房地产公司全面预算管理编制指导

1、由中国总会计师协会专家项目组成员一一周国海教授撰写并主讲。房地产公司全面预算报告编制指导目录1、 预算编制的指导思想和原则21.1. 预算编制指导思想21.2. 预算编制原则22、 预算编制的定义与分类22.1. 费用定义与内容分类23、 预算的时间安排44、 预算报告的组成44.1. 预算编制说明书54.2. 预算报表65、 预算编制的分工86、 预算的编制方法86.1. 销售预算的编制86.2. 成本预算的编制96.3. 费用的预算编制106.4. 投资预算的编制106.5. 现金预算的编制106.6. 筹资预算的编制116.7. 预计损益表的编制116.8. 预计资产负债表的编制117、

2、 编制注意事项11预算编制的指导思想和原则1.1. 预算编制指导思想本年预算编制采用“自上而下、自下而上、自上而下”和“分级编制、逐级汇总”的程序进行。以零基预算为主，趋势预测与零基预算相结合的思路进行编制。1.2. 预算编制原则真实性原则：对每一收支项目的数字指标应认真测算，力求各项收支数据真实准确，各项收支要符合部门的实际情况，测算时要有真实可靠的依据，不能凭主观印象或人为提高开支标准编制预算。完整性原则：对各项收入、支出预算的编制做到不重不漏，不得在部门预算之外保留其他收支项目（通过严格的审核程序来尽量避免预算外费用的开支）。可靠性原则：编制预算时需以“事情”为基础，而不是简单的数据相加

3、，也就是将数字落实到所做的事情上。如：销售提成比例是2%,如年度销售目标是1亿，因此预算销售提成为200万。2、 预算编制的定义与分类2.1. 费用定义与内容分类2.1.1, 可控费用与不可控费用的定义2.1.1.1, 可控费用：可控费用指根据所授予权限，企业某个责任单位或个人的行为在特定期间内所制约的成本费用。2.1.1.1.1, 可控费用分为长期可控费用和短期可控费用；长期可控费用：为规律性发生的、难以依该月的短期行动计划而变动的可控费用，如工资、社保、办公费等。预算时要求提供参考值（如人均标准、定额等）；短期可控费用：临时性活动形成的可控费用，如差旅费、招待费、培训费等。预算时要求提供具

4、体的行动计划进行对应；包括但不限于以下费用项目费用项目费用定义工资按照集团统一政策发给职工的薪资、奖金，包括固定工资、加费用项目费用定义班工资、年度奖金。社保费用公司为职工缴纳的法定社会统筹保险，包括养老保险、医疗保险、工伤保险、生育保险、失业保险等。住房公积金公司为职工缴纳的住房公积金。体检费为保障员工身体健康定期进行的身体检查；福利费用于职工福利方面的支出，包括过节费、礼金、服装费、体检费、医约费、员工食堂、团体旅游费、团体活动费、员工宿舍租金等具他福利费职工教育经费指企业用于职工教育事业的费用工会经费用于开展职工文娱、体育、宣传活动以及其他活动等方面的开支办公费用各种办公用品的耗用，以及

5、其它直接与办公有关的费用，包括电脑耗材（墨盒等）、办公纸张、办公文具、看板、铭牌、名片费用、其他办公费等通讯费支付给电讯部门的固定电话、移动电话、个人无线上网卡费用，以及以工资形式发放的通讯补贴车辆费用公司车辆以及租用车辆发生的所有费用（包括车辆油费、车辆保险费、年检费、车辆过路费、车辆修理费、租用车辆费用），以及按规定对私家车的补贴，劳保费用为职工劳动保护发放的各种劳保用品及相关费用，包括工作服装费用、手套费用、劳保鞋、卫生清洁用品费、其他劳保费等物管费指依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用水电费用指生产及办公耗用

6、的各种能源费用，包括水费、电费、气费等2.1.1.2.不可控费用:不可控费用是“可控费用”的对称，是指不能为某个责任单位或个人的行为所制约的成本费用。不可控成本一般是无法选择或不存在选择余地的成本，如折旧、摊销、总部统筹的费用等；包括但不限于以下费用项目费用项目费用定义折旧费用固定资产折旧无形资产摊销无形资产摊销融资费用集团统筹对外贷款、担保所发生的费用长期费用摊销长期待摊费用摊销低值易耗品摊销其他低值易耗品摊销非收入类税金房产税、印花税、车船使用税、其他税金、残疾人就业保障金可控费用与不可控费用由于所处部门不同，其是否可控也会相应发生变化。如职工薪酬在人力资源部就是可控费用，但在财务部就属于

7、不可控费用。3、 预算的时间安排1) 第一阶段：2014年1月17日至2014年3月4日预算工具制定、预算工作启动会、预算培训会。2) 第二阶段：2014年3月5日至2014年4月6日各公司、各职能部门正式启动编制预算工作。3)第三阶段：预算审核2014年4月7日至2014年4月18日预算工作小组初步审核。2014年4月19日至2014年5月4日根据初审意见各公司各职能部门进行修改完善，报集团预算工作小组复审。2014年5月5日至2014年5月13日预算工作小组完成复审工作。4)第四阶段：2014年5月13日至2014年5月20日预算结果呈报集团管理预算委员会终审，下发正式预算。4、 预算报告

8、的组成预算报告是指集团各公司、各职能部门根据集团董事会审批下达的年度经营计划为依据，编制的收入、成本、利润等经济指标预计财务状况和经营成果的书面报告。预算报告由预算编制说明书和预算报表组成。4.1. 预算编制说明书预算编制说明书是对年度财务预算报表的补充说明，是评估财务预算报表编制质量的重要依据，是年度财务预算报表的重要组成部分。预算编制说明书具体内容包括:4.1.1, 预算年度生产经营情况说明；企业年度生产经营情况预测是财务预算指标的基础，各企业应认真分析宏观及微观经济形势，详细说明各业务板块的生产经营情况，以及对企业产生重大影响的生产经营决策。至少应包括以下内容：1）对预算年度行业经济形势

9、进行预测分析，说明对本企业所处市场环境的影响，如：国家宏观政策、能源、原材料及主要产品价格、市场供求关系等。2）根据行业发展形势，按业务板块进行合理的市场形势分析预测，结合本企业整体战略规划、所处行业地位及市场供求关系及价格变动等情况，企业拟采取的重大生产经营举措对各业务板块的影响。如拟签订的重大合同、拟进行的资产及业务重组、拟开展的新业务等。3）说明企业预算年度内拟安排的重大固定资产投资项目的目的、总规模、资金来源与构成、预期收益及预计实施年限等情况予以详细说明。4）说明企业预算年度内拟安排的重大筹资项目的、长、短期筹资规模以及结构安排、相关筹资费用等情况。5）分项说明企业预算年度拟计划实施

10、的重大长期股权投资情况，包括：投资目的、预计投资规模、持股比例，以及预计收益等情况。4.1.2, 预算年度主要财务指标说明；财务预算指标说明主要根据企业年度业务预算，具体分析说明主要财务指标的预算目标，对比分析年度间指标变动情况。至少应包括：1）预算年度营业收入及成本发生情况，以及增减变动金额和原因，其中：主营业务收入及成本应分业务板块逐项说明增减变动情况及原因；其他业务收入及成本应按项目逐项列示说明增减变动情况及原因。2）预算年度期间费用发生情况，具体包括：分项说明销售费用、管理费用和财务费用预计发生金额，以及年度增减变动情况。其中，占销售费用、管理费用和财务费用比重较大，以及其增减变动对期

11、间费用产生较大影响的明细费用项目需单独说明。3）预算年度企业职工薪酬情况，具体包括：1、职工薪酬规模以及与上年度增减变动情况及原因分析；2、职工薪酬占营业收入比重以及变动情况；3、职工薪酬占成本费用比重以及变动情况；4、职工人员的变化情况及原因。4）预算年度预计可实现的利润、净利润和净资产收益率，以及与上年的增减变动情况及原因。5）预算年度企业资产和负债规模、结构，以及上年变动情况及原因。6）其他需要说明的财务指标。4.1.3, 可能影响预算指标的事项说明；可能影响预算指标的事项说明是指企业对预算年度可能对现有预算产生重大不确定影响事项的说明，如国家宏观经济形势和政策的变化、国际政治经济形势的

12、变化、企业决策中的重大不确定事项等。企业应当充分说明各种不确定性因素的原因，分析可能对主要财务指标预算的预计影响程度，以及年度预算调整标准等。4.1.4, 预算执行的保障和监督措施；预算执行的保障和监督措施指企业在预算执行过程中，确保预算执行的有关制度保障和跟踪、监督、评价、考核等措施。4.1.5, 绩效指标考核调整事项说明；绩效指标考核调整事项说明指企业在预算执行过程中，因财务核算与绩效协议口径不同导致结果产生偏差后，对需要调整的事项单独说明。4.1.6, 其他需要说明的情况。4.2. 预算报表4.2.1, 预算报表是一系列专门反映企业未来一定期限内预计财务状况和经营成果，以及现金收支等价值

13、指标的各种预算的总称。4.2.2, 集团下发的预算报表由10部分21套表构成，分别是2014年财务预算报表、人力成本预算分解表、固定资产投资及折旧表、管理费用预算分解表、销售费用预算分解表、筹资预算、投资预算、采购预算、施工企业预算、房地产企业预算分解表、其他行业预算。具体明细如下:类别主责部门报表名称2014年财务预算报表财务部2014年财务预算报表人力成本预算人事部人力成本预算分解表人力成本（管理费用）预算分解表人力成本（销售费用）预算分解表人力成本（间接费用）预算分解表人力成本（主营业务成本）预算分解表人力成本（开发、施工、生产及其他）预算分解表固定资产投资及折旧行政部固定资产无形资产投

14、资汇总表财务部固定资产投资及折旧表筹资预算资金部筹资预算表投资预算投资管理部门投资预算表采购预算采购部门米购预算表管理费用及销售费用预算财务部管理费用预算分解表营销部门销售费用预算分解表相关职能部门«（xxx）预算辅助工作表施工项目预算相关职能部门«（xxx）施工项目预算辅助工作表财务部施工项目预算汇总表地产项目预算相关职能部门«（xxx）房产项目预算辅助工作表财务部房产项目预算汇总表其他行业预算相关职能部门«（xxx）行业预算辅助工作表财务部xxx行业预算汇总表五、预算编制的分工集团公司、各职能部门作为预算执行主体，通过对预算表单和预算项目的责任界定,

15、强化预算主体的责任。由于集团各公司产业形态不同，组织构架及部门设置存在差异，各预算表单的编制部门可由各公司视具体情况进行调整。(1)财务部门一一作为公司财务管理部门，负责编制公司财务费用、折旧费、各项税金、现金预算表、资产负债表、利润表、现金流量表等预算(2)人资部门一一负责编制公司薪酬及福利、工会经费、职工教育经费(含培训费)社保费、人事类商业保险、残疾人就业保障金、招聘费等预算；(3)营销部门一一负责编制销售预算、销售费用预算；(4)生产部门一一负责编制成本类预算；(5)采购部门一一负责编制存货采购类预算；(6)投资部门一一负责编制权益性投资类预算；(7)人政部门一一负责编制本公司主要领导

16、的管理费用预算、固定资产类投资、车辆使用费、财产保险费、环境绿化费、伙食费、劳保费、物管费、修理费、办公场地租赁费、非生产用水电费、证照年检、党妇团经费预算；(8)资金部门一一负责编制融资类预算；(9)法律部门一一负责诉讼仲裁费预算；(10) 企划部门一一负责编制广告宣传费、业务宣传费等预算；(11) 除上述指定费用项目外，公司各职能部门具有共性的费用由各公司各职能部门根据2014年工作计划进行填报。如：差旅费、招待费、办公费等。(12) 生产成本类预算由各公司根据部门职能分工指定相关部门编制。6、 预算的编制方法6.1. 销售预算的编制销售预算是企业生产经营全面预算的编制起点。生产、材料采购

17、、仓储费用等方面的预算，都要以销售预算为基础。销售预算以销售预测为基础，预测的主要依据是本企业历史销售量的分析，结合市场预测中各种产品发展前景等资料，先按产品、地区、顾客和其他项目分别加以编制，然后加以归并汇总。根据销售预测确定未来期间预计的销售量的和销售单价后，求出预计的收入：即：预计销售收入=汇预计销售量*预计销售单价销售预算一方面为其他预算提供基础，另一方面，销售预算本身就可以起到对企业销售活动进行约束和控制的功能。6.2. 成本预算的编制6.2.1, 产量预算生产预算的编制要以预计销售量和预计产成品存货为基础。产品的预计生产量可根据预计销售量和期初、期末的预计库存量确定。主要有几个关键

18、环节，一是要预计期初产成品存货，二是要预计期末产成品存货，这要根据企业的销售渠道和销售能力而定，然后计算预计生产量。预计生产量=预计销售量+预计期初产成品存货-预计期末产成品存货6.2.2, 直接材料预算直接材料预算是一种以生产预算为基础编制的显示预算内直接材料数量和金额的计划。直接材料预算要根据生产需要量与预计采购量以及预计原材料存货进行编制。而预计采购量与预计原材料存货的情况，要根据企业的生产组织特点、材料采购的方法和渠道进行统一的计划，其目的是为了在保证生产均衡有序的进行的同时，避免直接材料存货不足或过多，影响资金运用效率的生产效率。预计直接材料的计算公式是：预计材料耗用量=预计生产量X

19、单件消耗量采购量预计材料采购数量=预计生产量X单位产品的材料需用量+预计期末材料存货-预计期初材料存货预计材料采购额=预计材料采购量X单价6.2.3, 直接人工预算。与直接材料预算相同，直接人工预算的编制也要以生产预算为基础进行，主要依据生产预算、工时定额和工资水平等指标确定，计算基本计算公式为：预计直接人工总工时=预计产量x单位产品直接人工小时预期直接人工费=预计直接人工总工时X预计小时工资（单位定额）6.2.4, 制造（间接）费用预算制造（间接）费用常按其成本形态分为变动制造（间接）费用和固定性制造（问接）费用两部分。固定性制造（间接）费用可在上年的基础上根据预期变动加以适当修正进行预计。

20、变动性制造（间接）费用根据预计生产量乘以单位产品预定分配率进行预计。计算公式为：预计制造（间接）费用=变动性制造（间接）费用+固定性制造（间接）费用6.3. 费用的预算编制费用预算是管理费用预算、销售费用预算的统称。公司职能部门（费用中心）根据其岗位职责和具体任务，以完成工作任务为基础，用零基预算的方法，对企业发生的费用可控性分为可控费用和不可控费用，确定本部门的预算支出。根据各企业年度绩效考核标准，其中可控费用为部门年度绩效考核内容，不可控费用不纳入部门年度绩效考核。具体步骤如下：（1）固定不可控费用据实估算；（2）对有费用限额或标准的可控费用：按“人均标准X人数”或确定额度作为参考值预算；

21、（3）各部门根据其岗位职责和具体任务，详细讨论在预算期内每位员工需要完成哪些工作事项、每项工作事项需要发生哪些费用，提出费用开支的目的；（4）在对各个费用项目权衡基础之上，将其分成若干层次，排出开支的先后顺序；（5）最后按照所确定的费用开支层次和顺序，汇总得出本部门费用预算；（6）汇总各职能部门的费用预算得出公司费用支出总预算。6.4. 投资预算的编制投资预算是企业在预算期内进行资本性投资活动的预算，主要包括固定资产投资预算、权益性资本投资预算和债券投资预算。6.5. 现金预算的编制现金预算是反映预算期内现金流转状况的预算，是反映全部经济活动有关现金收支方面的汇总反映。现金预算包括现金收入、现

22、金支出、现金余缺三项内容。现金收入：包括预算期初现金余额和预算期内发生的现金收入，如销售收入，应收账款收回、票据贴现等。现金支出：包括预算期内发生的各项现金支出，如支付材料采购款、支付工资、支付制造（间接）费用、支付销售及管理费用、上缴税金、支付股利、进行资本性支出等。现金余缺：是指预算期内每一期可动用现金数与现金支出数的差额，根据现金余缺情况可采用适当的融资方式来调节现金余缺。6.6. 筹资预算的编制筹资预算是企业在预算期内需要新借入的长短期借款、经批准发行的债券以及对原有借款、债券还本付息的预算。主要依据企业有关资金需求决策资料、发行债券审批文件、期初借款余额及利率等编制。6.7. 预计损

23、益表的编制预计损益表反映了预算期内企业的经营成果。汇总后的税后净收益可以与目标利润相比较，如有差距，应进行单一项目或综合性调整，以争取达到或超过目标利润。预计损益表主要依据销售预算、成本预算、期间费用预算、有关的专门决策预算及现金预算编制。6.8. 预计资产负债表的编制预计资产负债表是依据年初的实际资产负债表和全面预算中的其他预算所提供的资料编制而成的，反映企业预算期末财务状况的总括性预算。编制预计资产负债表的目的，在于判断预算反映的财务状况的稳定性和流动性。如果通过预计资产负债表的分析，发现某些财务比率不佳，必要时可修改有关预算，以改善财务状况。7、 编制注意事项1 .各部门做预算的第一步是打开Excel工作表后，找到工作薄的第一张表填入本单位的单位名称和所属部门。如“（xxx）预算辅助工作表”找到第一张报表，在表页标签“本部门名称”位置将“本部门名称“改为“财务中心”；如果没有通过表页标签修改部门名称的，可