如何认识房地产市场-吴祥200811

1、如何认识房地产市场如何认识房地产市场战略与投资管理部战略与投资管理部2008年年11月月11日日国外市场变化规律国外市场变化规律影响市场变化的因素哪些指标看市场判断市场所处阶段美国经验表明，房地产市场发展和宏观经济密切相关。新美国经验表明，房地产市场发展和宏观经济密切相关。新房销售变化与房销售变化与GDP正向同步，与利率则反向同步正向同步，与利率则反向同步资料来源：美国统计局，国金证券 1970年代以来，美国经历了3次大的楼市衰退 每次楼市变化基本都与GDP和利率的变化同步，只是一个正相关，一个负相关*美国经验表明，只有当经济衰退美国经验表明，只有当经济衰退(高失业率高失业率)和供求严重失和供

2、求严重失衡同时发生时，楼市才会衡同时发生时，楼市才会“硬着陆硬着陆” 哈佛住房中心的研究表明，稳定增长的宏观经济可有效化解住宅市场供过于求的问题 美国最近两次大的楼市衰退(1983年和1992年)，都以高失业+过多的可售存货为标志资料来源：哈佛住房研究中心2007年美国住房报告，美国统计局就业率可售存货套数(千套)可售存货去化期(月)美国经验表明，新开工和投资的减少通常要滞后于成交量美国经验表明，新开工和投资的减少通常要滞后于成交量下降半年，而最严重的供求失衡则发生在成交下降后下降半年，而最严重的供求失衡则发生在成交下降后1年年左右左右资料来源：美国统计局美国成交下降后6个月，新开工开始减少美

3、国新开工减少后6个月，可售存货达到最高点新开工套数(千套) 成交套数(千套)可售存货(千套)新开工套数(千套)与中国购房文化、财富理念更相近的香港市场经验也表明，与中国购房文化、财富理念更相近的香港市场经验也表明，股市的财富效应对楼市的影响极大股市的财富效应对楼市的影响极大 股市产生的财富效应对楼市影响极大。从香港经验看，房价指数变化基本和恒生指数正向同步变化资料来源：香港金融管理局、香港差饷物业估价署 注：香港新房售价指数以1999年房价为基点计算*9206 9810 0810国际经验表明，年国际经验表明，年家庭可支配收入家庭可支配收入达到达到5000 美元以上时，美元以上时，房价收入比基本

4、都在房价收入比基本都在10 以下以下 全球房价收入比分析表明，家庭可支配收入5000 美元是房价收入比的分水岭，达到这一收入水平后的城市房价收入比普遍低于10 全球范围看，房价收入比为10 属于偏高水平：全球大约有50%的城市房价收入比在2-6 之间，大约有70%以上的城市房价收入比在10 以下 07年中国城镇家庭可支配收入约为41000元，合6000美元数据来源：世界银行*各国房价收入比与家庭收入比较各国房价收入比与家庭收入比较* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *

5、 * * * * * * * * 86年联邦存款保险公司在为54 家破产金融机构的储户提供了160亿美元赔款后破产 88 年国家花费960 亿美元，通过重组、并购等方式挽救185 家金融机构 89 年初出台金融机构改革、复兴和实施法案，成立美国资产重组托管公司RTC 89 年RTC花费1350 亿美元挽救了318 家金融机构 89 年6 月起，连续21 次降低利息，基准利率由89 年6 月的9.75%下降至92 年9 月的3% 90 年RTC再花1300亿美元解决了另外213 家 95年需要RTC监管的金融机构锐减至13家，危机才告结束 50年代后，美国大规模出台救市政策只有89年前后这一次

6、但持续4年的救市措施并没有马上使房地产市场回暖，直到95年金融机构破产危机结束后，楼市才开始回升在宏观经济基本面低迷情况下，一旦楼市进入下行周期，在宏观经济基本面低迷情况下，一旦楼市进入下行周期，即使强有力的救市政策也难以在短期内逆转大势即使强有力的救市政策也难以在短期内逆转大势资料来源：美国统计局，投行报告美国美国89年前后出台的救市政策年前后出台的救市政策美日经验表明，当住宅存量户均超过美日经验表明，当住宅存量户均超过1.1套时，新房市场套时，新房市场基本饱和，二手房成为主流基本饱和，二手房成为主流资料来源：哈佛住房研究中心2007年美国住房报告，美国统计局、日本统计局*1.1 1倍倍*1

7、.21.2倍倍*国外市场变化规律影响市场变化的因素影响市场变化的因素哪些指标看市场判断市场所处阶段07年底，全国城镇住宅总存量年底，全国城镇住宅总存量120亿平米，以同期户均亿平米，以同期户均90平米为目标平米为目标(目前户均60平米)预计潜在需求预计潜在需求177亿平米。潜在亿平米。潜在需求与实际存量的巨大差异决定了房价长期增长的趋势需求与实际存量的巨大差异决定了房价长期增长的趋势资料来源：中国统计年鉴1999-2007 注：住宅存量指年末座落在城市范围内供居住用的房屋建筑面积，城镇常住人口根据05年1%人口调查推算* 以户均90平米估算，07年底中国有城镇家庭5.94亿户，户均0.68套

8、1995年1月，国家发改委与国家统计局联合制定的城市居住小康水平为人均35平米 现阶段仍根据90/70的政策导向，推算城镇居民的基准面积需求，即人均30平米（户均按3口人估算）GDP：美国和中国的经济发展历史都表明，：美国和中国的经济发展历史都表明，GDP很难连很难连续续5年保持年保持2位数增长。国家信息中心预计，位数增长。国家信息中心预计，08年中国将年中国将稳步着陆，全年稳步着陆，全年GDP增长增长10.3%；09年进一步降至年进一步降至“个个位数位数”*10.3%*3年年5年年5年年1年年实际消费增实际消费增速下降速下降实际投资增实际投资增速下降速下降净出口负增净出口负增长长GDP增速增

9、速下降：下降：上半上半年年GDP增长增长10.4%，同比回落同比回落1.8个百分个百分点点 上半年，全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26%，但剔除投资价格上涨影响后的实际投资增速已经减缓 城镇居民的实际收入增速下滑，已经降低购买力和消费意愿。上半年，社会消费品零售总额51043亿元，同比增长21%，剔除CPI后的实际增速下降， 升值、劳动力成本上升等因素仍迫使出口整体减速。上半年贸易顺差990亿美元，同比减少132亿美元3年年资料来源：国家统计局、国家信息中心工业生产：工业生产：08年年9月，全国规模以上工业增加值同比增长月，全国规模以上工业增加值同比增长11.4%，环比再降，环比再

10、降1.4个百分点；最直接反映工业发展快个百分点；最直接反映工业发展快慢的用电量增速已从年初的慢的用电量增速已从年初的11.2%降至降至4.7% 内外部需求减少影响最大的是重化工业和轻工业中的纺织、造纸等，自今年以来增加值都出现大幅下滑。这些行业一度是耗电大户，现在由于产能过剩导致设备闲置、大幅减产，表现在全国工业用电量急速下挫 1-8月份，规模以上工业企业亏损面18.3%，同比扩大2个百分点，其中电力、纺织、有色行业亏损情况严重。珠三角、长三角及西部地区部分中小企业出现停产、半停产数据来源：国家统计局，中国电力企业联合会 注：工业企业利润只公布2、5、8、11月数字，故本月无企业利润更新数据*

11、0201 0808 *通货膨胀：通货膨胀：08年年9月，月，PPI见顶回落，见顶回落，CPI继续下行，通胀继续下行，通胀压力进一步缓解压力进一步缓解9801 0809 数据来源：国家统计局*0101 0809 0302 0809* * * * * * * * * * * * *居民收入：居民收入：08年年1-3季度，城镇居民人均可支配收入名义季度，城镇居民人均可支配收入名义增长增长14.7%，实际增长，实际增长7.5%，比，比07年同期年同期(实际增幅实际增幅13.2%)下下降降5.7个百分点个百分点 08年前3季度，城镇人均可支配收入名义增长14.7%，比08上半年的14.4%上升0.3个百

12、分点；实际增长7.5%，比08上半年的6.3%上升1.2个百分点，主要是受惠于CPI下行 未来随着经济继续放缓、企业盈利下降、失业率上升，收入增速将进一步下降数据来源：国家统计局*070820 081105货币状况：货币状况：08年年9月，月，M1增速急降与存款余额增长平稳形增速急降与存款余额增长平稳形成鲜明对比，意味着大量货币转为定期存款；紧急松绑的成鲜明对比，意味着大量货币转为定期存款；紧急松绑的货币政策对贷款有一定拉动作用货币政策对贷款有一定拉动作用数据来源：国家统计局、央行 M1增速下降明显快于M2，表明流动性收缩主要是因为居民和企业的信心下降 连续3次降息为标志的货币政策转向，对新增

13、贷款有一定拉动作用，预计未来还会有3-5次降息。9月环比增长最明显的是居民短期消费性贷款（+76%）和企业短期贷款（+206%）*0202 0809环比环比+ +38%环比环比+8%0702 0809全社会信心：宏观经济先行指数创全社会信心：宏观经济先行指数创01年年4月以来最低，月以来最低，制造业经理采购指数制造业经理采购指数10月跌至月跌至05年年1月以来最低，预示月以来最低，预示明年中国宏观经济将面临极大困境明年中国宏观经济将面临极大困境资料来源：中国统计局，中国经济信息网，Wind咨询 注：PMI=订单30%+生产25%+雇员20%+配送15%+存货10% *0701 0801 080

14、9*0501 0810 制造业经理人采购指数（PMI）是反映全国制造业活动的关键指标之一，高于50表明行业增长，低于50则表明萎缩 10月份PMI急跌，表明未来12个月，中国制造业将面临较大困境*9101 08099208-94059611-980807080804居民消费：居民消费：08年年9月月，零售总额保持强劲增长，仍是由石，零售总额保持强劲增长，仍是由石油制品零售额增长推动。油制品零售额增长推动。1-3季度居民消费性支出实际增季度居民消费性支出实际增长长5.8%，比，比07年同期已大幅下降年同期已大幅下降4个百分点个百分点*数据来源：国家统计局 注：居民消费性支出按季度统计，由于缺乏连

15、续的数据，不能做图0201 0809 由于08年以来，“石油及其制品”占社会消费品零售总额的20%且增速高达40%以上，使得零售数据表现强劲。剔除该影响后零售额已经大幅下降 从居民实际消费性支出看，增速已经从07年前3季度的9.8%降至08年前3季度的5.8%0401 0808 *国外市场变化规律影响市场变化的因素哪些指标看市场哪些指标看市场判断市场所处阶段08年前三季度，全国住宅成交额和成交面积均下降年前三季度，全国住宅成交额和成交面积均下降15%，价格持平，但单月均价已连续，价格持平，但单月均价已连续3个月下降，个月下降，10月降幅月降幅16%。预计全年成交额将下降。预计全年成交额将下降2

16、4%至至1.9万亿元，而万亿元，而09年年很可能不会好于很可能不会好于08年年资料来源：中国统计局，中国经济信息网，Wind资讯*0602 0802 08120602 0802 08120602 0802 0812预计全年下预计全年下降降18%预计全年下预计全年下降降6.5%预计全年下预计全年下降降23% 价格从08年7月同比下跌以来，没有任何缓和迹象，预计08年4季度到09年1季度还有10%左右的下跌空间 成交面积降幅在08年9月有所减轻，在利好政策影响下，预计第4季度成交会有波动，但同比下降的趋势不会改变09年严峻的宏观经济形势和居民收入水平都难以使楼市明显回暖主力城市大多处于存货去化期超

17、过主力城市大多处于存货去化期超过12个月和房价收入比个月和房价收入比超过超过10的的“双高双高”状态，加之持续的新开工面积，未来状态，加之持续的新开工面积，未来去存货和降价的压力更大去存货和降价的压力更大资料来源：各地房管局、统计局，存货去化期 = 10月底可售住宅面积/近3个月的月均成交面积，房价收入比和新开工指标均为商品住宅口径 新开工是供应量的先行指标，在销售无明显好转的预期下，新开工的增加必将进一步放大存货去化期 根据新开工相对存货的规模和新开工变化率调整的存货去化期越高，以及房价收入比越高，市场风险越大，面临的调整幅度越大* * * * * * * * * * * * * * * *

18、 * *以苏州和天津为例，通过逐宗判断每个地块的开发计划，以苏州和天津为例，通过逐宗判断每个地块的开发计划，并结合市场基本容量和短期波动因素，预计并结合市场基本容量和短期波动因素，预计2008、2009年市场存货将大幅上升，最早到年市场存货将大幅上升，最早到2010年才会稍有好转年才会稍有好转资料来源：苏州、天津公司，房管局、统计局 预测供应预测供应：考虑历史住宅用地转化率、限期开发政策后的用地转化率，以及市场周期影响下的开发节奏放缓等因素，对苏州、天津截至2007年末的未开发住宅用地逐宗判断未来的开发计划 预测成交预测成交：通过对苏州和天津市场基本需求的预测，加上对过去4年市场短期波动因素的

19、分析，判断未来成交变化 结合供求预测及两城市存货现状，判断未来2年的存货水平*苏州达到预售存货面积（单位：万平米）天津达到预售存货面积（单位：万平米）企业层面，企业层面，08年前三季度，在国内贷款难以增加且预售年前三季度，在国内贷款难以增加且预售收入减少的情况下，开发商不得不通过增加自有资金来满收入减少的情况下，开发商不得不通过增加自有资金来满足开发投资需求，整体资金压力不断加大足开发投资需求，整体资金压力不断加大资料来源：国家统计局，中国房地产信息网，易居研究结果*房地产开发资金来源房地产开发资金来源在各大上市房企发布中报后, 易居研究所选取了98家房地产上市公司作为样本研究，结果表明： 房

20、企流动负债规模达到2998.6亿元,同比大幅增长62%,且增幅高于同期营业收入的增幅; 同时,每股经营现金流为负的企业个数也在增加,98家中只有27家的每股经营现金流为正值。尽管尽管08年以来住宅投资和新开工增幅逐月下降，但前三年以来住宅投资和新开工增幅逐月下降，但前三季度还是分别增长了季度还是分别增长了29%和和9.6%。先行指标显示未来供。先行指标显示未来供应仍有相当增长，而需求大幅缩水，房价下行压力巨大应仍有相当增长，而需求大幅缩水，房价下行压力巨大*资料来源：国家统计局，中国房地产信息网0602 0802 0809调整前调整后变动契税(元)15,000（1.5%）10,000（1%）-

21、5,000首付(元)200,000200,0000印花税(元)5000-500每月还款金额(元)4,9784,314-663购房总支出(万元)200.7176.3-24.4购房首次支出购房首次支出-2.6%每月还款每月还款-13.3%购房总支出购房总支出-12.2%90以下普通住宅以下普通住宅总价总价100 万万贷贷30 年年90-144改善型普通住宅改善型普通住宅总价总价150 万万贷贷30 年年A调整前调整后变动契税(元)22,500（1.5%）22,500 （1.5%）0首付(元)450,000300,000-150,000印花税(元)5000-500每月还款金额(元)6,5336,47

22、162购房总支出(万元)282.4265.2-17.3购房首次支出购房首次支出-31.8%每月还款每月还款-0.9%购房总支出购房总支出-6.1%B注：普通自住房现在一般的定义就是144平米以下的住房，包括90-144平米和90平米以下的住房短期看，购房支出减少将提高居民购买力。其中，小户型短期看，购房支出减少将提高居民购买力。其中，小户型主要减少月供压力，而大户型则主要缓解首付压力主要减少月供压力，而大户型则主要缓解首付压力调整前根据政策反推总价(万元)10086.67契税(元)15,000（1.5%）8,667（1%）印花税(元)5000含税总价(万元)101.5587.67总房价变化总房

23、价变化-13.7%注：普通自住房现在一般的定义就是144平米以下的住房，包括90-144平米和90平米以下的住房根据政策反推购房总价，相当于降价根据政策反推购房总价，相当于降价13%左右左右调整前根据政策反推总价(万元)150130契税(元)22,500（1.5%）19,500（1.5%）印花税(元)5000含税总价(万元)152.30132.25总房价变化总房价变化-13.1%BA90以下普通住宅以下普通住宅总价总价100 万万贷贷30 年年90-144改善型普通住宅改善型普通住宅总价总价150 万万贷贷30 年年国外市场变化规律影响市场变化的因素哪些指标看市场判断市场所处阶段判断市场所处阶

24、段12新开工加速新开工加速存货去化期上升存货去化期上升房价收入比下降房价收入比下降新开工减少新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求萎靡，房价企稳需求萎靡，房价企稳需求增长需求增长新开工增加新开工增加投资过热投资过热繁荣阶段繁荣阶段衰退阶段衰退阶段恢复阶段恢复阶段房价收入比上升，房价收入比上升，投资增加投资增加1234567891011钟型特征国际经验表明，通过分析投资增速、新开工增速、存货国际经验表明，通过分析投资增速、新开工增速、存货去化期和房价收入比去化期和房价收入比4大指标，可

25、以判断各城市住宅市场大指标，可以判断各城市住宅市场处于周期性调整的哪个阶段处于周期性调整的哪个阶段资料来源：美国统计局，仲量联行，澳大利亚Lend Lease研究机构资料来源：各地历年统计年鉴，国家信息中心 注：住宅投资包含土地购置费，即使当前新开工减少，开发商可能还要继续支付前期未付地价和工程款08上半年，深圳、广州、上海住宅投资和新开工大幅下上半年，深圳、广州、上海住宅投资和新开工大幅下滑或维持低位；南京、沈阳的投资虽大幅上升，但新开工滑或维持低位；南京、沈阳的投资虽大幅上升，但新开工已大幅减少；北京、苏州、杭州、成都、武汉仍保持较高已大幅减少；北京、苏州、杭州、成都、武汉仍保持较高新开工增速新开工增速*指标1：住宅投资同比变化（%）指标2：住宅新开工面积同比变化（%）资料来源：各地房管局、统计局 注