武汉盘龙城项目调查报告

1、武汉市房地产市场调查报告目录一、武汉市概况二、武汉市房地产市场概述三、武汉与南昌两地房地产市场比较四、武汉市房价低迷原因分析五、武汉市房地产推动因素六、盘龙城市开发区房地产开发简介七、我司项目地块分析八、附：武汉部分楼盘调查表一 、武汉市概况武汉市是湖北省省会，中国长江流域重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区，汉口为商业区，汉阳为工业区。武汉市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人，流动人口400余万。2002年国民生产总值1493亿元2002

2、年武汉市GDP达1493.1亿元，人均近2000美元，人均可支配收人7815元。2004年一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元，增长12.1%，同比提高0.1个百分点，增幅为近三年最高水平，完成全年计划的21%，同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%，为年计划的24%；固定资产投资增长12.8%；社会消费品零售总额增长12.6%；城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%；全市新增就业岗位近2万个。二、武汉市房地产市场综述一）、市场宏观概述在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，武汉市房地产市场保持了持续、健康、稳定的发

3、展态势。武汉市97年、98年、99年是楼市发展的高峰期，住宅均价达过2600元/平方米左右；2000年、2001年楼市有所回落，均价在2000元/平方米左右徘徊，近两年楼市开发、销售正逐步回升。2003年底开始武汉市房地产市场迅猛发展，受市场需求拉动，房屋价格迅速提升，房市均价已达到2366元/平方米，较2002年上涨160元/平方米，涨幅7.7%。并有望在2004年突破到2600元/平方米，据当地业内人士预测武汉市房市将进入一个35年的持续上升期。近两年以来，武汉市城乡结合部的郊区房地产市场较为突出。“三片五区”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口区多

4、集中了许多较大而且运作得非常成功的楼盘。2003年武汉市房地产各项经济指标2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米，同比增长6.35%。其中：住宅面积新开工69.53万平方米，同比增长3.8%；经济房新开工面78.79万平方米，占总新开工面积的10.41%；写字楼新开工22.68万平方米，同比增长103.8%；商铺新开工45.85万平方米，同比增长29.2%；2003年全市商品房销预售面积835.78万平方米，同比增长10.07%，其中住宅销预售面积 约占80%，中低档商品住宅约占住宅销预售面积的50%；总销售额为136.51亿元，同比增长15.15%.；2003年全市土地有形市

5、场投入资金58.9亿元，储备土地16954亩；供应房地产开发土地35宗，面积2618亩，同比增长107%；交易实现金额41.04亿元，同比增长137%；2003年存量房成交70244套，面积为636.53万平方米，分别同比上涨26.29%，交易额为55.61亿元。存量住宅房成交达30013套，同比增长13.675，成交面积达251.14 万平方米（不含房改出售公房），同比增长为13.22% ；2003年武汉市全年旧城改造29片，8276亩，同比增长292 .7%。全面拆迁面积260万平方米，同比增长34.72%，拆迁户数为24433户，较上一年增加11413户，拆迁购买存量房占60%；2003

6、年武汉市房地产开发完成投资170.41亿元，同比增长28.9%，增幅为近5年之最；2003年武汉市房地产投资保持27.92%的增长速度，施工面积增长15.7%，竣工面积增长7.8%，实际预销售面积增长10.07%；2003年武汉市商品房价格上涨7.25 %,存量房价格上涨9.98%，基本显示了房价稳步、合理上升的发展势态。武汉市2003年四季度各城区价格形势（单位：元/平方米）城区均价较上季度增长全年增长江岸区262274172江汉区275452136口去20618063东西湖区208942155汉阳区221573135武昌区2690120340洪山区2574114248青山区19281021

7、012004年武汉房地产上半年指标一季度，武汉市完成房地产开发投资2841亿元，同比增长727，高出全社会固定资产投资同期增幅202个百分点，其中住宅投资仍是我市房地产开发投资高速增长的主要动力。目前商品房供应和销售两旺，一季度，武汉市商品房竣工面积为3113万平方米，而销售面积达6897万平方米昨悉，15月份，江城商品房待售空置率同比下降了54，销售额达36亿元，增长80。15月，江城新开工面积达355万平方米，销售商品房150万平方米，均增长近一半。二） 、市场微观特点1）、房地产开发投资迈上新台阶，主动作用明显2003年武汉市房地产完成投资170.41亿元，增幅为近年之最，对GDP增长额

8、的直接贡献率达到8个百分点，对全市国民经济发展起到支撑和拉动作用。2）、房地产开发市场供求呈现良性互动效应武汉市今年来加大旧城改造力度，全面实行货币化拆迁，住房货币化分配工作全面推开等因素极大刺激了武汉市房地产市场的开发速度，房地产各项经济指标表现出良好的态势（参上述相关统计数据）。3）房地产投资性消费显现随着武汉市房价不断上扬，政府相关部门、媒体或是普通市民对市场持乐观态度，投资价值正在逐步呈现，从“炒房团”到各类项目旺销现象，说明了除了置业外，购房已成为新的投资渠道之一，投资性消费也是市场消费的一种形势，只要比例适当，应起到推动房地产积极作用，这说明房价虽然在涨，但仍未到“最高点”，其间仍

9、有上浮空间。4）住宅销售价格稳步上扬2001年、2002年武汉市商品房价格一直徘徊在2000元/平方米，2003年商品房价格均价为2366元/平方米，较前年上涨160元/平方米。有关人士预计2004年房价涨幅在200元300元/平方米，均价有望达到2600元/平方米，多方合力作用将支撑武汉房价在未来三年内稳步上升。并认为武汉市房价比较合理的均价应该是3500元/平方米，所以房价有上涨空间。5）、外地知名企业继续看好武汉房地产市场由于前几年武汉市房价低造成市场一被激活后爆发力大，武汉庞大的的人群产生了巨大的购买力，吸引了外地知名企业陆续加入。据统计，去年62家外地企业来武汉投资房地产，其中不乏香

10、港九龙昌、深圳万科、大连万达、广州保利等知名品牌。6）土地市场运作规范不够，房地产开发管理制度不健全武汉市前两年的大多土地多是经过协议转让，地价较低，即使进土地管理中心也只是一个形式，土地部门收取土地拍卖价的35%，对于私底下土地协议价格一概不管。象城郊一带的大宗土地，如万科、长青花园等地块价格只有5万元8万元/亩。而在房地产开发管理制度尚不健全。许多开发归费有相当的弹性。7）、土地储备量大，超大楼盘司空见惯。据统计，武汉市现有楼盘超过1000亩的达到36个，武汉市幅员辽阔，国家级的经济开发区有三个，还有武汉市自身设立的盘龙经济开发区近年来相继被圈出大批土地。但受价格因素的影响，各开发商开发速

11、度都采取分批开发的策略，有相当一部分的土地被储备起来。8）、人口基数大，购买力强。武汉市人口含流动人口在内超过1000万，形成了强大的购买群体，而且武汉三镇有相当一部分的成功商人，其较强的购买力。三、武汉与南昌两地房地产市场比较1）、武汉市商品房价（2366元/平方米）较南昌市商品房均价（2450元/平方米）低，但普遍品质要好于南昌。武汉市大多楼盘的容积率都低于2，另外从小区景观设计、建筑形态、绿化效果、物业管理、房屋间距普遍好于南昌。2）、武汉市市民消费心理较为理性，购房时更注重物业的品质，地段并非首要考虑因素。如万科在金银湖区的项目已低处城郊，但其价格高于周边及市内的一些楼盘。3）、武汉市

12、自然资源较南昌丰富，所以别墅、低密度townhouse等高端产品明显多于南昌，出现了大量的别墅物业，许多普通的多层、小高层的楼盘都会出现一些别墅。由此带来的是武汉市房价相差较大，从2000元/平方米6000多元/平方米。但无论是低端产品还是高端产品都具有很大的市场消费群体，呈现供不应求的景象。4）、楼盘炒作及泡沫成分低于南昌，但房地产推广行销、物业包装的细节尚属一般（光谷的一些楼盘已走在前列）。武汉市人口基数大，消费群体经济实力更强，旧城区改造力度加大，原有20万户公房二手房交易有待释放（受95%业主无土地证不能交易制约），未来几年商品房需求将大大增加，以2366元/平方米的均价而言武汉市的房

13、地产市场更为实在和坚挺。5）、武汉市土地取得机制与房地产开发管理较南昌更为混乱。比如武汉市规定多层物业须封顶、高层物业须完成主体的2/3才能正式预售，但许多开发商采取排队拿号等形式规避这些硬性规定。还有对于一次性的购房合同甚至可以不进房管局备案。6）、武汉市政府部门、媒体、购房者对市场都报有充分的信心，许多购房者都认为武汉市的商品房价格将会有大幅度的攀升。7）、武汉市有大批储备土地，出现了大批超大的楼盘，而且大盘销售无论是价格还是速度都优于单栋物业或小楼盘的销售。8）、武汉市各大楼盘比较多的是先做好销售中心、主题花园以及小区绿化效果而再销售的。9）、武汉市物业管理，如小区绿化维护、整洁性普遍好

14、于南昌。且物业管理费多层与小高层相差不大，多层多为0.8 元/平方米，小高层1元/平方米。四、武汉市房价低迷原因分析武汉市2003年商品房均价为2366元/平方米，而且平均了大量的高端产品的价格。这一房价与其城市地位及城市购买力非常不符。象同为长江流域上的重庆房屋均价达到了3500元/平方米，而南京的房价已超过4000元/平方米。究其原因有以下几点：1）、武汉市近年来批出大量土地，土地交易价格低，开发规费有弹性。2）、武汉市最近几年推出了大量的经济适用房，且限制其价格不能超过1998元/平方米。2002年武汉市经济适用房供应量超过200万平方米，对商品房造成了极大的压力。3、）武汉市人均国民生

15、产总值低，市内许多大型国有企业经营困难产生了大批的下岗工人，制约了市民的消费水平。4）、湖北省政府与武汉市政府关系一直不好，省政府的资金很少投向武汉市，武汉市城市规划相对滞后，商品房环境及配套很难改善，导致物业价格偏低。五、武汉市房地产推动因素在政策拉动的效应以及市场的酝酿的多项合力的共同作用下，2003年开始，武汉市房地产开发快速发展，房地产开发等各项经济指标创武汉市近5年之最。而且在市场合力的作用下，武汉市房地产市场已进入一个持续、健康、快速发展的时期。1、）武汉市有1000余万人口，构成了巨大的购买群体。2）、土地将更加稀缺。武汉市土地运作及开发管理制度正在逐步规范化，土地协议出让的操作

16、难度加大，今后土地转让将一定要进入挂牌拍卖程序。前几年武汉市市区及近郊土地被各开发商圈地完毕，开发商将很难拿到一手土地。而且开发商廉价取得的土地也开发了许多。3）、经济适用房明显减少，2004年预计投向市场的经济适用房大约在6070万平方米，且以前被低价批出去的土地也改变其经济适用房的开发目的，转而开发普通的商品房，也拉动了房价的上涨。4）2003年武汉市政府加大了旧城改造力度，全面实行了货币化拆迁。武汉省直单位2004年元月1日实行货币化分房，实物分房一律停止，住户货币化分配工作全面推开，都极大的刺激了房地产开发的快速发展。5）外地著名企业纷纷看好武汉房地产市场。2003年，62家外地企业到

17、武汉投资房地产，注册资金达12.43亿元，武汉市注册开发企业已达到了893家之多。大连万达、深圳金地、上海复地、保利集团大华集团等知名企业的到来，加快了市场调整组合的进程，加剧了武汉市房地产市场的竞争，提升了武汉市房地产的品质。6）诸多合力作用下，武汉市购房者都认识到武汉市房地产将有大幅度的增长，对房地产市场持有很大的信心，有许多市民具有了购房作为投资的心理。而声势浩大的温州购房团也看准了武汉市场的巨大潜力。如大连万达在武汉的商业项目有70%是外地经商和炒房团所购买的。六、盘龙城市开发区房地产开发简介一）、盘龙城经济开发区简介盘龙城开发区是1992年经武汉市人民政府批准兴办的综合性开发区，现正

18、处于国家有关部门的调查审核阶段。开发区被成为武汉的浦东，拟建成为武汉的第四镇。经济开发区位于黄陂南岸，隔府河与市中心相望。南距武汉市新华路20公里，距武汉天河机场6公里，汉口火车站5公里。规划面积43平方公里，通过汉黄公路与机场路连接汉口市中心，车程约15分钟，2005年年底盘龙公路的建成通车将拉近盘龙开发区与武汉市中心的地理距离以及客户的心理距离。盘龙城古城遗址被规划为国家级名胜风景旅游区，作为武汉之根，是武汉市总体规划的五大风景区之一。开发区水资源较为丰富，有许多湖泊如盘龙湖、后湖、张斗湖以及长湖等。开发区市政配套设施现在基本上没有，现有的水电、网管不可能满足其规划的需求。二）盘龙城开发区

19、房地产开发简介盘龙城开发区土地基本被各大开发商瓜分完毕。附大宗土地审批表：序号公司名称用地亩数（单位：亩）1武汉名流34002武汉地产30003香港纵横29404汉飞22005泓江22006深圳宝安20007佳海地产20008武汉华力17909华源亚光88610武汉正和80011新阳光700开发区现仅有纵横地产公司开发的F、天下已启动。F、天下占地2490亩，为武汉市首个纯别墅小区，一期1000亩，开发600余套别墅，面积最小300平方米，价格最低120万，销售非常好，现已售出472套。象深圳宝安等地产项目都只是在平地，仍未正式推出。七、我司项目地块分析一）、地块简介我司地块位于黄陂盘龙经济开

20、发区内，占地约1790亩。呈L状。该地块为丘陵地，地势较低，坡向南北，东临汉黄告诉公路，南接府河堤，西靠3500年历史的商代盘龙古城遗址，北面约300米沿开发区主干道楚天大道。整块地由长湖、张斗湖千亩水面（水面正在迅速缩小）包围。该地段距航空路约18公里，距汉口火车站12公里，距天河机场8公里，项目以北、东西向的楚天大道已建成通车。南北走向的盘龙一路正在建设中，府河堤观光路（可连接古城遗址）规划待建。该项目范围内，有5个自然村，大约140户，房屋建筑面积约1.9 万平方米，房屋多为破旧的平房。该项目东起汉黄高速公路沿府河（已基本断流）堤约1500米，大堤较窄，为规划，堤高29米，该项目内最高标

21、高30.2米，最低标高19.6米，一般标高在2426米之间。二）、SWOT分析1、项目优势分析开发价值高。该地块地价便宜，前期投资相对较小，开发附加投资较少，投入产出比可观。而且整个高新开发区地块基本被圈地完毕，一手土地将很难取得，随着市场的积蓄，地价呈加速上涨的态势。自然资源丰富。项目周边及内部有后湖、张斗湖、长湖等湖泊，西面有全国重点文物保护单位的盘龙城古城遗址，武汉盘龙文物博览园被列为武汉市“十五”重点建设项目，即将动工兴建。项目处于经济开发区，享有当地众多税收等减免优惠，保留有“二免三减”税金返回收益作为风险储备。 项目位置与武汉市中心的垂直距离并不比金银湖等热点区域远，更多的是心理距

22、离的差距。2、项目劣势分析 该项目位于盘龙开发区，位置较偏，沿汉黄公路进汉口有14公里，距城中心约有20公里。沿机场路到汉口距离更远。且两条高速公路都需要交费。 盘龙城开发区尚未正式启动，水电、网管等配套设施基本没有配备。项目周边无配套设施可言。大多数楼盘仍持观望、积蓄态度。 该项目地处远郊，无当地居民可挖掘，要吸引武汉市区购房客户，对物业品质和项目推广要求很高。 武汉市房地产市场蓬勃发展，但盘龙城开发区并非购房群体的热点选择区域。市中心有大批土地将拆迁重建，而近郊的“三片五区”更是分散了大批购房者的注意力。 该项目地块形状不规则，地势低洼，以丘陵地为主，难以规划。3、项目机会点 武汉市房地产

23、市场整体气候好，房地产处于快速上升期。 盘龙开发区的土地基本审批完毕，开发区已进驻了深圳宝安、香港纵横、武汉名流等地产商，其他楼盘的逐步启动将对本项目产生连动效应。而且与其隔府河相望的后湖片区和金银湖片区的房地产热度对本项目也有巨大辐射作用。 连贯盘龙经济开发区与武汉市中心的盘龙大桥有望在2005年5月份建成通车，且并不收取过路费和过桥费，方便了盘龙开发区来往的车辆，大大缩短了盘龙开发区与市中心的地段距离与心理距离。 2003年山东鲁能与盘龙城开发区签约：与深圳科盈集团、中国华力控股集团一道，4年内投资40亿元，对开发区西部地区进行基础设施配套建设，对开发区东部的我司项目也将产生积极影响。4、

24、项目威胁点 开发区东部的地块已经全部被划出去，总投资约约百亿元。一旦市场酝酿成熟其带来的市场竞争也将非常激烈。 武汉城区大面积拆迁以及新热点“五片三区”仍有大量储备土地，其开发量也非常惊人。 盘龙城经济开发区为武汉市审批的单位，属于国家调查撤消的范围之列，其前景特别是做为开发区的相关优惠政策堪忧。三）、该项目调查综合意见武汉市房地产市场正处于蓬勃发展的上升阶段，发展前景看好。我公司盘龙城开发区项目属于未来武汉市的热点发展区域，具有极大的发展潜质。在控制地价成本的前提下，待相关条件的成熟后，23年内将该项目开发成为一个从旅游、度假并逐步向普通住宅过渡的低密度、高品质的楼盘，将有很大的市场竞争力。

25、八、附部分楼盘调查表1（2004年4月）附部分楼盘调查表2（2003年7月）市场发展部2004年4月F、天下开发商：纵模（武汉）盘龙城置业有限公司地处楚天大道，占地3160亩，为大型生态别墅群，容积率0.33，绿化率66.35%.规划及景观设计：日本MAO一级建筑土事务所物管费1.8元/平方米一期推出600套左右，已销售400套左右；销售良好；面积为300500平方米总价为130万左右；打造了汉口第一个后花园式的别墅。城开紫竹园开发商：武汉中鄂联房地产股份有限公司地处江岸后湖区金桥大道，占地74704平方米，建面75000平方米，车位比例1：4 规划住户412户绿化率38%容积率：1.16小区

26、由多层、别墅组成，多层面积为160260平方米，均价为2800元，只剩几套尾房，别墅均价为3100元，目前已售完小区环境优美，密度底，价格为后湖区最高。金色港湾开发商：新港房地产开发（武汉）有限公司地处汉阳：为50万平米意大利湖畔小镇；规划设计：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计多层：均价2300元/平方米，物管费0.8元/平方米，2003年已售完。小高层：均价2500元/平方米，现价2900元/平方米左右，物管费1.0、1.2及1.6元/平方米。世纪家园开发商：武汉中联三星实业有限公司地处汉口后湖，占地600亩，武汉地区唯一的国家小康住宅示范小区。物管：中航物管公司园林景观顾问：吕元中均价：25

27、002600元/平方米物管费：0.8元/平方米小区由多层、花园洋房、联排别墅组成；小区规划、景观及户型设计均好，得房率高达95%以上，一期已售完。后湖华庭开发商：武汉后湖物业地处金桥大道后湖乡人民政府旁均价：2400元/平方米物管：0.8元/平方米 交房：2004年5月小区由6栋多层（6楼）组成，间距23米，目前小区只剩2套一楼，面积为139平方米的三房二厅，价格2420元/平方米绿色新都开发商：武汉宏宇实业有限公司地处汉口后湖金桥大道占地400余亩均价：2400元/平方米一期销售完毕，二期正排号。武汉金地太阳城开发商：武汉市金地/洪华房地产开发有限公司地址：武汉光谷关山一路占地13.43公顷

28、，总建筑面积22万平方米，总套数1446套，均价2950元/平方米，容积率1.45车位比率2：1，物业费0.6元/平方米武汉保利花园开发商：保利（武汉）房地产开发有限公司地址：武汉光谷洪山区关山一路74号建筑面积43万平方米，价格2200元2400元/平方米，名称位置开发单位规模户型售价物管费备注东湖林语武汉市武昌东湖路368号武汉典藏置业有限公司开80亩，共24栋低层公寓组成容积率1.25每百户77个车位二房98.12三房127.65、139.65、143.93四房168.2938005100元/，均价4500元/1元/销售情况良好，准现房植贝众多，环境优美东湖旁蓝湾俊园武昌临江（长江）大道

29、75号武汉建工富强置业有限公司占地180亩，建筑面积22万，共1200户两房95.61104.13、三房132、147、152、1552400元4500元/平方米，均价3150元/平方米1.2元/销售二期，环境良好，一期尚有30%65部奥的斯电梯临长江丽江城较差楼盘武昌区临江大道六十号武汉常阳集团、三缘置业有限公司开发占地4万，建面8.3万，规划多层住户650户二房102.9、110.96、三房137.99、143.962300元/平方米至2650元/平方米，均价2400元/平方米0.6元/平方米围合型分布，销售一般。车库7.5万至9万/个临长江天源城新澳园武昌中北路（内环线）108号武汉道博

30、物业发展有公占地150亩，近2000多住户小高层12层及14层三房137.96、140.15、158.152586元/2906元/，层差不大1元/销售良好，车位8、9万，可办产权。商铺未发售，价格在4000元/平方米左右尚隆地球村武汉市武昌中山路353号武汉星王城市综合开发有限公司占地141亩，由22栋多层和7栋小高层组成三房120.51、134.75、136.39、四房182多层2220至2680元/平方米，高层均价2700元/平方米，最高价3300元/平方米（一次性付款98折）多层0.6元/，小高层1元/销售三期，位置无优势，销售很好注：开发建设单位也需维缴存维修基金,2002年每平方米缴

31、存标准为：（1）砖混10元、（2）无电梯框架12元、（3）有电梯框架30元名称位置开发单位规模户型售价物管费备注时尚欧洲武昌徐东路（内环线）徐东平价商场旁武汉市徐东房地产开发公司绿化率41%，总建筑面积12.51万,由七座16层建筑组成主力户型为150平方米的三房，小户型较少平层价位从3178元4098元/，复式最高价5248元/0.8 元/平方米地段好,商业环境好，销售不错,三菱电梯都市经典天梨大道徐东路段（内环线）武汉三镇实业房地产开发有限公司总占地面积460平方米，建筑面积45平方米，其中一期占地198亩,建筑面积22万平方米,由7栋15层以下条式建筑及8栋18层蝶式建筑组成,容积率1.

32、97,建筑密度16.6%,绿化率58%,停车位900个,总户数1443户.两房96.52、三房120。63、132、四房159、170一期起价2700元/，均价3000元/，二期未正式发售，均价3500元/，最高价4300元/13层1元/，3楼以上1.3元/地段好、绿化率高,沿沙湖,亲水住宅城市花园较差楼盘彭刘杨路与解放路交界处湖北新凯房地产开发有限公司三期共八栋，住户112户，建筑面积16000平方米,多层住宅三房121.77平方米、146.57平方米、156.97平方米。2375元/2780元/0.5元/车库28个，绿化率低，配套不完善，点式多层结构金色港湾武汉经济技术开发区三角湖畔(汉口)新港房地产开发（武汉）有限公司占地700亩，共3000多住户,多层,联排及别墅联排面积264.16多层1968元至2100元/，小高层1898元至2408元/，联排别墅2888元至2588元/，岛上单栋别墅在6800元7800元/多层0.8元/