工程策划20170120

1、工程策划书工程策划书GROUP概论进度篇总平面篇目录123质量篇4安全篇5成本篇6概论1.工程概况2.平面图3.项目发展目标4.项目相关信息调査5.项目管理组织架构6.总包分区分段概论1.工程概况1.1 项目位置区域定位以及与周边主要地标、交通枢纽的地理关系。1.2 场地现状及周边环境地块原有地貌及构筑物情况；地块周边建筑物；地块周边道路交通情况；地块内外的市政配套情况（包括强弱电管网、给排水管网铺设、民用和公共文体配套等）；其他需说明的情况。1.3 项目主要技术经济指标包括占地面积、建筑面积及分配情况、容积率、覆盖率、绿地率、小区道路占有率、总户数、车位等主要指标，可以直接引用规划说明书内的

2、对应内容。概论2.平面图2. 平面图2.1 原始地貌图2.2 用地红线图2.3 地块周边详图2.4 规划总平面图概论3.项目发展目标3.1 进度目标建议内控进度目标比集团批复的发展进度节点提前1-3个月, 并在项目销售前根据项目进度重新检讨入伙节点的合理性, 严格避免延期入伙的情况发生。 入伙前, 应预留足够的时间进行内部检査整改, 提升交楼时的客户满意度 。 3.2 质量目标应在总包招标合同中明确: 项目质量应达到当地结构质量奖水平 。若为毛坯交楼, 建议在招标时与总包单位约定, 将工程尾款的支付与交楼时小业主投诉率关联起来 。 3.3 销售配合目标根据项日销售需求,明确售楼处的选址、建筑形

3、式、开放时间;考虑各不同的推售阶段,明确展示区和实楼样板间的位置、开放时间、看房通道等因素。这些因素均应在总平面布置时予以考虑。概论4.项目相关信息调查4.1 项目周边现状调査首先应对地块现场进行踏勘, 复核场地标高、 用地边界, 检査场地内是否有未拆迁房屋、公共设施、地下管线、坟墓等影响工地施工的情况。周边道路状况是影响工程施工的重要因素 。 对于市中心区域, 需重点了解道路限行规定、车行拥堵状况、占道施工的可行性等,为日后的工程安排和平面布置打下基础。对于城市郊区,应关注重型车辆可到达区域、周边混凝土供应站的距离等。 平面布置时, 应结合道路方向设置大门开口 。4.2 当地建筑行业调査当地

4、建筑行业调査可以到当地建设主管部门咨询了解项日发展过程中哪些环节需要政府部门验收和审批 。 了解政府质监机构对工程质量有无特殊规定、 当地常用地方标准、当地结构奖的评奖程序和申报时间 。了解哪些项目必须进行专家评审;人防工程、节能工程、 环保验收等专项验收有无特殊要求 。到当地相似类型工地了解当地承包商实力、 劳动力来源和价格、 主要建筑材料型号和价格、 建材市场供应情況等,结合当地业/価好为设计部提供相关建议。概论5.项目管理组织架构6.总包分区分段6.1 在场地允许的情况下, 单个标段不宜太大; 同一单项目不宜由同一总包/劳务单位连续中标。建议每3万平米由一个劳务队伍承包, 每个劳务队伍一

5、般能提供两个能力较强的班组, 对项日的顺利进展有利 。6.2 根据总平面布置确定总包分界对于高层建筑较密集的地块, 着存在多个标段且先后进场施工,应严格规定先进场主包的场地范国, 在定标前确定塔吊布置, 避免先进场的主包为施工方便占据大量场地, 先安装的塔吊影响后续楼株施工的情況 。总平面篇1.总平面策划内容1.1 大型施工机械布置塔吊布置七个原则:1) 例筋场在平面布置时是首要考虑的, 两栋楼的塔吊搭接区最好设钢筋场, 尽量在两栋楼之间 。2) 塔吊尽量要有一台能够到工地大门口 。3) 塔吊要跟随可能布置的钢筋加工场 。4) 塔吊尽量覆盖尽可能大的场地,要尽量便于材料的吊运(最主要考虑钢筋和

6、大钢模的吊运) 。5) 群塔协调,要避免打架。6) 装塔吊时就要考虑什么时候拆塔品。7) 吊送距离最短、最快是塔吊布置的最优选择。人货电梯布置时, 需考虑具体安装策略: 安装在大地下室顶板上利于节约周边场地,安装在非地下室区域利于快速回头。如工期要求较紧,建议人货梯尽量避免设置在大地下室区域, 以減少对砌体插入、 覆土回填等工序的影响 。 室外电梯安装时间为结构7层, 正式电梯安装后拆除。 人货电梯安装并非越多越好 。 本着效率最高的原则, 有以下电梯使用建议:须要有秩序;白天不上料;上料先上报;送人不全停;必有专人管。总之,电梯安装后应发挥其最大效率,并同时积极开展结构施工、永久电梯安装,

7、日的是在尽短时问内实现电梯拆除。总平面篇1.总平面策划内容1.2 场地交通组织:平面布置图中要标出施工的车行路线, 要尽量形成环线 。 主要施工道路旁边要设置停车点,考虑確泵和社运输车的方便性。基础施工阶段,通常情况下, 基坑边退6m, 就可以安全走车。尽量结合正式小区道路,将临时路与永久路相结合,可以节约成本。小区总图出图进度不能够保证, 临时施工道路规划时, 也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。临时施工道路建议尽量形成社面层,并考虑雨季的临时排水措施,以便于雨季施工及平时路面维护, 保证安全文明施工形象 。应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后, 并进行封闭管理时, 后续施

8、工区域的道路交通组织形式, 保证道路通畅 。总平面篇1.总平面策划内容1.3 脚手架形式多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑(如本栋有样板房,应在样板房的上一层悬挑) , 这样室外部分的管线、 部分园建工程针对多层和高层住宅, 至少可以提前西个月的时问插入施工, 有效地缩短工期;。1.4 土方平衡1) 协调设计在方案阶段要先进行土方平衡测算,优化方案,尤其对于山地建筑 。2) 场地内设置合理的临时土方临时堆土点 。 分期开发或占地面积大的项日,土方临时堆土点可设置在相邻、晩开放的范围内; 一次性开发同时占地面积小的项目, 土方的临时堆放点可设置在工期短, 晩开工的栋号。3) 充分考應雨季的

9、影响,地势较高的堆土点或雖土较高的部分, 多条历雨季前要做好临时支护, 以保证安全及避免水一l1流失影响地势较低部位的结构施工。总平面篇1.总平面策划内容1.5 基坑支护影响1) 土方与桩基石出施工的先后顺序土质状況较好的地区可以来用先开挖后打桩的方式,开挖后基底土质仍是以承受桩基行走的荷载, 可以节省空销费用 。土质状況较差的地区应当先用机械配合平整场地并清除打桩位置的障石寻物, 桩基石出施工完毕后再进行建筑垃圾外运及基坑士石方开挖 。对于土质状况复杂地区, 建议先挖开一小片区域检査土质, 速慎决定施工顺序。一旦开挖后基坑底部承载力不满足桩基荷载要求,将被迫进行大量換填、处理工作,且耗费大量

10、时间,其成本相对地表空钻而言高得多。当土质状況理想时, 若桩基础图纸不具备, 而建筑地下室轮廓和埋深已经确定时,可以先行分判基坑支护工程并进行开挖,待图纸齐备、开工手续完善后全面开始基础及地下室施工。总平面篇1.总平面策划内容1.5 基坑支护影响2) 支护方式的选择应考虑支护方式对场地边道路的影响。3) 出土策略A.降水是否已到位,降水井交接是否完成。挖土过程中极易破坏降水井,必须让土方施工单位承担起保护降水井的责任。B.道路是否规划完善。大规模出图阶段,车辆组织尽量成流线型或环形,尽量安排一个大门进一个大门出、中问不调头、不会车,避免单独一个大门有进有出导致交通混乱 。 收尾阶段, 宜在收尾

11、区域安排小范围环形线路,使车辆进出有序。相应的,我方应在前期设置围墙和开口时, 综合周边道路状况考虑出土的使利性 。C.选择好承建商。由于土石方工程的特殊性, 一般都是挂靠性质的包工头在负责工程的实施 。 在单位考察和选择的过程中, 除了要关注该包工头的真正业绩、机械及车辆的资源情況,还要通过各种渠道,打听该人物的具体背景, 在社会上的信誉口碑, 在周边的势力范围,以及是否能处理好各种社会关系,包括与交警、环保、执法局(管理道路酒漏) 等政府部门的关系 。总平面篇1.总平面策划内容1.6 临水临电设施1) 临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入的原则,临时变圧器安装时, 需要安

12、装配套容量的电容器来进行功率因数补偿,不但提高变压器负载能力, 而且能降低电度単价。2) 临时变圧器的安装位置要能尽最覆益整个施工区域,同时,临时变圧器的安装位置需要兼顾各分期分区建设,尽量不要产生二次迁移。分期开发的项目, 临时变圧器的安装位置在满是一期施工需求的情況下，应练合考虑二期的场地要求 。 避免变压器设置位置和二期场地太远, 产生不必要的电损, 造成用电功率大幅下降, 用电费用大大増加 。3) 施工用电线路尽量采用电缆穿套管理地敷设的方式,穿越主要交通干道时还需预理钢套管以保护电缆免遭破坏; 如供电线路采用架空附设方式, 要注意供电付线不能影口向现场施工且要便于安全文明施工的管理

13、。 4) 售楼期问可采用专用回路供电、 施工単位发电机供电、 小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施, 以保障售楼处、 样板房等处的电力供应。总平面篇1.总平面策划内容1.6 临水临电设施5) 施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量。6) 雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置 。7) 施工场地内的雨、 汚水尽量分开排放, 汚水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续, 避免施工过程中手续不全而遭致处罚 。 施工污水应设置必要的三级沉砂池等过滤设施,不得直接排入市政公共管道,以避免堵塞管道、影响公共设施运行,造成不必要的麻烦和増加清淤费用 。 8) 宜

14、对后期各类分包的用水用电便利性进行考虑, 对总包提供的二级配电箱数量、 给水接口进行要求 。总平面篇1.总平面策划内容1.7 营销配合1) 提前重点考虑项目售接区域开放或分期开发的项目前期入伙后, 进行封闭管理时, 后续施工区域的道路交通组织形式, 保证道路通畅;2) 由于售楼区域内室外工程一般较早提前插入施工, 故售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置,以免发生二次转运;另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼区域。3) 售楼区域开放后,设有样板房的栋号一般仍未完工,故独立于售楼路线以外的施工通道应提前规划好, 保证售楼区域封闭管理后, 施工人员仍可进入该栋号接层施

15、工。进度篇1.项目进度目标分析根据项日的开工、开盘、示范区开放、竣工备案、入伙等节点要求,结合项目自身特色和周边环境,分析项目进度目标上的关键线路 。对于关键线路以外的工作, 应考虑做好提前穿插介入,不能影响总工期。高层建筑结构施工务必要实现快速流水。要求结构保证4天一层,考虑到天气变化以及其他不可预见因素, 平均技5天一层考虑 。 在签订合约时, 不能仅仅强调结构的4天一层, 而应该按每个月所有楼栋结构施工总层数来要求。例如, 一间总承包单位承建6株塔楼,按每株楼一个月6层考虑,则每个月完成的总层数应当保证36层 。 将要求明确写入合同中, 可以避免施工単位仅抢工某些楼栋保证4天一层而其他楼

16、栋很慢的情況。通过对进度目标进行深入的分析,有利于在项目实施过程中对关键环节予以重点关注和加大投入,便于用最少的代价节省最多的时问。进度篇2.项目总体计划编制建议明确设计出图、定样时间、市政配套报建、设计时间、分项工程分判时同等。高层项目总体计划编制有如下要求:( 1 ) 设计与合约工作进行适当搭按, 可利用中间图纸进行发标议标, 在最终图纸确定后算量定标。其他重要工序,如桩基、支护、机电、消防、门窗、装怖、市政、同林等,也应制定出图计划和分判计划 。(2 ) 有条件的情况下尽量提前开始基坑支护和降水工作 。总计划中必须体现基坑开挖、支护、降水、回填等因素的影响。 (3) 充分筹划基础、 土方

17、的逐步交场计划, 明确何时可以安第一部塔吊,何时可以打第一次混凝土。( 4) 地下室施工阶段优先施工主塔楼,集中劳动力使主塔楼区域在25天左右完成一层地下室,40天完成两层地下室。进度篇2.项目总体计划编制建议明确设计出图、定样时间、市政配套报建、设计时间、分项工程分判时同等。高层项目总体计划编制有如下要求:(5) 综合天气变化、塔吊顶升以及其他不可预见因素,主体结构按平均5天一层考虑 。( 6 ) 主体结构施工至8层左右完成人货电梯安装, 施工至10层左右开始回头砌筑 。(7) 对于30层左右的高层,应当在结构施工至20层左右开始外窗、外墙保温和罩面施工 。(8) 主体结构封顶后, 优先施工

18、电梯机房和电梯井道砌筑。 主体结构封顶后一个月内, 永久电梯进场施工。进度篇2.项目总体计划编制建议明确设计出图、定样时间、市政配套报建、设计时间、分项工程分判时同等。高层项目总体计划编制有如下要求:(9) 不论总层数是30层或更高,应提前穿插各段的工序,保证在结构、砌筑封顶后, 外墙抹灰保温仅剩10层左右工作量, 室内装饰和地坪仅剩20层左右工作量。( 10) 主体结构封顶后3个月拆除外架 。( 11 ) 搭设硬质防护,提前完成底部石材和饰面砖的施工 。底部脚手架拆除、主体结构封顶后,清理场地开始室外管线施工。脚手架拆除2个月内,应完成园林景观施工。进度篇3.基础施工阶段专项策划不论采用何种

19、流水穿插手段, 基础施工阶段都处于项日发展的关键线路上 。基础是主体施工的前置条件, 也是项目工程施工策划要考虑的第一件事 。(1) 提前发标当知道地下室轮廓形状以及大致理深后, 支护和降水即可提前发标, 带方案招标。利用设计深化的时间,可完成议标、定判、支护深化设计、施工、土方开挖等工作 。 对于深基坑, 考虑到支护方案的复杂程度和安全性, 从招标到正式施工至少要经历2个月以上(招标阶段一个月,施工单位找深化设计方出图半个月,通过专家评审半个月) ,提前开展这些工作显然是有益无害的。 (2) 桩基形式桩基形式、 施工顺序决定了基础施工的时间长短 。 先挖土后打桩可以节约时问,減少送桩长度,但

20、需花较多成本进行坑底换填、一旦遭遇雨季交通组织困难,土质较差时得不偿失。先打桩后挖土则需浪费较多成本在送桩引孔上,当设计出图速度跟不上施工节奏时,会浪费前期的宝贵时间。此外,尚需考虑预制桩施工挤土效应对止水帷幕的不利影响。进度篇3.基础施工阶段专项策划 (3) 逐步交场土方施工根据项目进度需求采用盆式或岛式开挖。如果项目中局部楼栋有提前预售或销售展示的需求, 应从该楼栋所在部位开始开挖, 在土方尚未完全开挖完成时移交场地, 使该楼栋尽快起步 。应对整体地下室进行分区分块,在土方开挖前就对土方施工単位明确各分区分块交场时间和交场顺序, 实现总包提前介入 。 (4) 注意收口土方的收口马道部位尽量

21、选择在交通便利、 不影响塔楼施工的部位 。 如果采用多出口出土, 在收尾阶段应尽量归并到一个, 減少马道收口对结构施工的影响。 (5) 主楼优先大多数有整体地下室的高层建筑小区都会在主楼与地库之问设置后浇带。地下室结构施工时, 一旦底板全部施工完毕,就应催促施工单位优先抢主塔楼部位的结构施工 。 地下室可以用独立零工班组、 较少劳动力逐步补齐, 不要抽调主楼班组, 以避免干扰流水节奏 。进度篇3.专项策划根据项目特点和难点, 有针对性的进行专项策划 。 例如, 对于竣工验收时必须要市政园林齐备的地区, 应重点考虑市政外场策划; 对于竣工验收手续复杂的地区,应提前考虑验收策划等等。项目报规报建往

22、往也会成为制约项目顺利发展的关键因素,编制项目进度策划时,除了应细化重要取证时间节点以外,还应当重点策划“不可控事件”之外我方所能采取的措施,通过平行搭接的方式,多方协调,缩短取证时问。质量篇1.工程质量策划概念主要包括以下四部分内容:(1)施工质量可由施工原因引起,也可由设计原因引起(例如露台反坎,露空处涂料,开敞式电梯1厅吊顶等) 。(2)产品效果质量土要包括: 设计引起的建筑产品功能质量同题 (例如门窗分格设计中不等宽门扇、露台反坎、室内露梁等) ;设计引起的建筑产品用户舒适性质量问题(例如11开关面板位置布置不合理、灯具位置布置不合理等) ;建筑美观质量同题(例如节点及细部构造的处理、

23、 涉及到外立面分色、 水电空调管线布置、 生活阳台开关插座布置等.( 3 ) 不满足政府主管部门竣工验收要求的质量同题 (例如出入口净高、 通道净宽、 电梯前室窗开启面积)(4)设计出图质量(例如图纸设计矛盾等)质量篇2.设计优化( 1 ) 对设计图纸进行功能性复核 。户内设计建筑布置:室内有无露梁露柱,室内通道有无高度过低,阳台/露台与室内有无高差等; (重点复核首层、 标准层及顶层, 方法是将本层建筑图与上一层结构图对照比较)入户门: 门开启方向是否合适, 开关时是否白然及不妨碍周边其他门窗或设施, 猫眼或电磁有无设置, 位置是否合理等;铝合金门窗: 客厅门开启净宽有无较小, 窗可开启面积

24、及宽度是否合适,开启扇执手有无过高, 厨房门净宽能否满足搬洗衣机进出, 厨房门及首层客厅门是否考虑设置门锁等;水电:室内有无房间未考虑电话、电视、网络,室内开关、插座位置布置是否合理,阳台给水、排水有无考虑并是否合理等;其他: 卫生问有无排气扇洞、 厨房有无烟道洞; 空调位宽度是否够摆放室外机等 。质量篇2.设计优化( 1 ) 对设计图纸进行功能性复核 。户外设计楼梯间/电梯厅:门牌号及门铃有无考虑;电梯到站灯、楼层指示灯在结构设计中有无预留, 屋面是否考虑有检修孔或检修通道等; 大堂/电梯厅:有无考虑信报箱及可视对讲机等 。室外设计( 2 ) 复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求

25、 。质检通道的净高是否满足规范(应特别注意建筑装修层对净高、净宽的影响) ;阳台栏杆有效防护高度是否满足, 落地窗是否设计有护栏、 凸窗是否设计有儿重防护网, 栏杆的样式(包括立杆净距及防攀爬)是否满足规范要求等;质量篇2.设计优化( 2 ) 复核设计图纸是否满足强制性条文及各类报建批文要求 。消防自然通风电梯前室通风面积是否满足规范, 高层住宅中相临住户窗距离是否满足消防规范, 不满足时是否设有防火隔断, 入户门是否直接面对电梯合用前室, 或直接面向电梯前室的户数有无超过规范要求, 或超过时有无隔断措施; 单元式住宅屋顶之间是否连通, 塔式住宅白然通风的剪刀楼梯间通风面积是否满足规范;室外是

26、否形成消防环路,沿建筑屋某一面是否路径过长而需在中间增加开口, 消防通道宽度、转弯半径坡度是否满足规范, 中问穿越建筑物时洞口净高是否满足规范, 消防扑救面距建筑物距离是否满足规范、扑救面方向建筑是否设计有外挑结构或室外环境设计有高大乔木而不满足规范要求等 。燃气厨房燃气进户管与灶台火炉距离是否满足规范要求,室外燃气管边是否有高大乔木距离过近而不满足规范要求等。质量篇2.设计优化（3）过往项目成功做法或经验教训的借鉴。总结以往项目在施工过程中或各类验收时出现的问题及入伙前后业主的投诉, 及时优化和完善设计, 可避免本项日重犯以前出现的老毛病 。（4）空调管线、生活阳台及卫生间水电布置、室外管井

27、布置等。空调管线根据每一房间室内与室外平面、 立面之间的相互关系, 分析空调室内机、室外机的合理布置位置, 确定空调管线走向及空调洞的布置位置 。 一般来说, 在凸窗部位分体机采取上供上的关系空调管线相对短些, 对外立面的影响小一些。生活阳台及卫生问这些部位水电开关面板及水电设备相对集中一些, 且墙、 地面面层材料一般为面砖或石材等块体装饰材料,布置合理一方面使用方便,另一方面显得美观精细 。室外管井室外水电与园建设计分别为两个不同公司设计, 相互之问难免存在冲突,如不合理处理可能影响效果甚至出现管井设在首层私家花园内或门口而引起业主投诉。解决方式是提前将两项设计拼在同一张图上,发现冲突及时调

28、整。质量篇2.合同招标质量要求(1)土建方面以下做法可供参考:钢筋马凳要求带塑料套,楼板分布筋底部要求墊成品塑料墊块, 屋面结构浇注要求原浆压光, 室内非卫生间部位地坪施工前均要求试水24小时,门窗边要求分两次塞缝,加气块墙体窗边均要求设构造柱,外墙滴水凹槽要求釆用塑料成品线槽等。(2)铝合金门窗对型材、 五金配件、 玻璃的品牌及质量性能指标等方面的要求均作出明确规定。(3)栏杆铁艺除对钢材性能指标及油漆品牌作出规定外, 还对镀锌工艺作出明确规定 。 (4)木门或木地板除对木材种类及油漆品牌作出规定外,还对木材加工防腐方面作出明确规定。质量篇3.方案审查及技术交底 ( 1 ) 地下室方案重点审査地下水位降排水措施,支撑体系是否安全合理,承台底板大体积性温控措施, 侧墙超长结构防裂抗渗措施, 养护及雨季施工措施等 。(2)转换层方案重点复核支撑体系安全性, 包括传力路径、 框支梁纵横双向立杆间距、 框支梁柱墙模板主次龙骨间距、 框支梁支撑立杆扣件数量、 后浇带处门架支撑等受力计算复