工程维修作业规范全套

1、编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码1/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范目录厅P作业规范名称编号贝码1房屋及公共场地管理作业文件FYH/QE作业/维修0012房屋及公共场地管理流程图3房屋及公共场地管理作业程序4房屋及公共场地巡检记录表rYH/QE作业/维修/表00162公共照明、给水能耗管理作业文件YH/QE作业/维修0027公共照明、给水能耗管理流程图8公共照明、给水能耗管理作业程序9公共照明、给水能耗巡视检查表YH/QE作业/维修/表00211公共水、电、气能耗月报表YH/QE作业/维修/表003123监控设备管理作业文件YH/QE作业/维修00313监控设备管理流程图

2、14监控设备管理作业程序15监控设备巡视检查表FYH/QE作业/维修/表004164供水设备管理作业文件YH/QE作业/维修00417供水设备管理流程图18供水设备管理作业程序19供水设备巡视检查表YH/QE作业/维修/表00521共用设备计划检修记录表YH/QE作业/维修/表006225电梯管理作业文件FYH/QE作业/维修00523电梯管理流程图24电梯管理作业程序25电梯巡检记录表FYH/QE作业/维修/表00727电梯设备检修记录表YH/QE作业/维修/表00828编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码2/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范房屋及公共场地管理作业文件文件编

3、号：YH/QE作业总包t001编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码3/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范房屋及公共场地管理流程图编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码4/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范房屋及公共场地管理作业程序NO:程序内容责任人作业程序巡视检查基本要求工程维修人员1、工程维修人员每周对以下所列范围和内容至少进行一次巡视检查。2、巡检时务必认真负责，做好记录。3、巡检中发现问题时，应积极协调相关部门，立即组织进行维修，并跟进了解维修结果，直到最终完成。4、必要时，应加大巡视检查的频率，同时做好记录。巡视检查范围及主要内容屋间工程维修人员1、排水

4、通畅、无积水、不渗漏；2、屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。3、屋面无明显裂缝，没有被雨水和灰尘明显污染。楼地面工程维修人员1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。2、整体层向平整，无裂缝、脱皮和起砂等缺陷。3、块料面层应表面平止、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。4、卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。5、木楼地面应平整牢固，接缝密合。门窗工程维修人员1、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，门锁应安装牢固。2、钢门窗颖隙严密，木门窗缝隙适度。3、门窗玻璃应安装正整，油灰饱满，粘贴牢固。电气工程维修人员1、电气线路安

5、装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。2、导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置止确。4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠。道路工程维修人员1、路面平整，不应有明显的凹陷或凸凹/、平。2、路面不应有空鼓和断裂现象。3、路面不应有干固的水泥等影响通行的物体。4、路沿石应整齐、牢固，没有残缺。水卫消防工程维修人员1、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。2、应按套安装水表或预留表位。3、地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流

6、畅。4、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。5、水泵安装应平稳，运行时无较大震动。6、消防设施必须符合肩关要求，并且有消防部门检验合格签证。编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码5/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范NO:程序内容责任人作业程序巡视检查没有发现问题工程维修人员1、巡检时务必认真负责，按上述巡视检查范围及主要内容”中所确定的要求进行。2、如巡检中没有发现问题，应将巡检情况记录在房屋及公共场地巡检记录表上。巡视检查发现问题保修期内工程维修人员1、巡检中如发现问题，应在房屋及公共场地巡检记录表上做好记录。2、如在保修期内，则立即用工作函

7、的方式，书面通启开发商，要求开发商及时组织维修并回复维修结果。3、在接到开发商已维修完毕的回复后，应进行复查，如不符合，则再次通启开发周要求维修并说明原因；如符合，则在房屋及公共场地巡检记录表上做好记录。保修期外维修基金维修管理处主任工程维修人员1、巡检中发现的问题如属保修期外的大修、中修、更新和改造项目，则必须动用维修基金来维修。2、用工作函的方式，书面通启业主委员会，如业主委员会同意动用维修基金进行维修，则制订出较为详细的维修方案和维修预算，报给业主委员会，根据业主委员会的书面决定意见，动用维修基金进行维修。3、维修结束后，应向业主委员会呈份较为详细的维修费用支出明细表，同时管理处自留一份

8、存档。公司组织维修管理处主任工程维修人员1、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，应立即进行维修，直到最终完成。2、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，且维修支出较大的，则应由管理处根据具体情况制订出较为详细的维修方案和维修预算，报公司领导审批。3、根据公司领导批准的方案和预算，由管理处负责组织维修。4、维修完毕后，应及时在公司财务报销维修费用。记录资料归档管理处主任1、对以上所形成的记录、表格等资料，应及时、全部收集整理。2、有序归档.便于检索.杳阅方便。附相关记录1、房屋及公共场地巡检记录表（YH/QE作业/维修/表001）管理处房屋及公共场地巡检记录表文件编号：YH/QE作业/

9、维修/表001时间屋间楼地面门窗电气道路水卫消防巡检维修记录巡视人编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码6/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码7/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范公共照明、给水能耗管理作业文件文件编号：YH/QE作业总包t002编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码8/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范公共照明、给水能耗管理流程图巡视检查水表水笼头车库灯路灯楼道灯庭院灯情况正常能耗统计能耗分析抄水电表读数查找并落实问题形成的记录资料归档编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码9/28版本A/0第

10、三层次文件：工程维修作业规范公共照明、给水能耗管理作业程序NO:程序内容责任人作业程序巡视检查基本要求工程维修人员1、工程维修人员每周对以下所列范围和内容至少进行一次巡视检查。2、巡视检查时务必认真负责，并做好巡检记录。4、必要时，应加大巡视检查的频率，同时做好记录。巡视检查范围及主要内容围墙灯庭院灯楼道灯路灯车库灯应急灯工程维修人员1、灯具是含齐全。2、灯具安装是否牢固。3、灯具是台启被损毁现象。4、灯泡是含有开启不凫的情况。5、开关是否灵活、好用或是否有破损现象。6、电线线路是否有裸露或接触不良的情况。7、是否后触电危险的隐患存在。8、是否有/、利于同或根本无法的的情况。等等。水笼头管道管

11、网阀门工程维修人员1、水笼头开关是否灵活、有否锈蚀现象。2、水笼头的关闭能否做到紧密，后台滴漏现象。3、管道、管网后台锈蚀现象。4、管道、管网后台跑冒滴漏现象。5、管道、管网后台裂纹情况。6、阀门的开启是否灵活、后台锈蚀现象。7、阀门的关闭是否紧密，启台滴漏现象。8、是否有/、利于同或根本无法的的情况。等等。水表电表气表工程维修人员1、水表、电表、气表是否有锈蚀现象。2、水表、电表、气表是否有松动、破损情况。3、水表、电表、气表是否有明显的人为破坏现象。4、水表、电表、气是否有因损坏、计量不准、使用年限太长等原因需要更换的情况。5、现有水表、电表、气表的安装位置和数量，是否满足了现行用水、用电

12、、用气的的需要。等等。巡视检查中问题的处理没有问题工程维修人员1、巡视检查时务必认真负责，按上述巡视检查范围及主要内容”的要求，逐项、逐条进行。2、如巡检中没有发现问题，则在公共照明、给水能耗巡视检查表上做好记录。发现问题工程维修人员管理处主任公司领导1、如在巡视检查中发现问题，应立即查找并落实问题所在，且制定出相应的维修措施。2、对发现的问题应立即根据制定的维修措施，进行维修直至修复，并在公共照明、给水能耗巡视检查表上做好相应记录。3、如发现存在以下类似问题，则应立即向管理处主任汇报，由管理处主任决定或协调进行维修：(1)存在的问题较严重，维修费用较局；(2)维修需时较长，或维修时需多人配合

13、；(3)因计量不准需更换水表或电表；编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码10/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范NO:程序内容责任人作业程序巡视检查中问题的处理发现问题工程维修人员管理处主任公司领导(4)因不便于计量需增设水表或电表；(5)因维修可能较长时间影响到业主的日常生活等。4、对上述第2条所列第(2)(5)各项，由管理处主任做出决定进行维修，或协调相关部门和人员进行维修。5、如出现上述第2条所列第(1)项维修费用较高的情况，管理处主任应向公司提出书面报告，拟出维修方案和资金预算，由公司领导做出决定。6、管理处根据公司领导的决定，组织进行维修，并在公共照明、给水能耗巡视检

14、查表上做好记录。抄水电气表读数工程维修人员指定的人员1、每月1日至8日，抄写上个月水、电、气表的读数。2、抄写水、电、气表读数时，应分项、分别做好记录。能耗统计工程维修人员1、对抄写完毕的水、电、气表的读数，分项、分别进行统计。2、将统计结果填写在公共水电气能耗月报表上。能耗分析工程维修人员管理处主任1、对当月公共水电气能耗月报表上的数据进行分析，其分析的参照依据是：(1)前3个月每一个月的公共水电气能耗月报表上的统计数据；(2)当月公共水电气能耗月报表上的统计数据分别与前3个月的公共水电气能耗月报表上的统计数据的对比；特别是与上个月水电气公共能耗月报表上的数据进行对比。(3)当月水电气能耗与

15、实际使用水电气的项目是否启增减之间的关系；(4)其他可以参照或证明当月能耗是否正常的依据等。2、将能耗分析情况及其结果记录在公共水电气能耗月报表上，在每月10日之前报公司。3、如经分析当月能耗不正常，则应立即查找并落实问题所在，进行维修直至修复，并将维修情况记录在公共照明、给水能耗巡视检查表上。记录资料归档管理处主任1、对以上所形成的记录、表格等资料，应及时、全部收集整理。2、有序归档，便于检索，查阅方便。附相关记录1、公共照明、给水能耗巡视检查表(YH/QE作业/维修/表002)2、公共水电气能耗月报表(YH/QE作业/维修/表003)编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码11/28版本

16、A/0第三层次文件：工程维修作业规范）管理处公共照明、给水能耗巡视检查表文件编号：YH/QE作业/维修/表002日期项目、年月曰年月曰年月曰年月曰围墙灯庭院灯楼道灯路灯车库灯应急灯水笼头管道管网阀门维修情况记录巡检人）管理处公共水、电、气能耗月报表编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码12/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范）年（）月文件编号：YH/QE作业/维修/表003公共用水上月合计用量（吨）上月共计水费（元）本用合计用量（吨）本月共计水费（元）本月比上月增减（吨）本月比上月增减（元）量能增减（%）费用增减（%）能耗分析记录分析结论：正常口基本正常口/、止常口填报/分析人：

17、公共用电上月合计用量（度）1上月共计水费（元）本用合计用量（度）本月共计水费（元）本月比上月增减（度）本月比上月增减（元）量能增减（%）费用增减（%）能耗分析记录分析结论：正常口基本正常口/、止常口填报/分析人：公共用气上月合计用量（m3）上月共计水费（元）本用合计用量（m3）本月共计水费（元）本月比上月增减（m3）本月比上月增减（元）量能增减（%）费用增减（%）能耗分析记录分析结论：正常口基本正常口/、止常口填报/分析人：管理处主任（签名）：年月日编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码13/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范监控设备管理作业文件文件编号：YH/QE作业总包t00

18、3编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码14/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范监控设备管理流程图编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码15/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范监控设备管理作业程序NO:程序内容责任人作业程序巡视检查以及使用中发现问题工程维修人员保安人员1、每周一次，对下列监控设备进行巡视检查：(1)中心控制室。包括控制台、显示屏、电源线、报警装置、操作系统等；(2)监控摄像机。包括旋转云台、摄像镜头等；(3)红外探头；(4)门禁系统；(5)其他监控设施等。2、保安人员在使用监控设备的过程中如发现问题，应立即报工程维修人员。3、巡检中发现问题时，应积

19、极协调相关部门，立即组织进行维修，并跟进了解维修结果，直到最终完成。巡检中情况正常工程维修人员1、巡视检查时应全面、认真、仔细，不遗漏。2、如巡检中情况正常，应在监控设备巡视检查表上做好记录。巡检中发现问题的处理保修期内工程维修人员1、如巡检中发现问题，应在监控设备巡视检查表上做好记录。2、如在保修期内，则立即用工作函的方式，书面通启开发商，要求开发商及时组织维修并回复维修结果。3、在接到开发商已维修完毕的回复后，应进行复查，如不符合，则再次通启开发周要求维修并说明原因；如符合，则在监控设备巡视检查表上做好记录。保修期外公司组织维修工程维修人员管理处主任1、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性

20、维修，应立即进行维修，直到最终完成。2、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，且维修支出较大的，则由管理处根据具体情况制订出较为详细的维修方案和维修预算，报公司领导审批。3、根据公司领导批准的方案和预算，由管理处负责组织维修。4、维修完毕后，应及时在公司财务报销维修费用。维修基金维修工程维修人员管理处主任1、巡检中发现的问题如属保修期外的大修、中修、更新和改造项目，则必须动用维修基金来维修。2、用工作函的方式，书面通启业主委员会，如业主委员会同意动用维修基金进行维修，则制订出较为详细的维修方案和维修预算，报给业主委员会，根据业主委员会的书面决定意见，动用维修基金进行维修。3、维修结束后，应

21、向业主委员会呈份较为详细的维修费用支出明细表、同时管理处自留一份存档。记录资料归档管理处主任1、对以上所形成的记录、表格等资料，应及时、全部收集整理。2、有序归档、便于检索、查阅方便。附相关记录1、监控设备巡视检查表(YH/QE作业/维修/表004)编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码16/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范监控设备巡视检查表文件编号：YH/QE作业/维修/表004.巡检时间设备名称"年月日年月日年月日年月日中心控制室监控摄像机红外探头门禁系统其他监控设施巡检结果及问题处置记录巡检人编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码17/28版本A/0第三层次

22、文件：工程维修作业规范供水设备管理作业文件文件编号：YH/QE作业总包t004编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码18/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范供水设备管理流程图编号嘉宝家/QE作业/维修001005页码19/28版本A/0第三层次文件：工程维修作业规范供水设备管理作业程序NO:程序内容责任人作业程序供水设备管理主要范围工程维修人员1、供水设备管理主要范围包括：(1)二次供水水箱；(2)二次供水水泵；(3)消防系统设备；(4)喷淋系统设备；(5)排污系统设备等。二次供水水箱的管理工程维修人员管理处主任1、根据国家启关规定，每半年必须对二次供水水箱清击-次。2、考察、选

23、择具有二次供水水箱清洗资质的单位，并根据公司合同审批规定程序与之签订水箱清洗合同。3、水箱清洗合同条款应尽可能明细，水箱清洗单位按合同要求对二次供水水箱进行清洗和消毒。4、水箱清洗后，水箱清洗单位应取得“水箱清洗检测报告”并达到合格后才向水箱灌水。“水箱清洗检测报告”交管理处留存一份。5、联系具有水质检测资质的国家卫生防疫部门，对二次供水水质进行化验检测，并出具“水质检测报告”交管理处留存。6、若水质检测不合格，则再按上述35项程序办理，直至二次供水水质达到国家有关标准，并出具水质检测合格报告为止。7、水箱清洗和水质检测情况应记录在供水设备巡视检查表上。巡视检查问题处理情况正常工程维修人员1、

24、每周对供水设备至少进一次巡视检查，检查时应认真负责，内容全面，巡查仔细。2、巡检中如未发现问题，则在供水设备巡视检查表上做好记录。发现问题保修期内工程维修人员1、如巡检中发现问题，应在供水设备巡视检查表上做好记录。2、如在保修期内，则立即用工作函的方式，书面通启开发商，要求开发商及时组织维修并回复维修结果。3、在接到开发商已维修完毕的回复后，应进行复查，如不符合，则再次通启开发周要求维修并说明原因；如符合，则在供水设备巡视检查表上做好记录。保修期外公司组织维修工程维修人员管理处主任1、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，应立即进行维修，直到最终完成。2、巡检中发现的问题如属保修期外的常规性维修，且维修支出较大的，则由管理处根据具体情况制订出较为详细的维修方案和维修预算，报公司领导审批。3、根据公司领导批准的方案和预算，由管理处负责组织维修。4、维修完毕后、应及叱在公司财务报销维修费用。编号嘉宝家/QE作业/维修0