兑现成功的卡号