专题二我国建设用地使用

1、专题二专题二 我国建设用地制度我国建设用地制度一、我国土地分类及其归属利用制度一、我国土地分类及其归属利用制度 （一）土地分类（一）土地分类 1.农用地、建设用地和未利用地农用地、建设用地和未利用地 2007年年8月月10日中华人民共和国国家质量日中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会联合发布委员会联合发布 土地利用现状分类土地利用现状分类 2.农村土地和城市土地 我国宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”由此，国有土地=城市土地+属于国家所有的农村和城市郊区

2、的土地。物权法第47条与宪法规定一致，而土地管理法第8条则规定“城市市区的土地属于国家所有”。问题在于城市和城市市区可以等同吗？笔者认为，从语言学的角度，二者自然不能等同，但考虑到我国的实际情况和对法律的体系解释，我们认为，宪法和物权法中的城市应解释为城市市区。 但城市市区又如何界定呢？是指城市建成区抑或是城市规划区呢？有学者指出：“此处的城市市区应解释为城市建成区，而非城市规划区。” 宋志红.“动静结合”理解宪法第十条对国有土地与集体土地地域范围的探讨J.中国土地.2010.（Z1）.3134.3.公益土地和私益土地什么是公益土地？ 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的为了保

3、障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要；（一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；等

4、公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 （二）土地归属与利用制度（二）土地归属与利用制度 1.土地所有权国家所有或集体所有。土地所有权国家所有或集体所有。 2.所有权基础上的土地使用权。所有权基础上的土地使用权。 （三）土地使用权的流转

5、问题？（三）土地使用权的流转问题？ 1.历史沿革历史沿革 2.法律特征（参考教材，一般了解）法律特征（参考教材，一般了解） 二、土地储备制度二、土地储备制度 （一）建设用地的来源：（一）建设用地的来源： 存量建设用地和增量建设用地存量建设用地和增量建设用地（二）城市土地储备制度 参看教材，一般了解三、土地权属及其争议的解决 （一）土地权属的确定（一）土地权属的确定 1.所有权的确定：基于我国的国情，所有权所有权的确定：基于我国的国情，所有权地确定与行政区划边界有着密切的联系。地确定与行政区划边界有着密切的联系。 （1）国家所有权与集体所有权边界的确定）国家所有权与集体所有权边界的确定 国家所有

6、权优先原则国家所有权优先原则 2.集体所有权的确权问题集体所有权的确权问题 （1）确权的原则：村民小组优先。）确权的原则：村民小组优先。 值得注意：取得时效问题。值得注意：取得时效问题。 （2）确权的登记。）确权的登记。 （二）土地权属争议的解决：（二）土地权属争议的解决： 1.土地权属争议的界定：土地所有权和使用土地权属争议的界定：土地所有权和使用权争议。权争议。 2.处理原则：行政处理前置原则。处理原则：行政处理前置原则。 3.土地争议的司法审查：土地争议的司法审查： 行政案件抑或民事案件？行政案件抑或民事案件？ （注意把握其历史沿革）（注意把握其历史沿革） 四、土地征收四、土地征收 1.

7、征收与征用：征收是指为了公共利征收与征用：征收是指为了公共利益的需要，国家把私人或集体所有的益的需要，国家把私人或集体所有的财产强制地征归国有；征用是指为了财产强制地征归国有；征用是指为了公共利益的需要，强制性地使用公民公共利益的需要，强制性地使用公民或集体的私有财产。或集体的私有财产。 背景知识：土地征收又称背景知识：土地征收又称“征收土地征收土地”，第十届全国人民代表大会第二次会议通过第十届全国人民代表大会第二次会议通过的宪法修正案第十三条第三款规定：的宪法修正案第十三条第三款规定：“国国家为了公共利益的需要，可以依照法律规家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者

8、征用并定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。给予补偿。”2.土地征收条件之一：公共利益土地征收条件之一：公共利益 （1）宪法、土地管理法以及物权法中都规定，）宪法、土地管理法以及物权法中都规定，国家为了公共利益，可以征收任何土地。国家为了公共利益，可以征收任何土地。 （2）在实践中，政府土地征收行为都无一例外）在实践中，政府土地征收行为都无一例外地戴着地戴着“公共利益公共利益”这顶天大的帽子。有许多人这顶天大的帽子。有许多人试图对试图对“公共利益公共利益”作出严谨的法律解释，但是作出严谨的法律解释，但是离开具体案例去解释公共利益，却注定不可能。离开具体案例去解释公共利益，却注定不可能。

9、这个抽象名词在任何抽象语境中，无论如何解释这个抽象名词在任何抽象语境中，无论如何解释都是一个内涵和外延同样模糊的概念，不进入具都是一个内涵和外延同样模糊的概念，不进入具体个案的讨论，可以很肯定地说，公共利益是不体个案的讨论，可以很肯定地说，公共利益是不存在的。存在的。 3.土地征收的条件之二：为对被征地涉及的土地征收的条件之二：为对被征地涉及的人进行补偿人进行补偿 依据依据土地管理法土地管理法第四十七条规定，征第四十七条规定，征用土地的补偿费主要包括：土地补偿费；用土地的补偿费主要包括：土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费。安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费。物权法 第四十二条第

10、四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予征收

11、单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。还应当保障被征收人的居住条件。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。征收补偿费等费用。 （1）土地补偿费）土地补偿费 （2）安置补助费）安置补助费 （3）社会保障费）社会保障费 （4）地上附着物和青苗的补偿费）地上附着物和青苗的补偿费 土地管理法第四十七条，其中第二款规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、以及地上附着物和青苗补偿费，征收

12、耕地的土地补偿费用，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。” 第三款 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 土地管理法实施条例土地管理法实施条例第二十六条规定：第二十六条规定：“土土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，

13、不得挪作征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；不需要统一安置的，村集体经济组织管理和使用；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或征得被安置安置补助费发放给被安置人员个人或征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。” 具体来讲 1、土地补偿费、安置补助费、社会保障费、土地补偿费、安置补助费、社会保障费用计算用计算 法律思路：法律思路： （1）

14、豫）豫2013年规定：土地补偿费、安置补年规定：土地补偿费、安置补助费适用国土资源厅下发的助费适用国土资源厅下发的河南省征地河南省征地区片综合地价标准区片综合地价标准 （2） 社保费用适用豫劳社办（社保费用适用豫劳社办（2008）72号文号文 2、附着物的计算、附着物的计算 法律思路：法律思路：土地管理法土地管理法土地管理法土地管理法47条条第四款被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，第四款被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。由省、自治区、直辖市规定。 (豫政文豫政文1993152号号)授权由各省辖市政府授权由各省辖市政府根据物价变动情况适时调整更新地上附着物补偿根

15、据物价变动情况适时调整更新地上附着物补偿标准；标准； 豫政豫政 200987号（四）地上附着物和青苗补号（四）地上附着物和青苗补偿费标准由各省辖市政府根据本地经济发展状况偿费标准由各省辖市政府根据本地经济发展状况适时调整；适时调整； 郑政文对附属物作出了规定。郑政文对附属物作出了规定。4.土地征收程序土地征收程序 （1）准备程序（例如与利害关系人草签补偿协议，召开村民（代表）会议并作相关会议纪要，勘测定界） （2）上报审批。 （3）公告（被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起十个工作日内在被征收土地所在村、组进行公告） （4）安置补偿协议（征地补偿安置方案报经市、

16、县政府批准，被征地村民及其他相关权利人对征地补偿安置方案有异议的可以在公告之日起十个工作日内向有关市、县政府土地行政主管部门提出要求举行听证。） （5）实施（市、县人民政府土地行政主管部门实施征地补偿安置方案）(1)集体用地转为国有土地审批权集体用地转为国有土地审批权（1）基本农田；）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的。）其他土地超过七十公顷的。征收其它土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。国务院国务院批准批准省级批准省级批准(2)农用地转为建设用地审批权农用地转为建设用地审批权省、自治区、

17、直辖市人民政府批准的道路、管线省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 省级省级 、国家级、国家级项目，国务院项目，国务院批准批准在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在

18、已批准的计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。准。 土地利用总体土地利用总体规划内的批准规划内的批准土地利用总体规划的审批土地利用总体规划的审批国务院审批国务院审批省级政府审批省级政府审批省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，省、自治区人民政府所在地的市、人口在省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民的土地利用总体规划，经

19、省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。政府审查同意后，报国务院批准。其他的土地利用总体规划，逐级上报省、自其他的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。的设区的市、自治州人民政府批准。拟定征收拟定征收土地方案土地方案 审查报批审查报批 征收土地征收土地方案公告方案公告 制定征地制定征地补偿、安补偿、安置方案置方案 公告征地公告征地补偿安置补偿安置方案并组方案并组织实施织实施 清理土地清理土地和实施征和实施征用土

20、地用土地 县、市人民政府或其土地行政主管部门拟定。 依照批准权限由县级以上人民政府在当地予以公告。在公告规定期限内，办理征地补偿登记。县、市人民政府土地行政主管部门 地方人民政府应当予以公告，听取集体经济组织和农民的意见，向被征地单位和农民支付有关费用，落实人员安置及地上附着物拆迁方案。县、市人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理，并组织实施征用土地和供地。 （三）城乡建设用地的统一： 1.农村建设用地的控制：参建农村建设用地的控制：参建土地管理法土地管理法第第63条条 2.二者统一的必要性二者统一的必要性 3.农村建设用地流转的探讨农村建设用地流转的探讨（注意认真思考）（

21、注意认真思考）（四）城乡建设用地挂钩试点（四）城乡建设用地挂钩试点 1.含义：所谓城乡建设用地增减挂钩，依照含义：所谓城乡建设用地增减挂钩，依照国土资源部国土资源部2008年颁布的年颁布的城乡建设用地城乡建设用地增减挂钩试点管理办法增减挂钩试点管理办法的规定，的规定，是指依是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（简称项等面积共同组成建新拆旧项目区（简称项目区），通过建新拆旧和土地整

22、理复垦等目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施措施，在保证项目区内各类土地面积平衡，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。城乡用地布局更合理的目标。 2.城乡建设用地增减挂钩中的政府推进与农城乡建设用地增减挂钩中的政府推进与农民话语权民话语权 （1）试点工作是典型的政府推进型，从项目区的申请、项目区的立项、项目区的建设，一直到项目区的竣工验收，均有政府组织实施。 (2)在城乡建设用地挂钩程序的启动上必须把上述程序加上去。否则，项目区

23、已经审批下来，造成了即成事实，再让村民会议“确认”，很难体现尊重“农民的意愿”，会造成农民“被上楼”的新一轮悲剧。 五、土地管理法修订之探讨 2008以来，国土资源部组织力量开始对以来，国土资源部组织力量开始对土地管理法进行修订，土地管理法进行修订，2009年年4月最新月最新一稿修订草案吸收了地方政府、中国社科一稿修订草案吸收了地方政府、中国社科院以及国土资源部各相关司局的意见。院以及国土资源部各相关司局的意见。2011年年4月，国务院法制办正式启动土地月，国务院法制办正式启动土地管理法修改工作，并组成了联合工作组管理法修改工作，并组成了联合工作组负责起草工作负责起草工作。 （年月日第六届全国

24、人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 根据年月日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第一次修正年月日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 根据年月日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地管理法的决定第二次修正） 目 录 第一章 总则 第二章 土地的所有权和使用权 第三章 土地利用总体规划 第四章 耕地保护 第五章 建设用地 第六章 监督检查 第七章 法律责任 第八章 附则 共计86条张千帆观点 在在2012年年2月月11日举行的财新中国改革日举行的财新中国改革“建言土建言土地管理法修改地管理法修改”圆桌讨论

25、会上，张千帆教授指出现行圆桌讨论会上，张千帆教授指出现行土地管理法至少存在九大弊端。土地管理法至少存在九大弊端。 一是国家主义立法思维和重管理的方式与中国现实一是国家主义立法思维和重管理的方式与中国现实相违背。相违背。 二是禁止集体土地入市，造成两种产权不平等，妨二是禁止集体土地入市，造成两种产权不平等，妨碍了农民集体参与工业化、城市化的机会，严重损害了碍了农民集体参与工业化、城市化的机会，严重损害了农民的利益。农民的利益。 三是征地补偿维持计划经济时代的地价制度，补偿三是征地补偿维持计划经济时代的地价制度，补偿费还是由政府来定，而不是市场价，从而就从农民身上费还是由政府来定，而不是市场价，从

26、而就从农民身上拿走了巨额的财产。拿走了巨额的财产。 四是各级政府，尤其是地方政府建立了庞大的四是各级政府，尤其是地方政府建立了庞大的“卖卖地财政地财政”，从而极大地压榨了农民的合法收入，扩大了，从而极大地压榨了农民的合法收入，扩大了社会贫富差距。社会贫富差距。 五是政府用指令性计划等手段，配置土地资源。五是政府用指令性计划等手段，配置土地资源。 六是土地管理的主要特征是高度集权，审批制度六是土地管理的主要特征是高度集权，审批制度为土地腐败提供了便利条件。为土地腐败提供了便利条件。 七是大量国有土地曾以划拨配置的方式给单位无七是大量国有土地曾以划拨配置的方式给单位无偿使用，这必然造成土地资源的严

27、重浪费。偿使用，这必然造成土地资源的严重浪费。 八是计划配置土地从根本上造成市场价格扭曲，八是计划配置土地从根本上造成市场价格扭曲，进而造成了房地产泡沫。进而造成了房地产泡沫。 九是公共利益界定不明确，甚至可以说不可能明九是公共利益界定不明确，甚至可以说不可能明确，征地补偿不公正，征地程序不合理，以及救济程确，征地补偿不公正，征地程序不合理，以及救济程序严重匮乏，造成政府征地权力几乎不受法律约束。序严重匮乏，造成政府征地权力几乎不受法律约束。土地合法权利得不到合法保障，导致征地纠纷、征地土地合法权利得不到合法保障，导致征地纠纷、征地腐败越来越严重。腐败越来越严重。公共利益界定问题？ 征地补偿问

28、题？ 有研究表明，农民只得到地价5%10%的补偿，村集体得到25%30%，60%70%为地方政府所得。 课后作业 请查阅网络资源，讨论我国土地管理法请查阅网络资源，讨论我国土地管理法的缺陷及其完善路径。的缺陷及其完善路径。土地使用权出让取得方式 四、土地使用权出让的基本规则四、土地使用权出让的基本规则 （一）土地使用权出让的含义：指国家以（一）土地使用权出让的含义：指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定年限土地所有人身份将土地使用权在一定年限内让与使用者，有土地使用者向国家支付内让与使用者，有土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地出让金的行为。 1.出让性质的争议？出让性质的争议？ （1

29、）行政合同说：土地行政管理部门恒为）行政合同说：土地行政管理部门恒为合同的一方主体。出让合同是以执行公务合同的一方主体。出让合同是以执行公务为目的。出让合同适用超越私法的特殊规为目的。出让合同适用超越私法的特殊规则。则。 （2）民事合同说：国家以土地所有权身份）民事合同说：国家以土地所有权身份从事土地使用权出让从事土地使用权出让 ；创设土地使用权物；创设土地使用权物权权 ；现行法律支持。；现行法律支持。 2.土地使用权出让的主体：土地使用权出让的主体： （1）出让人（注意缺陷）出让人（注意缺陷） 市县人民政府土地管理部门（排除了开发市县人民政府土地管理部门（排除了开发区委员会）区委员会）规划管

30、理 城乡规划法 第三十八条规定：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。建设用地规划许可证

31、。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 第三十九条规划条件未纳入国有土地使第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。依法给予赔偿。批准管理 国务院关于出让

32、国有土地使用权批准权限的通知国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知一、政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应一、政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同，按照与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同，按照中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法中关于国家建设用地中关于国家建设用地批准权限的规定，出让国有土地使用权的批准权限为：批准权限的规定，出让国有土地使用权的批准权限为：耕地耕地1000亩以上、其他土地亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务亩以上的，由国务院批准；耕地院批准；耕地3亩以下、其土地亩以下、其土地10亩以下的，由县级亩以下的

33、，由县级人民政府批准；省辖市、自治州人民政府的批准权限，人民政府批准；省辖市、自治州人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。各地必须严格执行上述规定，对一次出让国有土地使各地必须严格执行上述规定，对一次出让国有土地使用权的土地不得用权的土地不得“化整为零化整为零”，变相扩大批准权限。，变相扩大批准权限。 二、出让使用权的国有土地的用地指标，二、出让使用权的国有土地的用地指标，要纳入国家下达的地方年度建设用地计划，要纳入国家下达的地方年度建设用地计划，未经批准，不得突破。未经批准，不得突破。 （2）受让人（注意资格）受让人（注意资格）

34、注意政府的管制（有关的审批制度如建设注意政府的管制（有关的审批制度如建设用地规划许可证等）用地规划许可证等） 3.土地使用权出让的客体（标的）：土地使用权出让的客体（标的）： 国有土地国有土地 思考：思考： （1）什么样的国有土地不能直接出让？）什么样的国有土地不能直接出让？ （2）不能直接出让的国有土地在什么情形）不能直接出让的国有土地在什么情形下才能出让？下才能出让？（二）土地使用权出让合同 1.合同的条款合同的条款 2.合同的履行合同的履行 （1）登记：物权的产生。）登记：物权的产生。 （2）土地出让金：）土地出让金： （3）合同的解除（重点）合同的解除（重点） 注意其与收回的关系注意其

35、与收回的关系 （4）合同的变更：如土地用途的变化等。）合同的变更：如土地用途的变化等。五、土地使用权出让的方式 （一）协议（一）协议 1.严格限制，注意其使用范围严格限制，注意其使用范围 2007招拍挂规定明确了经营性用地和同一招拍挂规定明确了经营性用地和同一宗地有两个以上意向用地者的，不得采取宗地有两个以上意向用地者的，不得采取协议方式。协议方式。 2.注意其规则的特殊性注意其规则的特殊性 协议规定强调了地价管制协议规定强调了地价管制 （二）招标（一般了解）（二）招标（一般了解） “价高者得价高者得” “考虑综合条件最佳者得考虑综合条件最佳者得” 区分要约邀请、要约、承诺区分要约邀请、要约、

36、承诺 （三）拍卖（三）拍卖 注意思考拍卖和招标的区别注意思考拍卖和招标的区别 1.确定条件上确定条件上 2.具体程序上具体程序上 （四）挂牌出让（四）挂牌出让 1含义：重点把握含义：重点把握 2与其他转让方式的区别与其他转让方式的区别 “遴选机制遴选机制”的差异的差异六、土地使用权的存续期限及其续展 （一）存续期限： 70 50 40 （二）续展（二）续展 1.根据土地的用途不同作一区分根据土地的用途不同作一区分 2.具体程序问题具体程序问题.土地使用权的其他取得方式土地使用权的其他取得方式七、划拨土地使用权及其流转 （一）土地使用权划拨概述（一）土地使用权划拨概述 1.土地使用权划拨的含义：

37、土地使用权划拨的含义： 一般来讲，划拨的方式取得的土地使一般来讲，划拨的方式取得的土地使用权具有很强的行政性，无偿性和无用权具有很强的行政性，无偿性和无期限性期限性 2.土地使用权划拨和土地使用权出让土地使用权划拨和土地使用权出让的关系的关系 （1）联系：均设定了建设用地使用）联系：均设定了建设用地使用权等权等 （2）区别：性质上；是否对价上；）区别：性质上；是否对价上；期限上；二级市场上。期限上；二级市场上。 （二）划拨土地使用权的转让，出租和抵（二）划拨土地使用权的转让，出租和抵押押 1.原则上：不得转让，出租和抵押原则上：不得转让，出租和抵押 注意历史上形成的两种不同的划拨土地使注意历史

38、上形成的两种不同的划拨土地使用权用权 2.先出让后处分先出让后处分 “变性变性“ 参看教材，掌握一般程序。参看教材，掌握一般程序。 3.先处分后出让（作为重点掌握） 参看教材 （1）用于公益事业建设的 （2）私有住宅转让仍用于居住的 （3）4.特殊情形下划拨土地使用权的流转方式特殊情形下划拨土地使用权的流转方式 (1)注意其与房屋的结合注意其与房屋的结合 转让转让,抵押抵押 (2)划拨土地使用权的作价入股划拨土地使用权的作价入股 实践中的变通做法实践中的变通做法 注意改革路径注意改革路径 (3)企业破产和强制执行中划拨土地使用权企业破产和强制执行中划拨土地使用权的问题的问题八、国有土地租赁 （

39、一）含义；国有土地租赁是指国家将国（一）含义；国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。为。 国有土地租赁的概念在国有土地租赁的概念在1998年年2月月17日发布的日发布的国有企业改革中划拨土地使用国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定权管理暂行规定（原国家土地管理局第（原国家土地管理局第8号令）首次被提出并予以界定号令）首次被提出并予以界定 国有土地租赁和土地使用权出租 （）标的不同（）标的

40、不同 （）所处的土地市场不同。国有土地租（）所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权出赁属于土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。租属于土地二级或者三级市场。 （）法律关系主体不同。国有土地租赁（）法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。的主体是土地所有者与土地使用者。 （）土地使用者的权益不同。（）土地使用者的权益不同。 （二）国有土地租赁的使用范围（二）国有土地租赁的使用范围 1.对因发生土地转让、场地出租、企业改制对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。可以实行租赁。 2.对于新增建设用地，重点仍应是推行和完对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。补充。3.对于经营性房地产开发用地，