商业地产租金推算研究报告策点市场调研公司

1、.商业地产租金推算研究一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。 一、购物中心租金定制的标准水平 租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。 1.基础租金定制 对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。 （1）成本计价法 成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金

2、的方法。这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。 （2）投资回报计价法 投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。 （3）市场计价法 市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。 采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金

3、有所预期。 决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。 例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为： A购物中心市场分析表 A购物中心客流支撑分析表: A购物中心基础租金: 租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础，根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。 2.租金边际价格 基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的

4、变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。 所谓个性化因素，就是项目区位特征、商场特征、业态组合、租约特征和运营能力。 （1）区位特征对租金边际价格的影响 在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。 区位特征对商铺价格影响的价格弹性/半弹性 【有效购买力】指核心商圈人口与人口购买力的乘积（以社区购物中心为例，以项目为圆心，交通半径3km之内为核心商圈）。核心商圈每增加10%购买力，标准商铺的租金边际价格增长4.99%。 【中心可见度】指从主干道看租户标志的百分比可见性。把中心可见度划分为21个刻度（每5%一个刻度），从主干道看租户标

5、志可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加0.129%。 【停车位】指每千平方米经营面积拥有的停车位个数，每增加一个停车位，商铺的租金边际价格增加0.117%。 （2）商场特征对租金边际价格的影响 商铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分重要商场特征，对租金边际价格具有十分重要的影响。 商场特征对商铺边际价格的价格弹性/半弹性 【商铺面积】指商铺单元内建筑面积。每增加1%的商铺面积，商铺的单位租金边际价格将下降1.84%。 【距一楼层数】指商铺所处楼层距离一楼的层数。每增加距离一楼的层数，商铺的租金边际价格将下降17.7%。 【商铺可见度】指商铺位置的可见度。把商铺可见度划分为1

6、01个刻度（每1%一个刻度），从公共区域看商铺的可见度每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.92%。 在购物中心建筑设计过程中，要着力于打造内部空间的通透性是极其必要的。一个通行的方法就是设置共享空间，也就是足够宽敞的中庭和采光廊，除了更有效地组织内部客流，而且使得各层商铺店面可以得到充分展示。并且，在购物中心尽量少地设置柱网，尤其在中庭和采光廊要充分实现无柱网设计。中庭和采光廊实现无柱网设计，可以平均提升5个刻度即5%的商铺可见度，也就是说可增加9.6%的租金边际价格。 对于采光廊设计，还有一个问题就是注意其宽度和高度的比例，按人眼正常视场角自然上仰30°下俯45°计

7、算，采光廊的高度不大于宽度的1.5-2倍，如采光廊的净宽是12米，那么其高度不能大于18-24米。这样，商铺的可见度就可以充分体现。 【商铺可达性】指顾客随机到达任意商铺的概率。把商铺可达性划分为101个刻度（每1%一个刻度），从公共区域看商铺的可达性每增加一个刻度，商铺的租金边际价格增加1.76%。 要实现较高的商铺可达性，关键在于动线的合理布置。 原则在于： （3）租户组合对租金边际价格的影响 主力店 商铺位置对于主力店本身不是最重要的，但对租金价格具有很强的砍价能力。所以，业主在同主力店谈判博弈过程中，与其进行租金价格的博弈，不如进行其商铺位置的博弈。 次主力店 次主力店也具有很强的客流积聚效应。按目前我国内地购物中心次主力店各业态的平均分布比例，特色餐饮（包括麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰等）为71.1%，休闲娱乐健身为11.8%，其他为17,1%。 不像主力店，次主力店的位置和布局对其租金标准水平将产生重要影响。这些影响在于： 普通商铺 在普通商铺中，零售业态的商铺是购物中心租金的主要贡献者。 零售类型和商铺位置就租金的