霖峰壹号阶段营销思路案

1、XXXX阶段营销思路案报告体系4/5月销售计划商业客户分析商业市场情况回顾本次推售商铺核心问题商铺营销策略住宅剩余货量盘点及目标推货铺排5月28日A区、A3区及前期剩余单位（1/2/11栋底商）约9355.147月9日3号地块车位2余货去化7月23日15#住宅（2）9月10日3/5/6栋底商及前期剩余单位约4712.358月6日B区、C区（9#）及前期剩余单位5241.248月20日16#住宅商铺顺销10月15日12/13/15/16栋底商及前期剩余单位约7739.927月30日2号地块车位19月3日3号地块15/16#车位住宅剩余货量盘点及目标目标计划实现目标及上客需求：4/5月销售目标约1

2、.47个亿，约150套，按7:1上客成交比计算，需新增住宅客户1050组，日均21组。五期新品（13#）推售：4月15日，五期新品（13#）开售，之后顺销， 4-5月以去化73%货量约120套为目标。3#、5#、9#、10#、11#、12#、13#余货去化：借助5月房博会契机，将3#、5#、9#、10#、11#、12#、13#剩余货量进行打包促销,促进余货去化，加速回款。4/5月份住宅实现1.47亿销售额，销售套数预计为150套！住宅剩余可售货量盘点（截止4月13日）楼栋套数面积（m2）1#161675.352#293225.43#141750.545#413663.989#9922.510#

3、3387.311#1128.5612#262505.2513#16417178.9315#16417066.7216#16417155.18小计63165659.71楼栋套数销售额（亿）备注3#、5#、9#、10#、11#、12#30150约1.47余货促销，按32%计算13#12013#销售，按73%计算上客目标1050每日21商业剩余货量盘点及目标剩余货量盘点商铺剩余可售货量盘点商业套数面积（元/m2）1/2#底商（A 区）455348.463#底商（A区）约442741.575-6#底商（B 区）1970.78一期商业街1#楼121232.93一期商业街2#楼8716.75一期商业街3#

4、楼2118.58一期商业街5#楼61257.369#底商（C区）283091.1610栋底商（B 区）约222150.0812/13#底商（D 区）约424461.4711#底商（A区）604441.5815#/16#底商（E区）约263278.45小计30809.17截止到2016年04月13日为止，商铺剩余面积约30809.17，商业体量巨大，现阶段领取预售证的商铺为 1/2#底商（A 区）、3号地块1/2/3/5#独栋商业、9#底商、11#底商，商铺共计161套。商业剩余货量盘点及目标目标4月28日启动预约（1号地块A区、A3区、C区）5月28日开盘（1号地块A区、A3区、C区）余货去化

5、单层小铺先行、大铺后续逐步加入商业剩余货量盘点及目标目标分解商业总套数 总面积（） 去化率底均价（元/m2）销售套数销售面积（）销售总金额（元）实收总金额（元）属性11#底商201178.1390%一层43397181060.324601457741413119 单层商铺（A区）19699.2195%二层3037718662.412012201318109811 单层商铺212564.2476%一拖二36887161953.717206637872066378一拖二商铺9#底商283091.1654%31258151655.985176257851762578一拖二商铺（C区）A区商业（1/2

6、#底商）455348.469%375154475.421783533117835331一拖二商铺合计13312881.253%357795807.83207800877 201187218上客目标710每日17 铺新品推售：4月下旬推出1#地块A区商业、3#地块9#底商以及11#底商，以5月实现两个亿为目标，产品需达到约71套；意味着在若整体均价约35779元/的情况下，需销售约5807.83 ； 商铺上客目标分解：按商铺常规10:1的来访成交比例计算，去化目标为71套，在5月底前，商铺所需的新增上客量约710组，每日17组； 推广费用：按销售额的3%计算（4/5月份为去化阶段，商铺4月启动预

7、约，5月商铺开盘，需要较大推广投入）至5月30日，可用推广费用约为623万元（常规为1.5%-3%）,推广费明细详见附件.4/5月商铺需完成71套销售目标方能实现目标2个亿，需新增上客量710组，每日17组，去化压力巨大。商业剩余货量盘点及目标推售产品简析A3区C区A区A区商业：1号地块1#、2#住宅底商，临街一拖二商铺，总面积为5612.82，剩余45套可售，主力面积区间为96-103大铺（区间80-170)，临近天桃实验中学、广投龙象府及德利aicc商业、写字楼。C区商业：位于3号地块，9#住宅底商，一拖二商铺，28套，总面积为3091.16，产品面积区间为103-111大铺（面积区间为5

8、9-207）。在主街区范围内，与2#商业内街相对、临近咔咔小镇、民主路小学。A3区商业：位于3号地块，11#住宅底商，60套，总面积为4441.58，靠内街部分为单层独立商铺，面积较小第一推售目标一层20套：主力为47-59（面积区间为38-80）二层19套：区间为29-48；东侧部分为一拖二大铺，21套，主力面积区间在109-114之间（区间109-199）。主街区范围内，靠近购物中心。报告体系4-5月销售计划商业客户分析商业市场情况回顾本次推售商铺核心问题商铺营销策略2015南宁房地产市场简述楼市政策红利不断，住宅市场供需两旺，国内经济的低靡不振、股市以及期货等大幅波动，商业物业表现较为低

9、靡。宏观经济环境2015年，经济下行压力持续，年内全国GDP增长6.9%，创25年来新低！广西GDP增长8.1%，优于全国整体，增速较2014年回落0.4个百分点。广西区内各产业增速情况指指 标标金额(亿元)增速(%) 第一产业第一产业2565.974 第二产业第二产业7694.748.1 第三产业第三产业6542.419.7总值总值16803.128.1南宁市土地成交情况：南宁市土地成交量一路走高，总体呈上升趋势。2012年以前，南宁每年土地成交量基本处于较低水平，但从2013年起，成交面积就跃升至5290亩，此后每年都在5000亩以上，2015年达到了5448亩的最高位，环比增长6.07%

10、。南宁市土地成交总建筑面积走势：土地出让金水涨船高，2015年达到188亿元。相比之下，土地出让金的增长幅度并不是很明显，虽然地块宗数和面积双双创下历史记录，但成交金额并不是太高。南宁市土地成交单价及楼面地价走势南宁地价并非逐年上涨，这在一定程度上反映了南宁房地产市场的整体走势较为平缓。2015年，南宁市土地成交成交地价为345万元/亩，近年来价格基本持平。一级市场价格持续走稳，显示出市场对于价格预期的保守态度，同时土地市场价格的稳定有利于二级市场的风险控制。31395290513654484277623857246752010002000300040005000600070002012年20

11、13年2014年2015年2012-20152012-2015南宁供应与成交情况南宁供应与成交情况成交面积（亩）推出面积（亩）2015年，受市场利好、宽松政策影响，土地供应量和成交量均呈现上升趋势，成交量大幅上升价格走势较为稳定，预计2016年土地供需将有上升趋势。南宁整体市场土地市场走势分析2015年，商品房市场供需破千万，整体均价7112元/（以价换量），跌至近四年新低；库存高达1495万，商业、办公物业面临去化难题！南宁整体市场商品房市场走势分析2015年年南宁市楼市南宁市楼市数据汇总数据汇总物业类型物业类型供应套数供应面积（万）同比增速成交套数成交面积（万）同比增速成交金额（亿元）成交

12、均价（元/）商品房商品房1510251301.438%104831990.737%704.6 7112住宅住宅85284867.232%7843680845%550.66814商业商业858281.635%365030.727%64.721063办公写字办公写字楼楼103869316%296628.7-42%39.713846物业类型物业类型库存套数库存面积（万）消化周期物业类型库存套库存套数数库存面库存面积（万积（万）消化消化周期周期（月）（月）商品房商品房1858021494.515.5办公写字办公写字楼楼13478130.938住宅住宅63181678.28.7商业商业18990205.

13、367.1备注：商品房、住宅、商业备注：商品房、住宅、商业、办公、办公写字楼成交数据来自房管局合同签约数据写字楼成交数据来自房管局合同签约数据供需面积同比持续增长，成交均价同比下跌，供需比再攀升，去化周期高达67.1个月，去化压力巨大！根据广西中原研究部统计数据显示，2015年南宁市共供应商业物业（包含商铺、商业用房、商场，下同）8582套（以商铺为主），同比增长18%，供应面积合计81.6万，相比2014年增长了35%，创下历史新高。从成交来看，2015年南宁市共成交商业物业3650套，同比下降7%，成交面积约30.7万，同比增长27%，相对2014年成交商业套均面积有所增大。2015年南宁

14、市商业物业成交均价为21063元/，同比下跌9%。从商业物业的供需来看，2015年供需比（按套数）达到2.4的历史新高，从2013年开始，南宁市供需比持续增加，商业物业可售库存大量增加，供大于求的态势仍在持续。2015年底，商业库存18990套，面积205.3万方，消化周期长达67.1个月。南宁整体市场商业物业供需状况良庆供需涨幅最快，兴宁大幅度跌价，青秀成交领跑六大区域城区分布城区分布供应套数供应套数同比增速同比增速占比占比供应面积供应面积（）（）同比增速同比增速占比占比江南区江南区131221%15%120111115%15%良庆区良庆区1775283%21%195331224%24%青秀

15、区青秀区1169-30%14%119873-10%15%西乡塘区西乡塘区243715%28%178328-23%22%兴宁区兴宁区1202-23%14%14424152%18%邕宁区邕宁区68786%8%5777096%7%合计合计858218%100%81565435%100%城区分布城区分布成交套数成交套数同比增速同比增速成交面积成交面积（）（）同比增速同比增速成交均价成交均价（元（元/）同比增速同比增速江南区江南区444-56%32393-24%20914-3%良庆区良庆区691627%35643704%19100-13%青秀区青秀区10313%8168736%25792-7%西乡塘区西

16、乡塘区734-18%47715-23%20889-6%兴宁区兴宁区553-33%32907-10%23964-19%邕宁区邕宁区161188%16279377%2321621%合计合计3614-7%24662418%22821-9%供应方面：2015年良庆区商业物业供应量（按面积）最大，共供应商业物业1775套约合20万，同比大幅增长224%，占比达到24%。其次是西乡塘区，共供应17.8万，占比22%，同比下降23%；此外，青秀区供应同比也处于下降状态，共供应1169套约合12万，同比下降10%，其余城区商业物业供应相比2014年均增长。 成交方面：2015年青秀区成交量领跑六城区，共成交1

17、031套约合8.2万，同比增长36%，成交量占到总数的33%，西乡塘成交4.8万，同比下降23%，可以看出西乡塘区商业物业成交量虽然排名第二，但仍处于下降通道。从同比增速来看，良庆区商业物业成交增速最快，成交3.6万，同比大增700%以上，邕宁区成交量同比增长377%，其余城区成交量同比下降。2015年青秀区成交均价达到25792元/，同比下跌7%，领跑各大城区。成交均价降幅最快是兴宁区，成交均价23964元/，同比下跌19%。 南宁整体市场商业物业供需状况面积段面积段供应套数供应套数同比增速同比增速供应面积供应面积（）（）同比增速同比增速占比占比40 以下以下2195-13%55828-9%

18、8%4060 242137%12111839%18%6080 136545%9409647%14%80100 89455%7999254%12%100200 135221%17885022%27%200500 236-8%63098-9%9%500 以上以上7495%8120761%12%合计合计853718%67418927%100%面积段面积段成交套成交套数数同比增同比增速速成交面成交面积（）积（）同比增同比增速速占比占比成交均成交均价（元价（元/）同比增同比增速速40 以下以下1241-28%31592-20%13%26452-11%4060 918-10%45538-8%18%2556

19、5-5%6080 59533%4081534%17%245510%80100 3006%266495%11%24851-3%100200 48023%6221025%25%21773-2%200500 54100%14455101%6%14251-32%500 以上以上26271%25366251%10%1591361%合计合计3614-7%24662518%100%22821-9%商业物业以商铺供需最多，40以下户型价格最高，从套数方面看，80平以下为供需主力产品。供应方面：2015年南宁市100-200户型的商铺（不含商场、商业用房,下同）供应放量，共供应1352套，合计面积约18万，同比

20、增长22%，占比达27%；500以上户型供应74套，面积8.1万，同比大增61%，同比增速在各个面积户型中是最快的。40以下户型和200-500户型供应面积相比2014年均下降9%，其余户型供应同比增长。供应套数最多的集中在80平以下。成交方面：从成交面积看，2015年南宁市商铺成交主要集中在100-200的户型，合计成交量达到6.2万，相比2014年增长25%，占比达到25%； 40-60-80户型成交面积均在4万以上。成交增速最快的是500以上户型，总共成交2.5万，同比大涨251%，40以下户型成交3.2万，同比下降 20%，成交均价26452元/，同比下降11%，但仍是所有户型中价格最

21、高的。从成交套数方面看，80平以下为供需主力产品，市场需求相对较大。南宁整体市场商业物业供需状况青秀区区市场商铺供需状况分析2015供应同比下降，成交伪增长，成交均价持续回落，从成交来看，全区总共成交1031套，从价格上来看，2015年整体均价25793元/，相比2014年下跌7%从供应来看,2015年青秀区商铺（不含商场、商业用房，下同）供应1163套，同比下降30%，合计面积10.8万，同比下降14%，供应量仅高于2011年和2012年，与2013年和2014年相比，稍有回落。从成交来看，全区总共成交1031套，同比伪长，（AICC前两年销售放在今年签约所致）仅低于2013年，合计面积8.

22、2万，同比增长37%，与2011年的成交面积不相上下。从价格上来看，2015年整体均价25793元/，相比2014年下跌7%，原因在于德利东盟国际文化广场项目成交561套，均价21249元/，拉低了整体成交均价。青秀区市场商铺供需状况分析40及以下户型供需量及成交均下降，60-100户型供需同比增长，量价齐飞面积段面积段供应套数供应套数同比增速同比增速供应面积供应面积（）（）同比增速同比增速占比占比40 以下以下156-79%4309-76%4%4060 2842%145706%12%6080 18333%1276937%11%80100 22562%2033759%17%100200 263

23、-9%33832-14%28%200500 41-27%10839-33%9%500 以上以上17-15%23217-2%19%合计合计1169-30%119873-10%100%面积段面积段成交套成交套数数同比增同比增速速成交面成交面积（）积（）同比增同比增速速占比占比成交均成交均价（元价（元/）同比增同比增速速40 以下以下411-18%10534-17%13%294512%4060 181-7%9036-6%11%30346-6%6080 158151%10666154%13%264850%80100 8625%759819%9%296647%100200 164-1%21619-6%2

24、6%281961%200500 1417%394929%5%17409-11%500 以上以上171600%182851447%22%1838752%合计合计10313%8168736%100%25792-7% 从成交来看（按套数），青秀区商铺成交整体上有所增长， 500及以上大户型成交17套，同比大幅度增长，其次是60-80户型，成交158套，同比增长了151%，80-100户型同比增长了25%，其余户型成交量相比2014年均有所下降，而降速最快的是40及以下户型，成交411套，同比下降了18%，2015年该户型供需量均出现下滑。 从价格上看，500及以上户型成交均价18387元/，同比大增

25、52%；40及以下下户型和100-200户型成交均价相比2014年均以微小幅度增长；60-80户型成交均价无变化；200-500户型成交均价17409元/，同比大降11%。40以下消化周期19.9个月，200-500户型最高102.5个月整体去化压力较大，40平以下商铺销售周期相对较小。青秀区市场商铺供需状况分析消化周期以近6个月的合同签约数据计算面积区间面积区间存量套数存量套数存量面积存量面积（万）（万）消化周期消化周期（月）（月）40 以下以下8582.319.94060 7483.840.96080 567439.580100 5364.884.7100200 6909.13720050

26、0 1835.3102.5500 以上以上527.324合计合计363436.637.9消化周期以近消化周期以近6个月的合同签约数据计算个月的合同签约数据计算市场总结2015年南宁市商业物业市场概况2015年，受经济萎靡，股市、期货等动荡影响，实力投资客户资产缩水，商业物业去化情况严峻。商铺物业呈现以价换量态势，价格下滑（全市均价22821元/），60平以下，200万以下总价商铺去化较好（2.5万/以内）。青秀区成交：量伪增长，价跌，库存压力大，今年以来，片区市场处于基本停滞状态，形势严峻！ 经济下行压力增大，楼市环境宽松，住宅市场呈现回暖现象，商业物业去化困难：2015年全国GDP增幅仅为6

27、.9%，创25年以来新低，经济下行压力持续；为保经济稳定增长，中央政府给予楼市宽松的政策环境，刺激房地产更多消费需求，住宅市场回暖，但商业物业受经济萎靡、股市、期货等动荡影响，去化情况严峻。商业供需量增价跌，供需比攀升，去化周期长达67.1个月，去化压力巨大：2015年商业物业供应量为81.6万，同比上年增长35%；签约量为30.7万，同比增速27%，均实现稳步上扬；（德利AICC项目在2015年集中签约，成交量为561套，使得全市商铺成交量有大幅度上涨）但商铺物业价格出现下滑，呈现以价换量的形式，价格略微下滑至22821元/； 2015年累计库存155.1万，年去化25万，去化周期长（至少5

28、年），商铺供需量增加，价格下跌，供需比高，库存高，现铺空置率高；面积小，总价低商铺（60平以下）去化较好，100平以上去化困难：2015年60以下的小面积商铺购买门槛低，总价少，最受客户青睐，100以上面积商铺受总价高等因素影响，成交占比不高；青秀区商铺销售量伪涨价跌，库存压力大：2015年度成交量领跑六城区，共成交1031套，月平均去化86套,同比增长36%,成交均价达到25792元/，同比去年下跌7%(主要为德利AICC将前两年销售商铺集中备案所致)。截止2015年12月底，总库存36.6万，消化周期37.9个月，需要至少3年的时间来消化。（霖峰商业成交均价为43764.30元/，2015

29、年南宁商铺成交均价为22821元/，霖峰高出20943.3元/；2015年青秀区片区商铺整体成交均价25792元/，霖峰高出近18000元/。)恒大销售模式前三年租金可以一次性抵扣首付或按年返还，其余按年返还。项目主要竞品市场情况本次竞品主要选择项目4公里范围内在售的商业产品：绿地中央广场、荣和天街、美泉1612竞品分析绿地中央广场绿地中央广场298邕街沪巷，独栋商业，主打万达旁、中心城区、0元购铺，去年10月开售以来共去化2套。竞品分析绿地中央广场绿地中央广场298邕街沪巷，户型区间：73110。价格区间：4.55.5万/。层高：5.09米 开间：4.2米 进深：8.410.2米销售模式：3

30、年租约(4/5/5) 、0元购铺竞品分析绿地中央广场298沪巷虽然以绿地品牌高调进入，但由于5万的均价，单价高，铺面户型较大，总价高，投资门槛较高，目前由于工程季度拖沓，项目本身恢弘气势并未体现，虽然3年租约和有0元购铺的政策(以总价的15%的总房款购买绿地理财，在25年后即可额外获得价值一套铺的总房款)但年份较久，不稳定因素太多，客户抗性较高，仅去化2套。绿地现阶段已把主力转向住宅和LOFT产品。竞品分析荣和天街荣和天街，主打凤岭北豪宅铺、公园学区现铺，临街商铺，去年8月22日开售以来共去化50套。户型区间：40110。价格区间：1.86万/。层高：5.09米 开间：3.24米（个别4.5

31、米4.8米） 进深：14米销售模式：现铺(个别头铺先租后售) 天天桃桃小小学学45.5万万2.53.5万万主打凤岭北豪宅铺、公园学区现铺，临街商铺，去年8月22日开售至今推出80套商铺，共去化37套，户型区间：40110。价格区间：1.86万/。铺发售，客户多认可其品牌及升值保障，主力去化为4060平米，总价150万200万左右的小面积低总价商铺，现剩余多为60平以上商铺，受制于高总价的影响，去化较缓慢。竞品分析荣和天街竞品分析美泉1612美泉1612，主打欧洲风情商业街、酒店旁准现铺，住宅底商，户型区间：4060。价格区间：35万/。层高：45.09米 开间：3.84.2米（个别4.6 米5

32、.2米） 进深：9.411米销售模式：7.5折准现铺销售（今年6月交铺）33.5万45万竞品分析美泉1612主打欧洲风情商业街、酒店旁准现铺，住宅底商，去年11月20日开售5个月以来，共推48套，去化18套，月均不足4套。分析：周边住宅居住氛围成熟，铺面今年6月交付，铺面面积较小，总价约120万-150万，门槛低，总价优势明显，但去化情况并不理想。竞品小结 除美泉主推商铺外，其他项目基本处于销售停滞状态，16年到目前为止销售情况不容乐观； 客户对总价较为敏感，60平以下小面积、低总价产品能少量去化； 受基于市场因素，客户对短期投资回报、现铺、升值保障较为关注，带租约销售已经为商铺销售常用手段，

33、但受制于经济持续低迷影响，客户敏感度有所下降。报告体系4-5月销售计划商业客户分析商业市场情况回顾本次推售商铺核心问题商铺营销策略前期销售情况简述1、从2014年起，截止到2016年04月10日，共成交169套，成交面积13712.19，销售总额为元，均价43764.30元/，高出南宁市片区成交均价1.8万元/左右。2、商铺前期基于市场因素以及项目政策的引导，成为热销传奇；2015年，商业处于顺销状态，由于经济下行影响，股市动荡，实力客户萎缩，去化较为困难。前期项目商铺热销，成为片区传奇，后期基于市场及自身因素，去化困难。霖峰壹號商铺成交数据楼栋性质成交套数成交总价（元）面积成交均价（元/）1

34、#外铺16764892621756.0543557.6内铺211329311275.7341088.42#外铺413637250326.2541800内铺413637250326.25418003#外铺251407991373111.3345253.7内铺521192408523105.5738395.85#外铺211037288892033.8851000.5内铺431095234972520.0743460.5A区商业街铺211718889257.0645588.2合计16960010433713712.1943764.3内铺均价40742.84外铺均价46302.88元/青秀区67%兴宁

35、区0%西乡塘区3%江南区6%良庆区0%邕宁区0%周边六县3%区内市15%区外市6%其他0%成交区域商铺成交客户分析投资客均青秀区为主，地缘性强，外地客有一定占比，高铁的带动以及户外的宣传对外县投资客影响较大。客户接受信息的渠道主要为朋友介绍、老带新、围挡（路过）、东站LED、高杆较多，多为圈层客户。建议：后期推广以及活动可以针对该部分人群特性设置，促进销售。高杆5%东站LED6%机场1% 网络2%南早0%居周刊0%电梯框架0%围挡（路过）15%老带新26%新带新1%朋友介绍22%客立方7%辉煌3%活动6%电台1%电梯框架2%公交0%微信1%派单2%成交渠道商业成交客户总结成交客户区域：主要来源

36、于青秀区，地缘性强。市内西乡塘、兴宁区、江南区也是重要来源区域。省外城市均有部分占比，其中贵港、玉林、河池、柳州等为省外主要来源城市，高铁的带动性吸引了外地投资客；客户关注点：成交客户对本项目的地段区域、投资回报率认可度较高；主要来源渠道：主要通过朋友介绍和老带新为主，围挡（路过）、活动、东站LED、高杆等均有一定占比，前期媒体推广提升了项目的知名度，促进了部分的成交。前期商业客户关心因素 受制于地段、户型、价格、资金到位等因素制约； 是否有返租，投资回报率是否稳定，对商业物业发展前景预测不明朗； 注重项目的招商及运营能力，依赖专业的运营管理团队； 互联网发展势头迅猛，电商行业对实体店有不小冲

37、击，客户担心购买商铺后不好出租或觉得租金涨幅不高。SWOT分析优势（strengths）地理位置优越：凤岭高铁门户，区位商圈日渐繁华地理位置优越：凤岭高铁门户，区位商圈日渐繁华第六代第六代STREET MALL商业模式，概念领先市场，体商业模式，概念领先市场，体验式为抗电商突破之道。验式为抗电商突破之道。商铺带商铺带5年租约租约回报，降低客户养铺风险年租约租约回报，降低客户养铺风险紧邻南宁百货、华润万家超市，大牌护航紧邻南宁百货、华润万家超市，大牌护航前期热销，奠定市场基础前期热销，奠定市场基础劣势（weaknesses）暂无商业包装，商业氛围缺乏暂无商业包装，商业氛围缺乏商铺单价高，客户抗性

38、较大商铺单价高，客户抗性较大据早期商业推广有较长时间，缺乏项目商业热度据早期商业推广有较长时间，缺乏项目商业热度前期自身原因无法按时交铺、招商久无进展，市场前期自身原因无法按时交铺、招商久无进展，市场信心不足信心不足机会（opportunities） 南宁北部湾一体化进程加快，区内外高铁等交通建设加速，未来将南宁北部湾一体化进程加快，区内外高铁等交通建设加速，未来将继续吸引更多外来人口的涌入继续吸引更多外来人口的涌入霖峰壹號大街霖峰壹號大街 近年近年周边周边商商铺铺租金增长较快租金增长较快，给投资者带来信心；给投资者带来信心； 随着银行存款利率下降，收益减少，受宏观环境经济下行压力影响，随着银

39、行存款利率下降，收益减少，受宏观环境经济下行压力影响，股市、基金等其他投资方式风险日益增大，股市、基金等其他投资方式风险日益增大，促使部分投资者转变投促使部分投资者转变投资方式，投入商业物业市场；资方式，投入商业物业市场；威胁（threats） 周边竞品面积小、单价低，抢夺部分商业客户周边竞品面积小、单价低，抢夺部分商业客户 受青秀万达金街运营迟迟不见好转，客户对于片区商业投资缺乏信受青秀万达金街运营迟迟不见好转，客户对于片区商业投资缺乏信心心 互联网发展势头迅猛，电商行业快速发展，对实体店有不小冲击，互联网发展势头迅猛，电商行业快速发展，对实体店有不小冲击，客户担心购买商铺后不好出租客户担心

40、购买商铺后不好出租价值点梳理无忧投资无忧投资：5年带租约，年带租约，20余万起购，余万起购，至高享至高享400万租金，低投资风险万租金，低投资风险 商圈核心商圈核心：凤岭北商圈核心，高铁门户，财富起航，钱景可观凤岭北商圈核心，高铁门户，财富起航，钱景可观 稳定客源稳定客源：高铁地铁交汇，年逾高铁地铁交汇，年逾3600万海量人潮，客流即钱流万海量人潮，客流即钱流 领先模式领先模式：Street-Mall商业模式，创新商业模式，创新2领跑商业价值攀升领跑商业价值攀升 金质现铺金质现铺：29110临街现铺，独立产权，赢定市场未来临街现铺，独立产权，赢定市场未来 财富保障财富保障：统一规划、招商、推广

41、，迅速旺场，提供永续发展统一规划、招商、推广，迅速旺场，提供永续发展报告体系4-5月销售计划商业客户分析商业市场情况回顾本次推售商铺核心问题商铺营销策略面临问题根据销售现场反馈及统计数据来看，需要达成目标，将面临以三问题：客访量少，销售任务艰巨，短期之内如何蓄客？ 从2016年1月至今到访1250组，平均每日上访12组客户，住宅以及商铺共成交409套,现场客户转化率高达33%； 2015至今，主力去化项目住宅，商业推广极度萎缩，缺乏市场热度；基于项目自身原因，导致投资客户投资信心不足。 1期验收未完成，内街至今未开放，市场负面评价较重；同时银行贷款持久不批，投资客户圈层议论较大； 独栋商业落成

42、至今一年有余，未开街营业，商业氛围冷清，市场质疑声不断，缺乏投资信心，今年南百跨境电商的具体合作模式、位置未确定，导致其他商家无法进驻；全国市场经济实力低迷，投资客户实力萎缩，电商发展势头猛烈，商业无市场热度，难去化。 全国经济持续下滑，市场经济实力低迷，股市大幅度波动,投资客户实力萎缩,商铺去化难度高； 互联网发展势头迅猛，电商对传统商业造成严重冲击，实体商铺投资市场低迷，我项目虽引进O2O跨境电商，但在其税收调整后，竞争力削弱，奥特莱斯未能尽快落定加码助力；报告体系4-5月销售计划商业客户分析商业市场情况回顾本次推售商铺核心问题商铺营销策略商铺营销策略营销思路客户怎么来？营销组合拳合力助攻

43、客户为什么买？筑信心再加码出发推广跟活动的渠道整合和新的定位包装，是短时间迅速引起市场关注，提升项目热度、快速蓄客的关键；以新颖的销售模式和合理的定价作为撬动客户的核心动力。商铺营销策略营销策略硬件上：尽快完成验收，开放内街展示面，并对商业街进行整体包装，增强氛围；软件上：疏通银行关系，确保放款速度，主力商家迅速落位，装修经营，重铸信心。（以上策略解决了市场信心的重建和升华。）营销上：以降低投资客户购买门槛为核心卖点启用创新式的众筹销售模式，迅速推动招商事宜尽快开街，推广上以领航者之姿的新商业形象入市，全媒体配合轰炸迅速引爆市场，配合大型活动，全方位精准拓客，实现商铺热销传奇。（以上策略扩大了

44、客户受众，在建立新的推广形象和价值后，增强实体商业的核心竞争力，结合主动出击拓客，解决了客户来访问题。）商铺营销策略销售策略 预约政策：预约2万享95折(不包含2万元)； 五年租约：五年租金可直抵首付，降低投资门槛： 带5年租约进行销售，每年给予总价6%的租金回报（五年共30%的租金回报），一次性将5年租金直抵首付款，只需一成首付即可购买，降低投资门槛； 6+1众筹+五年回购组合：大铺销售除返租模式之外，建议启动众筹模式进行销售，具体建议为：20万/份起，前五年按总价年6%的投资回报返还众筹者，五年后，可选择原价卖给开发商或者是继续持有，假设投资者选择继续自持，那么开发商将额外一次性给予客户5年，年1%的投资回报进行