设计成本控制及溢价分析xy20160107

1、奥园集团重庆区域公司奥园集团重庆区域公司设计成本控制及溢价分析设计成本控制及溢价分析重庆区域公司重庆区域公司2016.1.82016.1.8目录一、标准化设计一、标准化设计户型标准化立面标准化入户大堂标准化二、二、产品溢价设计产品溢价设计住宅产品商业产品三、设计成本控制三、设计成本控制一、标准化设计-户型标准化半赠送全赠送高赠送：套内约52m2实得约60，赠送率13.33%一变二：阳台和空中院馆，经改造后可得标准两室一厅一卫；关注点：阳台、储藏室、空调机位关注点：阳台、储藏室、空调机位功能齐全，户型紧凑，赠送多。功能齐全，户型紧凑，赠送多。一、标准化设计-户型标准化半赠送全赠送高赠送：套内约7

2、5m2实得约90，赠送率20%二变三：阳台和空中院馆，经改造后可得标准三室两厅两卫；关注点：阳台、大飘窗、储藏室、空调机位、入关注点：阳台、大飘窗、储藏室、空调机位、入户门外开；户门外开；功能齐全，户型紧凑，赠送多。功能齐全，户型紧凑，赠送多。一、标准化设计-户型标准化高赠送：套内约70m2实得约81，赠送率15.7%二变三：阳台和空中院馆，经改造后可得标准三室两厅一卫；关注点：阳台、储藏室、空调机位、入户门外开；关注点：阳台、储藏室、空调机位、入户门外开；功能齐全，户型紧凑，赠送多。功能齐全，户型紧凑，赠送多。半赠送全赠送一、标准化设计-立面标准化盘龙壹号、越时代采用哥特式风格，提取风格主要

3、元素：1、三段式构图顶部顶部中段中段基座基座3、重点部分欧式线条2、大角度坡屋顶、做出类似于老虎窗的效果重点部位材料手册，进行封样对比一、标准化设计-立面标准化一、标准化设计-立面标准化立面细节设计一、标准化设计-立面标准化立面细节设计一、标准化设计-入户大堂洋房入户大堂设计要点：1、做平坡入口，取消踏步2、单元门禁在负一楼，室内室外自然融合3、两层挑高6米一、标准化设计-入户大堂洋房入户大堂设计要点：4、装修以及家具摆放标准化5、建筑、装修、景观统一设计一、标准化设计-入户大堂高层入户大堂设计要点：1、首层3600净高、门禁以外可不计容2、电梯厅标高与大堂标高相差三步以内3、无障碍坡道设在次

4、要通道上入口入口门禁门禁36003600无障碍坡道无障碍坡道踏步踏步一、标准化设计-入户大堂高层入户大堂效果图电梯前室电梯前室入户大堂入户大堂二、产品溢价设计-住宅1、阳台根据重庆规划管理技术规定附录：（二）套型建筑面积大于60平方米的住宅，其阳台进深大于阳台进深大于2.42.4米米的，或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内面积的比例大于比例大于17%17%的，超出部分按照全面积计入计容建筑面积，未超出部分按照一半计入计容建筑面积；右图户型套内面积右图户型套内面积73.06m73.06m2 2，阳台面积，阳台面积12.212.2m m2 2，占比约，占比约16.7%16.7%，阳台，阳台1

5、 1作为景观作为景观阳台、阳台阳台、阳台3 3作为生活阳台必不可少，作为生活阳台必不可少，阳台阳台2 2和储藏室一起改造成一个标准卧和储藏室一起改造成一个标准卧室。室。二、产品溢价设计-住宅1、阳台构造设计： 阳台边梁降至板平，砌100宽混凝土反坎，可局部拓展阳台使用面积，以上图户型为例，阳台总边长约7米，该户型可拓展使用地面积约拓展使用地面积约0.7m0.7m2 2。 非异形线条均采用土建结构一次成形，一次成形，减少二次费用减少二次费用，节约成本。100宽二、产品溢价设计-住宅2、空调机位根据重庆规划管理技术规定附录：（五）空调室外机搁板沿阳台长阳台长边外侧边外侧设置的，该搁板按照阳台计入计

6、容建筑面积；沿阳台短边外侧设置的，其宽度大于宽度大于0.80.8米米的部分按照阳台计入计容建筑面积。右图中：阳台1、阳台3空调位均为800宽，阳台2因阳台长短边关系最大只能做到600，均不计面积，可得使用面积约使用面积约3.6m3.6m2 2。 实施时内侧安装简易栏杆内侧安装简易栏杆，便于业主拓展，外侧安装永久性的阳台栏杆。二、产品溢价设计-住宅3、飘窗根据重庆规划管理技术规定附录：符合下列条件的飘窗，不计入计容建筑面积：（一）突出外墙面；（二）窗台板与室内地坪高差大于大于0.450.45米米；（三）窗台板外边线至建筑外墙面距离小于或者等于小于或者等于0.80.8米米。赠送飘窗赠送飘窗二、产品

7、溢价设计-住宅3、飘窗具体做法：（一）采用大飘窗，扩大空间感；（二）空调位集中放置，外立面平整，体形系数减小空调位集中放置，外立面平整，体形系数减小，利于节能，管道集中布置，方便业主后期拓展；下板适当考虑回填荷载，下板适当考虑回填荷载，上板及内侧板考虑易拆上板及内侧板考虑易拆除设计除设计二、产品溢价设计-住宅4、跃层上空率根据重庆规划管理技术规定附录：根据重庆规划管理技术规定附录：跃层式居住建筑，其门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的该层套内建筑面积的35%35%且小于或者等于7.2米的，该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算。实际做法：实际做法：充分利用客厅、

8、餐厅及相连阳台上空，做足上空率，给业主更多可改造空间。二、产品溢价设计-住宅5、洋房私家花园赠送利用绿篱将首层适当区分，作为洋房一、二层的私家花园，做到花园入户及前后花园入户及前后入户，使洋房获得别墅品质入户，使洋房获得别墅品质；该范围内仅铺草皮交付，极大地降低了景观成本降低了景观成本。独立入户，别墅体验独立入户，别墅体验花园全貌花园全貌二、产品溢价设计-住宅6、地下储藏室赠送利用车库顶板覆土和塔楼部分室内外高差，塔楼负一层层高为3.9+1.5=5.4m，可分别赠送给一、二层的业主，并按夹层装修设计，按夹层装修设计，在首层地面设采光井，引阳光入地下室，在首层地面设采光井，引阳光入地下室，使洋房

9、获得别墅品质使洋房获得别墅品质。二、产品溢价设计-住宅6、地下储藏室赠送预留楼梯位置，借助采光井，赠送率可达赠送率可达100%100%。二、产品溢价设计-住宅7、屋顶花园赠送实际做法：实际做法：在不影响外立面效果的情况下，减小坡屋面的面积减小坡屋面的面积，一方面节约成本，一方面增加屋顶平面空间增加屋顶平面空间，作为顶层洋房的屋顶花园，增加溢价空间二、产品溢价设计-住宅8、公摊最小化设计实际做法：实际做法：优化目的：优化目的：重庆按套内面积销售，严格控制公共部分面积，控制公摊率，1818层层小高层公摊率控制在18%左右，1、按满足功能需要电梯最小尺寸设计2、明确公共走道、楼梯间、设备管井的最小尺

10、寸3、户门尽量外开，将部分公共区域做成户内玄关二、产品溢价设计-住宅8、公摊最小化设计实际做法：实际做法：3333层高层公摊率控制在层高层公摊率控制在2323%左右。左右。4、消火栓不正对电梯门布置二、产品溢价设计-商业1、商业露台赠送实际做法：实际做法：对于二楼、三楼的商铺，通过建筑层数的变化形成大量的露台大量的露台赠送增加使用面积赠送增加使用面积，在，使顶楼商业业主能够通过业主自理的楼梯上到屋顶，增加实际使用面积。优化目的：优化目的：增加大量的实际不计容使用面积，提供面积使用率，提升商业价值。实际案例：实际案例：越时代、盘龙壹号二楼露台二楼露台三楼露台三楼露台二、产品溢价设计-商业2、利用

11、人行道增加商业价值实际做法：实际做法：利用建筑退距后的人行道区域增加人行道区域增加外摆位置外摆位置，营造商业氛围，提升商业价值。二、产品溢价设计-商业3、走廊露台设计实际做法：实际做法：二楼商铺后退形成3米宽的室外露天走廊室外露天走廊，公共楼梯尽量设计成露天的。优化目的：优化目的：a、不仅能形成更好的昭示性，还能引导人流向二楼流动，增加二楼的商业气氛。b、这两种措施均能减少建筑公摊面积，提高商铺得房率，提升二楼的商业价值。实际案例：实际案例：区域公司各项目二、产品溢价设计-商业4、双首层设计实际做法：实际做法：利用地形高差，形成建筑前后两面均为首层的效果，提升商业价值。二、产品溢价设计-商业5

12、、商业赠送空间设计实际做法：实际做法：利用沿街商业和车库之间的灰空间作为商业赠送优化目的：优化目的：1 1、节约挡土墙成本；、节约挡土墙成本；2 2、商业溢价、商业溢价实际案例：实际案例：区域公司各项目三、设计成本控制1、场地设计实际做法：实际做法：1、规划要求车库顶板不得超过沿街商业顶板1 1米米，设计上将边跨局部降低并做结构局部降低并做结构反梁反梁以满足要求。三、设计成本控制1、场地设计实际做法：实际做法：2、规划要求车库周长范围比道路标高高出1米的范围不得超过40%，局部改变地块内市政道路的坡度设计3、车库结构找坡4、局部沿街商业层数由2层改为3层优化目的：优化目的：合理利用规划条件，通

13、过多种措施组合设计，可以明显减明显减少土石方工程量少土石方工程量实际案例：实际案例：越时代C、D地块，经优化后，土石方工程量较原方案减少约21.4万方，以单方50元的成本计，节约平场费用约节约平场费用约10701070万万。三、设计成本控制2、人防设计实际做法：实际做法：1、人防车库配建指标计算：10层及以上的建筑为首层建筑面积；10层以下的为总建筑面积的4%。因此，在方案阶段，就对塔楼和裙房合理断缝，以获得最小的人防配建指标合理断缝，以获得最小的人防配建指标2、一个项目的人防尽可能集中建设，减少人防临空面，以节约成本。优化目的：优化目的：人防车库成本平均比普通车库增加约800元/m2，且导致

14、停车效率降低，人防车位销售困难，因此要尽量减少人防配建指标。实际案例：实际案例：越时代、国际城、城市天地、盘龙壹号三、设计成本控制2、人防设计-结构方案比较以越时代D地块人防车库为例原方案：因车库大部分标高均比周边道路标高高，车库无结构嵌固条件，需要将车库与塔楼全部断缝脱开，且采用双断缝脱开，且采用双墙设计墙设计，人防车库大部分临空面挡墙厚临空面挡墙厚度较厚度较厚，如下图：优化方案：1、将车库由地下1层变为地下2层，经计算，总体土石方工程量不变土石方工程量不变2、负二层全掩埋，人防不再需要划分防不再需要划分防护分区护分区，进一步优化成本3、部分塔楼通过长度不超过不超过2020米的通道米的通道与

15、车库相连，增加实体绿化面积，利于景观打造。三、设计成本控制2、人防设计-平面布局设计a a、合理划分防护分区：、合理划分防护分区：车库的一个防火分区4000m2，理论上正好可以分为2个人防的防护单元。b b、优化疏散宽度：、优化疏散宽度：一个防护单元的疏散宽度计算为人防面积x0.7x0.3/100，此时的人防面积应为人防的净面积，务必扣除塔楼的核心筒、车库坡道等，要求设计院提供疏散宽度计算书，以减少楼梯设计；c c、共用楼梯出口：、共用楼梯出口：人防的独立口部尽可能两个甚至三个防护单元共用一个楼梯间，集中设置，减少独立楼梯出屋面的数量，减少对地面景观的不良影响。三、设计成本控制2、人防设计-楼梯间出屋面做法实际做法：实际做法：利用中间平台做梯步，采用斜玻璃顶棚、不做实体墙斜玻璃顶棚、不做实体墙优化目的：优化目的：车库人防楼梯出地面对地面景观、视线影响较大，尽量弱化其体量实际案例：实际案例：城市天地、盘龙壹号三、设计成本控制3、节能设计通过前期的经验积累，形成节能设计标准：a a、玻璃选用优先原则：、玻璃选用优先原则：普通中空玻璃、灰色吸热中空玻璃、LOW-E中空玻璃b b、住宅门窗型材选用原则：、住宅门窗型材选用原则：双色共挤多腔塑钢型材