世联前期策划方案学习教案

1、会计学1世联前期策划方案世联前期策划方案第一页，编辑于星期一：十点 八分。设计方案调整、确定阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整前期沟通前期策划项目定位物业发展前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营销建议营销筹备营销策略执行方案销售执行报告筹备实战合作公司确定沟通执行预热价格促销方案开盘推动调整100%销售销售总结项目策划工作基本流程客户积累销售筹备与开盘项目跟进第1页/共41页第二页，编辑于星期一：十点 八分。 销售前项目服务流程产品定位及创新；服务前提：基本经济指标确定世联服务：市场研究；客户研究；发展战略建议；项目定位;阶段目标：项目市场定位；为设计提供物业发展建议物业亮点设计

2、建议；服务前提：进入方案设计阶段世联服务：总体规划建议；户型平面建议；产品创新深入建议；建筑细部建议;阶段目标：确定最佳方案服务前提：定位与产品确定世联服务：总体营销推广策略；形象定位；卖场、展示规划；推广计划;阶段目标：确定销售目标销售目标确定；提交销售执行报告前期定位第一阶段产品设计第二阶段营销计划第三阶段销售准备第四阶段销售服务前提：达到执行报告要求世联服务：销售人员培训；销售资料准备；阶段目标：积极筹备临门一脚提交价格策略报告销售团队到位；第2页/共41页第三页，编辑于星期一：十点 八分。定位的思路与流程第3页/共41页第四页，编辑于星期一：十点 八分。目标构建问题选择模型战略与定位第

3、4页/共41页第五页，编辑于星期一：十点 八分。目标构建问题选择模型战略与定位第5页/共41页第六页，编辑于星期一：十点 八分。目标沟通目标沟通会我们对目标的理解+目标通常包括：较高的价格 较快的速度（收益安全）建立市场影响力第6页/共41页第七页，编辑于星期一：十点 八分。目标构建问题选择模型战略与定位第7页/共41页第八页，编辑于星期一：十点 八分。我们应该怎么办我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效情境（Situation）（公认事实）冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）疑问（ Question ）(分析存在的问题)需要完成某项任务存在某个问题存在某

4、个问题采取了某项行动发生了防碍我们完成任务的事情知道解决的方法有人提出一项解决方案行动未能奏效资料来源：世联模型第8页/共41页第九页，编辑于星期一：十点 八分。资料来源：世联模型？R1非期望结果由特定情境导致的特定结果R2期望结果不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2第9页/共41页第十页，编辑于星期一：十点 八分。客户营销战略：为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异政治/法律环境社会/经济环境项目/企业竞争（企业）第10页/共41页第十一页，编辑于星期一：十点 八分。u区域或类型物业价格水平及价格上涨幅度u区域或类型物业销售速度u区域或类型物业产品水平

5、等与项目条件对应，经过条件的仔细筛选，可以得到由特定情境导致的特定结果（非期望结果），对照目标，明晰冲突，提出问题第11页/共41页第十二页，编辑于星期一：十点 八分。目标构建问题选择模型战略与定位第12页/共41页第十三页，编辑于星期一：十点 八分。3C综合匹配分析得到最优化的战略可以导致期望结果的市场定位n2.项目优势与市场需求之间的相互呼应n3.相对于竞争，在商业成功关键因素上有出色的表现客户项目/企业竞争营销战略：为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异第13页/共41页第十四页，编辑于星期一：十点 八分。针对一个地块的价值要素包括：n地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）

6、/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）n环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）n地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）n开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等项目分析面对目标找出可能的定位方向第14页/共41页第十五页，编辑于星期一：十点 八分。客户细分的标准包括：n社会经济因素（社会阶层（职业、支付能力）、家庭生命周期阶段（置业次数）n人口统计因素（年龄、收入、性别）n地理因素客户偏好包括：n生活经验（空间观念、行为模式）n心理因素（生活方式、性格特点）n价值观（消费观念、价值取向）客户细分与客户偏好对应与项

7、目特征进行匹配寻找或识别市场机会1、可衡量性2、足量性3、可接近性4、差异性5、行动可能性有效的细分市场特征第15页/共41页第十六页，编辑于星期一：十点 八分。潜在竞争对手替代品土地、建造商、材料商房屋的购买者项目之间直接竞争房地产开发企业的行业特点决定了在不同的竞争阶段，企业关注的重点不同第16页/共41页第十七页，编辑于星期一：十点 八分。竞争对手分析：n竞争对手锁定（基于区域、基于项目特征、基于客户）n竞争程度（供求关系、技术更新、营销强度）n竞争机会（竞争对手的优势和局限、竞争对手的弱点、市场空隙）竞争面向目标寻找最有利的机会第17页/共41页第十八页，编辑于星期一：十点 八分。u完

8、全竞争市场而供求关系相对平衡客户先导，以满足客户需求的产品获取高收益获取高收益u完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场竞争先导，以有利的竞争策略使自己立于立于不败之地不败之地第18页/共41页第十九页，编辑于星期一：十点 八分。识别竞争者分析竞争者选择竞争者第19页/共41页第二十页，编辑于星期一：十点 八分。完全复制n紧跟者（cloner）：紧跟着模仿领先者的产品、分销和广告，等等。n模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效领先者，但在包装、广告、价格上又有所不同。n改进者（adapter）：改变者接受领先的产品，并改变或改进它们。市场补缺者战略u在补缺中关键概念是专业化市场挑战者战略

9、u确定战略目标和竞争对手 u选择一个进攻战略 正面进攻、侧翼进攻、包围进攻、迂回进攻、游击进攻u选择特定的进攻战略 第20页/共41页第二十一页，编辑于星期一：十点 八分。STP战略工具（客户先导）细分市场Segmentation选择目标市场Targeting定位Positioning第21页/共41页第二十二页，编辑于星期一：十点 八分。偏好 客户群 一二三四一二三四细分市场选择目标市场第22页/共41页第二十三页，编辑于星期一：十点 八分。STOW内部因素外部因素SWOT战略工具（项目+环境+竞争）第23页/共41页第二十四页，编辑于星期一：十点 八分。目要素n前两个为被动性要素，后两个为

10、主动性要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：n 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）n 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）n 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）n 开发商要素目标/开发商品牌/可利用资源等针对一个即将销售的项目与地块的主要差别在于增加了产品因素：n 产品因素产品/户型/自身配套/昭示性等对于一个大盘的后续阶段，需要增加项目要素的判断：n 项目要素口碑/人气/项目知名度/客户群体/前期售价/前后产品差异性/物业管理等第24页/共41页第二

11、十五页，编辑于星期一：十点 八分。n行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）n微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向n通常对于销售中后期的项目，宏观要素相对失效；反之，对于一个远期的大盘，微观要素相对次要。观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。既是机会又是威胁，既是优势又是劣势第25页/共41页第二十六页，编辑于星期一：十点 八分。我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势 S机会 O

12、威胁 T劣势 W第26页/共41页第二十七页，编辑于星期一：十点 八分。战略选择第27页/共41页第二十八页，编辑于星期一：十点 八分。战略方向的决策模型项目属性客户需求案例借鉴竞争同类型项目借鉴在市场中的地位第28页/共41页第二十九页，编辑于星期一：十点 八分。目标构建问题选择模型战略与定位第29页/共41页第三十页，编辑于星期一：十点 八分。u客户定位u产品定位u属性定位u形象定位u价格定位 偶得客户群 游离客户群重点客户群核心客户群客户群1客户群2客户群3客户群4物业类型、产品组合、户型第30页/共41页第三十一页，编辑于星期一：十点 八分。第31页/共41页第三十二页，编辑于星期一：

13、十点 八分。原则：一切均基于“竞争的价值增加”(Competition Value Added)第32页/共41页第三十三页，编辑于星期一：十点 八分。市场竞争性地块价值的发掘利用客户价值的增加第33页/共41页第三十四页，编辑于星期一：十点 八分。市场竞争性：基于市场产品水平调查统计分析（空间 尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；客户价值的增加：客户价值分析基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；地块价值的发掘利用：基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向第34页/共41页第三十五页，编辑于

14、星期一：十点 八分。nn难以复制的n是可以自我定价的产品品牌价值构成地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值通达价值外部配套产业价值自然景观社会认知经济指标规划设计内部配套建材设备创新价值基本物业VIP服务个性化服务企业品牌场所精神项目精神有形价值无形价值第35页/共41页第三十六页，编辑于星期一：十点 八分。 项目外部（社会）配套价值 交通价值 产业价值 自然景观资源 社会认知价值交通便利性与可达性例如：玉渊潭，昆玉河边的项目商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD生活配套、医疗环境、教育环境等社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值第36页/共4

15、1页第三十七页，编辑于星期一：十点 八分。项目基本经济指标价值规划设计价值项目内部配套价值产品硬件配置价值建筑创新价值项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用建筑材料、设备配备的品质与档次会所、社区内商业、学校等容积率、绿化率风格或户型设计的改良与创新地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值第37页/共41页第三十八页，编辑于星期一：十点 八分。 基本物业管理服务的价值 增值的VIP服务价值 个性化服务价值 (菜单式装修、个性化服务） 企业品牌 产品品牌信心的树立、质量的保证同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值第38页/共41页第三十九页，编辑于星期一：十点 八分。 场所精神 项目精神 （往往通过符号来表达）城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性 例如：什刹海、长城人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影响力的项目参与者事：论坛、发布会、获奖物：建筑、文化展览、收藏馆地段价值产品价值