房地产评估案例分析报告参照

1、房地产评估案例分析案例一一、估价对象概况本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826 m2 ， 建筑面积11359.1784m2，用途为办公。 估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全。估价对象建于 2003 年，为 17 层钢筋混凝土框架结构建筑， 配置两台电梯及一套自动上落扶梯。 据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好， 使用正常。二、估价目的转让。三、估价时点本项目的估价时点为2012 年 3 月。四、估价依据房地产估价规范 ( 中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；中华人民共和国城市房地产管理法 ；中华人民共和国土地管理法 ；五、估价原则1 、遵循合

2、法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2 、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；3 、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。六、估价方法由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多， 故采用市场比较法和成本法进行估价。七、估价测算过程一、市场比较法由于此处房地产市场比较发达， 与估价对象相类似的房地产交易较多， 能方便地找到多个参照物， 且参照物与估价对象可比较的指标、 技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。 市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较， 对这些类似房地产的已知价格作

3、交易情况修正、 交易日期修正、 区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。市场比较法计算公式为：V V0ABCDA0B0C0D0其中： V=待估房地产价值；V0 = 比较实例房地产价格；A = 待估房地产交易情况指数；A0 =比较实例房地产交易情况指数；B = 待估房地产估价期日房地产价格指数；B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数；C = 待估房地产区域因素条件指数；C0 = 比较实例房地产区域因素条件指数；D = 待估房地产个别因素条件指数；D0 = 比较实例房地产个别因素条件指数。选取比较实例（见表1）比较实例ABC资料来源房管局资料房管局资料房管局资料名称新宝

4、利大厦天秀大厦新宝利大厦地址解放北路环市中路解放北路用途写字楼写字楼写字楼竣工年月200320032003交易日期2012.22012.12012.2单价 ( 元/m2)10035850010201区域环境良好良好良好交通情况良好良好良好市政设施齐全齐全齐全繁华程度繁华繁华繁华临街状况临街临街临街总 层 数高层高层高层实例楼层6 层2 层9 层外部装修较好较好较好内部装修无无简单设备安装较好较好较好新旧程度新楼新楼新楼相关因素的修正（见表2）实 例ABC调整后实例10035850010201算单价 ( 元/m2)术 平 均修正项目比较数比较情比较数比较情 比较数比较情法 确 定况说明况说明况说

5、明评 估 单交易情况修正100/100正常100/100正常100/100正常价 为 ：交易日期修正99/100下降97/100下降97/100下降（ 7081+区域因素修正100/115案例佳100/99稍差100/115案例佳7370+68个别因素修正100/122案例佳100/113案例佳 100/125案例佳83）修正后单/37110（元价 ( 元/m2)708173706883/m2 ）评估值为： 7110×11359.1784 80,763,800（元）二、成本法成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价

6、对象房地产重置价格， 扣除折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。成本法计算公式为：CL =S× A1× A2× A3-(2)VCLCBqB .(1)其中： V=待估房地产价值；CL = 待估房地产楼面地价；CB = 待估房地产建筑物重置价格；qB =待估房地产建筑物成新率。求楼面地价 CL用基准地价系数修正法。 即根据国有土地基准地价作为参照物， 对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正， 从而求取待评地块的公平市场价值。 本次评估的土地使用权价值包括土地取得费、 土地开发费、 利息、利润及政府规定的有关税费。其基本公式为：其中， CL楼面地价；S 基准楼面地价；

7、A1年限修正系数；A2个别因素修正系数；A3市场转让因素修正系数。A1=1 1/ （1+i ）n 1 1/ （ 1+i ）n -（3）其中，i 折现率（一年期存款利率为2.25%，风险调整值取4%，则 i =6.25%）；n 最高出让年限； N 剩余使用年限；选取基准楼面地价s：该地商业用二级地的基准楼面地价s=4560 元/m2年限修正系数a1：因该地块刚办完有偿使用手续，取得商业用地的最高出让年限，所以，由公式（ 3）得 A1=1.0个别因素修正系数A2：评估对象所处位置交通方便，基础配套设施齐全，所以，确定取修正系数为：1.02市场转让因素修正系数A3本次评估采用的基准地价是2000 年

8、 10 月修订的，通过对该市土地交易市场的调查，发现其转让价格与基准地价之比为：0.9:1 ，因此，确定 A3=0.9求得楼面地价 , 由公式（ 2）得：楼面地价的单价为： 4560× 1.0 ×1.02 ×0.9 = 4186 （元 /m2） 取整为 4190元 /m2。则：CL =4190 × 11359.1784 47,594,960 （元）求建筑物重置价格 CBCB=前期费用 +综合造价 +其他费用 +资金成本 +利润 .(4)综合造价（包括土建、装修及安装工程造价）目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程造价为 1398

9、元 / m2装修： 800 元/ m2给排水及电照：110 元/ m2电梯及配电设备： 244 元/ m2因此，综合造价 =1398+800+110+244=2552（元 / m2 ）前期费用（包括可行性研究，勘察设计费、招投标费等）根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其前期费用为综合造价的 3%，则：2552 × 3% = 77 （元 / m2 ）其它费用 ( 包括工程监理费、质监费、配套费等)根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用为综合造价的 14.5%，则：2552 × 14.5% = 370 （元 / m2 ）资金成本资金成本为建筑

10、物在正常建设期内占用资金的利息。该楼房的正常建设期为一年，评估基准日的一年期贷款利率为5.85%，则：(2552+77+370) ×5.85%×1/2=88（元 / m2 ）利润根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其开发利润为综合造价的 20%，则：(2552+77+370) ×20%=600（元 / m2 ）重置价值由公式 (4) 得：重置单价 =2552+77+370+88+600=3685（元 / m2 ），取整为 3690 元/ m2CB=3690×11359.178441,915,370（ 元 ）q求建筑物成新率B通过现场勘察建筑物使

11、用状况、保养情况，根据估价经验确定建筑物的已使用年限和尚可使用年限，利用年限法，综合评定出其成新率。成新率 =尚可使用年限（已使用年限 +尚可使用年限） -（5）该楼房于 2003 年竣工并投入使用，至评估基准日止，已使用了9 年，经现场勘察及估价经验综合确定其尚可使用31 年。q则由公式（ 5）得：B31/ （9+31）× 100%=78%求待估房地产价值V则由公式（ 1）得：V = 47,594,960 + 41,915,370× 78%80,288,900（元）估价结果确定用两种方法得出的估价结果比较接近，取二者的平均值得80,526,400 元。评估单价约为 709

12、0 元 / 平方米。比较成本法适用于独立或狭小市场上没有交易实例或很少交易实例的情况， 估价中所依据的成本是开发或建造类似房地产的社会必要成本， 而不是估价对象房地产的实际成本。市场比较法以替代原则为理论基础， 只要有类似房地产的适合的交易实例即可应用，而且具有较强的说服力，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是最有效的评估方法。但市场比较法也受很多限制，主要有时间性、可替代性、非单一性、正常性、可修正性、合法性，所以选取市场比较法一定要符合条件。结合实际情况 ，此 案例采用市场比较法更好。案例二一、估价对象概况本项目估价对象为某处商品房

13、， 地处繁华地段， 交通便捷， 市政配套设施齐全，据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。具体情况如下表：房屋所有权证号*房屋所有权人*产别私产产权性质商品房楼号或幢号11房屋坐落*房号及部位603房屋总层数9（-2 ）层所在层数6建筑面积 (m2)104.29房屋用途商业房屋结构钢混建成年代2004 年建筑物状况分析所在楼层6使用状况正常现状用途住宅景观较好户型两室一厅一厨一卫一阳台临街状况两侧临街采光、通风情况较好各房间朝向南维护保养及较好成新状况地面：客厅、卧室铺实木地板；阳台、卫生间、厨房铺地砖；墙面：客厅、卧室刷乳胶漆，阳台刷乳胶漆，厨房、各个房间装修卫生间贴瓷砖；情况的描

14、述顶棚：客厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间为铝扣板吊顶；门窗：防盗户门，室门为木门塑钢窗；设备：卫生间普通洁具，厨房配整体高档橱柜。二、估价目的为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值三、估价时点： 2012 年 3 月四、价值定义（名词解释）抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值， 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时， 法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。五、估价依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国

15、担保法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例房地产抵押估价指导意见房地产估价规范【国标 GB/T 50291-1999】城镇土地估价规程【国标 GB/T 18508-2001 】六、估价原则1 、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；2 、遵循替代原则， 估价结果不明显偏离类似房地产在同条件下的正常价格；3 、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。4 、最高最佳使用原则，最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。七、估价方法根据估价对象的特点和实际状况， 采用市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法。1. 市场

16、比较法根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格， 参照该房地产的交易情况、 期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平。2. 收益还原法该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水平，确定估价对象的年总收益， 再扣除年经营费用计算出年纯收益， 然后运用适当的资本化率， 将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值， 进而求取估价对象房地产价值。八、估价测算过程1 运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值（ 1）选择交易案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个用途相同的

17、项目成交案例进行比较求出房地产价值。具体选择原则和案例条件描述如下：选择案例原则：1 、与估价对象应属于同一供需圈，用途相同。2 、交易日期与估价时点应接近，交易案例正常，或可修正为正常交易。表一：案例情况说明表 （单价：元 / 平方米）比较 项目物业交易交易装修建成位置面积楼层案例 名称用途价格日期情况年代万泉商 万泉商58.330859 2012.2精装修 7/92004 年A商业务花园 务花园万泉商 万泉商42030952 2012.2精装修 1/22004 年B商业务花园 务花园万泉商 万泉商C商业28944983 2012.2精装修 2/62004 年务花园 务花园（2）建立价格可比

18、基础上述三个案例与估价对象的计价方式一致。（3）进行交易情况修正上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为100%。（4）进行市场状况修正上述三个案例的成交日期为2012 年 2 月，与估价时点接近，且此期间房地产市场状况较为稳定，故修正系数为100%。（5）区位因素修正估价对象实例 A实例 B实例 C区域因素因素分值因素分值因素分值因素分值说明说明说明说明商业繁华度 较繁华100较繁华100较繁华100较繁华 100交通便捷度 较便捷100较便捷100较便捷100较便捷 100区域土地商业100商业100商业100商业100利用方向配套配套配套配套临街宽度基本100基本100基本100

19、基本100与深度一致一致一致一致临街道两侧临100两侧临100两侧临100两侧临100路状况次干道次干道次干道次干道宗地状况可规则100规则100规则100规则100利用程度基础设配套100配套齐全 100配套100配套100施状况齐全齐全齐全距区域中0.5KM1000.5KM1000.5KM1000.5KM100心距离修正系数100%100%100%实物状况修正估价对象实例 A实例 B实例 C实物状况状况分值状况分值状况分值状况分值说明说明说明说明建筑结构砖混100砖混100砖混100砖混100成新率2003 年 1002003 年1002003 年1002003 年 100装修状况精装10

20、0精装100精装100精装100朝向南100南100南100南100户型结构较好100较好100较好100较好100楼层修正6/91007/9981/21102/6107景观较好100较好100较好100较好100物业管理好100好100好100好100修正系数102.04%90.91%93.46%权益状况修正上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产， 且土地剩余使用年限均相同，故修正系数均为 100%。求取比准价格市场法估价测算汇总表单位可比实可比实可比实例 1例 2例 3一、成交价格总价元或万元单价元 /m2308593095244983二、成交日期年月2012.22012.2201

21、2.2三、建立比较基准后价格308593095244983统一房地产范围后价格308593095244983统一付款方式后价格308593095244983统一价格单位后价格308593095244983四、交易情况修正后价格308593095244983交易情况修正系数100%100%100%五、市场状况调整后价格308593095244983市场状况调整系数100%100%100%六、房地产状况调整后价314892813842041格区位状况调整后价格308593095244983区位状况调整系数100%100%100%实物状况调整后价格314892813842041实物状况修正系数102

22、.04%90.91%93.46%权益状况调整后价格314892813842041权益状况修正系数100%100%100%总价万元353.43七、测算结果单价元 /m2338892 运用收益还原法求取估价对象房地产价值设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下，收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为：VA1 (1g )tYg1Y其中： V 房地产在估价时点的收益价格A 房地产的未来第一年净运营收益Y 房地产的报酬率g 净收益逐年递增的比例t 房地产的收益年限估价对象建成于 2004 年，证载用途为商业， 土地使用年限为 40 年，截止估价基准日为止，土地尚可使用 32

23、 年左右，所以收益年限按 32 年计算。（ 1）房地产年总收益估价对象位于海淀区万柳东路11 号 603 号，通过估价人员对该地区同类房地产的市场调查可知，该区域住宅用房的建筑面积租金在3.5-4.0元/ 平方米?天左右，结合估价对象的位置、 设备设施、 装修情况等因素综合确定估价对象平均租金为 3.8 元 / 平方米·天，空置率取 5%，估价对象建筑面积为 104.29 平方米。则估价对象房地产年总收益为：3.8×104.29 ×365×（ 1-5%）÷ 10000=13.74（万元）（ 2）年总经营成本A. 管理费，指工作人员的工资、福利等

24、相关费用 , 根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的 1.5%，则管理费为：13.74× 1.5%=0.21（万元）B. 维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。 估价对象为砖混结构，室内外装修状况良好，根据估价对象的结构、装修及设备设施等情况，综合确定其重置价为3500 元/ 平方米。维修保养费按房屋重置价值的1%计算，则维修保养费为：3500×104.29 ×1%÷ 10000=0.37（万元）C. 综合税，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，个人出租房屋并取得收入，按照综合税率 5计征，根

25、据税法规定，取租金收入的5计算，则综合税为：13.74 ×5%÷ 10000=0.33（万元）D. 保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率 0.1%计算，则保险费为：3500×104.29 × 0.1%÷10000=0.04（万元）年总经营成本 A+B+C+D=1.31（万元）（ 3）年纯收益年纯收益 =年总收益 - 年总经营成本 =13.74-1.31=12.43 （万元）（ 4）净收益增长率根据该区域房地产市场租金水平的调查，并综合考虑估价对象的位置、 自身品质及发展潜力等因素综合确定

26、净收益增长率为3%。（ 5）房地产价值根据有关资料，目前该地区的房地产投资存在一定风险, 故在选取房地产还原利率时我们主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为还原利率。安全利率为中国人民银行2008 年12 月 23 日公布的固定资产一年期存款利率2.25%，综合分析以上各方面因素，还原利率综合确定为5%。估价对象房地产价值 =12.43 ÷（ 5%-3%）× 1- （ 1+3%）32÷（ 1+5%）32=285.63 （万元）估价对象房地产楼面单价=285.63 ÷104.29 × 100002

27、7388（元 / 平方米）比较本估价报告采用了市场比较法、 收益还原法两种方法分别从不同角度测算估价对象的房地产价值。 市场比较法能从房地产交易市场的角度更好的反映出房地产价值水平，收益还原法能从房地产收益的角度较好的反映出房地产价值水平，但收益法评估出的结果距离客观实际成交水平有一定的距离。学习心得 ：房地产，是一种稀却的资源、 重要的生产要素和生活必需品， 是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个

28、重要产业。房地产估价从表面上看， 好像是估价人员在给房地产定价估价人员认为值多少钱就值多少钱。 但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价， 而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程， 将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物， 还可指土地与建筑物的合成体； 房地指土地与建筑物的

29、合成体； 土地仅指土地部分， 如说土地价格时， 此价格不含地上建筑物的价格； 建筑物仅指建筑物部分。房地产估价应借助科学的估价方法， 不能单纯依靠估价人员的经验。 在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。无论哪种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。房地产估价总的要求是独立、 客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下 5 项： 1、合法原则； 2、最高最佳使用原则； 3、替代原则； 4、估价时点原则； 5、公平原则。房地产估价原则是使不

30、同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性， 对同一估价对象在同一估价目的、 同一估价时点下的估价结果具有近似性。以上就是我学习房地产评估后的心得。若能觅得一方喜欢的山水，在空旷的风里，种上淡暖如许，清欢如许。我愿用无尘的诗句，沾染些许晨露，轻叩那些老去的时光，让曾经的你我，重走一遍依旧开满鲜花的小径。时光里的我们，不说话。只是凝望着彼此旧时的模样，任凭花落清溪，任凭日暮烟霞。陌上的时光，匆匆如流。指尖，一直贪恋着世间所有的暖香。而那些没有着落过往，早已随风而散。往事已旧，一切，终会在念与不念，忘与不忘之间，莞尔一笑，变得风轻云淡。岁月的风，就这样翩跹而过。还好，总有一些不离不弃的相伴，安

31、暖着岁月的荣辱沧桑。然后，在玲珑的小字里尘埃落定。珍惜着，不早也不晚的缘分。愿你永远在我文字的四季，可以与那些草木葳蕤的深情一样，青青又青青。纵使某天，错过了所有，只剩下一个人忧伤，也不要怪罪时光。时光里那些牵过的手，给错的爱，都是情不由衷。开始与结束，一样美丽。我们应该，原谅时光，记住爱！那些过往里的施与舍，恩与惠，何必计较太多。我们在山水间喂养清风，在草木间描摹明月，云淡风轻一天又一天。任凭年华一去不返，依旧无怨无悔，不负岁月，不负时光。那些风花雪月的重逢与离别，终将陨落在时光深处，被过往的烟尘一一覆盖。当时光里，那些被岁月漂白的光阴，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。苍茫处，

32、风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。不如，安静着，于寂寂红尘中，为自己开一扇般若门，将一切浮云过往都放逐在红尘之外，只留一颗琉璃心，只守一池为我而开的莲荷，一粥一饭，一笔一墨，闲渡流年。未来的路，那么远。从未想过会遇见谁，也从未想过会错过谁。今朝，一壶浊酒，一扑流萤，几许明媚，几许嫣然，我依然是那个朴素的琉璃女子。不敷衍，不趋势，简单的行走，简单的生活，简单的爱与被爱。当时光里，那些被光阴漂白的过往，再回首时，风住尘香，缘已渺渺，我们也不必遗憾。苍茫处，风景依旧，繁华笙歌，人事无恙。那些散落在流年深处的芬芳，也是依旧静美如初，相宜静好。若是，光阴辞去旧年，初心不改。我依然愿意，在心里种半亩花田，在文字里养一个春天。这样，无论