保利房地产政策走势培训剖析

1、此处填写客户名称此处填写项目标题文字1世联地产2014年9月17日此处填写客户名称此处填写项目标题文字2上半年房地产市场震荡受经济面下行影响深远！国内经济增速放缓 & 国际流通性紧张现象影响原因四重压力抑制国内经济增长速度放缓四重压力抑制国内经济增长速度放缓原因1工业产能过剩原因2金融高杆杠原因3地方政府债务原因4房地产泡沫经济通胀下行经济通胀下行现象1投资数据和进出口数据增速下滑现象2工业相关数据负增长现象3GDP增长预期下滑至7.5%现象4PPI同比回落、CPI同比增长，通缩明显三大原因导致国际流通性紧张三大原因导致国际流通性紧张原因1美国QE逐步退市，国际资本大量外流原因2人民币

2、贬值超2%，加速国际资本外流原因3利率市场化，房地产信贷额度受限银根全面紧缩银根全面紧缩现象1银监会要求严控房地产贷款风险现象2兴业银行暂停房地产贷款业务现象3多家银行压缩房地产贷款比例现象4房贷利率上浮，放贷时间延长受经济下行和信贷紧张影响，房地产市场需求萎缩受经济下行和信贷紧张影响，房地产市场需求萎缩影响1新开工面积大幅下滑影响2全国销售面积和销售均价负增长影响3库存明显攀升，去化周期拉长影响5房企销售目标完成率低影响6购房者观望情绪浓厚，投资客户加速离场 前言前言此处填写客户名称此处填写项目标题文字3一、宏观调控政策走向二、信贷利率政策走向三、房地产市场走势预判此处填写客户名称此处填写项

3、目标题文字40 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2016/032016/042016/052016/062016/072016/082016/092016/102016/112016/122017/012017/032017/042017/052017/062017/072017/082017/092017/102017/112017/122018/012018/032018/042018/052018/062018/072018/08全国商品房待售面积及增速全国商品房待售面积及增速商品房待售面积（

4、万平米）同比(%,右轴）7 7月月1111日，陈政高在北京召开了他上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会，各地住建系统一把手参会。陈日，陈政高在北京召开了他上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会，各地住建系统一把手参会。陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计地消化库存、进一步加强房地产结构调整、以及完善房政高对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计地消化库存、进一步加强房地产结构调整、以及完善房地产项目周边配套设施。地产项目周边配套设施。库存去化成为房地产发展阻力：库存去化成为房地产发展阻力：库存压力不断加大，住建部定调库存压力不断加大，住建部定调下半年房地产政策基调为下半

5、年房地产政策基调为“千方百计去库存千方百计去库存”国内经济环境变化国内经济环境变化宏观经济环境初步企稳宏观经济环境初步企稳, ,但增长动能减弱，在中央经济目标但增长动能减弱，在中央经济目标“保投资保保投资保增长增长”且增长压力企向地产的前提下，地产调控政策松绑迫在眉睫！且增长压力企向地产的前提下，地产调控政策松绑迫在眉睫！此处填写客户名称此处填写项目标题文字5调控政策放松高于预期：调控政策放松高于预期：基建投资难以持续保持高增长，房地产依基建投资难以持续保持高增长，房地产依然是地方政府保投资的重点，地方调控政策逐步放松然是地方政府保投资的重点，地方调控政策逐步放松日期日期地区地区政策细节政策细

6、节4月13日福建福建福建省口头传达房地产救市10措施 放松限购。中国经营报报道称福建省已经在省内口头传达10项促进房地产市场健康发展的措施，在限购、贷款、普通房界定标准等方面均有一定程度放松。4月29日南宁南宁南宁官方正式下文“松绑”限购。28日晚间，南宁市房管局发文称：根据广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定的有关规定，结合广西北部湾经济区同城化发展推进方案精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。5月18日扬州扬州“救市”再添一城扬州松绑楼市政策。扬州住房公积金管

7、理中心相关人士表示，扬州住房公积金“又提又贷”政策，将于5月20日恢复，市民申请公积金贷款时可同时提取本人及配偶的住房公积金。不过，当前，仅有“又提又贷”恢复，“商贷转公贷”、“异地贷款”依然没有放开。5月22日全国全国住建部人士:除北上广深 其它城市限购可自行调节。住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。6月26日呼和浩特呼和浩特呼和浩特房地产开发监督管理处发布“更正声明”，同时附上了“修正版”政策全文，这意味着呼和浩特市成为全国首个正式发文确定放

8、开楼市限购的城市。业内专家认为，呼和浩特这一做法将对其他城市形成示范效应，一些二三线城市将会跟进。7月10日济南济南济南今起全面取消楼市限购 本地人外地人买房不限套数。山东省济南市新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。7月15日厦门厦门厦门取消逾500万高端盘限购。有房企高层向记者透露，厦门已经取消对总价500万元以上房产买卖的限购政策，并在进一步加大取消限购范围；此外，昆明、福州等多城限购政策实质上解除。7月22日苏州苏州苏州官方证实松绑限购：90平以上住房全面放开。苏州市住建局最新证实，苏州楼市的限购政策已做调整，90以上住房全面放开，90以下仍是

9、按照以往政策执行。目前已开始执行。宏观调控政策调整情况宏观调控政策调整情况此处填写客户名称此处填写项目标题文字6时间时间城市城市政策内容政策内容时间时间城市城市政策内容政策内容4月25日南宁从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。7月26日无锡取消对90平方米（含）以上住房的限购，只针对无锡市区，不含江阴、宜兴两地；购第三套房仍不予贷款4月28日天津天津滨海新区将实施差别化限购政策，只要滨海范围内无房，即可在新区购房。7月28日石家庄7月28日起，购买石家庄新建商品房和二手房无需至房管部门开具购房查询证

10、明6月18日福州福州楼市政策实质性松动，全额付款不限购7月29日温州放松住房限购政策，在外温州人和新温州人享受与温州市户籍居民同等待遇6月26日呼和浩特取消限购7月29日杭州从7月29日起，购买本市萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需要提供住房情况查询记录；购买主城区140平及以上住房（含商品住房、二手住房）不需要提供住房情况查询记录7月10日济南取消限购7月30日宁波取消限购7月10日厦门厦门岛外限购全部解除；岛内，外地户口限买一套住宅，但也无须再交社保证明，260平米以上的住宅的限购也有所放松7月31日青岛对黄岛区、城阳区住房放开限购政策；对南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在

11、144平方米以上（含）的住房放开限购政策，套型面积在144平以下的住房继续执行限购政策7月14日南昌7月14日起，南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区继续限购外其他区域全部放开限购8月1日徐州自8月1日起，徐州市口头宣布正式取消限购政策7月15日成都取消限购8月1日金华自8月1日起，金华市区暂停执行住房限购政策7月18日武汉本科毕业生有社保记录即可在主城区买房，140平以上户型不限购，外地人有社保缴纳记录可在远城区买房8月2日合肥自8月2日起，购房人在本市范围内购买住房（商品住房二手住房）时，无需提供居民家庭住房信息查询证明7月18日海口中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明

12、8月5日太原取消限购7月19日长春虽未发布正式文件，但限购已取消8月5日绍兴停止执行对非绍兴市户籍居民家庭限制购房的政策；严格执行首套房贷款利率不得超过基准利率的规定7月21日苏州90以上住房全面放开，90以下仍按照以往政策执行8月6日长沙长沙市住建委披露，长沙市已经正式解除了楼市限购令，但无正式文件7月25日西安来西安市就业、创业的普通高校毕业生，在西安无住房的，可购买一套住房；居民家庭为改善居住条件购买房屋时，可不再申报其已拥有的非成套住房、砖混结构住房或60平以下的住房；60平以下的住房和砖混结构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买8月7日佛山外地居民可凭身份证购买一套房；本地户籍居民以

13、个人为的单位，拥有2套住房后实行限购调控政策调控政策放松表现放松表现取消限取消限购：购：地方政府积极响应，截至今日，近地方政府积极响应，截至今日，近4040城调整或取消限购政策城调整或取消限购政策除北京、上海、广州、珠海、深圳、三亚、南京等七个城市之外， 46个限购城市已有39个城市调整或取消限购政策此处填写客户名称此处填写项目标题文字7调控政策放松表现调控政策放松表现取消限取消限购：购：限购政策调整短期内温和促进成交，作用大小因城而异，更重要的限购政策调整短期内温和促进成交，作用大小因城而异，更重要的是，大范围的限购政策调整能有效的改善购房者的预期是，大范围的限购政策调整能有效的改善购房者的

14、预期解除解除限购限购后市后市场反场反应应城市城市明显回暖呼和浩特短期冲高后反弹 无锡、南宁、沈阳、兰州、温州、济南、福州、成都、杭州、宁波、青岛、金华、绍兴、佛山、昆明、石家庄、未有明显反应 武汉、西安、厦门、天津、徐州、贵阳、合肥、大连、长沙下降海口等明显回暖明显回暖下降下降无明显反应无明显反应短期冲高后反弹短期冲高后反弹此处填写客户名称此处填写项目标题文字8调控政策放松表现调控政策放松表现财政贴息财政贴息& &优化公积金贷款政策：优化公积金贷款政策：部分部分城市掀起第二轮救市狂潮，出台购房补贴政策、降低公积金城市掀起第二轮救市狂潮，出台购房补贴政策、降低公积金利用难度刺激市

15、场成交利用难度刺激市场成交日期日期城市城市政策内容政策内容5月5日铜陵铜陵2014年5月1日至2014年12月31日，在铜陵市（含铜陵县和开发区）购买家庭惟一普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下）的，由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴；适度放宽住房公积金贷款条件等多种救市举措。7月15日滁州滁州大专以上学历或中级以上专业技术资格的技师，凡2014年1月至2015年12月期间在当地首次购买普通商品住房（144平以下，不含二手房）即可申请补助。7月23日眉山眉山凡在眉山城区购买商品房的，按60元/平方米给予购房补贴；银行机构住房按揭贷款利率不能擅自上调比例；

16、农村信用社对首套房贷款实行基准利率，二套以上房贷款利率不超基准利率的1.1倍；住房公积金贷款申请额度提高至35万元。7月31日四川四川从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。8月5日包头包头出台购房优惠政策，首套房给予契税100%补贴；二套以上（含二套）给予契税50%补贴8月8日福建福建购房套数只计算一手住房套数，家庭首改按首套计；房贷偿清后再次贷款按首套房认定；拆迁户首套免契税，多套免拆迁面

17、积契税；省内异地购房可提取公积金8月11日东莞东莞延长契税缴纳期限、优化住房公积金贷款政策；2014年普通住房价格标准将从9月1日起实施，有关部门将如期发布新标准，预计将有更多购房者可享受税收优惠政策。9月12日无锡无锡9月12日,无锡市住房公积金管理中心又对外发文称,借款人本人正常缴存住房公积金的,最高贷款额度为30万元;借款人及配偶正常缴纳住房公积金的,可享受到60万元的最高贷款额度,办理二套房公积金贷款条件放宽。此处填写客户名称此处填写项目标题文字9长沙调控长沙调控政策调整情况：政策调整情况：自自6 6月份起月份起， “ “湘八条湘八条”、“望八条望八条”、限购放松等托市政策不断出台、限

18、购放松等托市政策不断出台，一定，一定程度上重振了市场信心程度上重振了市场信心政策政策解除限购令解除限购令“湘五条湘五条”“望八条望八条”出台时间出台时间l20142014年年8 8月月6 6日日l20142014年年8 8月月1111日日l20142014年年8 8月月1313日日政策内容政策内容l长沙市住建委披露，长沙市已经正式解除了楼市限购令，由于长沙限购令只涉及平方米以下的商品房，面不宽，解控相对简单，因此没有“限购令解除”的正式文件。l政府回购普通商品房用于保障性房源 l异地购房者 可申请公积金贷款l住宅产业化项目可提前申请预售许可证l各地房地产开发主管部门要简化审批程序，提高办事效率

19、，审批时限要缩短三分之一l各地可以结合本地实际制定具体实施办法。l进一步规范房地产市场秩序。遏制其价格恶性竞争。l实行购房货币补贴。l调整维修资金缴交时间l恢复实行住房公积金异地贷款制度。l调整报建费缴交方式。l鼓励金融机构加大房地产业信贷投放力度。l进一步加大区域整体宣传。l如省、市新出台更有利于促进房地产业平稳、健康发展的政策措施，按省市政策办理。政策影响政策影响l限购取消，有利于二套房置业需限购取消，有利于二套房置业需求释放，但更大的意义在于市场求释放，但更大的意义在于市场信心的回升信心的回升l“湘五条湘五条”出台，政府释放利好信号，出台，政府释放利好信号，引导市场平稳健康发展，但不能从

20、根本引导市场平稳健康发展，但不能从根本上解决供需问题上解决供需问题l望城区推出契税补贴等八项刺激楼市政策望城区推出契税补贴等八项刺激楼市政策, ,兼顾兼顾开发商、银行、购房者三方的利益，政府坚定了开发商、银行、购房者三方的利益，政府坚定了区域经济发展的决心区域经济发展的决心宏观调控政策调整情况宏观调控政策调整情况放松高于预期，主要表现为取消限购、财政补贴、公积金优化三种放松高于预期，主要表现为取消限购、财政补贴、公积金优化三种方式，一定程度上重振市场信心方式，一定程度上重振市场信心此处填写客户名称此处填写项目标题文字10宏观调控政策走向小结：宏观调控政策走向小结：调控政策逐步放松，未来将逐步以

21、市场和税收手段代替调控政策逐步放松，未来将逐步以市场和税收手段代替n国内经济环境变化国内经济环境变化宏观经济环境初步企稳宏观经济环境初步企稳, ,但增长动能减弱，在中央经济目标但增长动能减弱，在中央经济目标“保投资保保投资保增长增长”且增长压力企向地产的前提下，地产调控政策松绑迫在眉睫！且增长压力企向地产的前提下，地产调控政策松绑迫在眉睫！n宏观调控政策调整情况宏观调控政策调整情况放松高于预期，主要表现为取消限购、财政补贴、公积金优化三种方放松高于预期，主要表现为取消限购、财政补贴、公积金优化三种方式，一定程度上重振市场信心！式，一定程度上重振市场信心！此处填写客户名称此处填写项目标题文字11

22、一、宏观调控政策走向二、信贷利率政策走向三、房地产市场走势预判此处填写客户名称此处填写项目标题文字120.0 0.0 2.0 2.0 4.0 4.0 6.0 6.0 8.0 8.0 10.0 10.0 12.0 12.0 14.0 14.0 2012/01/132012/01/132013/01/132013/01/132014/01/132014/01/132015/01/132015/01/132016/01/132016/01/132017/01/132017/01/132018/01/132018/01/13SHIBOR:1SHIBOR:1周周银行间回购加权利率银行间回购加权利率:7:

23、7天天短期利率自年初以来一直处于下降的态势短期利率自年初以来一直处于下降的态势银行理财收益率虽有一定程度下行，但仍达银行理财收益率虽有一定程度下行，但仍达5.5%5.5%短期短期利率有一定下行，但揽存成本下降不明显利率有一定下行，但揽存成本下降不明显0.0 0.0 1.0 1.0 2.0 2.0 3.0 3.0 4.0 4.0 5.0 5.0 6.0 6.0 7.0 7.0 8.0 8.0 9.0 9.0 10.0 10.0 2015/01/032015/01/032016/01/032016/01/032017/01/032017/01/032018/01/032018/01/03理财产品预

24、期年收益率理财产品预期年收益率: :人民币人民币: :全市场全市场:1:1年年7 7天天ShiborShibor在在8 8月初下行至月初下行至3.55%3.55%的水平，说明银行间的流动性依然比较良好。但银行理财的收益率依然高达的水平，说明银行间的流动性依然比较良好。但银行理财的收益率依然高达5.5%5.5%，相比年初仅下行，相比年初仅下行6969个个BPsBPs，说明银行市场化的揽存成本依然较高，所以实体的贷款利率下降的幅度有限。，说明银行市场化的揽存成本依然较高，所以实体的贷款利率下降的幅度有限。信贷利率政策调整情况信贷利率政策调整情况此处填写客户名称此处填写项目标题文字134.004.0

25、04.504.505.005.005.505.506.006.006.506.507.007.007.507.508.008.002008-122008-122009-032009-032009-062009-062009-092009-092009-122009-122010-032010-032010-062010-062010-092010-092010-122010-122011-032011-032011-062011-062011-092011-092011-122011-122012-032012-032012-062012-062012-092012-092012-122012

26、-122013-032013-032013-062013-062013-092013-092013-122013-122014-032014-032014-062014-062014-09E2014-09E2014-12E2014-12E个人住房贷款加权平均利率缓慢回落个人住房贷款加权平均利率缓慢回落个人住房贷款加权平均利率个人住房贷款加权平均利率信贷信贷因素正在朝有利置业者的方向变化因素正在朝有利置业者的方向变化，利率小幅下行，放款速度，利率小幅下行，放款速度加快、异地购房贷款放松等，但力度加快、异地购房贷款放松等，但力度有限，不会出现低折扣利率有限，不会出现低折扣利率20142014年二季

27、度是年内房贷按揭利率的顶点，预计接下来将缓慢下行，最后回归基准利率。可以确认的是，受利年二季度是年内房贷按揭利率的顶点，预计接下来将缓慢下行，最后回归基准利率。可以确认的是，受利率市场化推进影响，银行揽储成本高企。率市场化推进影响，银行揽储成本高企。房贷按揭利率难以重新房贷按揭利率难以重新20122012年的年的8585折，因此市场成交的恢复力度有限折，因此市场成交的恢复力度有限。7 7月月3131日四川：省财政厅将按贷款额日四川：省财政厅将按贷款额的的3%3%向银行支付向银行支付财政补贴。财政补贴。8 8月月8 8日福建：房贷偿清后再次贷款日福建：房贷偿清后再次贷款按首套房认定，首付比例和利

28、率按按首套房认定，首付比例和利率按低低限限执行执行。省内异地购房，可申请公积。省内异地购房，可申请公积金。金。8 8月月1111日湖南：省内日湖南：省内异地购房者异地购房者，可，可申请公积金贷款；无房户租房自住的申请公积金贷款；无房户租房自住的，可提取公积金支付房租。，可提取公积金支付房租。9 9月月1515日湖北：购买首套房首付比例日湖北：购买首套房首付比例按按30%30%执行执行，贷款利率的下限可扩大，贷款利率的下限可扩大为基准利率的为基准利率的0.70.7倍倍。对已签订贷款协。对已签订贷款协议的个人住房贷款，原则上要在协议议的个人住房贷款，原则上要在协议签订之日起签订之日起一个月内予以放

29、款一个月内予以放款；支持；支持异地购房者异地购房者在购房所在地商业银行办在购房所在地商业银行办理个人住房贷款。理个人住房贷款。此处填写客户名称此处填写项目标题文字14按揭年限（年）按揭年限（年）8585折月供折月供基准月供基准月供1.11.1倍月供倍月供基准相对于基准相对于8585折上涨折上涨幅度幅度1.11.1倍相对于倍相对于8585折上折上涨幅度涨幅度5 51913219132195901959019898198982.39%2.39%4.00%4.00%10101088610886113801138011717117174.54%4.54%7.63%7.63%15158207820789

30、398939910391036.48%6.48%10.93%10.93%20206917691774857485787778778.21%8.21%13.87%13.87%25256181618167836783719971999.74%9.74%16.47%16.47%303057205720635463546739673911.07%11.07%18.72%18.72%据测算，按揭贷款利率由据测算，按揭贷款利率由8585折上升至基准，购房家庭折上升至基准，购房家庭2020年、年、3030年的月供额分别增长年的月供额分别增长8.218.21和和11.07%11.07%；若上升；若上升至至1.

31、11.1倍，则购房家庭倍，则购房家庭2020年、年、3030年的月供额分别增长年的月供额分别增长13.87%13.87%和和18.72%18.72%。按揭贷款利率由按揭贷款利率由1.11.1倍回归基准，购房家庭倍回归基准，购房家庭2020年、年、3030年的月供额分别下降年的月供额分别下降5%5%和和6%6%。按揭按揭贷款利率下降将促进需求释放，从而使得成交恢复贷款利率下降将促进需求释放，从而使得成交恢复注：以按揭贷款100万为例此处填写客户名称此处填写项目标题文字15但大幅放松限贷希望不大，仍将以适度放松自住型首套房贷款为主但大幅放松限贷希望不大，仍将以适度放松自住型首套房贷款为主 7月份信

32、贷数据骤跌，货币信贷规模未大幅提升，银行大规模放松房贷的情况很难出现原因1 银行吸储成本高，不可能亏本做房贷业务，房贷利率下降空间有限原因2 上半年货币供应量和贷款增长偏快，下半年会适当收紧。在年底额度紧张的情况下，无论地方政府如何施压，银行也不会冒着触碰存贷比红线的风险大举放贷。原因3此处填写客户名称此处填写项目标题文字16长沙信贷利率长沙信贷利率政策调整：政策调整：部分银行首套房回复到基础利率，放款周期明显缩短部分银行首套房回复到基础利率，放款周期明显缩短n90以下二套房贷款限制有所放松n长沙银行、中国银行推出有条件首套房贷可申请基准利率n上半年放贷时间需两三个月时间，现在可缩短至一周左右

33、n长沙市住建委召集中国银行、建设银行等七家银行代表举行了座谈会，要求支持首套房贷款利率信贷利率政策调整情况信贷利率政策调整情况贷款利率小幅下行，利率下降短期内能释放部分需求、促使成交回升贷款利率小幅下行，利率下降短期内能释放部分需求、促使成交回升此处填写客户名称此处填写项目标题文字17信贷货币政策走向小结：信贷货币政策走向小结：信贷利率有小幅下行趋势信贷利率有小幅下行趋势，但大范围大幅度下调可能性小，但大范围大幅度下调可能性小n国际流动性变化国际流动性变化发达国家持续量化宽松政策，人民币趋势走强，促使货币供应量回升发达国家持续量化宽松政策，人民币趋势走强，促使货币供应量回升，国内资金流动性紧张

34、情况有所改善，国内资金流动性紧张情况有所改善n信贷利率政策调整情况信贷利率政策调整情况贷款利率小幅下行，利率下降短期内能释放部分需求、促使成交回升贷款利率小幅下行，利率下降短期内能释放部分需求、促使成交回升此处填写客户名称此处填写项目标题文字18一、宏观调控政策走向二、信贷利率政策走向三、房地产市场走势预判此处填写客户名称此处填写项目标题文字19利好走势利好走势11调控政策松绑调控政策松绑& &信贷利率下行：信贷利率下行：下半年限购限贷取消、房贷利率下行，部分城市出台购房补贴政策，下半年限购限贷取消、房贷利率下行，部分城市出台购房补贴政策，促进市场需求释放，催动楼市回暖促进市场

35、需求释放，催动楼市回暖房地产市场出现部分利好走势此处填写客户名称此处填写项目标题文字20利好走势利好走势22价格回归理性：价格回归理性：五月份后降价楼盘快速增加，五月份后降价楼盘快速增加，80%80%的楼盘降价促销，有利于拉动成交的楼盘降价促销，有利于拉动成交3610013519113315796525314761319254月1日-5月7日4月1日-5月28日4月1日-6月19日4月1日-7月25日2424个重点城市新增降价楼盘统计降价幅度小于10%降价幅度10-15%之间降价幅度15-20%之间降价幅度20%以上275289112157200258300326340389419442183

36、6485887103122157176182206215230141018303546648591106117129128172634476685861001181300200400600800100011年6月25日至11年7月20日11年6月25日至11年8月3日11年6月25日至11年8月26日11年6月25日至11年9月13日11年6月25日至11年10月8日11年6月25日至11年10月23日11年6月25日至11年11月13日11年6月25日至11年12月5日11年6月25日至11年12月29日11年6月25日至12年2月3日11年6月25日至12年2月29日11年6月25日至12

37、年3月19日11年6月25日至12年4月9日11-1211-12年降价楼盘统计降价幅度小于10%降价幅度10-15%之间降价幅度15-20%之间降价幅度20%以上此处填写客户名称此处填写项目标题文字21利好走势利好走势33推盘量有所增加：推盘量有所增加：受上半年市场遇冷减少推货影响受上半年市场遇冷减少推货影响，下半年开发商为保销售目标，推盘量有所增加，下半年开发商为保销售目标，推盘量有所增加0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%金地集团招商地产保利地产万科地产龙头房企上下半年推盘计划上半年计划推盘量下半年计划推盘量房地产市场出现部分利好走势房地产市场出现部分利好走势

38、下半年在调控政策松绑、房贷利率下行的市场环境下，需求一定程度上被下半年在调控政策松绑、房贷利率下行的市场环境下，需求一定程度上被释放，加上开发商推盘量增加，价格回归理性，成交量有望上升释放，加上开发商推盘量增加，价格回归理性，成交量有望上升此处填写客户名称此处填写项目标题文字22近期成交数据仍低位徘徊：近期成交数据仍低位徘徊：1-71-7月全国商品房销售面积和金额增速月全国商品房销售面积和金额增速降幅扩大，去化速度低位企降幅扩大，去化速度低位企稳稳(30)(20)(10)0 10 20 30 40 50 60 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 14

39、0000 2010/022010/102011/062012/022012/102013/062014/022014/102015/062016/022016/102017/062018/02全国商品房销售面积及增速商品房销售面积(万平米）累计同比（%，右轴）(40)(20)0 20 40 60 80 100 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 2010/022010/092011/042011/112012/062013/012013/082014/032014/102015/052015/122016/072017

40、/022017/092018/04全国商品房销售金额及增速商品房销售额（亿元）累计同比（%，右轴）1-7月份，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。其中，住宅销售面积下降9.4%，办公楼销售面积下降4.9%，商业营业用房销售面积增长7.4%。商品房销售额36315亿元，下降8.2%，降幅比1-6月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售额下降10.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长8.6%。短期内仍将受到淡市惯性影响此处填写客户名称此处填写项目标题文字230 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 10000

41、20000 30000 40000 50000 60000 2016/032016/052016/072016/092016/112017/012017/042017/062017/082017/102017/122018/032018/052018/07全国商品房待售面积及增速商品房待售面积（万平米）同比(%,右轴）淡市惯性影响淡市惯性影响11库存增长压力依旧：库存增长压力依旧：市场市场低迷下导致推盘力度有所减弱，企业主动应对减少低迷下导致推盘力度有所减弱，企业主动应对减少供应，加供应，加上去化力度加大，库存增长有所放缓，但仍面临较大库存压力上去化力度加大，库存增长有所放缓，但仍面临较大库存

42、压力10011012013014055657585951051152017/012017/022017/032017/042017/052017/062017/072017/082017/092017/102017/112017/122018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/07北京库存指数上海库存指数全国15城市库存指数（右轴）在去化力度加大推动下，库存增长有初步放缓迹象15城市包括：环渤海：北京、天津、济南、青岛长三角：上海、南京、杭州、苏州、宁波；珠三角：深圳、广州、东莞；其他：南昌、福州、哈尔滨。从去化速度来看，今年以来持续下滑的态势

43、在最近一个多月有低位逐步企稳的态势，也由于市场低迷下最近这段时间的推盘力度有所减弱，我们可以发现市场的库存增长有初步放缓的迹象，这跟企业主动应对减少供应的措施有关。此处填写客户名称此处填写项目标题文字24淡市惯性影响淡市惯性影响22开发商开发商偿还压力偿还压力大：大：融资难，资金成本居高不融资难，资金成本居高不下，三、四季度是房地产信托的到期高峰偿付压力大下，三、四季度是房地产信托的到期高峰偿付压力大0 20 40 60 80 2010/022010/082011/022011/082012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/08

44、2016/022016/082017/022017/082018/02融资难，房企资金来源增维持在低位房地产开发资金来源累计同比(%)6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%2012/012012/062012/112013/042013/092014/022014/072014/122015/052015/102016/032016/082017/012017/062017/112018/04房地产融资成本居高不下房地产信托平均预期年收益率（%）0 100 200 300 400 2012/012012/072013/012013/072014/012014/072015/012015

45、/072016/012016/072017/012017/072018/012018/072019/01三、四季度是信托到期高峰成立规模（亿元）到期0.80536410.9015147230.8878893470.000.501.001.502.002006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q1现金偿付比例和前两轮低点相当现金偿付比例=货币资金/（短期借款+一年内到期非流动负债）用益信托的数据显示：三、四季度是房地产信托的到期高峰；一季度

46、上市房企的现金偿付比例低于2012年一季度，预计二季度将进一步走低。为避免偿付危机，年内房企仍需降价跑量。此处填写客户名称此处填写项目标题文字25淡市惯性影响淡市惯性影响33房价房价尚未见尚未见底底7070大中城市房价无论同比还是环比，尚无见底迹象大中城市房价无论同比还是环比，尚无见底迹象-505101520252015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/047070个大中城市新建住宅价格指数同比一线城市二线城市三线城市-1.00-0.500.00

47、0.501.001.502.002.503.002015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/047070个大中城市新建住宅价格指数环比一线城市二线城市三线城市由于成交量尚未出现强劲的反弹，只是处于筑底的阶段，因此无法推动价格见底，所以我们观察统计局70大中城市房价的同比和环比，尚未价格见底的迹象。此处填写客户名称此处填写项目标题文字26050100150200250200801W200809W200817W200825W200833W200841W

48、200849W200904W200912W200920W200928W200936W200944W200952W201007W201015W201023W201031W201039W201047W201102W201110W201118W201126W201134W201142W201150W201205W201213W201221W201229W201237W201245W201253W201308W201316W201324W201332W201340W201348W201403W201411W201419W201427W世联行客户上门指数客户上门指数（201001W=100)年均值91.

49、7106.6126.4105.3120.6131.5102.0淡市惯性影响淡市惯性影响44客户信心有所好转，但上门指数仍低位恢复：客户信心有所好转，但上门指数仍低位恢复：上门指数改善说明市场上门指数改善说明市场成交将有所恢复，仍处于低位（与成交将有所恢复，仍处于低位（与20112011年相年相当）说明市场仍处于弱市，不宜过度期待当）说明市场仍处于弱市，不宜过度期待短期内仍将受到淡市惯性影响短期内仍将受到淡市惯性影响成交数据低位徘徊、库存增长压力依旧、开发商偿还压力大、房价成交数据低位徘徊、库存增长压力依旧、开发商偿还压力大、房价尚未见底、客户上门指数低位恢复，下半年仍将以降价跑量为主尚未见底、

50、客户上门指数低位恢复，下半年仍将以降价跑量为主此处填写客户名称此处填写项目标题文字27长沙政策放松和推货量上升，有利于市场信心回升和成交量上涨长沙政策放松和推货量上升，有利于市场信心回升和成交量上涨宏观政策层面：长沙不动产登记、“湘八条”、“望八条”、限购放松等托市政策不断出台，虽政策实质影响力较为有限，但一定程度上重振了市场信心信贷政策层面：长沙信贷利率政策虽大幅放松限贷的希望较小，但当前部分银行已下调首套房利率，加快放款速度长沙下半年房地产走势预判推货量层面：下半年存货压力巨大，有90个新推项目，其中全新项目30个，预计新增货量超1700万方，市场竞争压力进一步加剧此处填写客户名称此处填写项目标题文字28但受到前期淡市惯性影响，当前长沙市场回暖乏力、库存高企和房但受到前期淡市惯性影响，当前长沙市场回暖乏力、库存高企和房企完成目标压力大，预计下半年至明年一季度仍将处于淡市恢复期企完成目标压力大，预计下半年至明年一季