拆迁还建在增值税土地增值税及所得税的不同计价问题

1、拆一还一在计算增值税、土地增值税、所得 税计税依据的确定拆迁安置土地增值税计算问题中，房地 产企业用建造的本项目房地产安置回迁户 的，安置用房应视同销售处理，根据国家 税务总局关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知（国税发2006187 号）、国家税务总局关于印发 土地增值税清 算管理规程的通知（国税发200991号卜国 家税务总局关于土地增值税清算有关问题 的通知（国税函2010220号）规定，房地产 开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其 他单位和个人的非货币性资产等行为， 发生 所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同 类房地产的平均价格

2、确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。这里需要说明的是，上述“拆一还一”行 为，在按市场价格确认收入的同时，还应将 此收入确认为房地产开发项目的拆迁补偿 费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价 款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开 发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿 费。本例中由于不存在补差价问题，“拆一 还一”等面积部分土地增值税的计税收入 为2800000元(800 X 3500)，同时，计入房地 产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是2800000元，假如该省规定普通住宅的土 地增值税预征率为 2%,则应按规定预缴土 地增值税56000元（

3、2800000元X 2%）。企业所得税计税依据的确定根据企业所得税法实施条例第二十 五条及国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第七条及此前的国家税务 总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价 计算缴纳企业所得税问题的批复（国税函2002172号）规定， 企业将开发产品用于抵 偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货 币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权 利时确认收入（或利润）的实现关于计税成本的确定，该房地产公司用 自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据企业债务重组业务所得税处理办法（国 家税务总局令第6号）

4、第四条规定，该房地产 开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产， 再以与非现 金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房 地产公司“拆一还一”行为要按公允价值 对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本 的拆迁补偿费。为简化计算，假设本例中同 类住宅房屋成本价等同于开发产品的计税 成本。由此可以看出，“拆一还一”行为土地 增值税与企业所得税处理原则是一致的，视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆 迁补偿支出均为2800000元。但在企业所得 税预缴申报时，应确认视同销售所得 1040000元(3500-2200) X 800。因此，房地产开发企业产权调换方式下 的“拆一还一”属于以不动产所有权为表 现形式的经济利益的交换性，属于应税行为,但在计税营业额的确定上，应特殊问题特殊 处理，不同税种，不同情形，区分对待。总结：拆一补一涉及的税务处理: 一、增值税 （ 1）等面积补偿部分按施工成 本价计税；（2）超面积部分有市场价格按市 场价格， 无市场价格或者处于特殊情况补偿 价格