第九章路线价估价法

1、不动产估价第九章第九章路线价估价法路线价估价法一、一、路线价估价法概念路线价估价法概念第一节第一节 路线价估价法的概念路线价估价法的概念 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，即得到该街道的路线价。该特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率法，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种正率法，用数学方法算出临接

2、同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。估价方法。街 道街 道标准深度二、二、路线价估价法的基本原理路线价估价法的基本原理第一节第一节 路线价估价法的概念路线价估价法的概念实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 替代原理和区位论替代原理和区位论 三、三、路线价估价法的基本公式路线价估价法的基本公式第一节第一节 路线价估价法的概念路线价估价法的概念宗地总价路线价深度百分率宗地面积宗地总价路线价深度百分率宗地面积+其他条件修正额宗地总价路线价深度百分率其他条件修正额宗地面积四、四、路线价估价法的特点与适用范围路线价估价法的特点与适用范围第一节第

3、一节 路线价估价法的概念路线价估价法的概念 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。宗土地进行估价的场合。 仅适用于城市的估价。仅适用于城市的估价。1、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的 评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳；的区域和城市，效果更佳；2、需要较多的交易案例，且土地市场要规范；、需要较多的交易案例，且土地市场要规范；3、能快速评估多宗土地的价格；、能快速评估多宗土地

4、的价格；4、精度与路线价及其修正体系密切相关。、精度与路线价及其修正体系密切相关。城市繁华的商业街道两侧城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价的土地同时需要估价街街 道道五、五、路线价估价中涉及的有关概念路线价估价中涉及的有关概念第一节第一节 路线价估价法的概念路线价估价法的概念1. 1. 标准宗地：标准宗地：深度、宽度、形状深度、宽度、形状 2. 2. 标准深度：标准深度：道路对土地利用价值影响为零道路对土地利用价值影响为零 3. 3. 里地线：里地线：标准深度的连线以外的区域标准深度的连线以外的区域 4. 4. 深度指数修正表：深度指数修正表：按距离道路的变化情况编制按距离道路的变化情况

5、编制 5. 5. 路线价区段：路线价区段：宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致 一、一、路线价及其修正体系确定的基本程序路线价及其修正体系确定的基本程序第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立（一）划分路线价调查区段（一）划分路线价调查区段 （二）设定标准深度（二）设定标准深度 （三）收集交易案例（三）收集交易案例 （四）计算宗地价格（四）计算宗地价格 （五）划分地价区段（五）划分地价区段 （六）计算区段地价（六）计算区段地价 （七）划分地价等级（七）划分地价等级 （八）编制深度修正系数表（八）编制深度修正系数表 （九）编制其他

6、因素修正系数表（九）编制其他因素修正系数表 二、二、路线价区段划分与标准深度设定路线价区段划分与标准深度设定第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立 路线价区段划分原则上以地价有显著差异的地点为区段界，路线价区段划分原则上以地价有显著差异的地点为区段界，通常是从十字路口或丁字路口中心处划分，路口与路口之间的通常是从十字路口或丁字路口中心处划分，路口与路口之间的地段为一个路线价区段。地段为一个路线价区段。 设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的深度设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。的众数。三、三、标准宗地的确定与路线价的评估标准宗地的确定与路

7、线价的评估第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立（一）标准宗地的确定（一）标准宗地的确定 （二）路线价评估步骤（二）路线价评估步骤 1. 地价实例调查地价实例调查2. 宗地地价计算宗地地价计算3. 宗地数据检验宗地数据检验4. 确定地价区段确定地价区段5. 计算区段地价计算区段地价6. 划分地价等级划分地价等级 标准宗地：美国（宽1ft、深100ft）；日本（宽1间、深5间）；中国台湾（宽1m、深18m）。 路线价表示：美国和台湾（货币）；日本（点数）。四、四、深度修正系数表的编制深度修正系数表的编制第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立（一）深

8、度指数的含义（一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度 深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表 （二）深度指数的制作思路（二）深度指数的制作思路 街 道 a1 a2 a3 an-1 an 有a1a2a3an-1an且有a1-a2a2-a3an-1-an 1 1、单独深度百分率、单独深度百分率 a a1 1aa2 2aa3 3aan n2 2、累计深度百分率、累计深度百分率 a a1 1aa1 1+a+a2 2aa1 1+a+a2 2+a+a3 3aa1 1+a+a2 2+a+an n 3 3、平均深度百分率、

9、平均深度百分率 naaaaaaaaan.3221321211（三）制作方法（三）制作方法40%30%20%10% 9% 8% 7% 6%街 道1 1、四三二一法则、四三二一法则 将标准深度将标准深度100ft4等份，随着离道路等份，随着离道路距离的增加，每一距离的增加，每一等份的价值占路线等份的价值占路线价的比例分别为价的比例分别为40%，30%、20%，10%。又称为慎格。又称为慎格尔法则。尔法则。临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则40%30%20%10%9%8%7%6%单独深度百分率403020109876累计深度百分率40709010010911712

10、4130平均深度百分率16014012010087.278.070.865.0假设标准深度为假设标准深度为100100英尺英尺 所给深度标准深度累计深度指数平均深度指数（三）制作方法（三）制作方法%100标准深度所给深度深度指数制作思路属于累计深度指数 2 2、哈柏法、哈柏法则则土地的价值与其深度的平方根成正比。土地的价值与其深度的平方根成正比。深度百分率有单独、累计和平均深度百分率三种。深度百分率有单独、累计和平均深度百分率三种。美国采用的是累计深度百分率，故百分率呈递增现象。美国采用的是累计深度百分率，故百分率呈递增现象。日本及中国台湾的是平均深度百分率，故百分率呈递减现象。日本及中国台湾

11、的是平均深度百分率，故百分率呈递减现象。（三）制作方法（三）制作方法3 3、其他法则、其他法则 霍夫曼法则：霍夫曼法则：37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。苏幕斯法则：前苏幕斯法则：前50英尺占英尺占72.5%，后，后50英尺占英尺占27.5%，再深，再深 50英尺占英尺占15%。五、五、其他宗地条件修正系数表的编制其他宗地条件修正系数表的编制第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立 （1 1）宽度修正）宽度修正 （2 2）宽深比率修正）宽深比率修正 （3 3）容积率修正）容积率修正 （4 4）出让、转让年期修正）出让、转让年期修正 （5 5）朝向修正）朝向修

12、正 （6 6）地价分配率修正）地价分配率修正（一）计算公式一）计算公式宗地价格V深度指数dvdf路线价u当u为单位价格时：V = u dv ( f d ) 当u为以一定单元宽，标准深度的长条时：V = u dv f dv平均深度指数dv累计深度指数六、六、计算各宗地土地价格计算各宗地土地价格第二节第二节 路线价及其修正体系的确立路线价及其修正体系的确立一、一、运用路线价估价法评估宗地地价的一运用路线价估价法评估宗地地价的一般程序般程序第三节第三节 路线价估价法的应用路线价估价法的应用1、确定待估宗地所处的路线价区段和路线价；、确定待估宗地所处的路线价区段和路线价；2、确定待估宗地的临街深度和其

13、他因素条件；、确定待估宗地的临街深度和其他因素条件；3、确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数；、确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数；4、估算宗地地价。、估算宗地地价。二、二、运用路线价估价法评估各类宗地地价的方法运用路线价估价法评估各类宗地地价的方法第三节第三节 路线价估价法的应用路线价估价法的应用1 1、一面临街矩形土地、一面临街矩形土地 路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V =u V =u dvdv ( (f fd d) ) = =20001102015.24 = = 67.06万元万元（一）（一）临街地临街地临街深度临街宽度平均深度价格修正率）深度价格

14、修正率（采用路线价（用单价表示）土地价格dfduVdfduVvv路线价2000元/m230m路线价3000元/m2标准深度20m15m15m所给深度标准深度累计深度指数米处的平均深度指数15%1201520%20%30%402/30002%1202000%1203000m元宗地单价2 2、前后两面临街矩形、前后两面临街矩形地地重叠价值估价法重叠价值估价法u0u1dd0d11010111000dddduuudduuud（高价街）高价街）（低价街）低价街）dUUUdddUddUddfdUdfdUVvvvv100010001001010全部影响深度后街深度价格修正率后街路线价前街影响深度前街深度价格

15、修正率前街路线价）（后街影响深度=全部深度-前街影响深度150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1英尺英尺50100150100150100002000020000011000dddduuuddv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0dv0f+u1dv1f=20000100%100+1000070%50=235万元 A Bu0u1V单=u0dv0+u1dv1tt旁街影响加价率（二）（二）路角地路角地旁街深度价格修正率旁街路线价旁街影响加价率正街深度价格修正率正街路线价10101010)()(vvvvdUtdUdftdUdUV路角

16、地的地价除依路角地的地价除依正街的临街深度按正街的临街深度按临街深度指数计算临街深度指数计算单价后，并斟酌加单价后，并斟酌加计旁街地价，加计计旁街地价，加计的方法以纵横临街的方法以纵横临街地的交叉点起每地的交叉点起每4.5m为一级距离，为一级距离，依序按下列成数予依序按下列成数予以加成以加成uABCfddf21hdvuABC土地价格三角形h三角形土地修正率三角形土地价格修正率）（hdfhdUVv2（三）三角形土地（三）三角形土地（四）袋地和其他土地（先划分成矩形、三角（四）袋地和其他土地（先划分成矩形、三角形，再相加减。）形，再相加减。）ABCDABC土地价格=ABD土地价格ACD土地价格 A

17、BCDEFGH梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格 临街地：临街地：7种情况种情况临街地深度未达里地线者临街地深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算；，按深度指数表和基本公式计算；平行四边形平行四边形的宗地：以其高度为临街深度；的宗地：以其高度为临街深度；梯形宗地梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；分两种情况：平行的、垂直的；正三角形正三角形的宗地：以其高度的的宗地：以其高度的1/2为临街深度；为临街深度；逆三角形逆三角形的宗地：比照袋地计算；的宗地：比照袋地计算；街廓纵深在街廓纵深在36M以下者以下者：以中间线分前后两部分计算；：以中间线分前后两部分计算；宗地深度超过里地线者宗地