成都精品写字楼市场研究

1、成都精品写字楼市场研究突出“精品”二字l位于中央商务区或次商务区，交通条件良好。l外立面较好，标准层建筑面积约1000，平层布局合理，净层高不低于2.55米，使用率不小于50%，内部装修舒适。l车位能满足基本需求，配备高速电梯满足仅在高峰时段需要等候较长时间，配备分户空调。l项目全部散售，可代为租赁，代为管理，有独特的物业服务公司提供管理。l主要针对起步型及中小心企业客户租赁等。l租赁价格略低于甲级写字楼，空置率低。PART 5 精品写字楼定义市中心：中央商务区城南：人南商务线城东：东大金融街地铁二号线地铁一号线高新南区：新商务中心l 城市商务圈的扩大和城市经济实力的增强，促进了成都商务办公市

2、场的发展和完善，同时吸引了大批省内外企业进驻成都，特别是世界知名企业的入驻，为成都区域商务市场发展提供了契机。l 随着地铁一、二号线的开通，成都商务格局呈现两轴升温四面崛起的发展格局，人南商务线、东大金融街及高新南区将成为成都商务的核心发展区域。成都目前已形成东大街、市中心、人南沿线三大办公格局。中央商务区成都最早的商业中心区，商业氛围浓厚，公共交通便利，周边商务配套完善，区域内未来放量有限。人南商务线未来成都市的主要商务核心区，公路、公共交通便利，即将通车的地铁一号线穿越此区域，区域内生态环境优越。东大金融街紧临市中心，公路、公共交通便利，商务、商业配套较完善，地铁二号线穿越该区。高新南区新

3、城南建设的重点地区，区域新行政中心，商业中心，商务中心。区域商业写字楼市场发展良好。PART 5 成都精品写字楼市场研究/整体发展格局时代广场华敏翰尊城市之心川信大厦冠城广场中环广场香格里拉东方广场国嘉新视界商会大厦威斯顿联邦大厦汇日央扩国航世纪中心力宝大厦拉德方斯特拉克斯水电大厦银海芯座高地中心环球大厦万瑞中心鼓楼国际成都国际商城银石广场铁狮门项目喜年广场明宇金融广场摩根中心环球贸易大厦百扬大厦航天科技大厦仁恒广场中汇广场锦江国际来福士广场城市之心三期新希望大厦成都国际金融中心国际人南广场大陆国际保利国际大厦川投大厦三峡大厦国际科技节能大厦茂业广场希顿国际广场航兴国际美年广场优诺国际新希望国

4、际中航城市广场华置广场中国水电大厦威尔斯洲际广场中信广场已入驻项目在建或未入驻项目未动工或工程处于起步阶段项目成都写字楼发展趋势明显高端化，甲级写字楼竞争激烈，而精品写字楼产品相对稀缺。新世纪环球中心招商东城国际财富又一城PART 5 成都精品写字楼市场研究/位置分布供大于求，目前除少量极为高端写字楼为自持外，多为销售形式，价格稳中有小幅上涨。数据范围：成都市五大主城区及高新南区数据时间：2010年-2012年3月PART 5 成都精品写字楼市场研究/整体量价分析l 自2011年7月起，供应呈上涨趋势，成交相对较平稳，无大起大落月均去化保持在12-16万范围；l 小型办公物业以50-80的小面

5、积产品为主，起步型私营企业租赁或购买居多，亦投资亦自用；大型办公物业主要为200以上的专业写字楼为主，以租赁为主，很少会由独立业主持有。l 2012年办公物业成交均价在9200元/左右，根据后市大量高端写字楼项目推出，预计价格将持续出现波动上行的走势；l 目前市面上小型办公主力为soho物业，由于该物业可以做住宅使用的特殊性，同区域其价格比纯办公物业高15%左右。1万象城甲级写字楼精品写字楼本 案龙湖三千星座725招商东城国际融锦云湾办公高地中心3银玺国际4麦里基银座东方广场时代8号国嘉新视界沙河壹号索尔龙舟910111213摩根中心铁狮门项目明宇金融广场141615万科钻石广场68普通写字楼

6、城东甲级写字楼多在二环以内，精品写字楼多处于二环到三环之间，目前均价10814元/平米。序号城东主要精品写字楼项目写字楼规模1高地中心4万方2招商东城国际3万方3东方广场10万方4国嘉新世界2.5万方5摩根中心12.8万方总计32.3万方PART 5 成都精品写字楼市场研究/城东区域分析l 东大街延线区域办公物业供求呈现两旺，区域市场写字楼开发力度明显增强，集中建设加剧了区域写字楼产品竞争。l 城东写字楼产品呈现两类分化，一类为高品质甲级办公物业，主要集中在水碾河即东大街区域；另一类为办公性质的SOHO物业，主要分布于建设、成龙路板块。l 城东办公物业成交价格稳步上涨，随着后期更多的高品质办公

7、物业的开发，价格仍存在提升空间。项目名称竣工时间总建面标准层面积（）分割面积（）租金/售价空调物管费层高净层高车位入驻率物业组合物业增值服务入驻企业描述200810万1130102-300售价：13000元/租金：85-110元/平方米月中央分户83.62.5532295%购物中心+写字楼+公寓无本土中小型企业为主，金融公司较多20102.5万约1000130-250售价：12000元/租金：80-100元/平方米月中央分户83.92.7544590%底商+写字楼物业代为订票（机票、车票、电影票等）及代买办公用品等本土小型企业为主、涵盖金融投资、及部分IT公司201112.8万1500150-

8、372 95-110元/平方米月中央分户103.72.6564190%公寓+写字楼+会所配备咖啡吧及中档餐厅本土企业为主，保险及金融投资企业居多20104万1450150-1300项目只租不售租金：120-135元/平方米月中央分户17.53.62.65300多90%写字楼+商业+会所提供员工餐厅和会所本土企业为主，含部分上市企业，广告、房地产、科技等领域企业较多20133万1260200-40013000元/中央分户12.63.62.6520公寓+写字楼+商业20072万1370121-509售价12500元/租金100-110元/平方米月中央分户63.62.672090%公寓+写字楼+商业

9、中型企业，大型企业成都办事处设立20112.2万1016160-1016租金100-110元/平方米月中央分户133.62.6200055%住宅+写字楼+商业2011年12月31日之前签定合同的客户可免除物管费3-6个月，并享受100元/的装修补贴本土企业为主，移动电子类企业较多，运输行业办事处较多PART 5 成都精品写字楼市场研究/城东精品写字楼信息案例研究 项目位于建设路商圈，为周边区域仅有的精品写字楼项目； 项目作为高地住宅项目配套物业，以单体楼形式入市，功能涵盖了办公、商业、会所等； 该项目只租不售。专注于物业管理服务，着力于形象宣传，把项目打造成为“精品”写字楼。高地中 项目位于东

10、大街和锦东路交汇处，是离我们自身项目最近的一个精品写字楼项目； 项目自带餐厅、健身房、咖啡厅等设施，配套相对齐全。 项目只租不售。便于管理，对项目的品质有较大的提高。 该项目本地企业为主要租赁客户，进驻了部分外地企业区域机构。企业类型涉及金融、贸易、保险、咨询等领域。借鉴要点提炼 通过对高地中心和摩根中心的案例研究，对本案的物业管理方式、产品配套需求及目标客户群体特性、后期宣传包装提出借鉴性启示。PART 5 成都精品写字楼市场研究/案例借鉴摩根中心精品写字楼五大特征：成都精品写字楼客源主要为发展型企业，以及跨界型企业驻蓉机构。l专业管理团队：提供与甲级相类似的管理服务内容；l客户：主要针对起

11、步型企业级中小型企业；l特点：租售面积灵活，配套设施齐全；l产权：多为全部销售，小业主持有产权，物业统一管理；l价格：租金略低于甲级写字楼，约80-100元/月 。精品写字楼主要客户来源1起步型企业2小型地方企业3外企在蓉分公司/办事处4全国各地区（主要是一线城市）集团公司；l 根据不同的发展需求，分为自用客户和租赁客户。对于价格，环境、增值空间等因素关注度较高。l 而小型投资客户也成为成都精品写字楼市场主要客户之一。l 目前成都精品写字楼销售市场主要为小型投资客为主，部分房源由集团公司买下自用；l 租赁市场主要为本地企业为主，其中中小型企业居多，外企及集团公司在蓉分公司和办事处比例较小。PA

12、RT 5 成都精品写字楼市场研究/客源分析需求以纯写字楼为主对面积要求以200以下面积段需求最旺盛；对项目的交通位置、商务配套、停车场规模、物管服务等因素关注度较高；需求的客户以男性居多；年龄主要分布于41-50岁；置业目的为满足公司办公需求或租赁投资；有租赁需求企业以金融、贸易和房地产企业居多。最易接受租赁单价为80-100元/月；最易接受销售单价为9000-10000元/。被访者背景企业需求背景价格接受度产品、面积需求PART 5 成都精品写字楼市场研究/客户调研总结声音：国嘉新视界租户 李先生深访时间：2012年4月28日 访问地点：国嘉新视界某金融公司l 客户特征：本地人，目前就职于某

13、金融公司，该公司HRl 对区域的看法：认为东大街延长线办公未来交通区位俱佳。办公条件对比甲级写字楼稍逊色，但胜在价格低，性价比高。目前二环路施工，未来两年对交通出行有一定的影响。l 置业目的/产品需求：满足公司办公需求，在节约成本的情况下又能保持公司形象；目前公司成都区域共计员工30余人，需求面积至少350，如果有优惠政策，会考虑350-500办公室。价格接受范围80-100元/月。l 对天玺项目办公部分的看法：比较喜欢这个项目，感觉档次不低，如果价格合适会考虑下次选址。成都本地人，租赁目的为满足公司办公需求。区域现在交通不便，周边在修道路较多，地铁2号线的建成将促进该区域发展，该地区写字楼性

14、价比高。PART 5 成都精品写字楼市场研究/客户深度访谈东大街为未来的金融中心，东大街延长线周边未来发展将直接受到区域辐射，办公租赁和销售市场看好，选择该区域客户多看重交通及地理位置；租赁价格对比东大接每平方米约低30-50元，入驻企业以小型企业为主，主要租赁面积为150-300，少部分企业直接租下整层办公。声音： 摩根中心 物业人员 张小姐深访时间：2012年4月29日 访问地点：摩根中心附近茶坊l 该项目位于东大街延长线，是离天玺项目最近的一个精品写字楼项目。l 目前出租率达90%以上，租金水平95-110元/，项目为开发商持有只租不售，物业管理方面较优于销售项目。l 在该项目租赁企业中

15、以金融和贸易公司居多，其次小型发展企业也较多。其中阳光保险租赁下该项目整层。l 客户对面积为150-300左右产品需求较大，同时，对物业的服务要求逐渐变高。l 该项目租赁客户认为，本项目所在位置交通便利，未来规划有2号线，未来商务环境浓郁，可租面积较合适，是其选择租赁主要因素。PART 5 成都精品写字楼市场研究/客户深度访谈PART 5 成都精品写字楼市场研究/客户深访总结客户深访结论专业人士深访结论l潜在客户对东大街沿线辐射区域的办公较有兴趣，但区域现有交通不便，周边在修道路较多；目前看来地铁的开通将对区域交通和金融格局带来新的格局l客户可接受的普通产品面积为150-200或350-500认为本案办公部分对客户吸引力较大。l购买或租赁本案所在区域办公的客户以满足自身办公需求和投资为主要目的。l目前项目所在区域作为城东的金融附中心，办公物业需求旺盛；以本地客户以改善型需求为主。l周边办公项目出租率普遍在90%左右，租金水平在80-120元/月。l起步型企业需求面积多集中于150-300，发展型企业需求面积集中在300-500 ；l伴随二环路的改造，地铁线的开通，该区域未来交通便利、商务环境浓郁，办公租赁市场前景较好。现状客户竞争l成都精品写字楼进入发展期，市场占有率有上涨