营改增分享-部分

1、传说中的李哥传说中的李哥20162016年年0404月月受控文件房地产行业房地产行业 “ “营改增营改增”分享分享“营改增营改增”分享分享一、何为一、何为“营改增营改增”？为什么要实行？为什么要实行“营改增营改增”？u房地产企业四大税的课税特征房地产企业四大税的课税特征u什么是营业税？什么是营改增？什么是营业税？什么是营改增？u国家为什么要推行营改增及六大特征是什么？国家为什么要推行营改增及六大特征是什么？u营改增十二个较大影响是什么？营改增十二个较大影响是什么？u营改增的背后意味着什么？营改增的背后意味着什么？二、房地产行业营改增实施办法解读二、房地产行业营改增实施办法解读三、房地产行业实施

2、营改增会带来哪些影响？如何三、房地产行业实施营改增会带来哪些影响？如何应对？应对？四、交流与答疑四、交流与答疑目录：目录：2“营改增营改增”分享分享3什么是增值税？什么是增值税？A公司购买一批麦子，货款10000元，卖方说，你还得交增值税17%，这样，A公司购买的麦子花费为：10000+10000*17% = 11700元；A公司将麦子磨成面粉，做成蛋糕，一次性将蛋糕卖出去了，价格为20000元，另外，找买蛋糕的公司收取了11%的税，合计收到货款为：20000+20000*11%=22200元；买入麦子叫进项，进项税为：10000*17%=1700元；卖出蛋糕叫销项，销项税为：20000*11

3、%=2200元；应纳税额=2200-1700=500元“营改增营改增”分享分享4什么是营改增（营业税改增值税）？什么是营改增（营业税改增值税）？税种税种计征方式计征方式“营改增营改增”前前“营改增营改增”后后差异说明差异说明契税按土地成交价2.5%2.5%无变化营业税按成交价格5%0%营业税取消增值税按销项扣减进项来征收0%3%预征税负增加可能性大土地增值税按增值比例征收按对应增值率来征收按对应增值率来征收相同情况下，营业税不参与抵扣项，增值比例可能遭遇“阶梯式”变化导致税负增加，具体要看企业税务筹划水平企业所得税按利润总额征收25%25%看企业税务筹划水平“营改增营改增”分享分享5为什么国家

4、要推进建筑与房地产营改增？为什么国家要推进建筑与房地产营改增？1、实现了增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级；2、将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力；3、进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础；“营改增营改增”分享分享6为什么国家要推进建筑与房地产营改增？为什么国家要推进建筑与房地产营改增？4、创造了更加公平、中性的税收环

5、境，有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用；5、系统性控制。“营改增营改增”分享分享1、全行业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台2、不动产纳入抵扣范围3、房地产企业中的土地成本可以抵减销售收入4、建筑房地产金融生活服务业税率及征收率确定5、很好处理了房地产建筑企业异地项目纳税地点问题6、会计核算及纳税申报将发生重大变化建筑业与房地产企业实行营改增六大变化建筑业与房地产企业实行营改增六大变化7“营改增营改增”分享分享8营改增的背后是什么？营改增的背后是什么？1、降低部分非房地产企业税赋；2、淘汰一批资质

6、不够、靠挂靠维持的建筑业；3、淘汰实力不足、粗制滥造的房地产企业；4、为土地增值税与增值税合并打基础；5、为个人所得税间接税改直接税打下基础，逐步缩小中产与贫穷阶级差距；6、由传统住宅向商业地产、专业市场开发转型指引。“营改增营改增”分享分享一、何为一、何为“营改增营改增”？为什么要实行？为什么要实行“营改增营改增”？二、房地产行业营改增实施办法解读二、房地产行业营改增实施办法解读u小规模纳税人与一般纳税人区别是什么，如何选择？小规模纳税人与一般纳税人区别是什么，如何选择？u新老项目划分标准，新项目是否要提升价格？新老项目划分标准，新项目是否要提升价格？u视同销售行为判断准则视同销售行为判断准

7、则u不征收项目不征收项目& &兼营如何缴纳增值税？兼营如何缴纳增值税？u允许抵扣项有哪些？允许抵扣项有哪些？u不允许抵扣项有哪些？不允许抵扣项有哪些？u部分计征方法与问题简介部分计征方法与问题简介u关于纳税地点关于纳税地点与与义务问题义务问题u会计核算科目设置问题会计核算科目设置问题三、房地产行业实施营改增会带来哪些影响？如何三、房地产行业实施营改增会带来哪些影响？如何应对？应对？四、交流与答疑四、交流与答疑目录：目录：9“营改增营改增”分享分享自己选择小规模选择小规模纳税人纳税人与与一般一般纳税人的依据是什么？纳税人的依据是什么？上游下游10“营改增营改增”分享分享凡在5月1

8、日（不含）取得施工许可证的项目为老项目，可选择按“营改增”方法计税，也可以按照营业税方法缴纳营业税，成为“简易计税法”。一旦选择，36个月不得变更。老项目与新项目的划分标准是什么？老项目与新项目的划分标准是什么？凡在5月1日（含）取得施工许可证的项目为新项目，按“营改增”方法计税，简称“一般计税法”。11“营改增营改增”分享分享“价内税价内税”与与“价外税价外税”的本质是什么？的本质是什么？“营改增营改增”后房价后房价应该有哪些变化？应该有哪些变化？u不可以转嫁税赋对象的-“价内税”u可以转嫁税赋对象的-“价外税”u“营改增”后的价格该如何变化？新价格 = （老价格 * 95%）+ （老价格

9、* 95%）*11%）合理吗？科学吗？何时适用？12“营改增营改增”分享分享13视同销售视同销售行为行为的确认的确认（1）某建筑施工企业为某明星免费提供装饰劳务是否征收增值税；（2）某地产公司向其形象代言人赠送一套别墅；（3）某企业为地震灾区免费重建。“营改增营改增”分享分享14不征收增值税项目不征收增值税项目（1）开发企业代收的各种专项维修基金； （2）政府各项行政收费；（3）资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让作为。“营改增营改增”分享分享15兼营行为兼营行为的判定

10、的判定（1）兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率；（2）兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率；（3）兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率；“营改增营改增”分享分享16允许抵扣增值税进项税额允许抵扣增值税进项税额（1）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车统一发票，下同）上注明的增值税额（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额“营改增营改增”分享分享不不允许抵扣增值税进项税额允许抵扣增值税进项税额（1）用于简易计税方法计税项目、免征

11、增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务17“营改增营改增”分享分享18不不允许抵扣增值税进项税额允许抵扣增值税进项税额（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务（5）非正常损失的不动产在建筑工程所耗用的购

12、进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程“营改增营改增”分享分享19关于应税范围及税率的实际关于应税范围及税率的实际6)“6)“买一赠一”是否缴纳增值税？房地产开发企业销售过程中，购房过程中经常随房赠送阁楼、仓房等，若属于购房赠送，则销售价款已实现，因此，不需视同销售。7)7)建筑业视同销售范围？建筑业纳税人向其他单位或者个人无偿提供服务，应视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。“营改增营改增”分享分享20销项税实际操作的问题销项税实际操作的问题1)1)抵值卡如何开具发票和确认销售额？随机发放的抵值卡，可不开具发票，不进行账务处理

13、。若为交N万抵M万情况，缴纳N万时，开具收据，账务处理为往来款。2)2)建筑公司包分包工程如何确认销售额？一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。“营改增营改增”分享分享21销项税实际操作的问题销项税实际操作的问题5)5)出租的不动产免租期内如何确认销售额? ?出租不动产免租期内，由于未取得收益，不确认收入。6)6)代为政府的收取的款项可否从销售额中减掉? ?销售额，是指纳税人发生应税行为

14、取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1、代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。2、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。“营改增营改增”分享分享22销项税实际操作的问题销项税实际操作的问题7)7)随房赠送物业管理费如何确认销售额? ?随房赠送物业费，对房地产开发企业来说，属于在销售房屋过程中的支出，向物业公司支付的物业费，应计入销售费用。8)8)折扣销售的销售额如何确认纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具

15、红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得按照本办法第三十二条和第三十六条的规定扣减销项税额或者销售额。纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。“营改增营改增”分享分享23关于进项税额抵扣的实际操作问题关于进项税额抵扣的实际操作问题1)1)买房送家电的情况，房地产企业可否抵扣购买家电进项？买房送家电的情况，房地产企业可否抵扣购买家电进项？买房送家电情况，属于房地产开发企业在销售房屋过程中的支出，作为消费费用，因此，进项税额可抵扣。2)2)以不动产、机器设备作价出资的情况，是

16、否可以抵扣进项税额以不动产、机器设备作价出资的情况，是否可以抵扣进项税额可抵扣。适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。“营改增营改增”分享分享关于纳税地点及纳税义务发生时间实际操作问题关于纳税地点及纳税义务发生时间实际操作问题1)1)房地产开发企业一般纳税人跨区项目纳税地点的确

17、定？一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。24“营改增营改增”分享分享关于营改增政策的衔接的实际操作问题关

18、于营改增政策的衔接的实际操作问题9)9)如果营改增后交房时有面积差，需要退房款，而这部分房款已经缴纳营业税了该如何处理？试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。10)10)未付款的已经投入使用建材能否等到营改增之后取得专用发票抵扣进项税? ?由于营改增前的已经投入使用，则其与营改增后业务无关联关系，即使在营改增后取得增值税专用发票，也不允许抵扣。25“营改增营改增”分享分享关于会计处理及纳税申报实际操作问题关于会计处理及纳税申报实际操作问题26“营改增营改增”分享分享一、何为一、何为“营改增营改

19、增”？为什么要实行？为什么要实行“营改增营改增”？二、房地产行业营改增实施办法解读二、房地产行业营改增实施办法解读三、房地产行业实施营改增会带来哪些影响？如何三、房地产行业实施营改增会带来哪些影响？如何应对？应对？u应纳增值税的应纳增值税的“秘诀秘诀”u优先做低销项的方法探讨优先做低销项的方法探讨u被动做高进项的方法探讨被动做高进项的方法探讨四、交流与答疑四、交流与答疑目录：目录：27“营改增营改增”分享分享28应纳增值税计算公式回顾应纳增值税计算公式回顾应纳税额=（当期销项税额）- （ 当期进项税额）销项进项优先度高优先度低0“营改增营改增”分享分享29优先优先“做低做低”销项的方法与探讨销

20、项的方法与探讨专业（批发）市场业态，例如：布匹、眼睛、汽车配件、餐饮等面向小专业（批发）市场业态，例如：布匹、眼睛、汽车配件、餐饮等面向小规模纳税人或个体户、自然人的业态产品；规模纳税人或个体户、自然人的业态产品；一般商业市场业态，例如：沿街商铺等；一般商业市场业态，例如：沿街商铺等；购物中心业态，部分可做低销项。例如：购物中心业态，部分可做低销项。例如：XXXX百货、百货、SHOPPING MALLSHOPPING MALL“营改增营改增”分享分享30被迫被迫“做高做高”进项的可行性探讨（一）进项的可行性探讨（一）行业细分适用税率能否抵扣是否必须购买购买频率金额高低交通运输服务 11%不可以

21、-邮政服务11%可以是高低电信服务电信基础服务11%可以是高低电信增值服务6%可以否低低建筑服务提供建筑、劳务、商品、资产使用让渡11%可以是高高金融服务贷款、利息、手续费6%不可以-研发与技术服务研发服务6%可以否低中合同能源管理服务可以否低中工程勘察与勘探服务可以是低中专业技术服务可以否低中信息技术服务软件&业务流程&系统增值服务6%可以是低低文化创意服务设计服务6%可以是低中知识产权服务可以否低低广告服务可以是中中会议展览服务可以是低低“营改增营改增”分享分享31被迫被迫“做高做高”进项的可行性探讨（二）进项的可行性探讨（二）行业细分适用税率 能否抵扣是否必须购买购买频率 金额高低物流辅助服务航空、码头、货运、仓储服务6%可以否中低租赁服务融资（经营）租赁不动产服务11%可以是高中融资（经营）租赁动产服务17%可以是高中鉴证咨询服务 6%可以否低低广播影视服务 6%可以否低低商务辅助服务企业管理服务6%可以否低低BT代建可以否低中报关代理服务可以否低低人力资源服务可以否高中安全保护服务可以否低低生活服务文化体育、教育医疗、旅游6%可以是高低娱乐、餐饮可以是高低居民日常可以否高低其它生活服务可以否