写字楼评价标准学习教案

1、写字楼评价写字楼评价(pngji)标准标准第一页，共12页。写字楼评价标准规模（M2）层高（m）电梯系统配套设施智能化设备标准装饰标准顶级写字楼（超甲级）500004.23000M2-4000M2/台会议室、邮局、银行、票务中心、商务中心、员工餐厅5A高效中央空调豪华精装甲级写字楼20000-500003.84000M2-5000M2/台会议室、邮局、银行、票务中心、商务中心、员工餐厅3A中央空调高档精修普通写字楼乙级写字楼无规定3.65000M2/台无规定中央空调中档装修丙级写字楼无规定3.65000M2/台无规定分体空调普通装修1办公智能化（OA）计算机网络系统会议中心系统门厅多媒体查询系

2、统物业管理计算机系统2楼宇智能化系统（BA） 冷热源系统空调系统变配电系统照明系统给排水系统电梯管理系统 停车库系统3通讯智能化系统(CA)双向电视电话系统 共用天线电视系统公共广播系统数字式用户交换机系统 楼内移动电话系统 综合布线系统 4安保智能化系统（SA） 监视电话系统通道控制系统防盗报警系统巡更系统5消防智能化系统（FA） 消防联动系统自动喷淋系统自动报警系统5A写字楼标准写字楼标准(biozhn)第1页/共12页第二页，共12页。顶级顶级(dn j)写字楼（超甲级）写字楼（超甲级）公寓式公寓式写字楼写字楼普通普通(ptng)写字楼写字楼甲级甲级5A写字楼写字楼第2页/共12页第三页

3、，共12页。标准标准(biozhn)层效率的计算及标准层效率的计算及标准(biozhn)办公楼使用率一般标准(biozhn):低区：70%左右中、高区：高于70%A：核心(hxn)筒C：办公区域B：走道标准层效率 = C面积A+B+C面积区域办公项目平面图使用率深圳华润大厦（29F|139m）78%诺德中心(38F|193m)70%新世界中心(56F|238m)70%荣超中心（46F|193m）75%成都喜年广场（49F|190m）70%区域办公项目平面图使用率上海中融碧玉蓝天（43F|220m）75%港汇广场（51F|225m）70%北京财富中心（35F|165m）75%金地中心（35F|1

4、68m）70%成都仁恒置地广场（39F|180m）75%第3页/共12页第四页，共12页。标准层有效标准层有效(yuxio)面积使用率面积使用率=890.63/1141.39X100%=78.03%本项目本项目(xingm)甲级写字楼标准层效率甲级写字楼标准层效率第4页/共12页第五页，共12页。净宽：对开：准甲、甲级：2.8m以上超甲：3.2m以上单面：2.4m以上结构宽度(kund)=净宽+饰面（100mm）电梯厅尺度影响因素：轿厢大小及等候舒适度分区是否设置卫生间、空调机房电梯厅的尺度电梯厅的尺度(chd)标准标准2.8m (准甲、甲级)3.2m以上 （超甲）2.4m以上（规范：1.5倍

5、轿厢）第5页/共12页第六页，共12页。电梯数量电梯数量(shling)标准标准超甲超甲 甲级甲级 准甲准甲/ /乙级乙级人均办公面积指标电梯配置11平米/人11平米/人11平米/人梯配比1:5000以下；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%以上；候梯时间35秒；梯配比1:5000左右；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%以上；候梯时间35-50秒；梯配比1:5000左右；电梯速度：低区尽量用2.5米/秒以下，中高区通过计算确定（详见参考）五分钟输送能力11%左右；候梯时间45-60秒；1.

6、电梯配置和人均办公(bn gng)面积指标的标准电梯数量的计算： 1.标准的设定 2.影响电梯计算的因素(yn s)： a.人数标准 b.高峰小时使用电梯人数比例 c.电梯的速度 d.停靠层数 e. 载重量第6页/共12页第七页，共12页。本项目本项目(xingm)甲级写字楼核心筒设计甲级写字楼核心筒设计设置前提标准层高3.6米、4.2米标准层面积1141.39平方米核心筒设置在标准层中心配置设置电梯5部客梯，1部消防梯兼货梯，等候时间35秒楼梯间2部楼梯，楼梯与前室分别加压送风卫生间男蹲位2个，25人/个，小便斗2个，25/个，女蹲位2个，19人/个，采用下层排水，单独设置排风竖井茶水间预留

7、给水，排水接口机电设计空调形式VRV、中央空调强电设置强电间弱电设置弱电间给排水设置给水、排水、中水系统消防设计喷淋按要求设置排烟设置排烟竖井加压送风消防电梯前室及防烟楼梯间设置加压送风井应急照明按要求设置安全疏散按要求设置第7页/共12页第八页，共12页。办公标准层划分方式办公标准层划分方式(fngsh)比较比较工字型平面工字型平面(pngmin)：不推荐不推荐(tujin)：口字型平面走道，不适：口字型平面走道，不适用于一般散售式办公楼，仅在高档散售用于一般散售式办公楼，仅在高档散售式办公楼中考虑使用。式办公楼中考虑使用。缺点缺点：在交通核内部，交通核长度较：在交通核内部，交通核长度较长。

8、办公有效面积使用率低，造成面长。办公有效面积使用率低，造成面积浪费不利于灵活二次空间划分。积浪费不利于灵活二次空间划分。推荐推荐：工字型平面走道，：工字型平面走道， 办公室有效使用面办公室有效使用面积较高，核心筒进深适中，平面灵活性较高积较高，核心筒进深适中，平面灵活性较高优点优点：使用率较高，不造成面积浪费；：使用率较高，不造成面积浪费；空间划分灵活，可以满足办公客户的空间划分灵活，可以满足办公客户的扩容需求与二次空间划分需求。扩容需求与二次空间划分需求。缺点缺点：走廊尽端的办公空间局限性较强，：走廊尽端的办公空间局限性较强，受疏散限制，可划为大空间。受疏散限制，可划为大空间。口字型平面：口

9、字型平面：优点优点：；空间划分灵活可以满足办公：；空间划分灵活可以满足办公客户的扩容需求与二次空间划分需求。客户的扩容需求与二次空间划分需求。第8页/共12页第九页，共12页。本项目办公标准本项目办公标准(biozhn)层空间划分层空间划分大空间大空间(kngjin)办公办公小空间小空间(kngjin)办公办公均等分空间办公均等分空间办公第9页/共12页第十页，共12页。层高标准层高标准超甲级：层高4.1m办公区净高3.0m走道净高2.8m电梯(dint)厅净高2.8-3.0m甲级：层高3.8-4.2m办公区净高2.8m走道净高 2.6m电梯(dint)厅净高2.6-2.8m准甲级：层高3.6-4.0m办公区净高2.7m走道净高 2.4m电梯(dint)厅净高2.4-2.7m层高与净高一般相差约1100-1300mm层高 = 净高 + 架空地板(dbn)及构造厚度 + 梁高+ 机电及吊顶高度 空调类型层高需要VAV500mmVRV300mm风机盘管+新风300mm本工程项目层高：5A级写字(xi