地籍管理基础知识

1、地籍管理基础知识（4）按表现形式分类 地籍按表现形式分为常规地籍和数字地籍。 1)常规地籍。地籍最常规的形式就是地籍图和地籍册。以图、表、卡、册所表示的地籍称为常规地籍。 2)数字地籍。由于计算机的广泛使用，常规的图、表、卡、册都可以数字形式存贮在存贮介质中。数字地籍适应多用途、大容量存贮地籍资料的需求，且容易更新，它是现代地籍的发展方向。我国现阶段使用的土地证书地籍信息的系统内应用地籍信息的系统内应用 （1 1）地籍管理制度的统一性原则。）地籍管理制度的统一性原则。作为国家土地行政的地籍管理工作，应形成全国统一的系统，即各项工作均须按全国统一规定的政策、法规、技术规范进行。 （2 2）地籍资

2、料的连续性和系统性原则。）地籍资料的连续性和系统性原则。土地面积、质量、用途、利用状况等都在发生变化，土地的权属也会发生转移，因此地籍管理工作必须跟踪土地的变化，采集变更的现势资料，以保持地籍的连续、系统和完整。 （3 3）地籍信息的可靠性和精确性原则。）地籍信息的可靠性和精确性原则。地籍的数据、图件、文字等信息均带有法律文件的属性，必须以技术规范和法律文件为依据，作到准确可靠。 土地登记概述土地登记概述 土地登记的内容与程序土地登记的内容与程序 土地登记的实施土地登记的实施 土地权属争议的裁决土地权属争议的裁决一、土地登记概述 土地登记是国家依照法律对土地的坐土地登记是国家依照法律对土地的坐

3、落、面积、用途、等级、权属关系等落、面积、用途、等级、权属关系等在专门的薄册上登记的一种制度。在专门的薄册上登记的一种制度。1、土地登记的概念土地登记的作用维护土地的社会主义公有制为土地管理提供基础信息维护正常的土地市场秩序维护土地权利人的合法权利有 效 保 护 耕 地为社会发展提供基础信息2我国土地登记的作用3、土地登记制度 当今世界各国的土地登记制度，虽然在当今世界各国的土地登记制度，虽然在具体做法上不完全一致，但主要有契约登记、具体做法上不完全一致，但主要有契约登记、权利登记和托伦斯登记三种基本制度。权利登记和托伦斯登记三种基本制度。 我国的土地登记采用的是兼有权利登记制我国的土地登记采

4、用的是兼有权利登记制度和托伦斯登记制度两者优点的一种登记制度。度和托伦斯登记制度两者优点的一种登记制度。具有这样一些特点：具有这样一些特点： 强制登记强制登记 经登记的土地权利受法律保护经登记的土地权利受法律保护 进行实质性审查进行实质性审查 登记具有绝对公信力登记具有绝对公信力 颁发土地证书颁发土地证书土地登记制度对比表土地登记制度对比表比较项目有有有有无有无名称1 1）中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法2 2）中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法3 3）中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则4 4）土地登记规则土地登记规则5 5） 其他法律、法规其他法律、法规4土地登记

5、的法律依据土地登记的特点统统 一一 性性唯唯 一一 性性连连 续续 性性强强 制制 性性公公 示示 性性公公 信信 力力5、土地登记的特点与基本原则审查原则审查原则土地登记的基本原则依法原则依法原则申请原则申请原则属地管辖原则属地管辖原则6、我国土地登记分类4 初始土地登记初始土地登记4 变更土地登记变更土地登记 初始土地登记是土地权属单位对于土地的所有权和使用权的第一次基础性、普遍性的登记。即在规定的期限内，对一定辖区范围内的所有土地进行普遍的登记。 变更土地登记，是指初始登记以外的土地登记。变更土地登记包括： 4土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记；4土地使用权、所有权和他项权利变更登

6、记；4名称、地址和土地用途变更登记； 注销土地登记等。土地登记的内容土地权属性质与权源土地等级和价格土 地 面 积土 地 界 址土 地 用 途土地使用条件土 地 权 利 人土 地 坐 落土地权利客体二、土地登记的内容与程序变更土地登记土地权利设定登记国有土地使用权设定登记集体土地使用权设定登记土地他项权利设定登记土地权利设定登记名称变更登记土地权利变更登记国有土地使用权变更登记集体土地使用权变更登记集体土地所有权变更登记土地他项权利变更登记地址变更登记土地用途变更登记注销土地登记国有土地使用权注销登记集体土地所有权注销登记土地他项权利注销登记集体土地使用权注销登记地籍调查登记填证收费及发证地籍

7、信息变更审核变更调查收件（申请）过程跟踪地籍查询抵押登记转让登记变更申请变更登记历史查询资料归档汇总统计图数互查其他登记初始登记设定登记变更登记土地登记的程序权属审核三、土地登记的实施1、申请4 登记公告4 登记申请4 资料审查4 收取资料2、地籍调查4 权属调查 4 地籍测量3、权属审核2初审：宗地状况审核、权属审核；2复审：来源是否合法、界址是否清楚、面积是否准确、初审人员的意见；2公告：公布登记的有关情况，相关权利人有权提出异议；2批准注册登记填写土地登记卡填写土地归户卡装成土地登记簿装成土地归户册4、注册登记验 证通知缮 证收 费发 证5、颁发土地证初始土地登记国有土地使用权登记集体土

8、地所有权登记集体土地使用权登记土地登记公告土地登记申请书土地登记审批表土地登记收件单地籍调查表宗地图地籍图申请人身份证明申请人委托书土地登记簿土地归户卡土地证书签收簿6、土地登记资料归档变更土地登记土地权属设定登记协议书；批准文件；合同书；税费交纳凭证；其他与初始土地登记相同。 土地所有权、土地使用权变更登记与土地权属设定登记相同。土地他项权利变更登记合同书；土地估价报告；确认书；批准文件；交付的出让金额款凭证；其他证明与土地所有权、使用权变更登记相同。土地用途、名称和地址变更登记县以上土地行政主管部门有关批准文件；土地出让合同；交纳土地出让金的支付凭证等。注销土地登记原土地证书及有关证明材料

9、。申请书；交纳更正登记保证金的证明材料；其他证明材料。其他土地登记第四节第四节 地籍测量地籍测量 (1) 地籍控制测量 测量地籍基本控制点和地籍图根控制点；(2) 界线测量 测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标；(3) 地籍图测绘 测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等；(4) 面积测算 测算地块和宗地的面积，进行面积的平差和统计；(5) 进行土地信息的动态监测，进行地籍变更测量，包括地籍图的修测、重测和地籍簿册的修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性；(6) 根据土地整理、开发与规划的要求，进行有关的地籍测量工作。 2、地籍测量的具体内容3. 地籍测量的特点第五节第五节 地

10、籍调查地籍调查 按区域的功能不同，地籍调查可分为农村地籍调查和城镇地籍调查。 目前农村地籍调查主要有土地利用现状调查、土地质量调查、土地权属调查等。 城镇地籍调查是指城镇及村庄内部的地籍调查。主要对城镇、村庄范围内部土地的权属、位置、数量、质量和利用状况等进行调查。 （二）（二） 地籍调查的内容地籍调查的内容 1. 税收地籍调查的内容 一是土地权利状况，即纳税人情况，包括姓名或单位名称、地址等。二是计算赋税的依据，即需要纳税的土地类型、土地面积和土地等级等。 2. 产权地籍调查的内容 产权地籍调查是以土地权属调查为核心内容，同时调查土地利用状况和其他要素。 3. 多用途地籍调查的内容 (1)

11、土地及其附着物的权属。包括权利人状况、权源、权利性质、权利限制等； (2) 土地及其附着物的位置。包括地理位置、权属界址等； (3) 土地及其附着物的数量。包括土地面积、建筑占地面积、总建筑面积建筑等。 (4) 土地及其附着物的质量。包括土地等级，基准地价，建筑物的结构、层数，各种房地产价格等。 (5) 土地及其附着物的利用状况。包括土地类型，容积率，建筑密度，建筑间距，各类别面积比例。（四）（四） 地籍调查的原则地籍调查的原则(1) 符合国家土地、房地产和城市规划等有关法律的原则。(2) 实事求是的原则。调查时，在依法与现状结合的前提下，充分考虑历史背景。(3) 符合地籍管理的原则。以科学的

12、地籍制度为基础，保证地籍的现势性与系统性、可靠性与精确性、概括性与完整性。(4) 符合多用途的原则。以地块（宗地）为单位进行地籍调查；调查前应收集有关测绘、地政、房地产产权产籍、规划、建筑物报建等资料；应采用空间上全覆盖的调查方法，全面覆盖调查区域的每一块土地，每一个宗地的情况都要调查清楚，包括道路、桥梁、河流、水面、山地、农田等；地籍调查结果要做到图形、数据、簿册之间具有清晰的一一对应关系。（五）（五） 地籍调查的工作程序地籍调查的工作程序 1. 地籍调查的工作内容 土地权属调查、土地利用现状调查、土地等级调查、房产 调查等。 2. 地籍调查工作程序 准备工作 外业调查 内业工作 检查验收

13、第四节、不动产登记制度第四节、不动产登记制度 不动产登记两种模式： 和 成立要件主义：不动产产权的变动在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成不动产产权的变动，未经登记，权利受让方只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。【权利登记制度权利登记制度】/ /【托仑斯登记制度托仑斯登记制度】 对抗要件主义：不动产是一种特定物，其权利的变动应与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经变动，登记只是对抗第三人的要件，申请登记后才能受到法律的全面保护。【契据契据登记制度登记制度】 对抗第三人：是一种抗辩权。是指当两个债权债务关系标的物相同，双方发生争议，都主张享有对该标的物的权利时，有登记的

14、一方就可受法律的保护，优先享有权利。 【契据登记】实行形式审查，因此登记手续十分简便。登记机关只是应当事人的要求将其产权变动公示于世，可以使登记取得对抗第三人的效力，这种效力的存在，对于产权的维护和交易安全的实现能起到有限作用。契据登记对产权变动的有效性不产生任何效果，国家几乎不干预产权关系的变动，因此登记簿不具有公信力。第三人信赖登记而为交易会存在风险，可见这种制度在交易安全的保护方面仍然存在局限性。【权利登记】对权利的存在与变化发生实质的影响，它以明确、简化的方式反映不动产产权关系。由于登记具有公信力，因此交易安全可以得到有效保护。此外，这种登记制度还会对降低交易成本、加速交易进程产生影响

15、。然而，过度追求登记公信力，在登记记载与实际权利状况不符的时候，将使真正权利人的利益受到损害。【托仑斯登记】与权利登记制十分相似，不同之处主要表现在非强制性登记、颁发权利书状和登记赔偿方面。因为权利人手中有政府颁发的不动产权利证书，他可以随时通过出示权利证书证明自己对不动产的权利存在。当然，如何杜绝假书状的出现与泛滥，在制度设计时是应该考虑的问题。 不动产登记制度概论 世界上没有十全十美的事物，对于不动产登记制度也是如此。相比而言，托仑斯登记制度是现阶段较好的一种产权登记立法模式。下表反映了三种登记制度的主要内容。 不动产登记制度概论登记对抗（风险警示的效力）登记簿的公信力（善意保护的效力）登

16、记要件（权利变动生效效力）权利正确性推定（确认或证明效力）（1）依法的原则（2）申请的原则（3）审查的原则（4）属地登记、分级管辖的原则不动产登记制度概论 不动产登记的法律依据不动产登记上位法律 宪法1954年制宪：中国人民政治协商会议共同纲领为基础 1975年第二部宪法：修宪史上的一次大倒退 1978年第三部宪法：提出法律面前人人平等 1982年第四部宪法：确定了国家的根本制度与根本任务 一九八八年修宪：为“私营经济”正名 一九九三年修宪：为“国家富强”奋斗 一九九九年修宪：为“法治”鼓与呼 二零零四年修宪：为“世界接轨”做准备不动产登记制度概论 民法典民法通则（1986） 特别法物权法于2

17、007年3月颁布实施。 民法的适用基本原则 （1）上位法优先于下位法原则 （2）新法优先在于旧法原则 （3）特别法优先于普通法原则 （4）法律文本优先于法律解释规则 （5）强行法优于任意法民法典1998年启动1999年合同法（债权）2007年物权法（物权）。【婚姻法、担保法 等早就颁布】不动产登记制度概论不动产登记制度概论（2）不动产登记基本法律 土地管理法 城市房地产管理法（3）不动产登记部门规章 土地登记办法 房屋登记办法不动产登记制度概论自1996年2月1日起施行。第一节 通则 登记之申请，申请登记文件，收件、审查、登簿、发状第二节 总登记 土地总登记，建物所有权第一次登记第三节 所有权

18、变更登记第四节 他项权利登记第五节 其它登记 更名登记，住址变更登记，书状换给或补给登记、更正登记、限制登记第六节 涂销登记 物权法第二章第一节规范了不动产登记制度：不动产登记制度概论不动产登记制度概论不动产登记制度概论 根据不动产登记的特点，不动产登记分为：预告登记、本登记、异议登记、限制性登记、信托登记等。 不动产 本登记 是直接使当事人所期待的产权变动发生效力的登记，它将不动产产权的初始取得，及其转移、设定、增减、分割合并和灭失等载入专门的登记簿，在法律上有确定的、终局的效力，又可称为。本登记主要包括：总登记、初始登记、设定登记、变更登记、更正登记、注销登记等。 总登记是一种针对辖区内所有不动产，在一个确定的时点进行的一种普遍性的登记。 总登记后，不动产权利人首次取得不动产所有权或使用权，而向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。 根据民法物权理论，他物权产生于既有权利，对于原权利而言，他物