(欧阳)8章投资性房地产-中财-刘永泽2015(1)资料

1、财务会计12022-4-30第第8章章广州商学院广州商学院 会会 计计 学系学系CASH AND RECEIVABLESChapter 8投资性房地产投资性房地产中中 Intermediate Accounting财务会计22022-4-30本章结构本章结构第一节第一节 投资性房地产投资性房地产概述概述P211P211第二节第二节 投资性房地产投资性房地产初始计量初始计量P214P214第三节第三节 投资性房地产投资性房地产后续计量后续计量P216P216第四节第四节 投资性房地产投资性房地产后续支出后续支出P218P218第五节第五节 投资性房地产投资性房地产的重分类的重分类P220P220

2、第六节第六节 投资性房地产投资性房地产处置处置P224P224财务会计32022-4-30财务会计42022-4-30第一节第一节 投资性房地产投资性房地产概述概述P211P211一、投资性房地产的性质一、投资性房地产的性质二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认条件三、投资性房地产的确认条件四、投资性房地产的后续计量模式四、投资性房地产的后续计量模式财务会计52022-4-30一、一、投资性房地产的性质投资性房地产的性质投资性房地产：投资性房地产：是指为赚取租金或资本增赚取租金或资本增值，值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。问题问题p1

3、、土地所有制?p2、收入的会计科目？财务会计62022-4-30范围范围注意问题注意问题已出租出租（经营（经营租赁）租赁）的土地的土地使用权使用权（出让或转让取得）不属于：不属于：企业计划用于出租但尚未出租尚未出租的土地使用权; 以经营租赁方式经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产.持有并准备增值后转让的土地使用权不属于不属于: :认定为认定为闲置土地。闲置土地。已出租（经营（经营租赁）租赁）的建筑物属于属于是指企业拥有产权产权并以经营租赁方式出租的建筑物；对企业持有以备经营出租的空置建筑物的空置建筑物或在建建筑物，或在建建筑物，只有企业管理当局作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持

4、有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议。出租建筑物，但提供辅助服务（不重大）提供辅助服务（不重大）二、二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围P212财务会计72022-4-30【思考问题思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？【正确答案】属于。财务会计82022-4-30【思考问题思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？【正确答案正确答案】属于。财务会计92022-4-30【思考

5、问题思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？属于谁的投资性房地产？【正确答案正确答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。财务会计102022-4-30【思考问题思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？P212对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面只有企业董事会或类似机

6、构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。财务会计112022-4-30【思考问题思考问题】甲公司在重庆市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助

7、服务。属于投资性房地产？【正确答案正确答案】属于。 财务会计122022-4-30【提示提示】下列各项不属于投资性房地产下列各项不属于投资性房地产P213（1 1）自用房地产：）自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：例如：p出租给本企业职工居住的房屋；p拥有并自行经营的旅馆饭店；p自用的办公楼、生产车间厂房等。财务会计132022-4-30（2 2）作为存货的房地产）作为存货的房地产 作为存货的房地产是指房地产开发企业指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。房地产部分问题？（

8、单独计量则可）炒地皮问题？（房地产企业用于商品房的不算）财务会计142022-4-30【思考问题思考问题】甲公司为房地产企业房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。【正确答案正确答案】不属于。财务会计152022-4-30【思考问题思考问题】（1）甲公司在长沙市中心有一个办公楼，共15层，为企业管理部门使用。15层均能够单独计量和出售。2013年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 210层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层15层仍然作为自身办公使用。第1层，210层属于投资性房地产？【正确答案】属于。财务会计16202

9、2-4-30（2）甲公司在贵阳市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他17层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？ 【正确答案】可以。财务会计172022-4-30【例题例题判断题判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）【答案】【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。财务会计182022-4-30【多选题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A

10、、已出租的建筑物B、待出租的建筑物C、已出租的土地使用权D、以经营租赁方式租入后再转租的建筑物财务会计192022-4-30【答案答案】ACAC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业的资产。财务会计202022-4-30【多选题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。A、企业拥有并自行经营的饭店B、企业以经营租赁方式租出的写字楼C、房地产开发企业正在开发的商品房D、企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存

11、货的房地产。财务会计212022-4-30 内容内容属于投资性房地产属于投资性房地产的有？的有？ 1 房地产企业开发的已出租的房屋 2 房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权 ，属于存货 3 房地产企业正在开发的商品房 ，属于存货 4 房地产企业开发的准备出售的房屋 ，属于存货 5 房地产企业房地产企业持有并准备增值后出售的商品房商品房 ，属于存货 6 房地产企业房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权土地使用权 ，属于存货 7 企业持有的准备建造办公楼的土地使用权 ，属于无形资产 8 企业自用的办公楼 ，属于固定资产 9 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店 ，属于固定资产 10 企业以经营

12、租赁方式租入的建筑物 ，不属于企业的资产 11 已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 12 企业出租给本企业职工居住的宿舍 ，属于固定资产 财务会计222022-4-30三、三、投资性房地产的确认条件投资性房地产的确认条件应当符合投资性房地产的概念符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 财务会计232022-4-30四、四、投资性房地产的后续计量模式投资性房地产的后续计量模式1、企业通常通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件

13、时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2 2、同一企业只能、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。财务会计242022-4-303、在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。财务会计252022-4-304、采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地

14、产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式成本模式进行后续计量。 财务会计262022-4-30【单选题单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。A、不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B、满足特定条件时可以采用公允价值模式C、同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D、同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 财务会计272022-4-30正确答案C答案解析投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。财务会计282022-4-30第二节第二节 投资性房地产投资性房地产初始计量初始计量P214P214基本原则：

15、基本原则：投资性房地产应当按照投资性房地产应当按照实际成实际成本本进行初始计量进行初始计量。一、外购的投资性房地产的一、外购的投资性房地产的二、自行建造的投资性房地产的二、自行建造的投资性房地产的财务会计292022-4-30一、一、外购的投资性房地产的外购的投资性房地产的1、只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。2、外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。财务会计302022-4-30采用成本模式成本模式进行后续计量 采用公允价值模式公允价值模式进行后续计量 借：投资性房地产 贷：银

16、行存款 借：投资性房地产成本 贷：银行存款 3、企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租租赁期开始日或用于资本增值之日赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。教材P214例81财务会计312022-4-30【单选题单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。A、企业购入的写字楼直接出租B、企业购入的土地准备建造办公楼C、企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D、企业购入的写字楼自用2年后再出租财务会计322022-4-30【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购

17、入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。财务会计332022-4-30二、二、自建的投资性房地产自建的投资性房地产1、其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。2、建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本 不太严谨不太严谨 教材P215例82，两种模式财务会计342022-4-30【判断题判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【答案】【解析】企业自

18、行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。财务会计352022-4-30【思考问题思考问题A1A1】20152015年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建并准备继续建造，建成后对外出租。成后对外出租。2月1日实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成，实际建造成本为20 000万元。财务会计362022-4-30借：投资性房地产在建10 000 贷：银行存款 10 000借：投资性房

19、地产在建20 000 贷：银行存款 20 000借：投资性房地产（成本）30 000 贷：投资性房地产在建30 000财务会计372022-4-30【思考问题思考问题2 2】资料同上。2015年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后作为企业销售中心用的办公楼。核算时应通过“在建工程在建工程”科目，完工后转入固定资产。 财务会计382022-4-30【单选题单选题】甲公司以1 400万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，全部成本合计6 000万元，完工当日土地使用权土地使用权账面价值为账面价值为1 2001 2

20、00万元万元( (为什么？为什么？) )，假定不考虑其他因素，租赁期开始日租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（）万元。A.3 600 B.7 200 C.2 400 D.2 000【答案】C【解析】初始成本=1 2003+6 0003=2 400（万元）。财务会计392022-4-30【例例A2A2】20209 9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。209年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20209 9年年1212月月5 5日，两栋厂房同时完工。该块日，

21、两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为土地使用权的成本为9 000 0009 000 000元元, ,至至20209 9年年1212月月5 5日，土地使用权已摊销日，土地使用权已摊销165000165000元；元；两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。假设甲公司采用成本模式进行成本模式进行后续计量。财务会计402022-4-30甲公司的账务处理如下：甲公司的账务处理如下：由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房，其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对应部分同时转为为

22、投资性房地产=9 000 0001/2= 4 500 000(元)借：固定资产厂房12 000 000投资性房地产厂房12 000 000贷：在建工程厂房24 000 000财务会计412022-4-30借：投资性房地产已出租土地使用权 4 500 000累计摊销82 500贷：无形资产土地使用权 4 500 000（9 000 0002） 投资性房地产累计摊销 82 500（165 0002）财务会计422022-4-30三、三、非投资性房地产转换为投资性非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量房地产的确认和初始计量参见参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。财务会计432022-

23、4-30第三节第三节 投资性房地产投资性房地产后续计量后续计量P216P216一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产二、采用公允价值计量的投资性房地产二、采用公允价值计量的投资性房地产财务会计442022-4-30基本观点：基本观点：1、企业通常应当采用成本模式通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价满足特定条件时也可以采用公允价值值模式对投资性房地产进行后续计量。2、同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种同时采用两种计量模式。财务会计452022-4-30一、一、采用成本模式计量的投资性房地

24、产采用成本模式计量的投资性房地产（一）科目设置（一）科目设置投资性房地产、投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地产减值准备（二）会计处理（二）会计处理应当按照固定资产或无形资产固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应减值处理。财务会计462022-4-301 1、计提折旧或进行摊销时、计提折旧或进行摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2 2、计提减值准备时、计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3 3、取得租金收入、取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入教材P216例83财务会计472022-4-30【

25、例例A3A3】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。甲公司的账务处理如下：甲公司的账务处理如下：财务会计482022-4-30（1 1）每月计提折旧）每月计提折旧每月计提的折旧=（72 000 00020）12=300 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧 300 000贷：投资性房地产累计折旧 300 000（2 2）每月确认租金收入）每月确认租金收入借：银行存款（或应收账款）

26、 400 000贷：其他业务收入租金收入 400 000财务会计492022-4-30【单选题单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自201年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至201年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。201年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司201年利润总额的影响金额为()万元。A.250 B.350 C.450

27、 D.650财务会计502022-4-30【答案答案】B B【解析】201年计提折旧=（12 000-3 000）/（40-10）=300（万元），201年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司201年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。财务会计512022-4-30二、二、采用公允价值计量的投资性房地产采用公允价值计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的前提条件（一）采用公允价值模式计量的前提条件 只有存在确凿证据表明投资性房地产

28、的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。【提示提示1 1】企业企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备。销，也不计提减值准备。财务会计522022-4-30【提示提示2 2】与投资性房地产有关的营业税记入“营业税金及附加营业税金及附加”科目。【提示提示3 3】（1）在极少数情况下在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投

29、资性房地产采用成本模式计量直成本模式计量直至处置，并假设无残值。至处置，并假设无残值。财务会计532022-4-30（2）采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。财务会计542022-4-30【提示提示4 4】公允价值如何确定？应按照企业会计准则第39号公允价值计量规定处理。【思考问题思考问题1 1】2014201

30、4年1月1日，甲企业将刚开发建成的一栋写字楼作为投资性房地产，用于出租，并采用公允价值模式进行后续计量。2014年12月31日，甲企业根据可获得的市场信息和相关数据，决定参考本地区同一地段的写字楼活跃市场价格，并考虑所处商圈位置、新旧程度、配套设施等因素，对本地区可比写字楼的市场交易价格进行调整，确定该写字楼在2014年12月31日的公允价值。财务会计552022-4-30【思考问题思考问题2 2】甲公司采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产进行后续计量。2013年，甲公司将其在某市市中心拥有的一幢写字楼用于出租。该写字楼共五层，总建筑面积为60 000平方米，可出租面积约35 000平方米。

31、考虑到在计量日前一段时间内不存在相同或类似写字楼在活跃市场的交易价格，但类似商业房地产的租赁市场租赁市场非常活跃，甲公司决定采用收益法中的现金流量折现法收益法中的现金流量折现法估计该写字楼于2013年12月31日的公允价值，即通过将未来预测期内的现金流量和该写字接在预测期最后一年的余值用恰当的折现率折现到计量日。财务会计562022-4-30【思考问题思考问题3 3】20132013年12月1日，甲公司在非同一控制下的吸收合并中取得一块土地使用权。该土地在合并前被作为工业用地，一直用于出租。甲公司取得该土地使用权后，仍将其用于出租。甲公司以公允价值计量其拥有的投资性房地产。2014年3月31日

32、，邻近的一块土地被开发用于建造住宅，作为高层公寓大楼的住宅用地使用。由于本地区的区域规划自2014年1月1日以来已经作出调整，甲公司确定，在履行相关手续后，可将该土地的用途从工业用地变更为住宅用地，因为市场参与者在对该土地进行定价时，将考虑该土地可作为住宅用地进行开发的可能性。财务会计572022-4-30该土地的最佳用途将通过比较以下两项确定：（1）该土地仍用于工业用途（即该土地与厂房结合使用）的价值。（2）该土地作为用于建造住宅的空置土地的价值，同时应考虑为将该土地变为空置土地而必须发生的拆除厂房成本及其他成本。财务会计582022-4-30该土地的最佳用途应根据上述两个价值的较高者来确定

33、较高者来确定。假定该土地现时用于工业用途的价值是600万元，而用于建造住宅时其价值是1 000万元，同时，必须发生的拆除厂房成本及其他成本为250万元。因此，该土地使用权的公允价值应当为750万元 （1 000250750万元600万元）。 财务会计592022-4-30（二）科目设置与会计处理（二）科目设置与会计处理会计科目：会计科目：1、投资性房地产成本、公允价值变动2、公允价值变动损益会计处理：会计处理： （1 1）公允价值上升）公允价值上升借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益财务会计602022-4-30（2 2）公允价值下降）公允价值下降借：公允价值变动损益 贷：投资性

34、房地产公允价值变动（3 3）取得租金收入）取得租金收入借：银行存款 贷：其他业务收入教材P217例84财务会计612022-4-30【中例中例A4A4】20209 9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。209年12月1日，该写字楼开始起租写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。财务会计622022-4-30 在确定该投资性房地产的公

35、允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点。20209 9年年1212月月3131日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为84 000 00084 000 000元元。甲公司的账务处理如下：财务会计632022-4-30（1）209年12月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产写字楼成本80 000 000贷：固定资产写字楼80 000 000（2）209年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产写字楼公允价值变动 4 000

36、000贷：公允价值变动损益投资性房地产 4 000 000财务会计642022-4-30【例例A5A5】甲甲公司为从事房地产经营开发的企业。208年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 000万元。208年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。甲企业的账务处理如下：财务会计652022-4-30（1）208年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产成本90 000 000贷：开发成本

37、开发成本90 000 000（2）208年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产公允价值变动 2 000 000贷：公允价值变动损益 2 000 000财务会计662022-4-30采用成本模式计量采用成本模式计量的投资性房地产的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产 （一）相关规定与固定资产和无形资产核算规定相同。 （一）相关规定（一）相关规定 存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，不得对一部分投资性不得对一部分投资性房地产采

38、用成本模式进行后续计量，对另一房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量续计量。 应当同时满足同时满足两个条件：投资性房地产投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；所在地有活跃的房地产交易市场；企业能企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计性房地产的公允价值做出科学合理的估计。小结小结财务会计672022-4-30采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式计量的投

39、资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产 （二）会计处理1.按期（月）计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 （二）会计处理提示：提示：不计提折旧或摊销，应当以资产不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量负债表日的公允价值计量。 1.投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。 2.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.取得的租金收入 同左 3.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值

40、的有关规定。借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 财务会计682022-4-30三、三、投资性房地产后续投资性房地产后续计量模式计量模式的变更的变更（一）模式变更的原则（一）模式变更的原则1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不一经确定，不得随意变更得随意变更。2、只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值成本模式计量变更为公允价值模式计量。3、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不不得从公允价值模式转为成本模式。得从公允价值模式转为成本模式。财务会计692022-4-30（二）成本模式转为公允价值模式的会计

41、（二）成本模式转为公允价值模式的会计处理处理1、应当作为会计政策变更会计政策变更处理。2、将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益调整期初留存收益（追溯调整）（追溯调整）【提示提示】涉及所得税影响的，调整递延所得税负债（或递延所得税资产） 财务会计702022-4-30账务处理：账务处理：借：投资性房地产成本（变更日公允价值）（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销（摊销) )（原房地产（原房地产已计提的折旧或摊销）已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（原价）（原价） 利润分配未分配利润（或借记）（或借记） 盈余公积（或借记）（或借记）教材P218

42、例85财务会计712022-4-30【多选题多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有( (后面的后面的) )。A、按预计使用年限计提折旧B、公允价值变动的金额计入当期损益C、公允价值变动的金额计入其他综合收益D、自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益财务会计722022-4-30【答案答案】BD【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。财务会计732022-4-30【判断题判断题】已采用公允价值模式计量的投资性

43、房地产，不得从公允价值计算模式转为成本计量模式。（）【答案】【解析】企业会计准则第3号投资性房地产规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。财务会计742022-4-30【单选题单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。 A、成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计会计估计变更。估计变更。B、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式C、已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为

44、公允价值模式。D、企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更财务会计752022-4-30【答案】B【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。财务会计762022-4-30【单选题单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。A.资本公积 B.营业外收入C.未分配利润 D.投资收益财务会计772022

45、-4-30【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配润）。财务会计782022-4-30第四节第四节 投资性房地产投资性房地产后续支出后续支出P218P218一、投资性房地产后续支出的处理原则一、投资性房地产后续支出的处理原则二、资本化后续支出二、资本化后续支出三、费用化后续支出三、费用化后续支出财务会计792022-4-30一、一、投资性房地产后续支出的处理原则投资性房地产后续支出的处理原则是否符合资本化条件？是否符合资本化条件？与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，

46、应当计入投资性房地产成本。例如，例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其进行改建、扩建而使其更加坚固耐用更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。 财务会计802022-4-30二、二、资本化后续支出资本化后续支出 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地投资性房地产（而不是在建工程）产（而不是在建工程），再开发期间不计提折旧或摊销。财务会计812022-4-301.1.采用成本模式进行后续计量采用成本模式进行后

47、续计量2.2.采用公允价值模式采用公允价值模式（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产投资性房地产在建在建 投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产投资性房地产在建在建贷：投资性房地产成本公允价值变动（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产在建贷：银行存款等（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产在建贷：银行存款等（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产贷：投资性房地产在建（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产成本贷：投资性房地产在建教材P219例86,8-7财务会计822022-4-30【例例A6A6】20209 9年5月，甲公司

48、与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。209年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。209年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。财务会计832022-4-30假定甲公司采用成本模式计量。采用成本模式计量。甲公司的账务处理如下：（1 1）20209 9年年5 5月月3131日，投资性房地产转入改扩

49、日，投资性房地产转入改扩建工程建工程借：投资性房地产厂房在建40 000 000投资性房地产累计折旧10 000 000贷：投资性房地产厂房50 000 000财务会计842022-4-30（2 2）20209 9年年5 5月月3131日至日至20209 9年年1212月月3131日，发生日，发生改扩建支出改扩建支出借：投资性房地产厂房在建 5 000 000贷：银行存款 5 000 000（3 3）20209 9年年1212月月3131日，改扩建工程完工日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房45 000 000贷：投资性房地产厂房在建 45000 000财务会计852022-4-30【例例A

50、7A7】20209 9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。209年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。209年5月31日。该厂房账面余额为20 000 000元，其中成本16 000 000元，累计公允价值变动 4 000 000元。209年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。财务会计862022-4-30假定甲公司采用公允价值模式计量。甲公司的账

51、务处理如下：（1）209年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建20 000 000贷：投资性房地产厂房成本16 000 000公允价值变动 4 000 000财务会计872022-4-30（2 2）20209 9年年5 5月月3131日至日至20209 9年年1111月月3030日，发生日，发生改建支出改建支出借：投资性房地产厂房在建 3 000 000贷：银行存款 3 000 000（3 3）20209 9年年1111月月3030日，改扩建工程完工日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房成本23 000 000贷：投资性房地产厂房在建23 000 000财务会计882

52、022-4-30采用成本模式采用成本模式采用公允价值模式采用公允价值模式借：其他业务成本其他业务成本贷：银行存款借：其他业务成本其他业务成本贷：银行存款三、三、费用化后续支出费用化后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。财务会计892022-4-30第五节第五节 投资性房地产投资性房地产的重分类的重分类P220P220一、房地产的转换形式一、房地产的转换形式二、非投资性房地产重分类为投资性房地二、非投资性房地产重分类为投资性房地产产三、投资性房地产重分类为非投资性房地三、投资性房地产重分类为非投资性房地产产财务会计902022-4-30一

53、、一、房地产的转换形式房地产的转换形式1 1、房地产的转换、房地产的转换：因房地产用途用途发生改变而对房地产进行的重新分类。必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能转换。确凿证据确凿证据: :企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议书面决议；因用途改变而发生实际状态实际状态上的改变。财务会计912022-4-302 2、转换形式：、转换形式：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）存货的房地产转换为投资性房地产。 财务会计922022-4-303 3、转换日、转换日财务会计932022-4-30【思考问题思考问题1

54、1】20152015年1月5日，A公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2 2月月1818日，董事会日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。3月1日，A公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自7月1日起5年。A公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点？ 正确答案正确答案2月18日。财务会计942022-4-30【思考问题思考问题2 2】20152015年3月5日，A公司董事会就即将到期的已出租办公楼收回后用于行政办公作出书面决议。4 4月月3030日租赁期届满收回达到自用状日租赁期届满收回达到自用状态，态，开始自用。A公司将投资性房地产转换为自

55、用房地产的时点是？ 正确答案正确答案4月30日。【思考问题思考问题3 3】用于用于出租的土地使用权及其地上建筑物需要一并确认为投资性房地产？ 正确答案正确答案是的。财务会计952022-4-30【多选题多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。 A、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日B、投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期C、自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期财务会计962022

56、-4-30D、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期【答案答案】ABCABC【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。财务会计972022-4-30A A、“固定资产固定资产”或或“无形资产无形资产”科目科目二、房地产转换的二、房地产转换的会计处理会计处理（一）在成本计量模式下（一）在成本计量模式下非投资性房地产与投资性房地产，应当将房地产转换前的账面价值前的账面价值作为转换后的入账价值。财务会计982022-4-30

57、教材P221例89,自用转投资教材P223例813,投资转自用财务会计992022-4-30B、将作为存货的房地产转换为投资存货的房地产转换为投资性房地产的：（1）应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。（2）已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。教材P222例811,存货转投资教材P224例815,投资转存货财务会计1002022-4-30【例例A8A8】20209 9年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于209年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司生产产品。随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项工作。2

58、09年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，209年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至209年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中，原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元。假定不考虑其他因素。财务会计1012022-4-30甲公司的账务处理如下：甲公司的账务处理如下：209年9月1日借：固定资产厂房80 000 000投资性房地产累计折旧20 000 000贷：投资性房地产厂房80 000 000累计折旧厂房20 000 000财务会计1022022-4-30【例例A9A9】甲甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，

59、公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。209年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为209年5月1日，租期为5年。209年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。财务会计1032022-4-30甲公司的账务处理如下：甲公司的账务处理如下：209年5月1日借：投资性房地产办公楼 500 000 000累计折旧 5 000 000贷：固定资产办公楼 500 000 000投资性房地产累计折旧 5 000 000财务会计1042022-4-

60、30【例例A10A10】甲公司甲公司是从事房地产开发的企业，209年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为209年5月1日，租赁期为5年。209年5月1日，该写字楼的账面余额为500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。财务会计1052022-4-30甲公司的账务处理如下：甲公司的账务处理如下：209年5月1日借：投资性房地产写字楼 500 000 000贷：开发产品 500 000 000财务会计1062022-4-30【单选题单选题】20