运营目标计划书模板

1、运营目标计划书模板项目名称： d编 制 人： d编制单位： d编制时间： d目 录一、 项目概况.3二、 项目市场分析及定位.3三、 规划设计.3四、 进度计划.4五、 营销计划.5六、 经营计划.6七、 成本收益测算.7八、 项目管理体系计划.9九、 风险分析.9计划编制说明（含假设条件）1、2、3、一、 项目概况1、 项目位置 描述项目所在区域并附地理位置图2、 周边环境及交通 描述项目周边配套及交通状况并附交通配套平面图3、 土地状况 描述土地性质及场地概况（土地性质、四至、周边住宅及商业、场地现状）二、 项目市场分析及定位1、 住宅部分1.1 所在区域市场供需、成交价格及数量分析1.2

2、 区域内主要供应项目1.3 项目 SWOT 分析1.4 项目定位2、 商业部分2.1 所在城市商业地产环境现状2.2 区域内市场分析2.3 项目 SWOT 分析2.4 项目定位三、 规划设计1、 规划指标 规划指标 单位数量备注总用地面积M2其中：建设用地面积 代征地面积总建筑面积M2地上建筑面积M2其中住宅M2共建及商业M2其中商业及小区配套幼儿园地下建筑面积M2容积率建筑密度%绿化率%停车位个其中地上个地下个停车位其中住宅停车位个公建停车位个2、 设计进展情况及成果四、 进度计划1、 项目分期计划1.1 分期依据：1.2 分期指标 序号 第一期第二期第三期备注 1工程名称 2物业类型 结构

3、类型 3层数（地下/地上） 4建筑面积（m2）合计地上地下2、 一级节点计划 一级节点第一期第二期第三期 备注1取得国土使用权证2交地3项目立项4项目定位完成5概念设计完成6取得规划用地许可证7规划设计完成8取得建设工程规划许可证9施工图设计完成10总包单位确定11取得建筑工程施工许可证12项目开工13确定经营合作单位14主体结构封顶15售楼处、样板区开放16取得预售许可证17开盘18项目销售50%19项目销售95%20室外配套、园林景观工程完工21取得竣工备案证22集中交付入住五、 营销计划1、销售指标 指标名称合计一期二期备注可销售面积（平米） 其中：住宅商业 车位（个）2、市场分析周边同

4、类项目成交量价分析结论：价格及销售进度安排3、销售目标序号指标名称2010 2011合计Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q41销售均价（万元/ 1 平米）1.1其中：住宅1.2商业1.3车位2销售面积（平米）2.1住宅2.2商业2.3车位2.4销售率 3销售额（万元）3.1住宅3.2商业3.3车位 4销售回款（万元）4.1住宅4.2商业4.3车位4、销售费用： 项目总销售费为（ ）万元（含销售代理佣金、样板间、售楼处装修、售楼处家具、装饰、日常维护及客户关系维护费及营销推广费用等） 费用类别一期二期三期.合计销售费用 销售额 费用比率5、销售策略六、 经营计划1、经营指标 指标名称合计一期二期

5、备注写字楼可租赁面积（平米）酒店经营面积（平米）2、市场分析周边同类项目租赁、经营状况结论：租金、租赁策略及经营方式3、经营目标序号指标名称2010 2011合计Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3Q41平均租金（元/平米/1 日）2出租面积（平米）3出租率（）4租金收入（万元）5酒店经营收入（万元）6平均房价（元/套/日）7入住率（）七、 成本收益测算1、目标成本测算： 序号成本（费用）名称造价（万元）单方造价（元/平米）按建筑面积按可售面积1 开发成本 1.1 土地获得价款1.2 前期工程费 1.3 建筑安装工程费 1.4 基础设施建设费1.5 公共配套设施费1.6 不可预见费 1.7 物业启

6、动费 1.8 开发间接费 1.9 资本化借款费用 2 销售费用 3 管理费用 4 财务费用 5 税金 项目总投资测算依据及说明：2、资金筹措计划： 序号项目合计2010 年2011 年Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4一 现金流入 1 资本金2 股东借款 3 银行贷款 4 销售回款 5 租赁回款 6 酒店收入 流入合计 二 现金流出1 开发成本付现 1.1 土地获得价款 1.2 前期工程费 1.3 建筑安装工程费 1.4 基础设施建设费 1.5 公共配套设施费 1.6 不可预见费 1.7 物业启动费 1.8 开发间接费 1.9 资本化借款费用 开发成本付现小计 2 三项费用 2.1 管理费用

7、2.2 销售费用 2.3 财务费用 三项费用小计 3 缴纳税费 3.1 营业税金及附加 3.2 土地增值税 3.3 土地使用税 3.4 房产税 3.5 所得税 税费小计 4 借款偿还小计 4.1 贷款偿还 4.2 股东借款偿还 还款小计 流出合计 三 净现金流量 四 累计现金流量3、收益测算： 序号指标名称项目整体1营业收入（万元）2利润总额（万元）3净利润（万元）4毛利率（）5税后利润率6现金流峰值（万元）7自有资金 IRR8全投资 IRR9投入资本回报率ROIC八、 项目管理体系计划1、 项目组织架构2、 项目人员配备及分工3、 体系建设（管控措施）九、 风险分析从市场、政策及资金等角度分

8、析潜在风险附：一级节点指标释义 序号项目开发关键节点类别节点释义1取得国土使用权证报批报建取得国土使用权证 2交地报批报建完成地上建筑和障碍物拆除及相关手续办理,项目团队进场 3项目立项报批报建项目经政府审核后正式批准立项 4项目定位完成营销项目定位报告（含经营性物业定位）完成并通过内部评审，达到设计输入条件 5概念设计完成设计指由项目公司组织编制的规划及建筑概念设计通过总部评审的时间节点。 6规划设计完成设计指由项目公司组织编制的规划及建筑方案设计通过总部评审的时间节点。 7取得规划用地许可证设计指项目公司取得由当地规划部门签发的规划用地许可证的时间。 8取得建设工程规划许可证报批报建指项目

9、公司完成各专项报建后，获得当地规划部门签发建设工程规划许可证的时间节点。 9施工图设计完成设计指项目公司完成项目全套施工图内审，及施工图设计交底。10总包单位确定工程 签订总包合同时间 11取得建筑工程施工许可证报批报建 指在项目公司确定工程总承包单位以及监理单位后，获得当地建设部门签发建筑工程施工许可证的时间节点。 12项目开工工程指项目第一栋单体工程开工的时间节点。（根据具体情况的不同，工程开工时间的种类可分为土方开挖时间、天然基础开挖时间或桩基础开挖时间。） 13确定经营合作单位营销 确定酒店、商业经营管理合作伙伴，以及物业管理公司 14主体结构封顶工程 指项目单体主体封顶的时间节点。 15售楼处、样板区开放营销 指销售示范区园林、售楼处、样板房、销售通道等区域完工，对外开放的时间节点。 16取得预售许可证报批报建 指工程进度达到预售条件，且项目公司获得当地房屋管理局签发预售许可证的时间节点。 17开盘营销 指在项目公司获得预售许可证之后，项目正式开盘对外发售的时间节点。 18项目销售 50%营销 各期累计签约面积达到总可售面积 50的时间节点。19项目销售 95%营销 指项目公司完成签约面积