地产我国主要大城市房地产现代市场发展趋势

1、地产我国主要大城市房地产现代市场发展趋势城 市居民人口（万人）居民收入（元/人.年）居民存款/贷款（亿元）居民消费水平（元/人.年）居民住房（平方米/人）北 京1,38311,578元11.9%年末存款余额：3,536 613消费贷款余额： 731 3479,05417.6上 海1,61412,883元9.9%年末存款余额：3,002 478消费贷款余额： 744 33113,36912.1重 庆3,0976,721元 7.1%年末存款余额：1,317 2316,54411.6杭 州62910,897元 12.2%年末存款余额：2,622 533消费贷款余额：2,088 4018,96811.

2、2深 圳46923,544元 8.9%年末存款余额：1,373 29117,80917.4040080012001600北 京上 海重 庆万平方米200020012000-2001年城市土地购置面积年城市土地购置面积 05001000150020002500北 京上 海重 庆万平方米200020012000-2001年城市土地开发面积年城市土地开发面积 北京土地购置面积大幅上升，土地开发面积翻倍增长，投资呈现北京土地购置面积大幅上升，土地开发面积翻倍增长，投资呈现高涨态势，未来市场供应较为充足。高涨态势，未来市场供应较为充足。20022002年上半年投资快速增长年上半年投资快速增长。上海土地投

3、资继续高速增长，反映出相对规范的土地市场状况，以及活跃的土上海土地投资继续高速增长，反映出相对规范的土地市场状况，以及活跃的土地交易状况。地交易状况。20022002年上半年投资快速增长。年上半年投资快速增长。重庆土地市场发展相对平稳，土地购置面积、开发面积同步增加重庆土地市场发展相对平稳，土地购置面积、开发面积同步增加。 2000-2001年城市土地投资额比较年城市土地投资额比较01020304050北 京上 海重 庆亿元20002001 除杭州外，其它四城市投资均呈现强劲增长趋势除杭州外，其它四城市投资均呈现强劲增长趋势2002年，北京住宅投资连续第二年超过上海，重庆年，北京住宅投资连续第

4、二年超过上海，重庆投资总体规模较小，但高速增长的趋势预示着良好投资总体规模较小，但高速增长的趋势预示着良好的市场前景。的市场前景。2002年杭州住宅投资与去年基本持平。年杭州住宅投资与去年基本持平。 住宅开发规模持续扩大住宅开发规模持续扩大五城市建设规模综合比重占据全国总量的五分之一强，其中，上五城市建设规模综合比重占据全国总量的五分之一强，其中，上海、北京增长最为显著。海、北京增长最为显著。 销售量持续增长，北京、深圳增幅明显，其它城市增速减缓销售量持续增长，北京、深圳增幅明显，其它城市增速减缓 上海住宅价格上升趋势明显，上海住宅价格上升趋势明显，20022002年超过北京达年超过北京达49

5、504950元元/ /平方米平方米20022002年北京价格下降年北京价格下降249249元，达元，达44674467元元/ /平方米平方米 重庆住宅价格基本稳定，平均价重庆住宅价格基本稳定，平均价12521252元元/ /平方米平方米2002年北京空置量仅有小幅上升，增长16万平方米达650万平方米，这是因为2002年大量的经济适用房和中低价住宅上市，极大刺激了市场需求2002年，上海住宅销售量连续四年超过竣工量，使得市场空置量逐年下降，整体市场供不应求状况使得住宅空置仅为400万平方米2002年重庆竣工面积与销售面积基本相当，当年销售不及上年火爆，空置量上升10万平方米，达71万平方米注：

6、图中所示空置面积为当年竣工面积与销售面积之差注：图中所示空置面积为当年竣工面积与销售面积之差城市区位平均价格（元/平方米）位 置北京中心区10500-12000东城、西城、崇文、宣武次中心区8000-10000朝阳、海淀边缘城区4000-8000丰台、石景山上海中心区5800-7500黄浦、卢湾、静安次中心区4200-6500徐汇、长宁、卢湾、虹口闸北、杨浦、浦东边缘城区3200-3900闵行、松江、宝山重庆中心区2200-3300渝中、江北次中心区1800-2000沙坪坝、南岸、九龙坡边缘城区1500-1900渝北区房屋类型平均价格（元/平方米）比 例分 布北京经济适用房2400450020

7、%边缘城区普通住宅40006000（40%）60008000（22%）40%边缘城区，五环附近公 寓60008000（35%）10000以上(30%)20%朝阳，海淀三环附近别 墅33002400010000左右的较多20%各区均有，市内量少价高，郊区价格较低 上海多 层3000450045%次中心区和边缘城区高 层4500600034% 中心区和次中心区小高层3500550015%各区均有分布混 合350055004%各区均有分布别 墅3000-800010000以上2%浦东、松江、闵行居多长宁、徐汇有一部分重庆安居工程-12%普通住宅1500-240078%除渝中区的其他各区高档公寓220

8、0-35009%渝中、沙坪坝、江北别 墅2000-50001%九龙坡、渝北、南岸城 市总存量总吸纳空置率高级住宅公寓：别墅高级住宅公寓：别墅高级住宅公寓 别墅北 京25400.7：0.3190025%上 海5750.6：0.44220.7：0.327%6%46%重 庆1100.3：0.7740.3：0.733%39%30%杭 州690.6：0.4490.6：0.428%29%28%深 圳6300.8：0.247325%总 计39240.7：0.3291826%单位：万平方米单位：万平方米 各城市高级住宅普遍供过于求，空置率居高不下，价格上涨空间十分有限，部分城市甚至可能出现价格回落。各城市高级

9、住宅普遍供过于求，空置率居高不下，价格上涨空间十分有限，部分城市甚至可能出现价格回落。预计未来各城市高级公寓价格仍有一定上升空间，而别墅供应量的持续放大，价格将可能下调。预计未来各城市高级公寓价格仍有一定上升空间，而别墅供应量的持续放大，价格将可能下调。城市高级住宅高级住宅与住宅平均价格之比公寓别墅北 京104212.21095411981上 海116852.7982813541重 庆47124.248904533杭 州100062.4109399073深 圳98001.7795012749平 均103382.61020011860单位：元单位：元/平方米平方米供需量1996199719981

10、99920002001新增量195973504366总存量3796168218261326吸纳量-4048497122空置率28%30%32%25%7%13%20012001年投资额达到年投资额达到7272亿元，增幅近亿元，增幅近60%60%，超过整体房地产开发投资，超过整体房地产开发投资51%51%的增幅。预计的增幅。预计20022002年，写字楼投资为年，写字楼投资为8585亿元，增幅约为亿元，增幅约为18%18%。 20012001年达到新的历史高峰年达到新的历史高峰140140万平方米。据有关部门预计，万平方米。据有关部门预计，20022002年将达年将达300300万平方米，而甲级写

11、字楼的供应量约为万平方米，而甲级写字楼的供应量约为4040万平方米。万平方米。20002000年，在经济状况向好的背景下，写字楼吸纳量增长年，在经济状况向好的背景下，写字楼吸纳量增长48%48%，空置率从，空置率从19991999年年25%25%下降至下降至7.2%7.2%，20012001年上半年年上半年出现市场出现阶段性供不应求，但从出现市场出现阶段性供不应求，但从20012001年下半年至年下半年至20022002年三季度，市场需求萎缩，空置率回升至年三季度，市场需求萎缩，空置率回升至15%15%左左右。右。 单位：单位：万平方米万平方米平均租金200120012001200220022

12、0022Q3Q4Q1Q2Q3Q国 贸33.932.028.530.829.729.3（24.9）金融街26.929.026.927.327.426.0（22.1）中关村20.322.321.021.723.224.1（20.5）燕 沙27.628.327.826.825.424.5（20.8）建国门31.435.032.431.729.626.7（22.7）东二环22.726.024.723.323.722.6（19.2）全 市27.929.527.427.526.925.8（21.9）“两头热两头热”高品质甲级写字楼（国贸中心、嘉里中心、财富中心等）高品质甲级写字楼（国贸中心、嘉里中心、财富

13、中心等） 乙级写字楼（租金低廉、付款方式灵活多变）乙级写字楼（租金低廉、付款方式灵活多变） “中间冷中间冷”普通甲级写字楼（市场份额约普通甲级写字楼（市场份额约55%55%）20012001年年2Q2Q以来，写字楼租金水平小幅上扬后持续下调，市场并未能如以来，写字楼租金水平小幅上扬后持续下调，市场并未能如20012001年起初预计可以获得较大繁荣，年起初预计可以获得较大繁荣，20022002年继续了去年的趋势，租金水平进一步下跌。年继续了去年的趋势，租金水平进一步下跌。 单位：单位：美元美元/ /月月. .平方米平方米项目1995199619971998199920002001销售面积4.02

14、2.837.451.239.2 47.8 41.0出租面积7.316.938.849.393.2156.2198.6供应量30.886.0170.7166.993.0 95.9 62.2吸纳量11.332.459.361.783.1110.883.4当年空置量19.5 53.6 111.4 105.2 9.9 14.921.2累计空置量19.573.1184.5289.7299.6284.7263.5单位：单位：万平方米万平方米租金水平地区格局也略有变化，小陆家嘴、南京西路和淮海路成为租金最高的区域；而人民广场、虹桥开发区则租金水平地区格局也略有变化，小陆家嘴、南京西路和淮海路成为租金最高的区

15、域；而人民广场、虹桥开发区则失去领导地位，与徐家汇处于同一租金水平。失去领导地位，与徐家汇处于同一租金水平。区 域19951996199719981999200020012002小陆家嘴0.600.800.700.600.350.450.750.71南京西路0.701.000.800.400.400.600.750.68淮海路0.801.201.000.500.300.500.600.65人民广场1.001.000.700.500.250.300.550.53虹桥开发区0.801.000.800.600.350.300.450.51徐家汇0.701.001.100.600.350.350.45

16、0.50单位：美元单位：美元/平方米平方米.月月19971997年受年受“直辖直辖”的利好消息，写字楼投资于的利好消息，写字楼投资于19981998年达到历史高峰年达到历史高峰10.610.6亿元。亿元。20012001年，在西部大开发的利年，在西部大开发的利好因素下，写字楼投资再次达到好因素下，写字楼投资再次达到10.610.6亿元；亿元；20012001年末写字楼存量约为年末写字楼存量约为8585万平方米；万平方米；甲级写字楼仅有大都会商厦等甲级写字楼仅有大都会商厦等3 3家，数量偏少；而乙级和乙级以下的普通写字楼却占市场比重的家，数量偏少；而乙级和乙级以下的普通写字楼却占市场比重的85%

17、85%；项 目19971998199920002001竣工面积40.618.712.6销售面积13.210.616.220.123.5空置面积11.636.447.349.455.0单位：单位：万平方米万平方米指 标甲级写字楼乙级写字楼普通写字楼规 模甲级写字楼仅有大都会商厦等3家，数量偏少乙级写字楼是市场的供应主流，占45% 普通写字楼数量较多，比重约为40%供应量7.8万平方米22.5万平方米20万平方米位 置均位于渝中区， 2家分布在解放碑片区，1家分布在两路口片区主要分布于渝中区解放碑及两路口片区，另有个别分布于各商圈边缘主要集中在渝中区两路口片区及南岸区南坪片区租 金60元/月以上4

18、050元/月2035元/月入住率70%以上5070%3070%区域单价（元/M2）中心城区20000-35000次中心区10000-25000城市边缘地区5000-150001998-20021998-2002年优质零售物业底层租金年优质零售物业底层租金商铺售价水平商铺售价水平 1 11111月商业用房投资额达月商业用房投资额达2828亿元，同比增长亿元，同比增长7.6%7.6%；竣工面积达；竣工面积达6969万平方米，同比增长万平方米，同比增长29.2%29.2%；平均销售价格为；平均销售价格为3,5813,581元元/ /平方米，同比增长平方米，同比增长9.3%9.3%。 如：沙坪坝商圈如

19、：沙坪坝商圈三峡广场、华宇广场、欣阳百货、新世纪百货、太平洋百货三峡广场、华宇广场、欣阳百货、新世纪百货、太平洋百货 南岸商圈南岸商圈天龙广场天龙广场 北部商圈北部商圈北城天街购物广场北城天街购物广场 城市/区位2002Q12002Q22002Q32002Q4中心区25000270003000028000次中心区18000200001700018000城市边缘区7000750080008000郊区4000350038003800商铺一级市场平均销售价格商铺一级市场平均销售价格单位：元单位：元/ /平方米平方米) )成功举办成功举办APECAPEC、中国加入中国加入WTOWTO，以及申办以及申办

20、20102010年世界年世界博览会等利好因素促动，经济博览会等利好因素促动，经济增长动力强劲。增长动力强劲。经济总量：经济总量： 增长速度：增长速度： 产业结构：产业结构： 人均人均GDPGDP： 城市建设：城市建设：综合评价：综合评价：奥运申办成功、中国顺利加入奥运申办成功、中国顺利加入WTOWTO等一系列利好因素推动，等一系列利好因素推动，城市经济有望继续保持高速增城市经济有望继续保持高速增长长。经济总量：经济总量： 增长速度：增长速度： 产业结构：产业结构： 人均人均GDPGDP： 城市建设：城市建设：综合评价：综合评价：借助西部大开发的契机，借助西部大开发的契机，经济发展和城市建设速度

21、经济发展和城市建设速度将更快。将更快。 经济总量：经济总量：增长速度：增长速度：产业结构：产业结构： 人均人均GDP：城市建设：城市建设：综合评价：综合评价：收入水平高，消费能力强，收入水平高，消费能力强，房价与收入关系合理，居住房价与收入关系合理，居住条件较好。条件较好。 城市人口城市人口收入水平收入水平消费水平消费水平 住房状况住房状况综合评价综合评价收入水平较高，消费能力强，收入水平较高，消费能力强，房价与收入矛盾突出，居住条房价与收入矛盾突出，居住条件较好。件较好。城市人口城市人口收入水平收入水平消费水平消费水平 住房状况住房状况综合评价综合评价 收入水平低，消费能力弱，房收入水平低，消费能力弱，房价收入房价水平矛盾突出，居价收入房价水平矛盾突出，居住条件较好。住条件较好。城市人