海口住宅市场初勘报告2014813

1、-1-2014.8.13稿-2-目录-3-海口市简介1-4-周边项目2-5-滨江海岸简介3明细明细说明说明项目名称滨江海岸最新开盘时间2013年9月地址海口市海甸岛东南角和平大桥东侧发展商广物地产交楼有毛坯有精装-6-滨江海岸销售情况3一期竣工交付入住（目测入住率高），六月购房享受6重重磅大礼的回馈，内容涵盖6月温情特惠94折；关注微信享98折；老带新成功老业主获总房款2%现金奖励，新业主获得额外98折特惠；购房立付享99折；成交三天内交齐首付送一年物管费和成交送小家电等超值好礼。从2楼毛坯交付折后10000元/起，精装均价可达12000-13000左右，另外有部分赠送入户花园面积。交通便捷，

2、周边配套完善；江景资源； 周边环境较差（靠近村民回迁房）-7-滨江海岸配置标准3 产品类型：小高层住宅 室内装饰工程：户内精装交楼 (成本约1500元/)大堂地面铺砖、墙面贴砖挂画、天花吊顶刷漆电梯间地面铺砖，墙面贴石包边、贴砖，天花吊顶刷漆轿厢三菱电梯客厅地面铺砖，墙面贴墙纸，天花刷漆，有电视墙卧室地面木地板，墙面贴墙纸，天花刷漆厨房地面、墙面贴砖、厨房电器品牌西门子（SIEMENS）卫生间洁具品牌：Keramag 凯乐玛，地面、墙面贴砖，天花吊顶门门锁品牌：第吉尔(Keylock)，有四种开启方式（钥匙、刷卡、密码、指纹）阳台地面贴砖，铝合金单玻栏杆空调无 外立面工程：首层贴石，2层及以上

3、贴砖 铝合金门窗工程：铝合金框单层普通玻璃 毛坯交楼标准：天地墙砂浆找平，水到户，电到电箱，预留煤气表 其他：有十几栋二十几层还建房（回迁房）-8-滨江海岸现场实景3厨房客厅外立面阳台电梯间大堂-9-滨海国际简介4明细明细说明说明项目名称滨海国际最新开盘时间2014年5月地址海口市新埠岛国际游艇会北侧发展商广物地产交楼含2000元/精装-10-滨海国际销售情况4滨海国际，目前主推3#5#6#11#12#号楼，5月8日开盘成交713套，现场获得最高8折优惠，其中二楼最低售价折后为8800元/，5月成交均价为9000元/以上。目前，只能获得9折优惠，均价已接近10000元/，但是为促销部分单位，一

4、些指定大单位可以有预存5千元抵5万元优惠。 近2000亩私属国际度假湾区； 5.8公里巴厘风情原生海滩，滨海生态体育公园； 一线精装海景全系滨海度假产品； 容积率高； 周边交通不便；来源于“搜房网”-11-滨海国际配置标准4 产品类型：小高层住宅 室内装饰工程：户内精装交楼（因台风影响项目整体展示，未开放参观板房）现场图片展示-12-恒大海口湾简介5明细明细说明说明项目名称恒大海口湾最新开盘时间2014年1月地址海口市海棠路3号发展商恒大地产交楼含2000元/精装-13-恒大海口湾销售情况5恒大海口湾，项目的酒店式公寓、住宅在售中，目前住宅8#、9#折后均价16500元/，全款可享受折上再95

5、折、按揭97折。现场可获98折优惠外，再可获得赠送价值等于房价2%金额的购物卡，目前只有少量单位未售。2014年第二季度销售总额、销售面积均进入海口前10强。（1.92亿元、1.45万，均价13241元/） 周边由秀英港片区、新港片区以及目前发展已趋成熟的老城区和国贸片区环绕； 基地北靠滨海休闲公园，享有滨海资源； 住宅产品体量少； 只有二线海景（一线海景被产权式酒店公寓遮挡）；来源于“搜房网”-14-恒大海口湾配置标准5 产品类型：小高层住宅 室内装饰工程：精装修交楼 (成本约1800元/)大堂未看见电梯间墙面贴石包边，地面贴砖、天花刷漆轿厢未看见客厅地面铺砖，墙面贴墙纸，天花刷漆，有电视墙

6、卧室地面木地板，墙面贴墙纸、有电视墙，天花刷漆，飘窗处有栏杆厨房地面、墙面贴砖，天花刷漆卫生间地面、墙面贴砖，天花吊顶、洗手台贴石门普通材质阳台地面贴砖、铸铁栏杆、墙面喷涂空调配空调 外立面工程：首层挂石，2层及以上涂料 铝合金门窗工程： 铝合金单层普通玻璃-15-恒大海口湾现场实景5厨房客厅阳台外立面卫生间卧室-16-观澜湖观邸简介6明细明细说明说明项目名称观澜湖观邸最新开盘时间2012年1月地址海口市观澜湖大道发展商观澜湖交楼清水交楼，只有67/套公寓送精装-17-观澜湖观邸销售情况6观澜湖观邸已于2012年10月28日开始收楼，目前正现房在售，酒店式公寓（67平）起价12000元/平，均

7、价14000元/平，空中别墅均价18000元/平；独栋别墅2000-3000万/套（113）。业主在8年内打高尔夫免果岭费，全款92折，按揭98折。一期建筑面积约13万平方米，共16栋，1344户。其中4栋的酒店式公寓和12栋空中别墅组成。2014年第一季度、第二季度进入海口市销售总额、销售面积十强。（第一季度，3.36亿元、2.24万平米，均价15000元/；第二季度，2.49亿元、1.37万，均价18175元/） 国家5A级旅游景区内，环境优美； 低密度住宅群； 度假配套设施完备； 离市区较远，交通不便； 无地下室； 两梯24户；来源于“搜房网”-18-观澜湖观邸配置标准6 产品类型：酒店

8、式度假公寓（2梯24户） 室内装饰工程：精装修交楼大堂地面、墙面贴石、天花吊顶刷漆电梯间地面、墙面贴石、天花吊顶刷漆轿厢轿厢品牌：瑞士迅达（Schindler），地面贴砖，内部无装修客厅地面铺砖，墙面贴墙纸，天花刷漆卧室地面木地板，墙面贴墙纸，天花刷漆，飘窗处有栏杆厨房三件套品牌：西门子（SIEMENS），地面、墙面贴砖、天花刷漆卫生间地面、墙面贴砖、天花刷漆，洁具品牌：东陶（TOTO）门普通材质阳台地面铺砖、铝合金单层玻璃栏杆空调配空调 外立面工程：火山岩饰面 铝合金门窗工程：铝合金单层普通玻璃 开关面板：品牌：海尔 其他：前期大市政已花9亿-19-观澜湖观邸现场实景6厨房电梯间客厅外立面卫

9、生间阳台-20-观澜湖新城简介6明细明细说明说明项目名称观澜湖新城最新开盘时间2014年6月地址海口市观澜湖国际高尔夫度假区外发展商观澜湖交楼毛坯-21-观澜湖新城销售情况6观澜湖新城上东区7月全新入市，现已开始认筹，55-146洋房，均价约为15000元/。全款可享94折，按揭98折特惠。据悉，观澜湖新城上东区，简约时尚的现代园林风格，由9栋17-18层的高层公寓环绕而成，共计545户。户型从55一房一厅146三房两厅。 国家5A级旅游景区内，环境优美； 度假配套设施完备； 离市区较远，交通不便；来源于“搜房网”-22-观澜湖新城配置标准6 产品类型：暂无资料 室内装饰工程：因台风影响项目整

10、体展示，未开放参观板房观澜湖新城远景（实景拍摄）2013年观澜湖在新城附近打造的冯小刚电影公社（实景拍摄）-23-售价分析7单位：元根据CBRE评分体系项目及权重项目及权重本项目本项目广广物物. .滨江海岸滨江海岸广广物物. .滨海国际滨海国际恒大恒大. .海口湾海口湾观澜湖观澜湖. .新城新城项目项目权重权重说明说明得分得分加权加权得分得分说明说明得分得分加权加权得分得分说明说明得分得分加权加权得分得分说明说明得分得分加权加权得分得分说明说明得分得分加权加权得分得分开发商品牌及实力13%香港新世界91.17广物地产81.04广物地产81.04 恒大地产 91.17 香港观澜湖 91.17周边

11、氛围5%氛围有待提高60.30成熟居住区90.45氛围有待提高50.25成熟居住区90.45氛围有待提高60.30项目整体价值10%核心城区仅有的一线海景超大综合体101.00大型综合社区80.80 一线海景精装豪宅 60.60CBD海景度假豪宅80.80 世界级旅游度假目的地 101.00景观资源14%一线海景资源70.98一线江景资源60.84一线海景资源60.84 二线海景资源 60.84 5A级旅游度假区 101.40交付标准15%只考虑公共部分精装91.35只考虑公共部分精装81.20只考虑公共部分精装81.20只考虑公共部分精装81.20只考虑公共部分精装71.05周边配套设施15

12、%有待完善50.75配置成熟81.20有待完善60.90配置成熟81.20 渐趋成熟 71.05交通可达性13%临近市中心70.91交通便捷81.04离市中心有一定距离60.78交通便捷81.04 离市区较远 50.65区位15%中心城区81.20中心城区91.35 中心城区周边 71.05 中心城区 91.35 远郊 60.90权重得分100%7.667.926.668.057.52参考项目权重参考项目权重100%20%24%26%30%参考项目执行价（元参考项目执行价（元/平方米）平方米）不适用不适用 11,000 8,500 13,875 14,100 本案相对参考项目执本案相对参考项目

13、执行价行价不适用不适用 10,639 9,776 13,203 14,363 参考价格（元参考价格（元/平方米）平方米）12,216时间差异时间差异101%本案执行价（元本案执行价（元/平方平方米）米）12,338-24-售价分析7项目名称项目名称参考均价参考均价参考权重参考权重权重得分权重得分合计合计广物.滨江海岸 11,000 20% 7.92 10,639 广物.滨海国际 8,500 24% 6.66 9,776 恒大.海口湾 13,875 26% 8.05 13,203 观澜湖.新城 14,100 30% 7.52 14,363 参考现价参考现价 12,216 时间差异时间差异101%预期价格预期价格 12,338 单位：元-25-售价分析7 海口美丽沙新世界海口美丽沙新世界 项目项目 0102 地块地块 住宅住宅 产品定价建议产品定价建