房地产形势与趋势

1、房地产形势与趋势聂梅生中华全国工商业联合会房地产商会会长我今天发言的题目是房地产形势与趋势。房地产行业是一边担着投资，同时又担着消费。它的走向和它的变化无论是对投资板块还是消费板块都会有很大的影响。中央也非常高度重视这个行业。我们回顾一下中央经济工作会议当中关于房地产的原话，第一段是保障房，保障房是放到重中之重。第二块是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。关于这句话，最近有很多的解读和质疑，什么叫合理，什么叫回归？在不动摇的前提之下，我想2012年中央是要给出什么叫合理房价，怎么样叫回归？在这之前很多研究人员，包括我在内都在研究这个问题，我们的这些意见也会反馈上去和中央最终的决策会给大

2、家一个合适的解释。第三块是加快普通商品房建设，扩大有效供给。这写到非常重要的位置上去，这一段并不是和保障房在一起，是两块，双轨制当中的另外一轨，第一段是保障，这一块是普通商品房的建设。扩大有效供给，加快建设，相对来说供给多了需求就得上去，供需才能平衡，供需平衡了，房地产市场才能健康发展，如果我们光是加大供给，加快建设，需求仍然是像现在这样，交易量急速下滑，陷入观望的情绪，形成的是一个积压房。在说到这一点的时候，这里释放一个非常积极的信号，在中低价位和中小户型的普通商品房这块交易量的恢复，从这一块可以看出来既然是扩大供给，当然要恢复需求，恢复需求就是交易量要恢复。一、2009-2011年房地产总

3、体情况我们说了半天房地产，到底这个情况这三年来是不是像我们传媒讲的这个情况呢？我从数据上看不出来，我们看一下到底2009年到2011年11月份整个房地产情况是怎么样。从房地产投资来看，2009年是36000亿，2010年是48000亿，到现在为止还差一个月的的数据出来是55000亿，今年的房地产投资大大高于去年的48000亿，房地产对国民经济投资的拉动，今年达到了历史上的最高点，不会因为房地产投资下降对今年的GDP有什么影响？从销售面积，大家都说怎么样，实际上2009年卖了9亿平方米，去年卖了10亿平方米，现在卖了9亿平方米，12月份的数据还没加进去，再怎么着也能达到2009年的水平，比201

4、0年稍低一点，也没有下滑30%、50%的交易量，看不出来急剧，这都是国家统计局的数据。今年的交易量还可以，怎么样都能到9亿，8.96亿，肯定能达到9亿，交易量肯定能达到9亿多甚至10亿。销售额也没有太大问题，去年卖了55000亿，现在卖了50000亿，还有一个月，能少到哪去？平均房价是在涨，并不是在降。我们把这两个一除，尽管国家统计局不公布全国的平均房价，把交易量和交易额一除就可以，包括商业地产在里面。2010年比2009年平均房价的涨幅是涨了7.2%,前11个月我们的平均房价这两个数字一除是5400元，比去年的5000元又涨了6.7%,涨幅在回落，从7.2%至IJ6.7%。1至9月份是550

5、0元，1至10月是5474元，这个数字在降，平均房价在降，在12月份还会降，可能会回到5100元或者5200元。我估计到年底跟去年的涨幅可能会在5%左右。必须跟大家交待清楚，目前的房地产是怎么样的情况，国家统计局的数据就是这样的情况。但是它在加快调整，调整的速度非常快。二、房地产市场加快调整从投资来讲，虽然1至11月有将近30%的增幅，但是看11月当月一下子就下来了，11月当月只有20%。我估计12月会在20%以下，明年一季度房地产投资的增幅有可能在百分之十几。有的估计更加悲观，总而言之会在20%以下，会低于固定资产投资的增幅。我们看看土地，其实土地降得比房价多，同比到11月份土地供应量减少5

6、5%,价格同比下跌7%。房价上涨6.7%,土地价格下跌7%。看得出来土地是我们调控最敏感的因素，涨房价的时候形成地王，降房价的时候或者房地产市场不好的时候，首先降下来的是土地。因为土地比房价下降得多得多。市场的景气指数，6个月连续下跌以后达到了不景气区99.87,低于100就不景气，显现出市场在加快调整，整个加快调整的局面是这样的。这里再回放一下交易量，这是去年的交易量，这是今年的交易量，我估计12月份怎么都不会出现翻番，像去年11月和12月翻番，其实就是因为这个翻番把房价顶上去，导致限购、限价，因为去年12月份的数据太离谱。我说这个数据划上去是不是错了，结果真的是这样。今年不会有这样的情况，

7、可能还会有9000万平方米稍微下去一点。如果我们不看12月份和去年的全年交易量是差不多的，并不像媒体所说的“金九泡汤，银十没戏”。销售面积是这样的情况。三、房地产景气指数、固定资产投资与房地产投资这个指数是景气指数，有点像上证指数一样。2010年是这样的情况，2011年是急剧下降，现在一路下走，低于分界线100,低于100就是不景气。这个相当于什么样的情况？相当于在2008年的10月份的指数，为什么现在对房地产有很多的说法，一个是认为在目前的调控出现市场积极的反映，逐渐达到调控目标的时候，希望能够走平，在100上下就可以了。这样的话，平稳就健康了。大部分人认为未来是这样的走势。现在有不同的看法

8、，一种认为在目前的点上，如果放松调控的话，会反弹，因为积压一年的交易量或者很多刚性需求都没有很好的释放，一旦松这个刹车房价就会反复，调控就白调了。另外一种是当心，现在并不稳定，因为房地产一旦下滑是止不住的，我们走过了一次了，当时在这个点的时候，在2008年差不多10月份、9月份的时候，也有跟现在一样的问题，非常不幸的是没有止住，一下子就下去了，使整个GDP带动得非常厉害，今年会不会形成这样的一次，大家都非常焦虑的看这个问题，最后没有办法就救市。大家都经历过这个过程，所以引起很多的热议。这是城镇固定资产投资，这是房地产投资，房地产投资一旦下滑就是急剧下滑，会下滑到什么程度？一直到2009年2月投

9、资下降到20%左右，然后刺激政策救市以后，一上以后比固定资产投资高得多。今年的上半年一开始的时候，它也还是高于固定资产投资这一块，现在开始下降，现在还有30%。这一条黑线是减掉保障房，今年之所以能够保持平稳的形势，仍然高于固定资产投资是15个百分点的原因是因为有1000万套的保障房，拉动1.3万亿这样的投资。为什么到11月份这个数字到了20%,11月份当月只有20%,因为保障房退出，多年底投资差不多了，上半年买地，到年底基本上是退出。明年的保障房是700万套，700万套说明它的投资不会使房地产投资的增幅上升，会往下转，1000万套是投1.3万亿，700万套投资不到这么多，所以从房地产总投资来讲

10、，不但不能使房地产投资上升，明年保障房的下降还会使房地产投资下降。因为我们是按同比的增幅。商品房毫无疑问在目前的情况是在直线下垂，如果商品房上不去，保障房又小投，明年整个房地产投资肯定会低于固定资产投资，这是一个比较大的问题。四、影响房价的当期因素一一资产价格上升取向分析我们再看一下怎么来看房地产这个产业，今天并不是我们房地产业界的比较多，房地产不等于是住房，这不是一个概念。住房的事情确实有保障这一块，有商品这一块，在任何一个国家政府都要管保障这一块，不能把房地产等同于住房。房地产包括更多的业态，比如我们所有的城市当中的一些商业、写字楼、宾馆和旅游地产等等，这全都属于房地产。房地产在国外，在国

11、际上属于什么产业？属于类金融类的产业，或者准金融类的产业，跟资产价格有天然的不可分割的关系。我们从消费的角度来讲，说的是住房这一部分，如果从房地产来讲，这里讲的房地产一定和资产价格剧烈的波动，一定是最紧密的是金融和货币政策。尤其是2010年的房价大涨和我们当时的货币政策的宽松是有关系的。2006年的上证指数是到了6000点，上面这个是房地产的景气指数，一般来说都会比资本市场放大，即使是在2007年这一轮，流动性非常强的时候也比它高得多。但是下降的时候速度又比资本市场要多，因为是属于准金融类的产业。我们看这一次救市以后，一下子把房地产救到这儿，这一轮股市也上来一些，但是他们俩波动的走势是一样的，

12、现在股市到了2100点，楼市也在下降，波动的趋势也是一样，这块被说成是房地产泡沫。这一次资本市场始终上不去，房地产市场上得特别快。总的来说，资产价格上升的趋向和波动的趋势是一致的。分析房地产不能忽略我们的货币政策和金融政策和资产价格的涨落。尤其是在银行存在负利率的情况下，一般来说是推动房价上涨。因为钱越存越少，大家会把钱拿出来放到股市或者楼市，非常遗憾的是股市大家看得非常淡，全投到楼市，这一波跟我们放了4万亿的贷款有关系。五、评判房地产调控效果的依据我们下面看看房地产调控的效果的依据。明年还是要和国际大背景相关，现在的情况很复杂，美债和欧债都会影响我国宏观经济的政策，增加它的不确定性，所以有了

13、适时和适度来进行调整。明年最最重要的房地产政策放在第一位是保障房，保障房还没有到明年就从1000万套BI到700万套，这不是微调，如果下调30%的保障房量，绝对不能叫微调，这是大调，下降30%,而且提出加大供给，普遍商品房的供给，这就暗示着要恢复。不能把这个事情看死，我们不要自己跟自己把这个事情变成非常僵硬的，有很多的不确定性。房价不能脱离中国的基本面，我待会会讲中国经济的基本面。明年调控不能脱离货币政策，要看明年的货币政策紧到什么程度，稳健到什么程度，积极到什么程度，包括财政政策。还取决于房地产投资走势，如果房地产投资像2008年那样直接跳到2%的增长，那么会怎么样？房地产投资今年是没问题的

14、，今年比去年涨得多，今年是55000亿，在明年保障房不能大幅度投资的情况下会怎么样。我觉得很大程度上取决于保障房的完成进度。我们希望保障房能够稳定市场和稳定投资，希望保障房能够达到平衡，中央的政策特别对，一手是调控商品房，一手是抓起保障房，形成双轨制，这两个牯辘最好是一起转，起码有一个是成功的，我们应该把保障房做好。六、我国历次房地产调控的效果下面说一下它和经济基本面的关系。我们回顾一下历次房地产调控的效果，我们房地产十年是十调，年年调，这是从2000年开始一直到今年的数据。上下的箭头是调控的方向，因为亚洲金融危机以后对房地产有一次拉动，就是98年和99年以后，房改是积极的拉动和向上的。第二次

15、向上是2009年初和2008年底的刺激政策。中间这一条线是上上下下调控之下的房价同比，全国的房价同比增幅。最上面一条是我们的GDP,最下面的一条是CPI。最近我收到日本的经济学家给我发很长的一封信，说日本对中国的房地产分析是错误的。他们认为中国的房地产泡沫一定会破裂，我说不会，我说中国房地产不可能让你走到完整的经济周期，像日本房地产泡沫破灭之后，逝去的十年。怎么到那时候就开始调控了，年年调控，实际上2000年到现在，如果再往看前就是十年十控，正是由于这样上上下下的调控，让房地产和房价挤在天花板和地板之间，现在顶到这儿马上就调控，这也是我们社会主义的市场经济当中政府起着非常重要的作用。如果说回归

16、，这次讲的是回归，回归就是回到以前的某个点，如果从这个角度来理解回归的话，就应该压在中间，不能超过GDP的增速，这条线也可以划成人均可支配收入的，可能更贴切一些，但是有些人说因为今年的房价调控目标，各个地方政府出来的就是不超过经济增长，是用GDP作为天花板的，这也对，人均可支配收入比GDP有时候高一点，有时候低一点，差一个百分点左右。低也不可能低于CPI,因为如果低于CPI以后，尤其是现在特别容易出现负利率，大家绝对取钱出来买房，如果低于CPI和PPI以后，这个行业就是亏损。CPI是生活品消费价格指数，PPI是生产品的消费，如果房地产这两个都要，发展的时候是都要的，不可能低于这个，如果低于这个

17、，这个行业难以为继。如果实事求是按十年的规律来讲，应该在这之间，或者是由于去年涨得太高，现在应该略低于CPI指数，这样就合适。今年的调控是取得了非常大的成绩，从1月份黄颜色的是上涨的城市的数字，从67个减到了5个，到11月。蓝色的是持平的，不涨也不跌的城市，到最后也是这个蓝色的部分扩大。下面这个浅蓝色是下降的城市。最后从3个涨到49。12月份的数据出来以后，不是49,可能会更多一些。今年到最后很可能是70个城市当中，这样的数字，大家从这里可以看到大概是零增长。大家最关注的十个城市，列入前十名，地方政府最害怕进入这个名单，就是严控的。8月份环比开始跌，但是同比涨幅还很多。9月份环比也还是跌得很多

18、，下降得很多。同比还都是正的。10月份的同比还是在涨的，没有出现负值，环比基本上是负的。我们看11月份，2011年11月的十大城市住宅同比的指数大幅回调，这是2010年和2009年比房价涨了30多、40多，这是天津、北京，我把这个数平均一下，2010年比2009年房价的同比涨幅是29.36%,涨了30%。这个不调控行吗？肯定不行。30%的涨幅，这十大城市就是这样，是一定要调控，涨得比GDP高得多。现在11月份比2011年和2010年的同比到了这样的数字，它的平均数是2.22%,而且出现实质性的房价下降，一个是杭州，一个是重庆。杭州去年是涨了43.8%,今年是负的0.28%,重庆去年涨了32.8

19、%,今年是负的0.57%,北京还是在正的。我估计到12月份下降的城市还会多。对于严控的这样一些，限购、限贷最严的全国人民关注的十个城市，现在的房价已经在CPI之下。但是我觉得并不是说就不对，因为这两年看，降幅达到27.14%,因为房地产的周期是三年，去年涨了30%,今年还有2%,加在一起还有1%的涨幅，还是非常高的。房地产的调控还是有余地的。去年涨得太没谱，今年就算是回零，还有15%,仍然比GDP高得多得多。明年这十大城市房价的涨幅，从两年来看，最后应该回到GDP和CPI之间，就是一个比较平衡点。但是需要多少时间，我认为不能急调，你看我们当时房价急降和投资急降的时候，把所有的政策全上去了，把房

20、价顶上去了，上去了以后就调不下了，费了多大的劲，还是这么个数，还是调不下来，出现很多的后遗症。因为当时把房价刺激得太高。如果让它又下去，同样会有一些并发症。我觉得既不能急往上拉，又不能往下打，最后最容易形成就业的问题。还不是房地产开发企业本身的农民工在施工工地的就业，不是这个问题，是上下游企业的问题，上下游企业一萧条，钢铁、冶金，包括汽车、家电，如果受到影响以后，这部分就业是一个问题了。所以不能急降，应逐步回到平稳区间。下面是关于房地产资金链紧张，再紧张也紧不过2008年，因为去年挣了钱。去年十个城市平均是30%的涨，如果没有积累钱，是自己企业没搞好，今年大的房企是没有问题的，去年积累了很多资

21、金。去年买了高价地现在最难受，去年没有抢到地王的企业，现在不买地，土地市场急剧萧条，不开工也不竣工，千万别欠农民工的工资，把农民工的工资还了，然后关张，这是他们主要的做法。我觉得银行的风险不像刘主席从拨备的角度来讲，主要是抵押品的贬值，现在土地价格已经下来了，交易量下了50%,土地价格负的7%已经出来了，抵押的都是土地，土地价格贬值以后，在这儿IMF的报告我非常同意，我们现在是20%,有35%到45%的贷款是有房地产抵押品。一便宜以后，削弱贷款的价值。另外是上下游，他们的抵押，房价的回调，他们的贷款也出问题，它也关张了，欠银行的债呢？企业我们所谓的实体经济的企业贷也还不上。地区政府的融资平台2

22、9%来自于土地，土地一贬值，确实财务到年底是急剧紧张。七、关于我国房地产改革的建议将来改革这个行业我一直呼吁要重新定位，既然三架马车转向内需和产业结构调整，它的定位不要定位到投资拉动，当中非常重要的火车头，应该放在承载的作用，从投资拉动转向对经济和社会发展。因为发展什么产业都应该有房地产，并且和其他的新兴产业能够共生。这一点美国做得比较好。美国的硅谷不是房地产起来的，硅谷的房地产是因为IT产业起来的，最近奥巴马在搞新能源谷，房地产都起来了。去那么多人得有房地产，是起着承载的作用。如果知识产业结构调整，支持新兴产业就承载这个，它和新兴产业能够共生。关于土地，70年的土地使用权其实是1991年的令，它不是法，如果70年土地使用权不改的话，不可能又收土地受让金又收房产税，又收费又收税。这个事情还没有征求民意，现在有房子的人都会有意见的。不可能在买房子的时候，把70年的租金一次性收了，然后每年还收房产税。地根和银根深度绑定，因为2010年的土地抵押贷款已经达到3万多亿，这是国土