商业广场物业的早期介入与前期管理

1、商业广场的工程特点商业广场的工程特点n一、项目地理位置特点一、项目地理位置特点n商业广场为订单式招商在建商业广商业广场为订单式招商在建商业广场，故为在工程施工过程中，存在场，故为在工程施工过程中，存在大量的拆改工程，以及建设工期短大量的拆改工程，以及建设工期短等特点等特点。 第一节 物业管理的早期介入忽视早期介入可能导致：忽视早期介入可能导致： 物业配套不完善物业配套不完善 布局设计不合理布局设计不合理 质量不过关质量不过关 资料欠缺、情况不明资料欠缺、情况不明最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多 一、物业管理早期介入的涵义 所谓物业管理

2、的早期介入，是指物业管所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。便物业管理。 二、物业管理早期介入的作用（一）完善物业的规划设计和使用功能（一）完善物业的规划设计和使用功能 即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污

3、水负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。的安全、舒适与便利。（二）更好地监理施工质量（二）更好地监理施工质量 消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用，消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用，物业管理的方便。物业管理的方便。（三）为验收接管打下基础（三）为验收接管打下基础 由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情

4、况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。量，便于对发现问题的交接处理。（四）便于日后对物业的管理（四）便于日后对物业的管理1方便日后维修保养计划的制定；方便日后维修保养计划的制定；2方便日后检修，缩短检修时间；方便日后检修，缩短检修时间；3易保证维修质量；易保证维修质量；4方便后期改建改造。方便后期改建改造。 三物业管理早期介入的主要工作及充当的角色（一）立项决策阶段（充当顾问）（一）立项决策阶段（充当顾问） 在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以

5、及日后的物业管理服务内容、标准周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。性和主观随意性。(二二)规划设计阶段（充当顾问）规划设计阶段（充当顾问）物业管理企业（人员）此方面长处：物业管理企业（人员）此方面长处： A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力； B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求； C、更能直接地把以往物业开发更能直接地把以往物业开发“先天不足先天不足”所造成的所造成的

6、后果反映出来，以防患于未然。后果反映出来，以防患于未然。侧重从以下方面提出看法和建议：侧重从以下方面提出看法和建议：1、养护、维修方面、养护、维修方面 建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。养护、维修乃至更换的成本费用。2日常管理方面日常管理方面 中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准；置与标准； 人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实；防措施在图纸上的具体落实； 垃圾容器

7、及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。位置及孔洞大小等。3. 日后管理服务方面日后管理服务方面 从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。4.物业自身方面物业自身方面综 合 考 虑 物 业 总 体 布 局 、 空 地 、 绿 化 开 发 与 利 用综 合 考 虑 物 业 总 体 布 局 、

8、 空 地 、 绿 化 开 发 与 利 用 公共活动场所与道路循环系统公共活动场所与道路循环系统 房型功能构想与匹配比例房型功能构想与匹配比例 内外装修标准等内外装修标准等 以提升物业内在价值和环境效果以提升物业内在价值和环境效果（三）施工安装阶段（扮演监理）（三）施工安装阶段（扮演监理） 监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。出整改意见，督促落实。（四）接管准备阶段（开始管家）（四

9、）接管准备阶段（开始管家）步骤：步骤：1. 与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项主要是管理服务内容、标准、期限；主要是管理服务内容、标准、期限； 保修责任的委托与实施；保修责任的委托与实施； 遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项；遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项； 管理服务费构成及筹集；管理服务费构成及筹集； 管理用房、经营用房的提供使用及收益分配；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配； 物业及相关资料的验收接管。物业及相关资料的验收接管。 2. 制定接管方案制定接管方案 对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作对人力、物力

10、等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出科学测算，据此制定接管方案，以此与房地产开发企出科学测算，据此制定接管方案，以此与房地产开发企业进一步协商或竞标。业进一步协商或竞标。3签约，实施验收接管签约，实施验收接管依照国家建设部制订的中华人民共和国标准依照国家建设部制订的中华人民共和国标准房屋接管验收标准房屋接管验收标准 城市住宅小区竣工综合验收管理办法接管城市住宅小区竣工综合验收管理办法接管同时做好档案资料的移交工作。同时做好档案资料的移交工作。必不可少的档案资料有：规划图、竣工图，地下管网竣工图，必不可少的档案资料有：规划图、竣工图，地下管网竣工图， 各类房屋清单，各类房屋清单， 单体建筑结构图、

11、设备竣工图及合格证或保单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书，修书， 公用设施设备及公共场地清单，公用设施设备及公共场地清单， 有关业主或承租使用人的相关资料。有关业主或承租使用人的相关资料。4制定系列管理制度制定系列管理制度 根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，制定一系列管根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。理制度，以建立正常的管理秩序。5组成该物业的常设管理机构组成该物业的常设管理机构 为了迎接即将到来的业主入伙，着手组成该物业的常设管为了迎接即将到来的业主入伙，着手组成该物业的常设管理机构，配备管理人员。理机构，配备管理人员。6建立与社会

12、协作单位的联络，构筑综合服务网络建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络7参与物业参与物业“开盘开盘” 物业物业“开盘开盘”之日就是前期物业管理开始之日，物业管理之日就是前期物业管理开始之日，物业管理企业可以和开发商一起参与做好楼盘营销。企业可以和开发商一起参与做好楼盘营销。第二节 前期物业管理一、前期物业管理的涵义一、前期物业管理的涵义 前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。会成立前的物业管理。前期物业管理的必要性：前期物业管理的必要性：（一）民事法律关系主体资格的需要（一）民事法律关系主体资格的需要（二）物业管理不可间断性的需要（

13、二）物业管理不可间断性的需要前期物业管理的责任人是该物业的开发商。前期物业管理的责任人是该物业的开发商。前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房前期物业管理合同的有效期一般与政府要求房地产开发企业对物业的保修期限相一致。地产开发企业对物业的保修期限相一致。前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。业管理企业签订物业管理合同生效时终止。二、前期物业管理中权利主体的相互关系二、前期物业管理中权利主体的相互关系 前期物业管理阶段，形成了开发企业、前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体受托的物

14、业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系。共存的法律关系。 开发企业与物业管理企业达成的前期物业开发企业与物业管理企业达成的前期物业管理委托合同须向行业主管部门备案。管理委托合同须向行业主管部门备案。开发商与业主：买卖关系开发商与业主：买卖关系开发商与物业公司：合同聘用关系开发商与物业公司：合同聘用关系物业公司与业主：服务与被服务关系物业公司与业主：服务与被服务关系 买受人如果拒绝接受拟定的前期管买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是对开发企业和物业管理企业最有效这是对开发企业和物业管理企业最有效的制约。反之，业主一旦接受了这

15、份合的制约。反之，业主一旦接受了这份合同的规定内容，也就必须在前期物业管同的规定内容，也就必须在前期物业管理阶段服从物业管理企业依法依约进行理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。的管理。三、前期物业管理与早期介入的区别三、前期物业管理与早期介入的区别 1、早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确、早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权；托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权；2、早期介入一般还未确定物业与业主等具体管、早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，

16、而前期物业管理必须有明确的管理对象；理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象；3、在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅、在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。主导作用。 第三节 前期物业管理的主要内容一、管理机构的设立与人员的培训一、管理机构的设立与人员的培训 机构的设置应根据委托物业的用途、面积、机构的设置应根据委托物业的用途、面积、管理深度、管理方式等确定；管理深度、管理方式等确定； 人员的配备除考虑管理人员的选派外，还人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层（维修养护、保安、清洁、绿

17、化要考虑操作层（维修养护、保安、清洁、绿化等人员）的招聘。等人员）的招聘。 依据职责分别进行培训。依据职责分别进行培训。二、规章制度的制定二、规章制度的制定必要的规章制度：必要的规章制度：管理机构的职责范围管理机构的职责范围各类人员的岗位责任制各类人员的岗位责任制物业各区域内管理规定物业各区域内管理规定用户（住户）手册等。用户（住户）手册等。三、物业的验收与接管三、物业的验收与接管 物业的验收是依照国家建设部及省市有物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它是直接关系到今后物业的物业进行检验，它是直接关系到今

18、后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。管理工作能否正常开展的一个重要环节。 物业接管是房地产开发企业向接受委托物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交物业的过程，移交应办的物业管理公司移交物业的过程，移交应办理书面移交手续。理书面移交手续。 开发企业还应向管理单位移交整套图纸开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业管理和维修养护。资料，以方便今后的物业管理和维修养护。 在物业保修其间，接受委托的物业管理公在物业保修其间，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、内容、进度、原则、责任与明确保

19、修项目、内容、进度、原则、责任与方式。方式。四、进户管理四、进户管理 进户，是指业主、使用人正式进住使用物业，进户，是指业主、使用人正式进住使用物业，俗称俗称“入伙入伙”商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为：商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为：1发入伙通知书发入伙通知书 在物业正式使用条件全部具备后向业主或使在物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住书面通知书。用人发出入住书面通知书。 2带业主或使用人实地验收物业带业主或使用人实地验收物业 着重勘验着重勘验 （1）房建质量）房建质量 （2）设备质量，运转情况）设备质量，运转情况 （3）房型、装修、设施配备等是否与）房型、

20、装修、设施配备等是否与 合同相符合同相符 （4）外部环境状况及影响）外部环境状况及影响3约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事约定代为装修、添置或更换自用设备或设施等事宜即各种代办事宜宜即各种代办事宜4签订物业使用公约签订物业使用公约主要内容包括：在分清自用与公用部位、设备、设主要内容包括：在分清自用与公用部位、设备、设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，施的前提下确定双方享有的权利和应尽的义务，物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。物业正常使用的行为规范及相应的违约责任。5要求业主或使用人如实填写登记卡要求业主或使用人如实填写登记卡内容包括：业主或使用人的名称、通讯联络方式、内容

21、包括：业主或使用人的名称、通讯联络方式、所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等所占用物业的编号、设备、设施及泊车位分配等内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、内容。属于非居住性质的物业还需登记营业执照、经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，经营范围、职工人数、出行、用餐等相关情况，便于物业管理与服务。便于物业管理与服务。6向业主或使用人发放用户手册向业主或使用人发放用户手册 使他们了解物业概况，各项管理制度，如车使他们了解物业概况，各项管理制度，如车辆停放管理，装修搬迁管理，物业保修的责任范辆停放管理，装修搬迁管理，物业保修的责任范围、标准、期限等等方面的规定，以及楼层权力围、标

22、准、期限等等方面的规定，以及楼层权力归属、公用设施设备的合理使用等，以便正确把归属、公用设施设备的合理使用等，以便正确把握自己的行为。握自己的行为。7筹集维修基金，预收物业管理费或租金筹集维修基金，预收物业管理费或租金 物业管理公司根据有关规定或双方约定向业物业管理公司根据有关规定或双方约定向业主或使用人筹集维修基金，预收物业管理费或租主或使用人筹集维修基金，预收物业管理费或租金。金。8向业主或使用人提供办事指引向业主或使用人提供办事指引 即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和社区相关部门的办事指南，使他们能及时办理相社区相关部门的办事指南，使他们能及时办理相关手续。关手续。9业主、使用人签约领匙，完成进户程序业主、使用人签约领匙，完成进户程序五、装修搬迁管理为了搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作：为了搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作：（一）大力宣传装修规定（一）大力宣传装修规定 规定主要包括以下几方面：规定主要包括以下几方面：（1） 装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌；装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌；（2）不得擅自