体育场保洁服务投标书

1、陕西省体育场室外保洁投标书陕西*物业管理有限公司2014-08-5第一部分概述第二部分保洁服务的整体设想和管理策划4第三部分拟采用项目部组织架构、人员配置和管理策划7第四部分物业服务内容、标准11第五部分内部管理32第六部分企业证照及业绩35第七部分法人资格证明书、法定代表人身份证复印36第八部分法人委托书、受委托人的身份证复印件37第九部分公平竞争承诺书38第一部分概述1 .公司简介陕西*物业管理有限公司成立于2008年10月，是一家具有物业三级资质的专业物业服务公司，公司注册资金至500万。公司下设：总经理办公室、行政人事部、营销策划部、项目管理部、工程技术部、计划财务部等部门，公司现有员

2、工400余人，其中管理人员16人，工程技术人员24人、保洁项目人员280余人、绿化养护工26人；秩序维护员100余人。公司采用以人为本的管理思想，使公司充满了欣欣向荣的生机，洋溢着朝气、阳光。公司全体同仁一起努力，力争使*物业服务公司站在西安物业行业的桥头堡，保持西安最强大，最有实力的一流团队。经过多年的发展历程，使*积累了许多宝贵的服务管理经验，特别积淀了过硬的常年保洁、清洁及各种高空作业技术，凝聚了一批西安物业、保洁领域的精英，也使*物业建立了一支敢打硬仗、能打硬仗的物业团队。随着公司的业务发展公司将经营的品牌理念融入到日常工作当中，要求公司的员工服务一流、管理一流、创新一流。为了给您能提

3、供一个更加超品质的生活方式，我们愿与您真诚合作，共同缔造我们绿色环保的世界2 .企业文化【企业宗旨】客户的满意是我们不懈的追求【经营理念】互利双赢，回报社会【品牌风格】时代物业特征，完美服务标志【企业使命】为社会创造文明生活的典范；为客户提供与时俱进的服务；为员工搭建展露才华的舞台；为公司保证增进长远的利益。【发展方针】市场化生存，规模化经营，科学化管理，专业化服务【企业精神】开拓创新，求真务实，持续改进，追求卓越【企业道德】自强诚信【企业作风】团结、勤奋、严谨、高效【核心价值观】员工与企业同步发展为了使您能拥有一个更加舒适、优雅的工作、学习和生活环境，我们愿为您提供更加专业优质的物业相关服务

4、，共同缔造我们的服务事业。第二部分物业服务的整体设想和管理策划一、物业服务整体设想省体育场位于碑林区南稍门西安城市中轴线长安路与友谊路交汇处西北角，规划总建筑面积约为60万平米，以商业、休闲功能为主导，集住宅、公寓、酒店、商业等多业态于一体，打造西安市南门外最具特色化的超大型城市综合体。省体育场项目占据优越地势条件，规划总建筑面积约60万平方米，以商业、休闲功能为主导，集住宅、公寓、商业等多业态于一体，为西安市南门外最具特色化的超大型城市综合体。（一）管理定位省体育场项目作为西安又一地标性建筑的高品质综合体物业，具物业特殊性决定了物业管理的定位也必然有更为高远的追求。经过严密论证和考察，本公司

5、将对此保洁定位为：物业保洁二级服务的典范。（二）保洁服务理念公司始终坚持以“业主满意、群众满意”为目标，以“人性化服务”为理念，以“诚信、专业、进取、和谐”为企业精髓，抱着“想业主之所想，急业主之所急，帮业主之所需”的服务意识服务于业主。真正成为体育场物业的好参谋、好帮手，业主的好管家。二、【省体育场】项目保洁服务策划（一）、【省体育场】项目物业管理模式我公司项目部对【省体育场】项目将实行经理负责制，全面处理【省体育场】项目的保洁服务事宜。1.管理体制：在省体育场物业部及陕西*物业管理有限公司的交叉领导、指挥、协调下，与陕西*物业管理有限公司各业务部门是“管理相对独立，业务绝对支持”的关系，项

6、目部实行“统一调度，层级领导与首席负责制相结合”管理体制。（1）项目管理：由项目部负责人对项目所有事务及各部门进行直接指挥、协调，实行逐级领导、逐层汇报。可以越级了解情况，杜绝越级管理、越级指挥；可以越级申诉，杜绝越级汇报。（2）部门管理：各部门在日常管理上对项目部负责，但业务上接受公司相应业务部门的培训指导及相关部门的运行质量监察；同时，在紧急突发事件可以在项目部负责人的许可下，接受公司及相应业务部门的统一调度与应急处理；业务部门/班组负责人对本部门/班组所有事务承担协调处理责任，公司另有约定的事务除外。(3)人事管理：实行“统一调配，授权管理，全程监管”机制，即由*物业公司控制项目人员编制

7、和薪资标准的审批。但项目部对人员使用考察、监督及项目人员增编等有决定权，并负责日常管理、考核，对人员入职、升迁、离职有决定权。2.项目管理运作体系：三级管理四级运作制。(1)三级管理即“*物业公司总经理、项目部经理、部门项目经理”。(2)四级运作即“项目部经理、部门项目经理、班组负责人、班组成员”。(3)首问负责制：项目部任何一名成员接到客户的询问、投诉、求助时，无论是否是自己业务范围内，首先要求热情、礼貌接待，并耐心细致的进行解答，需要或应是由其他班组处理时，应转移并跟踪直至圆满结束该项求助或投诉。(二)、管理机制实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的共管机制，推行科技型

8、物业管理模式。监督机构体育场物业部可通过行使以下权利，对本公司及项目部的服务行为进行监督。 组织对服务的抽验、检查、审查管理效果。 通过会议或其他形式，评审【省体育场】项目保洁服务状况，交流意见。 可即时就管理中的问题向项目部或*物业管理服务有限公司投诉。 对管理中出现的重大事项进行审议。责任机构陕西*物业管理有限公司陕西*物业管理有限公司是保洁服务目标的最终责任人，负责对【省体育场】项目保洁服务状况的整体监控和实施，就【省体育场】项目的保洁服务状况对体育场物业部负责。执行机构一一【省体育场】项目项目部项目部是【省体育场】项目保洁服务的具体实施机构，对体育场物业部和公司负责，确保保洁服务的各项

9、工作达到既定目标。（三）、特约服务实施措施针对体育场内举办大型赛事及商业活动，由体育场物业部提前三天以书面形式通知乙方，乙方全力配合。第三部分拟采用项目部组织架构、人员配置和岗位职责编排组织架构设置、人员配备和作业指导岗位名称日常工作地点主要负责范围备注1.项目经理1人办公室、现场巡视全面的项目保洁服务管理工作，计划及预算的督导执行2.保洁领班1人区域及现场巡视负责责任区内的保洁及本班组工作的协调检查3.外围保洁员早班8人区域内保洁及巡视负责责任区内的保洁工作中班4人区域内保洁及巡视负责责任区内的保洁工作4.写字楼1人区域内保洁及巡视负责责任区内的保洁工作5、高层2人区域内保洁及巡视负责责任区

10、内的保洁工作6、办公楼12人r区域内保洁及巡视负责责任区内的保洁工作7、机械技工1人清扫车及扫水车负责扫水车及清扫车的使用保养8、绿化工13人r区域内园林绿化养护负责园林绿化养护工作合计：23人注：以上人员按照服务区域面积定岗，如服务面积有增加或减少，可根据区域面积增加或减少人员。、人员任职基本要求1.项目经理(1)中专以上学历具备行业岗位资格证书(2)全国物业管理从业人员岗位证书(3)熟悉物业管理的相关政策与法规，对保洁专业知识有较强的的掌握和管理能力(4)具有丰富的酒店管理或高档住宅小区管理经验(5)外表端庄，思路敏捷(6)有良好的团队精神和沟通技巧(7)有良好的组织能力、语言交流能力和文

11、字表达能力2 .保洁领班(1)初中以上学历。(2)熟悉开放式园区及小区保洁服务运作流程(3)普通话标准流利(4)有良好的协调能力、语言沟通能力3 .环境保洁人员(1)通过保洁专业化培训(2)熟悉开放式园区及室外保洁相关工作经验(3)身体健康、细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力四、各级岗位职责1.项目部经理(1)服从公司级物业管理处的领导，对小区的环境服务负责。(2)负责对当班员工操作的检查，对各班组工作质量记录进行初审。(3)负责对员工工作区域的规划和服务质量的督导、监管。(4)负责安排人员完成业主提出的特约服务。(5)负责对员工考勤和请假审批及工作考核。(6)负责计划和购置保洁材料及工器具

12、。(7)完成公司及体育场物业部交给的其他工作任务。2 .保洁工(1)对环境项目经理负责，认真执行各项管理制度;(2)认真做好承包区域的环境保洁；(3)在项目经理带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。3 .绿化工(1)对环境主管负责，认真执行各项管理制度；(2)认真做好承包区域的草木修剪、养护、美化工作；(3)在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务第四部分服务内容、标准和质量目标及考核细则一、物业服务内容按合同约定负责省体育场区域（道路面积约25000m2,人行道面积约43000m2）外围的日常清扫、保洁；朱雀写字广场（约5500褶）、两栋高层公寓（约3800褶）、体育场办公楼（约100

13、00nf）、绿化面积（约3000m2）公共区域的日常清洁保洁服务；绿化养护；环境整治；垃圾收集、清理（运到指定地点）工作；二、环境保洁服务方案（一）、保洁服务基本要求1 .男士头发不过衣领，不留胡须及鬓角2 .女士不浓妆艳抹，不戴饰品，发型简洁整齐，不梳奇异发型。3 .修剪指甲，系好鞋带，保持服如整洁，扣好纽扣，拉好拉链。4 .走路时仪表端庄，站立时姿态自然，不倚墙而立。5 .与业主、访客、同事见面时，面带微笑，以点头目视（礼貌用语）致意问候。6 .保洁作业时遇到业主、访客应主动避让，防止碰撞，一旦跳撞，应立即道歉，规范用语：“对不起”“请原谅”。7 .以礼貌用语回答业主、访客的询问，不允许对

14、业主、访客讥讽、不理不睬，更不应与业主、访客争辩、吵架。8 .上班前不喝酒、不吃辛辣味强的食品，以防口腔异味。9 .在作业区内，不允许抽烟、闲聊、吃零食，不允许阅读书报或做与保洁无关的事。10 .保洁作业时，对作业区内任何拣拾物品（如：花篮、水果、食品等）都应上交主管部门统一处理，不允许据为已有。11 .保洁作业结束，应收拾工具，整理场地后，方可离场。保洁工具应按规定位置摆放，不得随意堆放。12 .配合和参加创建文明小区的活动，及时完成领导交办的其他任务。（二）、保洁服务作业规程1电梯厅电梯厅地面推尘（云石、大理石地面）使用喷有静电吸尘剂的尘推进行工作；将尘推平放在地面上，直线方向推尘，尘推不

15、可离地；每尘推一次后，用吸尘机吸干净尘推上的灰尘；推尘每半小时循环一次，视灰尘程度及人流量密度而增减次数；每次推尘后应及时将地面灰尘、垃圾打扫干净。地面不能留有脚印、污迹。垃圾桶保洁每日将垃圾桶拿出倒掉垃圾并检查是否有文件或有价值的物品。将垃圾桶周围用湿抹布或用水进行刷洗。更换保洁袋烟箱的清洁与保洁用银子将烟箱里的烟头、杂物清干净；用废纸把烟箱面上的口痰污迹抹干净；每隔15分钟巡查清理烟箱一次，视人流量情况增加清洁密度；交班前把烟箱碟清洗干净，用布抹干烟箱盖。工作时小心轻放烟箱盖，以免造成响声。大门口内外地垫的清洁与保洁内地垫清洁a.每天吸尘一次，视污迹程度及人流量情况增减吸尘次数；（b）随时

16、清洁地垫上的污迹及香口胶；b.每晚要揭开地垫，将地面灰尘、砂粒扫干净，用湿地拖拖干净地面；（d）每周更换冲洗地垫一次。外地垫的清洁A.每天用吸尘机吸地垫上的杂物纸屑，每晚揭开地垫，将地面灰尘、沙粒打扫干净；B.用湿地拖拖干净地面；C待地面风干后，将地垫放回原位；D.每周更换冲洗地垫一次，内外地垫的铺放要求整齐对称。2卫生问卫生间的每日常规清洁卫生间每日常规清洁的主要内容是按清洁质量标准进行地面的清扫、卫生洁具的清洁、用具的擦洗等。清洁程序：准备工作-放水冲刷大、小便器（槽）-收集废弃物+清洁大、小便器（槽）-清洁盥洗器具及其他设施-清扫地面-检查及整理。卫生间的清洁一般应从左到右”从上到下“从

17、里到外”依次进行，对于单个器具的清洁，应按先内后外再对各附件进行清洁的顺序进行。清洁方法：卫生间的清洁工作一般应安排在人流量小的晚间或清晨进行，并在物业室内其他公共区域的卫生清洁工作完毕后开始。操作程序和方法如下：A.准备工作a.准备好所需的工具和用具。如：扫把、地拖、带柄尼龙刷、抹布、干毛巾、工作服、橡胶鞋、橡胶手套和口罩等。b.准备和配制好清洁剂和用品。如：洁厕水、全能清洁剂、皂液、厕纸、手纸等。c.打开门窗，启动排气扇通风换气，在门口放置清洁工作标志牌。B.放水冲刷坐便器、小便器开启冲水阀将坐便器、小偷便器（槽）内的粪尿冲净，用夹子将小便器内的烟头等杂物夹出。在坐便器内倒人规定数量的洁厕

18、水（小便器无法存水，故不必倒人洁厕水浸泡），浸泡一定时间，以利发挥其最佳的效用。C收集废弃物、清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位。D.清洗座便器、小便器（槽）。依次逐个彻底清洗，包括各配件、附件。a.清洁蹲式坐便器（槽）先用带柄尼龙刷沾洁厕水刷洗坐便器内壁和蹲位台面，并注意入水口和出水口的清刷，然后用清水冲净。最后用干地拖将蹲位台面的水迹擦干。b.清洁座式坐便器先用带柄尼龙刷沾洁厕水刷洗坐便器内壁，洗净后用清水冲净，然后用湿抹布沾万能清洁剂擦洗水箱，坐便器的座沿、盖子外侧、底座，再用清水抹布擦洗干净，最后用干抹布擦干水迹。c.清洁小便器（槽）先用带柄尼龙刷沾洁厕水刷洗小便器（槽）内

19、壁、十注意凹槽及出水口的泊刷，并放水冲洗干净。然后用湿抹布擦洗冲水阀和外壁；必要时沾少许万能清洁剂擦洗，最后用干抹布擦干水迹。E清洁盥洗器具及其他设施a.清洁盥洗台先用湿抹布沾万能清洁剂擦洗台面二洗手盆、水龙头，再用清水抹布：擦洗干净，最后用干毛巾擦干水迹。b.清洁梳妆镜先均匀喷上清洁玻璃水，然后用湿抹布擦洗干净，最后用干毛巾擦净。c.清洁毛巾架、厕纸架、皂液缸、烘手器、空气清新剂架等：一般采用湿抹布擦拭，清除灰尘、污迹，最后用干毛巾擦净水迹。F清扫地面：先清扫地面，然后用湿地拖擦净地面，必要时可使用万能清洁剂，最后从里到外，用干地拖将地面拖干。G检查及整理：清洁作业完毕，应环视整个卫生间一遍

20、，看是否有遗漏和不彻底之处，如有应及时补做。然后喷洒适量的空气清新剂，在小便器内放入卫生球，检查是否需要补充皂液、厕纸和手纸。废物筐放在固定的地方，清倒垃圾，更换新的垃圾袋，最后收拾好工具和用具，关好门窗等。卫生间的周期性大清洁卫生间的周期性大清洁是指在每日常规清洁的基础上有计划地定期对卫生间的墙面、门窗、天花板、隔板（隔墙）、灯具及通风设备等进行清洁。清洁程序：一般而言，应遵循从上至下的原则，即从天花板开始。清洁方法：清洁的操作方法与室内公共卫生相关部位的清洁方法相同，这里主要介绍隔板（隔墙）及通风设备的清洁。A.清洁隔板（隔墙）a.先装好两桶水，其中一桶放人适量的万能清洁剂。b.用铲刀、刀

21、片轻轻刮掉隔板（隔墙）表面的污垢、脏渍。c.用抹布浸入放有清洁剂的水桶：拿起后用中等力度拧干，沿着板（墙）面从上往下擦抹。d.仍有污迹的地方，再用短柄刷刷洗。e.用另一条抹布浸透清水后，用中等力度拧干，彻底清抹一次。f.换清水后，将抹布浸透，用力拧干，再清抹一遍。g.用干地拖拖干地面。B.清洁通风设备：主要是指清洁排气扇。清洁时应先关闭电源。如有擦拭不掉的污垢可用万能清洁剂擦拭干净，然后用干毛巾擦干水迹。清洁卫生间的注意事项A.卫生洁具多为陶瓷制品，禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。B.卫生洁具容易破碎，清洁时不能用工具的坚硬部分撞击，也不能让重物落下因冲击而致使卫生器具破损。C.使用洁厕水和

22、其他刺激性清洁剂时，应戴橡胶手套，以防止损伤皮肤。D.一旦发现卫生洁具或排水管道堵塞，应立即疏通。疏通时，应根据堵塞的严重程度和堵塞的部位采用相应的办法：如果堵塞不严重，堵塞部分在排水人口处，可用夹钳式铁丝钩取出堵塞物；如果堵塞物已进入排水的存水弯管，可将排通器胶皮碗口竖压排水口，手持把柄，反复下压上抽，将其疏通，疏通时，应用湿布盖住地漏，以便形成真空而利于疏通。如堵塞严重，应及时通知管道工疏通。E.如果发现卫生洁具损坏，管道、阀门、龙头漏水，应及时通知管道工修理或更换。由于清洁工作的疏漏或使用日久，卫生间的卫生洁具、墙身或地面极易积有粪垢、尿渍、水锈和污垢，故必须定期进行去污除垢工作，以保证

23、卫生间保持良好的卫生状况。F卫生间的定期清洁一般都会使用多功能洗地机和吸尘吸水机使用，以保证地面的彻底清洁。3室内部分高层电梯轿厢电梯轿厢的清洁和保洁工作主要包括电梯门、轿厢内壁、轿门内槽、轿厢地面的清洁等，一般为每日清洁一次，并进行每日的巡回保洁，每日巡回保洁次数可根据人流量的大小和具体标准要求而定。清洁程序准备工作+清洁轿厢内壁-清洁轿门内槽、轿厢地面-清洁电梯轿厢门+检查、整理。在电梯轿厢的清洁过程中，一般应从上到下，从里到外依次进行。清洁方法电梯轿厢的清洁工作应安排在晚间或人流量较少的时间内进行，一般应在相连的楼层清洁前进行，操作方法如下：A.准备工作a.准备好所需的工具和用具，如抹布

24、、干毛巾、水桶、清洁剂、扫把、拖把、吸尘机和按要求需要更换的地毯等。b.协调电梯工停止电梯运行，切断电源。c.将“正在清洁”告示牌放在电梯门前B.清洁轿厢内壁a.将抹布浸入配制好清洁剂的水桶中，拿起后拧干，沿着轿厢内壁从上往下用力抹擦。b.若壁上沾有较顽固的污垢或污迹，可用铲轻刮或直接喷上清洁剂后用抹布用力来回抹擦。c用另一块抹布浸透清水后，拧干抹擦。将抹布过清永后用力拧干，再彻底清抹一遍。d用半干湿毛巾抹净电梯按钮及显示屏。e.轿厢天花板可每周清洁一次，除照明灯饰镜面和摄像探头要用半干湿毛巾轻轻清抹外，其他部位的清洁方法与轿厢内壁清洁方法相同。C清洁轿门内槽、轿厢地面a.用铁钩将轿门内槽的杂

25、物勾起，亦可用吸尘机吸净轿门内槽的沙粒。b.若轿厢地面铺有每天更换的地毯，则只需将旧地毯掀起，用半干湿拖把将轿厢地面拖净，待湿气挥发后再铺上干净的地毯。c.若轿厢地面为固定地毯，则可用吸尘机吸干净地面的沙粒、杂物，每周一次用洗地机（地毯机）配合清洁剂清洁一遍。d.若轿厢地面为木质或合成塑料，则可先用湿地拖配合清洁剂拖抹，再用清水拖抹，最后用干地拖将水迹抹干。D.清洁电梯轿厢门a.电梯轿门材料一般是不锈钢，清洁时先喷上少许不锈钢喷剂，然后用棉质软布由上而下抹净，使电梯轿门洁净光亮。b.清洁作业完毕，应环视整个电梯轿厢一遍，检查是否有遗漏和清洁不彻底之处，如有应立即补做，最后通知电梯工重新启动电梯

26、。E.巡回保洁方法在电梯正常运转的情况下，用夹子夹起电梯间地面上的垃圾或杂物，用于毛巾抹擦按钮、显示屏及脏污印迹。室内大理石及地砖的保洁作业规程使用喷有静电吸尘剂的尘推进行工作；将尘推平放在地面上，直线方向推尘，尘推不可离地；每尘推一次后，用吸尘机吸干净尘推上的灰尘；推尘每半小时循环一次，视灰尘程度及人流量密度而增减次数；每次推尘后应及时将地面灰尘、垃圾打扫干净；定期使用全自动/多功能洗地机对地面进行彻底清洁，打蜡抛光。楼道及楼梯的保洁作业规程使用喷有静电吸尘剂的尘推对楼道地面进行推尘保洁工作；将尘推平放在地面上，直线方向推尘，尘推不可离地；每尘推一次后，用吸尘机吸干净尘推上的灰尘；推尘每两个

27、小时循环一次，视灰尘程度及人流量密度而增减次数；每次推尘后应及时将地面灰尘、垃圾打扫干净；用干净无绒的抹布擦拭扶手、栏杆，防止抹布带沙砾划伤扶手、栏杆表面；每四个小时循环进行一次擦拭扶手、栏杆的保洁工作。每日须清扫拖洗台阶一次，并持续保洁。玻璃、镜面的清洁先用刀片刮掉玻璃上的污迹。将玻璃清洁剂与清水按比例兑成玻璃清洁溶液。把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃刮上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹。污迹较重的地方要重点抹。取掉毛巾再用玻璃刮刮去玻璃表面的水分。一洗一刮连续进行，当玻璃离地面较接近时，应把玻璃刮作横向移动。用毛绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。最后用地拖拖抹地面上的污水。清洁高处玻

28、璃时，可把玻璃刮套在伸缩杆上。涂料类墙面的清洁与保洁涂料类墙面是室内墙面装饰中最原始和最普通的一种墙面，同时，由于各种涂料（漆料）种类繁多，有着不同的性质，在进行清洁、保洁时应采用不同的方法。不具耐水性的涂料类墙面的清洁、保洁作业程序A.用弹子弹除墙面的灰尘和蜘蛛网，应特别注意边缘和角落位置的处理。B.用干毛巾清擦墙面上的污迹，若擦不掉则可试用橡皮、细砂纸轻轻擦掉，要注意掌握技巧，否则会留下擦迹。C墙面沾上泥浆、痰迹等凸起的厚污垢，则可尝试用铲刀轻轻铲掉。D.清洁因清洁墙面而污染的地面。有一定耐水性的涂料类墙面的清洁、保洁作业程序:A.用弹子弹除墙面的浮尘和蜘蛛网，应特别注意边缘和角落位置的处

29、理。B.将毛巾浸入放有清洁剂（中性）的水盆，用中等力度拧干，沿着墙面从上往下来回擦抹。C仍有污迹的地方，再用短柄刷刷洗。D.对于凸起的厚污垢，则可尝试用铲刀轻轻铲掉。E.用另一毛巾浸透清水后，用中等力度拧干，对墙面彻底清抹一次。F清洁因清洁墙面而污染的地面。灯饰的清洁与保洁室内的灯饰种类繁多，形状各异，保洁工作应有针对性，以免损坏，进行清洁作业的程序：准备好梯子、升降工作平台、抹布、弹子及清洁剂等工具和用品。先将电源关闭，用弹子弹去灯饰上的灰尘。用湿抹布蘸上少许清洁剂擦拭，最后用干抹布将水迹擦净。清洁完毕后，打开电源，检查灯饰是否正常。如配备地毯：清洁与保养地毯的日常保养吸尘频度：A.办公室等

30、人少出入的地方，每天用吸尘机吸尘1次；B.对人流量大的地方，每天应用吸尘机吸尘数次（视客流量而定）。发现地毯上有下列污渍时，应及时清除.地毯干泡定期清洗的操作程序:A.用吸尘机对地毯进行吸尘.B.用地毯除渍剂清除地毯上的各类污迹及香口胶.C.按比例将地毯清洁剂加水倒入擦地机的泡箱内（地毯水兑水量参照清洁剂使用标准规程.D.将机套上地毯刷，接上电源.E.打开泡箱开关，将泡沫均匀地洒在地毯上.F控制擦地机的方向，由左至右保持40米/分钟的速度为宜.G.操作机械在地毯上来回洗刷3-4次;上行与下行要互叠约10厘米.H.用毛刷刷洗地毯边角，抹干地毯上的泡沫.I.用吹干机或打开空调机吹干地毯.停车场保洁

31、每日上班后须洒水，并用扫帚清扫地面一次，角落用小扫帚清扫。持续巡查，清扫地面纸屑、果皮、烟头、积水等。每周须对车位线进行拖洗，并持续保持清晰。车场内挡车器、消防栓、汽车道闸等设施、设备每日用抹布，擦抹除尘，局部污渍用稀释“清洁剂”溶液进行擦洗。墙壁须每周用毛弹除尘，并持续保洁，墙角处不得有蜘蛛网。办公室的日常清洁每日必须清扫、拖洗地面，清除垃极。每日须擦洗办公台面、桌椅、文件柜和门窗。办公台面放置物品须摆放整洁有序。办公电话每月用酒精消毒灭菌一次，使其清洁无异味。玻璃门窗每周须用“玻璃清洁剂”或“洁净灵”刮洗。每月擦洗室内送风口，除尘。室内摆放名贵花卉、瓷器、玉雕等物品须在小心擦洗，防止破损对

32、花卉的护养施肥工作应由园艺师负责实施。复印机A.每日须用毛弹去除其表面灰尘。B.若有油渍应使用专用“洁净剂”溶液，用干净棉球进行擦洗。电脑A.每日须用干净棉制洁净干抹布擦除其表层灰尘。B.若表层存有污点则须用蘸有“洁净剂”溶液的干净棉球进行擦洗。C键盘须每月用“洁净剂”棉球擦洗。传真机A.每日须用干净棉制抹布去除表面灰尘。进入办公室应轻轻敲门，征得同意后再进入，清洁动作要轻，对办公室人员要彬彬有礼。消防设施设备的保洁当值保洁员每日对责任区域内的消防栓、1121灭火器、楼层安全出口指识灯、防火门等用半湿抹布擦抹一次，并持续保洁；擦抹时应轻擦轻放，不得对其有所损伤。在当日清洁过程中发现消防设施设备

33、出现问题应及时向主管反映，以便及时解决。各类标牌、指示牌的清洁有广告纸时应先撕下纸后再用湿抹布从上往不擦抹，然后用干布抹干净，如有污迹应用清洁剂进行了清洗。清洁时应注意：A.梯子放平稳，人不能爬上装饰物以防摔伤；B.清洁工具不要损伤被清洁物；C清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手。清洁后检查应无污渍、无积尘。4其他部分几处电动门的清洁平时保洁：在张开静止的状态下，保洁员每日早上用静电弹子或吸尘器除尘，日常不定期的对电动门定期除尘，局部污垢附着物等只铲刀、百洁布、刷子去除。然后用不锈钢光亮剂擦拭，保证光亮度。定期清洁：主要使用中性根据气候等因素，定期或不定期的对电动门进行彻底的清洁，清洁剂，配合百洁布等

34、小工具，彻底清洁，然后用不锈钢光亮剂擦拭不锈钢制品的清洁、保养保持奖牌、标识牌、宣传栏、雕塑及其他不锈钢制品表面的清洁，使其不受氧化。作业程序、和注意事项如下：先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面，然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面的水珠。置少许不锈钢油于毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹，或用喷头直接喷在不锈钢表面。然后用无绒干毛巾拭抹。目视不锈钢表面无污渍，无灰尘，表面光亮，可映出人影。上不锈钢油不宜太多。清洁高大雕塑时应做好安全保护，防止人员伤亡。楼顶平台的清洁保洁员每天早上根据实际情况对楼顶平台进行一次彻底的清扫。室外保洁员每天晚上下班之前对平台进行一次彻底的检查。设备操作员配合保洁员每月定期对楼

35、顶平台的地面进行彻底清洗。保洁员不定时检查平台是否有垃圾物堆放，下水管道是否堵塞，并处理发现的问题。对花坛、装饰物进行不定时的清洁及保洁。室外广场（地上停车场）的清洁项目经理应根据气候变化、卫生状况等制定出每月清洁计划。清扫广场的灰尘、果皮、树叶及纸屑、烟头等垃圾，注意不要扬起灰尘。旱季时每月冲洗1次广场，雨季每周冲洗1次.发现路面有油污应即时用清洁剂清洁.用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物.下雨、雪天应及时清扫广场，确保广场无积水、雪。每天清洁绿花带两次，秋冬季节或落叶较多时应增加清洁次数。用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾。对烟头、棉签等用扫把不能打扫起来的小杂物，

36、应捡起放在垃圾斗内。清洁工应每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁.喷水池清洁标准：应达到目视水池清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。排水沟、明沟的清洁.排水沟、明沟的清洁应每周进行1次：A.用胶扫把清扫排水沟、明沟里的泥沙、纸屑等垃圾；B.拔除沟里生长的杂草，保证排水光绪的畅通；C川水冲洗排水沟、明沟，发现沟边有不干净的地方应用铲刀铲除。排水沟、明沟的清洁标准：应达到目视干净无污迹、无青苔、杂草，排水畅通无堵塞、无积水、臭味。5垃圾收集与处理各区域保洁员应巡回清理垃圾桶内的垃圾，保证垃圾桶内的垃圾不能超过桶容积的三分之二，方便客户使用。清理垃圾桶内垃圾时，应先将垃圾桶内的垃圾袋提出

37、，再重新铺好新的垃圾袋。各区域保洁员负责按规定时间清理各自区域垃圾桶内的垃圾。将清理的垃圾按照规定路线运送到垃圾中转站存放。瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的建筑垃圾应倒放在指定地点，禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾撒落或飞扬引起二次污染，该类垃圾一定要倾倒在大厦内指定地点。废弃的涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中要注意容器的封闭，防止溢流污染路面。有回收利用价值的垃圾要拣出分类单独存放一处。室内保洁员在清洁地面时，少量的垃圾可倒入各自区域的垃圾箱内，量大的垃圾应直接按照规定路线运送到大厦的垃圾中转站内。垃圾中转站所有垃圾集中袋装化堆放在堆放点，做到合理、卫生

38、、四周无散积垃圾、无污水、污渍；墙面无粘附物，无明显污迹；垃圾中转站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害。垃圾应每天运至制定投放点，禁止隔日堆放。6卫生消杀、灭鼠、灭虫害保洁部主管应根据季节的变化制定出卫生消杀、灭鼠、灭虫害工作计划。消杀区域：各楼宇的梯口、梯间及楼宇周围；公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。消杀灭鼠工作前，项目经理必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。灭害虫认真做好消杀前的准备工作（备齐专用制服、工具等）。消杀组消杀员应严格遵守消杀操作规定。消杀员应穿消杀服配防护罩、手套，做好自身防护

39、措施。按1:5比例稀释来苏水溶液，将溶液小心注入喷洒器。用喷洒器对消杀点进行喷洒。消杀点包括花坛、地下车场、垃圾房、卫生间、水房、步行梯间及业主要求的消杀部分。作业完成后，及时用清水冲洗所有工具、制服。对喷洒器容箱所剩的消杀液须倒入容器桶内封存备用。用清水将喷洒器清洗干净。保洁部主管应每次检查消杀、灭鼠、灭虫害工作的进行情况并将情况记录于每天工作日记中。（三）、保洁服务质量的检查1 .三查制度：员工自查：每个员工根据有关作业规程，对自己分管区域的保洁项目不断地进行自查，及时发现问题，解决问题，并做好记录。领班巡查：领班应把巡回检查作为自己的主要工作，每天对管理区域所有保洁部位、项目进行巡回检查

40、，不得少于三次，作好记录。主管抽查：主管每日抽查不得少于两次；主管还应陪同上级领导或会同物业管理处定期联合检查，并做好记录。2 .检查内容视检：凭眼睛直觉检查保洁项目光亮、清洁、视觉舒适。手检：手戴白手套或用白色纸巾擦摸被检查的物体表面应无灰尘、污迹。嗅检：凭嗅觉进行气味检查，保洁场所空气应清晰、无异味。（三）绿地养护服务标准1 .基本要求：绿地养护人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌，仪表仪容整洁端庄。养护工具应随身携带，不允许随意放置。养护作业时不应妨碍业主正常活动。养护完毕后妥善处理养护现场，保持地面清洁，无污水、积水。2 .基本质量要求：绿地保存率为100%,新建绿地“黄土不见天”,不留

41、死角。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上，新建绿地，植物成活率95%以上。3 .绿地养护质量要求：乔灌草配植：以绿地为主，注重植物造景。绿化面貌：植物生长良好。乔、灌、草生长层次分明，无死树枯枝。绿地设施基本完好，保持绿化景观的完整。4 .绿地养护基本标准：每人负责养护1000m2绿地。小型绿化工具(枝剪、枝锯等)随身携带，不允许随意摆放节约用水、用电。遵守安全和生产条例和操作程序。5 .绿地养护作业规程：浇灌、排水用土钻检查草坪干湿程度，土层100mm-150mm处呈干燥状，应及时进行浇灌。绿地养护人员应使用专用水管进行浇灌，浸湿的土层深度为100mm但不允许需长时间积水。

42、浇灌时期和浇灌时间可按下列规定：冷季型草：春秋两季充分浇水，每周一次，夏季适量浇水，每两周一次，宜早晨浇，安全越夏。暖季型草：夏季勤浇水，每周两次，宜早、晓浇。春秋季每两周一次，冬季不浇水。清除杂草、杂物与管理区域的草坪形态不符的杂草，养护人员应及时进行消除，并要求除早、除小、除净。施肥每年追肥应以复合肥料为主，追肥的时间和可根据土壤服力、草种和幼苗生长情况而定，每年施肥一次，每次施肥成分含量分别为：磷3g/m2,钾2g/m2,氮5g/m2。病、虫害防治病、虫害防治，应以防为主，防治结合。预防：预防每年喷药一次，预防病害以喷灰菌灵为主。除害：可依具体情况，选择无公害药剂或高效低毒的化学药剂消除

43、病、虫害。修剪、整形(1)树木应通过修剪高速树形，均衡树势，调节树木通风透光和肥水分配，各类绿地的乔木和灌木的修剪以自然树形为主。(2)乔木类：主要修除徙长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。(3)灌木类：应使枝叶繁茂，分布点均匀，修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留新”的原则进行。(4)绿篱类：应促其分枝，保持全株枝叶丰满。花球应确保春、秋两季各修剪一次。(5)地被、攀缘类：地被、攀缘植物修剪应促进分枝，加速覆盖和攀舞的功能，对多年生的攀缘植物要每年一次翻蔓，清除枯枝。(6)修剪时切口都要靠节，剪口要平整，对于粗壮的大枝应采取分段截枝法，操作时应注意安全。(

44、7)休眠期修剪以整形为产，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪，有伤病的树种应在夏、秋两季修剪。(8)草坪长到70mm-80mm时，应予修剪。补植树木(1)树木缺株应尽早补植。(2)补植的树木，应先用原来树种，规格应相近似，若改变树种或规格则应与原来的景观相协调，补植行道树种应与同路段树种一致。花坛的养护、管理：(1)根据天气情况，保证水分供应，宜清晨浇水，浇水应防止将泥土冲到茎叶上。(2)做好排水措施，防止雨季积水。(3)应及时做好病虫害防治工作。(4)花坛保护设施应经常保持完好。(5)花坛内及时清除枯萎的化蒂、黄叶、杂草、垃圾，及时补种、换苗。花境的养护、管理(1)及进修剪、整枝，花

45、后及植株休眠期。(2)每年休眠期可行当耕翻表土层，施加有机肥。(3)及时做好病虫防治工作，在春季、夏季进行预防性喷药各一次。(4)落实日常养护，做到立姿目视无杂草、垃圾。6、绿地养护质量的检查：绿地养护工作每次完成后由实施作业负责人填写绿地养护工作记录表，并由管理处专人核实后签字确认。绿地养护领班每周进行检查，并将结果记录于绿地养护工作记录表。绿化负责人每月对辖区内的绿地养护情况进行一次检查，并将检查结果记录于绿地养护工作记录表7、绿化标识与档案管理：管理处应对管辖绿地内乔、灌木、草坪作统一标识，标识由公司统一制作“单株乔，灌木标牌”和“丛植绿篱、花坛、花境、草坪标牌”。管理处应标明植物名称、

46、编号、生态习性、种植日期等栏目内容，并根据管理区域的实际绿化情况予以布置。管理处对植物绿化档案应即时登记填写管理处绿化档案记录表并汇编存档。第五部分内部管理、考核一、内部管理和监督措施1 .服务质量管理控制流程图2 .服务质量监督管理制度主要管理部门：品质管理部检查方式服务质量检查分为公司检查、品质管理部检查、项目部自检三种方式。公司检查公司物业管理质量检查由总经理任组长组织相关人员成立检查小组，每季度年对项目物业管理服务质量进行一次综合检查评审。(1)检查准备:品质管理部编制质量检查工作计划交总经理审核后，下发相关部门及项目部。质量检查计划应包括以下内容：检查依据(检查标准)检查时间检查人员

47、检查内容/形式总经理在检查前召开检查专题会议，确定各检查分项及重要检查项目。(2)现场检查检查组依据检查标准到工作现场检查各工作岗位的服务质量情况，并将发现的不合格问题作好记录。检查组按计划要求检查各岗位质量记录，查看是否完整，并对记录的服务跟踪程度进行详细了解，发现漏项及不合格情况作好记录。(3)检查总结检查结束，由品质管理部经理召开工作会议讨论检查结果，品质管理部负责形成质量检查报告，各相关检查人员签字。检查报告由品质管理部存档，并下发受检部门或项目部，对其不合格项发出不合格事项记录，进行追查及限期整改。品质管理部检查品质管理部的检查主要是贯穿于日常工作之中，随机地反映服务过程各阶段、各环节的具体情况，并衡量过程的结果，以此发现不合格并作出相应处理，保证服务质量满足用户要求。品质管理部对项目部保洁服务质量的检查每月不得少于一次，并做好检查记录，形成详细的检查报告，送呈管理部经理审阅。品质管理部检查的主要内容包括：工作现场：