房地产营改增税务培训课件

1、增值税思维及营改增应对2016年3月”营改增“专项培训（一） 目录 一、增值税 二、”营改增“对行业影响 三、“营改增”应对 一、增值税1、什么是增值税，什么是营业税增值税暂行条例：“在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人”；营业税税暂行条例：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让资产或者销售无形不动产的单位和个人，为纳营业税“营业税的纳税人，应当依照本条例缴营业税税目税率表税 目税率范 围一、交通运输业3%陆路运输（包括铁路运输、公路运输、缆车运输、索道运输及其他陆路运输）水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运二、建筑业3%

2、建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业三、金融保险业5%金融业务 包括贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业和其他金融业务保险四、邮电通信业3%包括邮政、电信邮政 包括传递函件或包件、邮汇、报刊发行、邮务物品销售、邮政储蓄，其他邮政业务电信 包括电报、电传、电话、电话机安装、电信物品销售及其他电信业务五、文化体育业3%包括文化业、体育业文化业 包括表演、播映、其他文化业体育业 包括举办体育比赛，为体育比赛或活动提供场所六、娱乐业20%经营歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、壁球、网球等项目经营射击、游艺机、跑马、狩猎(包括钓鱼)、游艇、赛车(专供儿童娱乐的游艇、赛车除

3、外)等游艺项目5%其他游艺项目七、服务业5%代理业（包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理业务）、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业八、转让无形资产5%转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉九、销售不动产5%销售建筑物或构筑物销售其他土地附着物2、区别项目营业税增值税计税原理及特点实行价内税；每增加一次流转，全额缴纳一次营业税，存在重复纳税；实行价外税；对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税；计税基础销售回款=收入销售回款-销项税=收入应纳税额计算应纳税额销售回款税率应纳税额=销项税额-进项税额=收入*税率-可抵

4、成本费用*税率-可抵设备*税率税率一般较低（3、5等）高（17%、13%、11%、6%、3%）进项税不涉及“以票控税”，取得增值税专用发票，并在规定时间内（180天）认证后，可以抵扣。发票开具不区分普票、专票增值税发票分为增值税专用发票和普通发票，增值税专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系统开具。征管特点简单、易行增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大虚开增值税专用发票、非法出售增值税专用发票、非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票等行为需承担刑事责任（1）增值税对增值征税；（商品价值=C+V+M，V+M部分为增值）原材料产成品批发零售+50+30+40+20（2）增值税是价外税：

5、由购买方承担税款，含税价与不含税价； 销售回款 收入； 收入=销售回款/（1+销项税率）举例：向客户收取100购房款A、营业税下（适用5%税率） 确认收入收入100100，营业税=100*5%=5B、增值税下（适用11%税率）确认收入收入=100/（1+11%）=90.0990.09；确认增值税销项税增值税销项税=90.1*11%=9.91工程款 成本； 成本=工程款/（1+进项税率）举例：向总包支付80结算款A、营业税下（建筑业适用3%税率） 确认成本成本8080，营业税=100*3%=2.4，由总 包方承担；B、增值税下（建筑业适用11%税率） 确认成本成本=80/（1+11%）=72.0

6、772.07， 确认增值税进项税=72.07*11%=7.93， 可以在我方抵扣销项税；小结：小结：营改增前，利润总额营改增前，利润总额=100-80-5 =15;=100-80-5 =15; 营改增后，利润总额营改增后，利润总额=90.09-72.07=18.02;=90.09-72.07=18.02;（3）税率： 17%、13%、11%、6%、3%（简易征收）（4）A、纳税人分类：根据纳税人的生产经营规模和财会核算健全程度，将增值税纳税人划分为一般纳税人和小规模纳税人。其计税方法、适用税率或征收率不同、凭证管理等方面都不同。 建筑业、房地产行业基本属于一般纳税人，可抵扣进项税。B、一般纳税

7、人优点：可以抵扣进项税，税负有可能低；缺点：适用税率高，管理难度大；纳税人 具体规定一般纳税人 （最高限：年应税销售收入500万）应纳税适用一般计税法，应纳税额=当期销项税减去当期进项税；购进货物和应税劳务实行进项抵扣制度；税率：17%、13%、11%、6%；销售和提供应税劳务可以使用增值税专用发票。小规模纳税人 应纳税额适用简易计税办法，即销售收入乘以征收率购进货物或应税劳务不得抵扣进项税； 征收率：3%不得自行开具增值税专用发票，可由税务机关代开专用发票；（5）发票：以票控税；分增值税专用发票与增值税普通发票（小规模代开） A、 不能取得可以抵扣的进项税=加大成本B、在规定的时间内认证：1

8、80天认证，认证当月抵扣 C、 发票可以抵扣的特殊要求： 禁止第三方发票 注意发票形式（印章） D、 虚开、伪造增值税专用发票责任：虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票，数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑；伪造并出售伪造的，数量巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑增值税专用发票；国税发1995192号纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣（货票款）（6）核算： A、科目：应交税金应交增值税（进项税） 应交税金应

9、交增值税（销项税） 应交税金应交增值税（进项税转出） 应交税金未交税金 应交税金预缴增值税 B、应交增值税=销项税-（进项税-进项税转出） 正数为当期应交税款，负数为留转下期抵顶额月份销项税进项税上期留抵本期应交1月100010002月10003月1000合计1000财税2005165号一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税1、“营改增”对行业链影响（1） 结构性减税：截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，其中一般纳税人76万户，小规模纳税人334万户。全年有超过95%的试点纳税人因税制转换带来税负不同

10、程度下降，减税898亿元；原增值税纳税人因进项税额抵扣增加，减税1020亿元。合计减税1918亿元，改革效应日益显现； 二、“营改增” 影响序号企业类型营改增前营改增后利润对比 增值税收入成本营业税利润收入成本利润1砂土石料生产企业10080201008020032建筑企业20010010901809783-7173地产企业3002001585270180905104制造业1000300700100027073030-30合计1600680258951550627923280所有行业税负下降（2）建筑行业：建筑施工方可能强调其税负率从3%上升到11%，税负很可能增加；（3）地产行业：商业地产下

11、游可抵扣增值税，税负下降；住宅税负是否上升尚不确定；（4）地产业税负整体下降。个别项目是否上升处决于土地出让金占比以及增值额的大小，股权收购溢价项目税负可能上升；（5）地产行业面临上下博弈，一方面抑制上建筑商涨价，且取得可抵扣的增值税专用发票，一方面要做好精确的测算，盯住下游能否抵扣，根据供需比例，采取适当的价格调整以确保利润实现；2、“营改增”对地产企业利润表影响（1） （2）假设：不提高售价，销售回款不变；土地成本、建造成本无法取得进项税，则利润减少5.5;假设：不提高售价，销售回款不变；成本中如果可以取得4.91进项税抵扣，则利润保持不变；项目“营改增”前“营改增”后差异销售回款1001

12、000税率5%11%-6%收入10090.09 9.91 成本（80%）80800营业税金5.61.19 4.41 利润总额14.48.90 5.50 所得税3.62.23 1.37 净利润10.86.68 4.12 利润率10.8%7.4%3.4%项目“营改增”前 “营改增”后差异销售回款1001000税率5%11%-6%收入10090.09 9.91 成本（80%）8075.094.91 营业税金5.60.6 5 利润总额14.414.4 0 所得税3.63.6 0 净利润10.810.8 0 利润率10.8%12.0%-1.2%4.91相当于80万成本中49.55的成本可取得11%进项税

13、发票！1、房地产价值链分析三、“营改增”应对规划设计规划设计产品策划市场定位施工预售期房预售施工建设招标投标销售经营物业管理销售经营品牌传播决策拿地土地获取投资决策市场研究清算股权转让项目清算工程验收建筑施工审批准备施工建设物业出租物业持有现房销售销售经营招拍挂股权收购三通一平拆迁安置土地开发获取资金及资金成本房产开发综合开发物业持有地产开发2、受增值税影响环节（1）拿地/收购环节（拿地测算、启动会资料、收购合同）投资发展部、财务部、法务部；（2）研发环节（外部单位设计合同、境外设计费）研发部、法务部、财务部；（3）预售环节（销售合同）营销部、法务部；（4）采购环节（招投标书、集采合同）战略采

14、购部、法务部；（5）建筑施工环节（成本价税分离、招投标书、总分包合同）成本部、法务部；（6）交付环节（物业自持、租赁）财务部、法务部、物业公司；（7）注销（进销项税处理）财务部；IT需要保证各系统在增值税环境下运转顺畅三、“营改增”应对3、营改增要做的事（一）成立财务、法务、信息化、投发、研发、销售、成本、战略采购营改增小组；（二）测算（1）划分新老项目，根据政策选择需要测算项目；（2）成本部梳理工程合同，包括承包方、纳税人类型、税率、金额、发票、收款方；将”营改增“前的成本价税分离，计算出最新的节奏成本；建办标20164号（3）财务重算经营计划及PB C；（4）根据测算结果确定是否对售价进行

15、调整；三、“营改增”应对序号项目名称：*项目*期合同乙方收款方合同乙方纳税人资格发票种类税率 合同额 不含税成本 成本项 一 土地及大配套费 二 前期费用 XXXX XXX 普票 500 500 三 建安工程费 XXXX XXX 一般纳税人 增值税专用发票 11% 10,000 9009 四 市政基础设施费 五 公用配套设施 六 其他 3、营改增要做的事（三）梳理流程，确定需要加强内部控制的节点；如招标，投标方提供纳税人资格证明；合同需约定计价方式（含税或不含税）、 发票种类等，在换算成不含税成本下比较选择供应商及承包方；如合同订立流程、发票管理流程；（四）梳理合同条款；（1）总包合同；（2）销售合同；（3）设计合同、监理合同（4）梳理甲供、甲指合同；（5）其他营业税业务的合同，特别是新项目；特别注意价款是否含税，含税税率，发票类型（是否为增值税专用发票），发票接受方（是否为项目公司）、付款方向（是否存在三方挂账倒款，委托付款）等；（五）配备人力资源；三、“营改增”应对3、营改增要做的事（六）财务核算（1）账务处理；（2）经营计划管理；（3）PBC 管理；（4）报税管理；装置税控、验证、抄报税系统；（5）发票管理；应制订增值税发票管理办法，对发票取得、移交、认证、开具、保管进行约定；应注意挂靠、三方倒账、拿第三方发票顶账的情况发生；防范虚开发票、假票；（6）财务人员配置；三