淮南房地产发展研究12月

1、会计学1淮南房地产发展研究淮南房地产发展研究12月月第1页/共45页PART-01PART-01：淮南城市概况淮南城市概况PART-02PART-02：淮南房地产市场分析淮南房地产市场分析PARTPART-03-03：淮南楼市区域分析淮南楼市区域分析第2页/共45页n 淮南历史悠久、立市年轻，资源优势突出淮南历史悠久、立市年轻，资源优势突出n 我国我国5353座特大城市之一，享有地方立法权座特大城市之一，享有地方立法权n 淮南近年来经济发展十分迅速淮南近年来经济发展十分迅速n 合淮加速同城化，发展潜力巨大合淮加速同城化，发展潜力巨大第3页/共45页淮南城市概况淮南城市概况区位:淮南市位于安徽省

2、中部偏北，东接滁州，南临合肥，西南与六安相连，西及西北与阜阳交界，东北与蚌埠相交。面积:全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里。建成区面积89.44平方公里。 人口:2010年末全市总人口242.5万人，其中非农业人口113.3万人，常住人口230万人。全市城镇单位从业人员(不含私营个体)约30万人，煤炭行业从业人员约煤炭行业从业人员约12万人，占比万人，占比40%。产业:淮南作为我国东部地区资源重镇,具有无可比拟的煤炭资源优势,煤炭远景储量444亿吨,探明储量153亿顿,占华东地区的32%，占全国19%.煤炭行业的拉动作用明显。淮南地处安

3、徽省中北部，为淮南地处安徽省中北部，为中国亿吨煤基地、华东火电基地和煤中国亿吨煤基地、华东火电基地和煤化工基地化工基地的的“三大基地三大基地”第4页/共45页淮南城市现状淮南城市现状淮南依煤矿建市、随矿建镇，形成了点多线长、城乡交错，淮南依煤矿建市、随矿建镇，形成了点多线长、城乡交错， “大分散、小大分散、小集中集中”的城市格局，导致城市的要素集聚和经济辐射功能较弱。的城市格局，导致城市的要素集聚和经济辐射功能较弱。城镇规模偏小、建设水平较低城镇规模偏小、建设水平较低淮南在清代末年因煤矿而建镇；主力矿井9座，主要为谢一矿、谢二矿、顾桥、新集等矿井；由于矿区分布不集中，除了主城区外，随矿建镇的城

4、市发展模式就形成了点多线长，城乡交错，大分散、小集中的城市格局；淮南城市化水平滞后，城市化率与工业化率之比仅为1.14，低于国际上公认比值1.42.5的合理范围。第5页/共45页淮南城市现状淮南城市现状目前淮南市政府位于田家庵区洞山路；商业中心主要集中于“商贸”，包括家乐福、肯德基等聚集人气的商业；根据预测，到2020年淮南市人口发展到290万人，其中城镇人口249万人。城镇人口规模的扩大必然要求用地空间相应扩大。田家庵区是目前淮南行政中心、商业中心，密集程度高。但规划凌乱，整田家庵区是目前淮南行政中心、商业中心，密集程度高。但规划凌乱，整个区域可共发展的空间狭小，已无法满足现有的发展需求个区

5、域可共发展的空间狭小，已无法满足现有的发展需求大通湿地生态区承担着中心老城大通湿地生态区承担着中心老城区人口外溢的重任。区人口外溢的重任。第6页/共45页看城市宏观经济看城市宏观经济寻找城市经济发展带来的房地产发展的机会寻找城市经济发展带来的房地产发展的机会第7页/共45页2010年，淮南市经济总量突破600亿元大关， GDP增长率均保持在13%以上，淮南市房地产市场正处于快速发展淮南市房地产市场正处于快速发展阶段。阶段。20102010年淮南人口年淮南人口242.5242.5万，人均万，人均GDPGDP约约2400024000元，折合元，折合37003700美元。美元。 淮南淮南GDP第8页

6、/共45页产业比重产业比重淮南属于典型的工业城市淮南属于典型的工业城市, , 第二产业作为支柱产业的地位越来越明显。第二产业作为支柱产业的地位越来越明显。2004年以来，淮南市加快国企改革，煤、电、化三大支柱产业作用显著增强，较大地拉升第二产业比重。第二产业比重由2004年的52%上升到2010年的64.4%。农业等第一产业比重进一步下降，2010年降至7.8%。第二产业成为淮南主要经济支撑产业。第二产业以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市相关下游产业的发展影响较大第二产业以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市相关下游产业的发展影响较大 第9页/共45页城市化进程城市化进程2

7、0102010年淮南城市化率达到年淮南城市化率达到47%47%，处于城市化进程加速阶段，处于城市化进程加速阶段，预计未来淮南预计未来淮南城市规模将进一步扩大。城市规模将进一步扩大。 淮南市历年全市人口数及构成（万人）年份年末总人口农业人口比重（%）非农业人口比重（%）2004年233.58172.8654.74105.7245.262005年235.78129.1254.76106.6645.242006年237.9129.4454.41108.4645.592007年239.42128.7253.76110.746.242008年240.88127.953.1112.9846.92009年2

8、42.5129.253.28113.346.722010年242.5129.253.28113.346.72第10页/共45页人均可支配收入人均可支配收入20042004年至年至20102010年，淮南人均收入增幅超过年，淮南人均收入增幅超过100%100%，基本以每年，基本以每年10001000元的速元的速度提升，这主要得益于依靠煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升度提升，这主要得益于依靠煤炭、电力以及化工等行业职工工资的拉升。社会财富迅速积累，为房地产市场的持续发展，奠定了坚实的基础。社会财富迅速积累，为房地产市场的持续发展，奠定了坚实的基础。第11页/共45页规划变革规划变革中心城区功

9、能结构为：“三组团、多中心”结构，即东部城区组团、西部城区组团和山南新区组团。三组团分工上各有侧重，东部城区组团主要功能为全市的传统商业中心和装备制造业基地；西部城区组团主要功能为矿区生活服务和旅游服务中心、传统工业基地；山南新区组团主要功能为行政办公、文化、科研教育中心和高新技术产业基地。122007年淮南市提出了年淮南市提出了“合淮同城化合淮同城化”，中心城区主要向南发展，在舜耕山以，中心城区主要向南发展，在舜耕山以南形成新城区。南形成新城区。大通湿地生态区成为连接新老城区的桥梁，左右逢源。大通湿地生态区成为连接新老城区的桥梁，左右逢源。西部城区西部城区居住用地居住用地1184.34118

10、4.34公公顷，人口容量顷，人口容量3838万万人左右人左右东部城区（主城区）东部城区（主城区）居住用地居住用地2415.332415.33公顷，人口公顷，人口容量容量7777万人左右。万人左右。山南新区山南新区居住用地居住用地1578.361578.36公顷，人口容量公顷，人口容量6060万人左右万人左右第12页/共45页城市空间布局城市空间布局13随着淮南城市随着淮南城市“东进、南扩、西调、北联东进、南扩、西调、北联”，大通湿地生态区的在大淮南的大通湿地生态区的在大淮南的“中心中心”区位优势将更加凸显。区位优势将更加凸显。由于各种原因的制约，由于各种原因的制约，山南新区的发展将是一山南新区

11、的发展将是一个长期的过程，田家庵个长期的过程，田家庵的中心地位在近期不会的中心地位在近期不会改变。改变。原因1：跨越式发展需进行较长时期的大规模基础设施建设原因2：淮南人口增长缓慢，山南新区人口积累需经历较长时间原因3：淮南发展主要依托淮矿，其留守山北使得城市重心难以南移。第13页/共45页皖江城市带皖江城市带 皖江城市带在空间布局上以沿长江一线为发展轴,以合肥和芜湖两市为“双核，以滁州和宣城两市为“双翼，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市,以及六安市的金安区和舒城县。目的目的 规划明确将皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发

12、展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。 产业结构：产业结构：皖江城市带承接产业转移示范区明确把装备制造业、原材料产业、轻纺产业、高技术产业、现代服务业和现代农业作为重点发展的六大支柱产业,在皖江沿岸适宜开发地区高水平地规划建设承接产业转移的集中区,以适应产业大规模、集群式转移的趋势。 优势优势 皖江城市带是长三角向中西部地区实施产业转移和辐射的最佳区域,具有产业基础好、要素成本低、配套能力强等综合优势。“合淮工业走廊合淮工业走廊”已被确定为已被确定为皖江城市带承接产业转移的示范区，皖江城市带承接产业转移的示范区，2010年年1月月23日，日，

13、合淮同城化工业走廊规划通过审批合淮同城化工业走廊规划通过审批，合淮同城化战略构想开始走，合淮同城化战略构想开始走向现实。向现实。淮南发展战略淮南发展战略第14页/共45页淮南经济持续高速增长，显示淮南房地产市场处于平稳发展期，生存、改善型需求兼有淮南房地产市场处于平稳发展期，生存、改善型需求兼有淮南属于典型的工业城市，以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市下游产业以初级加工制造业和原材料制造业为主，受周边城市下游产业发展的影响较大发展的影响较大淮南正处于城市化进程的加速阶段，预计未来几年城市规模将进一步扩大城市规模将进一步扩大淮南市人均可支配收入均呈现逐年增长的趋势，社会财富迅速积累，

14、为房地产市场的发展房地产市场的发展提供了有力支持。提供了有力支持。正在实践中的合淮同城一体化，为淮南带来了新的经济增长点和发展动力；而大通湿地生态大通湿地生态区将承担起区将承担起“缓解城市扩容压力缓解城市扩容压力”与与“构建新老城区桥梁构建新老城区桥梁”的双重功能。的双重功能。宏观背景分析对房地产市场的影响宏观背景分析对房地产市场的影响第15页/共45页PART-01PART-01：淮南城市概况淮南城市概况PART-02PART-02：淮南房地产市场分析淮南房地产市场分析PARTPART-03-03：淮南楼市区域分析淮南楼市区域分析第16页/共45页淮南房地产市场增长迅速淮南房地产市场增长迅速

15、n从从20082008年开始，淮南房地产资产年开始，淮南房地产资产投资明显增大，年均增幅达投资明显增大，年均增幅达40%40%以以上，进入一个高速发展期。上，进入一个高速发展期。n 20102010年开始，房地产投资增幅高年开始，房地产投资增幅高达达43.2%43.2%，超过，超过78.378.3亿元。亿元。房地产投资状况房地产投资状况第17页/共45页淮南市2010-2012年住房建设年度计划（单位：万平方米）年度商品住房保障性住房合计2010280130.4410.4201132042.8362.8201232434.8358.8合计9242081132淮南市2010-2012年建设用地年

16、度计划（单位：公顷）年度商品住房用地保障性住房用地合计用地201017574249201120026226201220322225合计578122700淮南淮南2010-20122010-2012计划供地总量计划供地总量700700公顷（折合公顷（折合1050010500亩），普通商品房年供应亩），普通商品房年供应量量约约300300万万数据来源：淮南市城市规划局数据来源：淮南市城市规划局p 土地供应充足，成交量连年增长；土地供应充足，成交量连年增长；p 已成交土地动工比例较低，竣工地块更少；已成交土地动工比例较低，竣工地块更少；p 后续供应充足，但成交量预计仍将冷淡；成交之后是否得到及时开发

17、，和房地产市场今后后续供应充足，但成交量预计仍将冷淡；成交之后是否得到及时开发，和房地产市场今后的发展状况有密切关系，有待于进一步观察。的发展状况有密切关系，有待于进一步观察。土地市场状况土地市场状况第18页/共45页住宅成交面积住宅成交面积价价格格2010年1月-2011年11月淮南市商品住宅销售面积-价格关系走势图20112011年年1 1月至月至1111月，成交量下跌明显，但价格依然维持高位盘整态月，成交量下跌明显，但价格依然维持高位盘整态势势p 11月份淮南市住宅成交1239套，成交面积12.71万方，从每周的销售情况来看，11月前两周的成交套数与后两周的反差较大。前两周的成交套数明显

18、高于后两周 。原因分析：应该是10月份未能完成的部分商品房成交的延续造成。后两周的成交情况一片惨淡，与淮南购房者浓厚的观望情绪有关。p 11月份淮南住宅成交均价4144元/平米，环比上月下跌1.5%，11月的住宅销售量和均价波动都比较明显。但从今年来看，均价较为稳定控制在4000至4300之间。p 其中8月份在1-11月中，销售面积、套数及均价处于平均位置，以下我们将以8月份的具体数据为重要分析对象第19页/共45页住宅供求关系住宅供求关系20112011年年8 8月供求比月供求比0.760.76，淮南楼市表面呈现供不应求的态势，但我们认为，淮南楼市表面呈现供不应求的态势，但我们认为，深层原因

19、更多在于部分项目有意调整了推盘节奏。深层原因更多在于部分项目有意调整了推盘节奏。p 8月份淮南市住宅供应面积为12.73万方，环比降幅为33.14%，同比降幅为40.26。供应主要集中在田家庵区的信宜四季城（供应2.4万方）和山水居（供应3.5万方），此外谢家集区的西部商贸文化城供应3.1万方，此三盘的供应量已占淮南供应量的70.70%。p 8月份淮南住宅成交面积16.75万方，环比上个月降幅为9.12%，同比去年8月份涨幅为23.34%。第20页/共45页多多/高层销售状况高层销售状况20112011年以来，多层因供应总量减少，导致量跌价升；高层则供年以来，多层因供应总量减少，导致量跌价升；

20、高层则供大于销，导致价格增幅不大。大于销，导致价格增幅不大。p 8月份淮南多层住宅成交面积24094平米，环比上月降幅为56.38%，同比去年8月份降幅为60.38%；8月份成交均价为3582元/平米，环比上月涨幅为0.99%，同比去年8月份涨幅为5.32%。p 8月份淮南高层住宅成交面积为143445平米，环比上月涨幅为11.11%，同比去年8月份涨幅为91.24%；8月份成交均价为4245元/平米，环比上月降幅为0.09%，同比去年8月涨幅为18.33%。第21页/共45页区域成交状况（田家庵区）区域成交状况（田家庵区）田家庵区历来是淮南楼市的中坚。但田家庵区历来是淮南楼市的中坚。但201

21、12011年年5 5月后，区内项目月后，区内项目后劲乏力，预示中心城区土地和住宅价格将因稀少而珍贵。后劲乏力，预示中心城区土地和住宅价格将因稀少而珍贵。p 8月份淮南市田家庵区成交面积5.78万方，环比上月降幅为32.28%，同比去年8月份降幅为22.87%。p 8月份淮南田家庵区成交面积占淮南成交面积的0.34,6-8月份连续三个月该区销售占比持续下滑。第22页/共45页区域价格状况（田家庵区）区域价格状况（田家庵区）目前中心城区物业以多层、小高层为主，产品相对单一，随着目前中心城区物业以多层、小高层为主，产品相对单一，随着后期产品的升级，中心城区价格将迎来新的跃升。后期产品的升级，中心城区

22、价格将迎来新的跃升。p 8月份淮南田家庵区住宅的成交均价为4357元/平米，环比上月涨幅为4.5%，同比去年8月份涨幅为12.23%第23页/共45页区域成交状况（山南新区）区域成交状况（山南新区）政策高压之下，热点板块山南新区成交量及比重也呈下跌之势政策高压之下，热点板块山南新区成交量及比重也呈下跌之势。p 8月份淮南山南新区住宅成交面积为4.43万方，环比上月降幅为26.45%，同比去年8月份涨幅为7.03%。p 8月份山南新区住宅的成交量占淮南市住宅成交量的0.26，在田家庵区成交占比下跌的情况下，山南的成交占比也同时出现下滑，对于淮南房产以此两区为发展重点的形式下，谢家集区的发展不可小

23、视。第24页/共45页区域价格状况（山南新区）区域价格状况（山南新区）山南新区以别墅、花园洋房等高端产品成就价格领跑者。山南新区以别墅、花园洋房等高端产品成就价格领跑者。p 8月份淮南山南新区成交均价为5288元/平米，环比上月涨幅为7.45%，同比去年8月份涨幅为18.08%。第25页/共45页户型结构户型结构p 户型结构以70-110M2的2室2厅和3室2厅为供应主力；p 从销售结果来看，消费者对各类户型的接收度均较好。 20102010年年-2011-2011年淮南各类户型供销比较年淮南各类户型供销比较 数据来源：淮南房管局资料 第26页/共45页PART-01PART-01：淮南城市概

24、况淮南城市概况PART-02PART-02：淮南房地产市场分析淮南房地产市场分析PARTPART-03-03：淮南楼市区域分析淮南楼市区域分析第27页/共45页中心城区形成三大热点板块：田家庵区、山南新区、东部新区中心城区形成三大热点板块：田家庵区、山南新区、东部新区东部新区东部新区/经开区经开区田家庵区田家庵区山南新区山南新区第28页/共45页田家庵区（中心板块）：城市核心，区域成熟，价值突出田家庵区（中心板块）：城市核心，区域成熟，价值突出区域形象：区域形象：淮南一直的城市中心，区域内行政、商务、购物等功能集中，人口密度高，但是建筑老旧，形象一半，目前正在积极寻求改造道路交通：道路交通：路

25、网密集，公共交通畅达，但是路面较窄，高峰时易阻塞配套设施：配套设施：医疗、教育、商务、购物等配套齐全第29页/共45页物业类型：物业类型：小高层、高层为主规模：中大规模价格：价格：均价4500-5000，性价比高。主力户型：主力户型：在售部分普通住宅集中于80-120平米三房，部分50-70平米精装公寓销售：销售：新推楼盘比较多，销售相对较好。田家庵区（中心板块）：价格高，品质参差不齐田家庵区（中心板块）：价格高，品质参差不齐玺园玺园信谊四季城信谊四季城中央国际购物广场中央国际购物广场上品印象上品印象中化国际城中化国际城金地国际城金地国际城幸福密码幸福密码淮河新城淮河新城中至信中至信1号庄园号

26、庄园新都会新都会阳光国际城阳光国际城上东锦城上东锦城第30页/共45页楼盘名称占地建面容积率物业类型主力户型价格（元/平米）销售动态幸福密码23#、24#两幢住宅61-13045006月4日开盘，目前销售率50%，低楼层滞销淮河新城2800亩140万1.7 高层5080住宅4100；公寓精装4700目前在售3期公园组团，14#楼。精装公寓13#、14#、15#和16#楼，约600套金地国际城439亩62万1.4洋房、别墅、挑高公寓、精装修公寓128-1404000目前主推B区42#楼景观房中化国际城132亩30万3.97小高层、多层50-1244500目前在售二期D区上品印象129亩14万1.

27、61多层、高层、花园洋房洋房120-180；高层86-109洋房5000；高层45008月13日推高层29#、洋房11-13#，多层10#加推，目前日均来访4组。中央国际购物广场21.2亩（一期）30万5.75高层住宅50-130；公寓42-904800-5800高层242套剩余20套；公寓428套剩余40套信谊四季城219亩18.84万1.29退台洋房、多层洋房、小高层、高层80-116电梯洋房4500；多层洋房 4900-5400目在售1#、35#、36#楼80-90全景院落电梯洋房；20#、31#楼80116多层庭院洋房玺園/新盘9.6万44万4.15共两期，10幢高层售楼处已开放田家庵

28、区在售楼盘一览表田家庵区在售楼盘一览表第31页/共45页山南新区：未来政务中心，政策导向利好，开发起步阶段山南新区：未来政务中心，政策导向利好，开发起步阶段区位形象：区位形象：未来的政务新区，政策倾斜力度大，区位认知程度逐渐提高道路交通：道路交通：市政道路宽广优良，但目前公共交通缺乏配套设施：配套设施：市委市政府、淮南二中将搬迁于此，规划有科技馆、奥体中心、五星级酒店等第32页/共45页山南新区：项目少，规模大，规划超前，未来更具竞争力山南新区：项目少，规模大，规划超前，未来更具竞争力物业类型：别墅、多层洋房，搭配小高层规模：普遍大盘价格：联排10000，叠排8000，多层5000，小高层43

29、00，淮南价格领跑者主力户型：80-120平米舒适三房是畅销户型，120-160平米奢阔户型去化较慢销售：受政策及推盘进度影响，相对2010年，总体销量下降明显。目前月均销售约50套第33页/共45页楼盘名称占地建面容积率物业类型主力户型价格（元/平米）销售动态西湖春天331亩49万2.012栋退台情景洋房，37栋多层，19栋高层84-125多层5950高层5200，洋房63007#18#23#24#正在认筹联华泉山湖2600亩150万0.99迷你洋房、多层、情景洋房、联排别墅、独栋别墅80-120多层5000，高层4300目前在售二期剑桥郡剩余产品约200套山南印象280亩23万1.4919

30、栋小高层 22栋多层80-120均价5500-5800多层剩余少量120-160房源；高层已经售罄，均价5500-5800元；后期会推出50精装修公寓楼广弘城336.9亩43.8万1.867栋高层83-130均价5100商铺100002.2期剩余少量125-170房源；3.1期88-105小户三房正在预约；凡尔赛街48套120-300商铺，剩余20间金地滟澜山400亩24万1.033栋洋房，44栋联排，7栋独栋，21栋叠加90-145联排10845，退台洋房5900，叠加7700在售：87#96#88#89#97#105#洋房，71#72#55#54#叠加，34#65#58# 42#43#44

31、#联排的剩余产品领秀山南（未售）274亩11.5万1.026套独栋、32套双拼、136套双拼、176套联排10月10日9点，嶺秀山南媒体记者招待会在山南会所盛大举行。金融世家（未售）58亩13.5万3.51栋办公楼、3栋高层（豪宅）、3栋商业山南新区在售楼盘一览表山南新区在售楼盘一览表第34页/共45页20102010年下半年年下半年-2011-2011年上半年山南个盘速价比年上半年山南个盘速价比广弘城西湖春天滟澜山泉山湖2010年销售总套数/套127310977716702011年销售总套数/套2483172643502010年月均销售套数/套212 199 171 112 2011年月均销

32、售套数/套41 53 44 58 2010年月均销售面积/平方米22706216102287170350 2011年月均销售面积/平方米49805624539736750 2010年整体销售均价/元/平方米4516481050004000 2011年整体销售均价/元/平方米4900520059004600 速度下滑（ 60-160套/月）81%71%66%48%第35页/共45页东部新区（经开区）：政府重点打造的工业基地，工业产业园的兴起为区域发展积东部新区（经开区）：政府重点打造的工业基地，工业产业园的兴起为区域发展积 聚了充足的后劲。聚了充足的后劲。区域形象：区域形象：经济技术开发区是淮南

33、重要的工业生产基地，随着生物医药工业园、韩国工业园、万向工业园等的兴起，区域形象正在改观。但目前人气较少道路交通：道路交通：路面宽阔，车流顺畅，但道路档次形象较低，另外公共交通稍显不足。配套设施：配套设施：基本缺乏第36页/共45页东部新区（经济开发区）：开发起步阶段，项目不多，价格优势突出东部新区（经济开发区）：开发起步阶段，项目不多，价格优势突出物业类型：物业类型：传统多层及别墅为主规模：规模：项目占地面积大，开发周期长户型：户型：80-90平方米约占70%价格：价格：33003700元/平米销售：销售：几乎推出即售完，这与本区项目不多，推出数量有限有关，另外，较低的价格也是一大卖点。楼盘

34、名称占地建面容积率物业类型主力户型价格/元/平销售动态翰城博苑580亩60万1.8多层、高层、花园洋房、别墅80-90小高层3700；多层3700-400010月1日，推出11#126平米，15#81-89平米，23#78平米。共剩余70套。顺发泽润园3798.3亩75万1.18（一期）多层、洋房、小高层、联排别墅、独栋别墅88-140330010月22日开盘首推13号、34号、36号、37号、41号、43号、44号、45号、46号、47号的多层，销售90%金湾香都90亩14万1.99多层、小高层多层88、128；小高层83-132多层4500；小高层42006月25日开盘，目前在售多层洋房1

35、9#21#楼，面积88、128，均价4500；5#、16#小高层面积83132，均价4200金地月伴湾（新盘）700亩60万2多层、高层（32+1、28+1）和小高层85-150一期即将推出7#，8#，11#，12#四栋140套精装修多层，对外释放装修标准1500元/。10月6日样板房对外开放，缴纳2万元诚意金，目前累计认筹约110组。金地月伴湾金地月伴湾金湾香都金湾香都翰城博苑翰城博苑顺发泽润园顺发泽润园第37页/共45页区域特征总结：田家庵区（中心板块）为核心，城南、城东快速发展区域特征总结：田家庵区（中心板块）为核心，城南、城东快速发展区域职能城市建设区域形象房地产市场特征田家庵区淮南老

36、城区传统居住区主要商业区市中心部分城区老旧，目前大量拆迁中区域形象比较好，认知度高高层居主导，品质较高，价格高企，客源丰富，基本引领整个淮南房地产市场山南新区新兴政务区城市主要发展方向之一，市委市政府及淮矿二中即将迁入新兴品质楼盘发展迅速区域形象较好，认知度稳步提高项目少，规模大，规划超前，未来更具竞争力物业以独体别墅、联排、叠排、花园洋房等高品质产品为主东部新区（经开区）经济开发区待开发的新兴居住区工业园随工业园区的 建设逐渐发展房地产发展得到刺激区域形象一般市区人群认知度不高多层为主，价格低，以开发区内工作人员为主要购买客户，市场潜力充足第38页/共45页房价格局及客户流向：房价格局及客户

37、流向：两个梯级两个梯级东部新区东部新区/经开区经开区价格价格3300-3700田家庵区田家庵区价格价格4500-5000山南新区山南新区价格价格5000-5200 全市全市房价呈两个梯级，房价呈两个梯级，中心板块中心板块与与山南板块价格山南板块价格相当，城东板块垫底相当，城东板块垫底； 原集中在市中心的原集中在市中心的大量客源也分为两个流向大量客源也分为两个流向，部，部分留在分留在传统中心区传统中心区；部分分流至；部分分流至山南新区山南新区，极少，极少部分分流至部分分流至城东板块城东板块。第39页/共45页住宅市场小结住宅市场小结住宅住宅“供大于求供大于求”格局加剧。格局加剧。中心板块高品质楼

38、盘体量日益增多，价格居高不下。中心板块高品质楼盘体量日益增多，价格居高不下。中心城区与山南新区目前在产品类型上互补，竞争不明显，但后中心城区与山南新区目前在产品类型上互补，竞争不明显，但后期产品将集中于高层类物业，必将产生同质化竞争。期产品将集中于高层类物业，必将产生同质化竞争。城市重点发展方向是山南新区，政府在未来几年内将大力投入山城市重点发展方向是山南新区，政府在未来几年内将大力投入山南新区的建设，以此加强淮南对周边的辐射力，新区将会代替目前南新区的建设，以此加强淮南对周边的辐射力，新区将会代替目前的老城区，成为城市新中心。的老城区，成为城市新中心。市场价格集中在市场价格集中在4200550042005500元元/m2/m2，市场主力户型为，市场主力户型为90110m290110m2的两的两房和房和120140m2120140m2的三房为主，以偏小面积销售的快，的三房为主，以偏小面积销售的快，145m2145m2以上大面以上大面积的顶层复式销售较慢。积的顶层复式销售较慢。第40页/共45页淮南城市概况淮南城市概况区位:淮南市位于安徽省中部偏北，东接滁州，南临合