关于如何妥善处理垫资建房纠纷案件的专题调研分析

1、关于如何妥善处理垫资建房纠纷案件的专题调研分析 建造安装施工合同纠纷是当前房地产纠纷案件中的占比重较大的一部分，其中垫资建房而导致纠纷是突出的一种。该种纠纷的形成与目前我国建造市场的不规范，及相关法律的不健全有直接的关系。从目前我院受案的状况看，此类纠纷为数不少，多数表现为供应垫资一方因在施工中垫资过高，无力连续担当的状况下，而要求建设方给付工程款。而建设一方则要求连续按合同履行。法院在审理该类纠纷中，如对有关建造施工的程序了解不透，政策尺度把握不一，特殊是对产生“垫资”的缘由、性质及后果未做深化了解的话，其处理结果将不能得到好的社会效果。 正确处理这种纠纷的前提，应首先明确产生纠纷的前因、性

2、质及后果，惟独这样才干总结出适宜当前建造市场现状的审判思路。 一、垫资建房的缘由 在建造安装施工合同的履行中，因为涉及施工的问题多种多样，故作为建设单位（甲方）和施工单位（乙方）在合作中可能会发生多种类型的争议，例如有关工程质量、工期、工程结算等问题。近年来，由垫资建房所引发的纠纷呈显然增强趋势，渐渐成为建造安装合同纠纷中的主要表现。 （一）何为垫资建房 按照建造安装承包合同条例的规定，建安合同中，建设单位与施工单位的建造安装承包合同一经签订，建设单位即应依约先向施工单位预付一定数量的工程备料款，该款一般为总造价的30%；施工单位以此来启动工程。以后建设单位再分次按施工的形象进度拨款，直至工程

3、完工，建设单位应支付工程结算款总额的90%-95%，剩余5%-10%做为建设单位留置的质量保证金。工程保修期内的修理费用，从今款内拨付。保修期满后，余款付清。在此，工程的资金来源应为建设单位贷款或自筹，且建设单位应保证按时按量拨款。相对而言，施工单位的义务主要为严格根据施工图纸施工，保证工程质量并按合同规定的时光如期完工和交付。 垫资建房，顾名思义，即是由施工单位通过向银行贷款或自筹先行垫付工程资金，从而无形中免除了法定的建设单位义务。一般来讲，实践中往往为施工单位首先分期分批垫资施工建设单位在合同商定的每一施工段结束后再支付该施工段款项的一种结算模式。换句话讲，就是施工单位自己先掏钱给建设单

4、位建房，建好后，建设单位再付款的一种合同方式。垫资建房违反了施工合同的法定流程，为国家政策所不准许。但垫资建房的纠纷仍层出不穷，这就是我们所要探讨的问题。 （二）产生垫资的缘由 垫资建房是我国房地产业不健康进展的一种产物。一般来讲，作为施工单位，其承接工程的目的，就是为通过工程款猎取施工利润。但因为我国房地产市场尚处于发育阶段，特殊是在房地产开辟中，相关法律规矩不健全、不配套，尤其是有关建造工程藏匿招投标的竞标程序未法律化，即便是颁布了有关政策、规矩，也缺乏有效强制力保证明施。造成在建造市场中，一些未经过藏匿招标程序而产生的“人情合同”十分之多。施工单位，特殊是一些实力雄厚的建造公司为了在竞争

5、中击败对方，拿到工程合同，不惜压低报价，或以其他不正值的竞争方式来争取合同。允诺垫资施工即是其中一种方式。同时，其他中小建造企业为生存，也不惜以向银行贷款为代价以垫资方式参加竞争。在上述方式中，最大的受益者即为建设单位。由于一些资金不足的开辟商，仅凭有关部门批准的立项、计划手续，就可以通过施工单位垫资方式举行施工，而一分钱不花地等着建造物的落成。更有甚者，有些开辟商是以房屋的预售、销售款来支付工程款，而将市场风险所有转嫁给施工一方。如在笔者承办的几宗该类案件中，建设单位虽已实际占用了或已预售出建造物，但开辟商宁愿以此款去开辟新的项目，工程款却迟迟不予结算。终于导致工程因缺乏资金而陷于停顿。这就

6、是垫资施工建房易消失冲突的主要缘由。 如上所述，施工单位担当了本应由开辟商（建设单位）负担的还贷风险及市场风险。有些观点认为，垫资建房属于建设单位与施工单位的纠纷，且垫资行为是施工单位自愿的意思表示，如施工单位无法连续履行商定，无能力供应充分的施工资金，违约责任应由其自行担当。但从客观上讲，垫资建房存在极大的社会危害性。因为在市场竞争中，施工单位较发包方是相对弱者，为了拿到合同，不惜以垫资为代价。而资金来源中的一部分为自筹资金，另一部分通常是由贷款而来，并以其先行起动工程。在施工过程中一些材料费、设备费用往往通过赊欠其他单位的费用实现。与此同时，施工单位为削减资金投入及加快工期进度，在施工中偷

7、工减料、拖欠工人工资、材料费的做法屡屡发生，以此来缓解资金的紧急。因为施工单位工程款的回收状况取决于开辟商的经营效果，一旦开辟商销售业绩低于预计水平，就会导致建设单位无力支付工程款的问题，从而一系列问题均会相伴而来。所以，一般在垫资纠纷案件审理过程中，除有建设单位与施工单位的工程款纠纷外，还常伴有施工单位与施工工人的劳务费纠纷、与材料商的材料款纠纷、与银行的借款纠纷及工程质量暇疵等诸多问题。另外，因在施工中，随着市场的变化，原材料、人工费等难免存在有调节变化，且垫资者还将担当银行利息及逾期罚息等，这些政策变化而产生的经营风险无疑也会添加到施工单位的身上。 在笔者承办的几起垫资纠纷案中，上述几种

8、纠纷并存，与之相关连的诉讼近几十起之多，致使某些冲突（如拖欠工人劳务费）的激化，造成了严峻的社会问题。而作为建设单位，因为是由施工单位垫资，在资金上并无压力，其给付工程款一般是从预售、销售房款中支取。故双方合同商定能否彻低顺当履行，主要凭借房屋预售、销售状况而定。如房屋未能销售业绩不佳，建设单位一般总是以各种借口拒付、拖欠或克扣工程款，即使是顺当销售出房屋，建设单位也总是先考虑再次开辟的用款，而对拖欠的工程款实行尽可能的回避、迟延态度。同时，倘若在房屋建成之后施工单位仍无法回收工程款，势必面向银行、材料商、施工工人及其他债权人的强大压力；为了尽快解决债务困扰，施工单位不得不牵强满意建设单位的各

9、种不合理的要求。例如在工程款结算上的让步、对抢工费及其他奖金的让步等。由此可以看出，垫资建房行为对严峻伤害了施工单位的权益，且对建造市场正常的经济秩序存在潜在危害性，其负面影响甚至波及社会诸多行业。 （一）未实际履行的合同 双方在签订了有关垫资合同之后，施工单位尚未进场开工或仅仅是办理了开工手续双方即产生冲突。在该种状况下，人民法院首先应对合同中的无效部分作出认定，倘若双方对连续履行合同达成共识，法院可以要求双方变更或重新修订原合同，使合同符合国家法律的规定。倘若已无连续履行合同的可能性，法院可以对该合同在实际履行之前双方的投入举行审核，一般建设单位会提出办理开工手续、合同鉴证等费用；施工单位

10、会发生进场或进场前的打算费用等，笔者认为：对双方的上述费用，可以按照无效合同的过错原则双方应各自担当，损失各自担当举行处理。 （二）已履行完毕的合同 这里所谓的“履行完毕”主要指施工单位承建的工程确已竣工，而建设单位拒不履行验收或验收后拒不结算义务的阶段。对于工程本身而言，往往具备了投入正常使用的条件，此时不行能以合同无效的理由要求施工单位将工程恢复原状。同时，建设单位倘若要猎取竣工工程，也理应以支付施工单位工程款为前提。故对于双方已履行完毕的合同解决重点应放在工程款的结算上。笔者认为：工程的结算可以主要按照原合同商定的结算方式，并结合法定标准举行。由于原合同中虽然存在垫资的无效内容，但双方对于结算的标准往往不违反法律规定，例如实行平米包干制或定额制等，均属于国家规定的结算方式。对于合同当中所设定的工程验收、工期、施工奖金的计算主意等问题，倘若不违背法律规矩，同样可以双方的商定为依据，予以实际处理。对于施工单位提出的为了获得垫资资金而向银行借款而发生的利息、罚息等费用，建设单位提出的因为施工单位以未准时给付工程款为由