浅谈烂尾工程再建中的控制

1、浅谈烂尾工程再建中的控制摘要： 所谓的“烂尾工程”主要是指一些在工程建设还未完工的状况下，开发商由于一些特殊原因便不知所踪的工程，也指一些半途因故停工的工程，这一类工程在现实生活中是比较常见的。本文主要是对这一类工程的处理以及再建中的一些注意事项进行探讨。本文所选工程实例建筑面积为10 万平方米，包括4 栋商住办公楼以及1 层的地下人防工程地下室，该工程续建开发商是在建设手续不完全的情况下展开的施工。希望通过对该工程的介绍能够对烂尾工程的再建造提供一定的借鉴意义。关键词：烂尾工程；再建造；工程控制一、事例介绍某商业、住宅、办公为一体的综合小区，规划建筑面积约10 万平方米，由3 栋高层商住楼（

2、底层沿街商业用房）、 1 栋商业办公楼及人防地下车库组成。原负责开发的建设单位，在项目前期报建阶段，未完全履行政府建设主管部门所要求的报建手续，在没有取得施工许可证的前提条件下就开始施工建设，后由于资金链断裂、不具备开工建设条件等原因而不得不停止该项目的开发。经有关部门协调，该工程项目整体转让，建设单位主体变更。续建过程中，续建单位与原勘察、设计、施工、监理单位继续签约，在原报批通过的规划方案基础上，针对项目实际，优化设计，加强质量、成本、 进度等各方面的控制，工程进展顺利。二、烂尾工程出现的原因烂尾工程出现的原因是多方面的，既包括宏观方面也包括了许多微观方面的因素。总结来看主要包括以下几个方

3、面的内容。（一）立法滞后带来的影响1992 年，我国房地产开发业开始起步，但当时，我国相关机构在立法上的准备是不充分的，二十多年间，房地产市场已进入大规模开发阶段，而立法依然不是很完善，这样必然会出现很多的问题。比如说有些公司并没有多少建设资金，单靠炒地皮就大发横财，许多地皮几经转手之后依然是空地。从立法的角度来看，对房地产公司的审批、设立以及相关资质条件的审查都应该具有严密的监管程 序，以杜绝房地产市场的投机行为发生。（二）法律意识淡薄，执法力度不强从根本上来看，我国的相关法律体系不健全，即便是一些已经颁布的法律其执行力度也是不太理想的。最近的数十年间，我国在相关的法律法规方面也在陆续地进行

4、了补充和完善，但是这些法律的执行情况却令人担忧。比如说， 相关的管理部门在没有取得土地使用权出让金的情况下就给相关的建筑公司发放土地权使用证，一些常年闲置的土地也并没有按照规定进行罚款，或者说是将土地进行没收处理，这些都是导致烂尾工程出现的重要原因。（三）开发商资质审查不严格相关的研究学者指出，开发商资质是是否形成烂尾的关键。因为一些资质比较好、规模比较大的开发公司即便是在市场比较冷淡的条件下依然具有足够的资金进行开发，这一类的公司本身就具有一定的抗风险能力。而现在， 由于房地产市场的火热，一些开发商在弄虚作假取得资质审查通过的情况下疯狂进入房地产领域，这一类公司的抗风险能力较低，一旦出现市场

5、冷淡就会出现资金链断裂等问题，从而直接导致烂尾工程的出现。所以，对于相关房地产公司的资质审查应该更严格，本文所举案例就属于此类。（四）对开发用资金的支付能力监督不严根据相关法律规定，商品房预售必须满足以下的两个条件：其一是交纳土地使用权出让金，其二是按照所提交预售的商品房计算，所有投入开发建设的资金必须达到工程总投资的35%以上。而在实际的建造中，这一类的相关规定执行的并不好， 很多房地产开发企业在筹集的资金尚未到位，并不满足资金监管条件的情况下贸然进行房地产开发，这样无疑将风险放大、转移。三、烂尾工程再建控制烂尾工程的处理主要包括转让（收购）、合作开发、债转股、托管续建、融资盘活以及破产拍卖

6、拆除重建等方式。以上的几种处理方式中除了破产拍卖拆除重建外， 其余几种都需要对烂尾建筑进行续建。而在烂尾工程的续建过程中，不管其选用的方式为哪一种，都应该注意以下的几个问题：（一）对“烂尾”楼盘的可行性研究、立项的再分析论证烂尾楼的续建前，对烂尾楼进行立项再分析以及对烂尾楼项目建设的可行性研究进行重新分析论证是后续开发与建设的重要保证措施。应该注意结合烂尾楼建造的具体现状与重新改造设计的要求进行经济对比分析，如果前期论证不足或可行性分析不全面，会在很大程度上影响该工程的顺利建设。（二）对前期已完成部分进行界面交接，做好结算工作经过项目可行性论证后，后续接盘建设单位应该认真核对项目地价、开发商报

7、建、 已缴纳的规费税金等相关费用；同时还应该将已建工程所发生的建筑安装工程费用经双方协商确认，达成一致意见后，转让双方签订转让协议并按协议及时支付转让工程款。在签订相关合同时需特别注意，应明确原建设单位、现建设单位、施工总承包单位以及设计、勘察等各参建单位在转让后的债权债务关系、工作任务职责、续建工程的界面等核心问题，避免在后续工程建设开发中出现重复计算或重大分歧。（三）根据设计方案专题论证，对原设计进行深化修改如果说新建工程的设计阶段对工程造价的影响达到了80%以上，那么续建工程的设计阶段同样对工程造价会产生很大影响。作为房地产开发企业生存之本，在确保工程质量的基础上，需要满足利益最大化的建

8、设目标，设计阶段则是至关重要的因素之一。为了深度优化设计方案，应对原设计图纸进行充分的市场调研，在全面了解当地市场需求的前提下，与设计单位一起根据实际情况重新确定该项目的各种户型及比例。必要时， 也可利用自身技术能力或者委托第三方机构对设计图纸进行深化修改。如：在确保结构安全的前提下，减少钢筋含量、减少混凝土构件的截面， 特别是大型地下室混凝土部分，可采用高强钢筋、高强混凝土来降低构件配筋率； 按照最新的绿建标准，使用新型材料设备替代原有材料设备，不仅可以提高所开发房屋的品质，增加卖点，还可以在寿命周期内节约成本，提高社会经济效益。总之，在不违反规划、消防、人防、节能环保等相关法律、法规、强制

9、性标准的基础上，设计图纸应满足使用功能的需求、结构上安全可靠、降低开发成本，从而实现最优经济效益性价比，这也是深度优化设计的根本目的所在。（四）新设计方案的技术要求在对新的设计方案进行选择时，首先应满足政府相关部门对建筑设计的基本要求， 比如说消防、人防以及绿色节能等方面，对这一类要求所需要的设计变更问题应进行充分的分析，确保满足强制性规定。项目设计方案修改过程中，还应在保证建设质量的前提下尽可能降低建设成本，通过合理高效的前期设计更好地满足未来建设需求。除此以外，新的设计方案还应注意考虑后期销售工作以及运营管理简便等因素。（五）施工单位、监理单位的选定在初期设计以及方案修改确定后，应该根据具

10、体的设计要求选定各参建方。由于工程的特殊性，建筑施工需要在原有施工基础上开展施工建造，所以在选定监理单位时，要充分考察监理资质、人员配备、技术能力等方面的情况，最好选用熟悉当地法律、法规、相关建设条款的监理单位，并在全面调研的前提下，实现“知人善任”的目的。项目工程的质量取决于参与各方的共同努力，其中施工单位的选择尤为重要， 其不仅关系到工程项目能否顺利完工，同时也是工程项目推向市场成功与否的关键要素。续建单位应充分考察施工单位的资质等级、项目经理的资质等级、类似工程的业绩、合作经历、资金实力、施工单位的口碑、特别是有无发生恶意拖欠民工工资事件等相关要素。在招标过程中，由于原施工单位熟悉施工现

11、场及周边环境，工程复工后可立即进入状态，无需摸索磨合，对已完工程不仅清楚而且将来出现质量问题可以很容易判别责任者，所以， 若原施工单位与其他施工单位的综合得分相差无几，应优先考虑原施工单位。反之， 可以考虑选择一些建筑经验丰富、资质比较好的或有烂尾楼施工经验的施工队伍，以保证施工质量，按时完成合同范围内的工作任务。（六）施工方案的确定工程管理的重要任务之一就是施工方案的确定，方案确定同时也是后期施工工作开展的基础性工作。而由于“烂尾楼”本身的复杂性和特殊性，在施工方案的选定时应该更为慎重。项目开工前，监理和建设单位应根据设计图纸和施工现场条件认真审查施工单位上报的施工方案。若遇到深基坑、地下暗

12、挖工程、高大模板、 高空作业、爆破等危险性较大的分部分项工程，应由建设单位委托有资质的设计单位进行专项设计，并组织专家进行论证。（七）施工阶段严格控制质量的措施建筑工程管理中的 “三控” 指的是对工程质量、施工进度以及建筑工程成本的控制。 可以说如果没有严格的建筑过程管理体系便不可能实现建设过程管理目标的实现。施工过程中，应该将工程质量放在工程建造的首位，将企业职能与质量管理充分的结合起来，坚持质量第一的原则，通过规范化的管理来统筹实现建筑工程的管理。具体质量措施有：对原材料的质量进行进场验收和复检，按照有关规定见证取样抽检；采取日常巡视、平行检验和旁站等方式对施工单位的施工行为进行质量监督；

13、检查施工单位的工程资料是否与实际相符，做好日常工程资料的收集归类等。（八）成本的全过程控制工程开发建设的过程应该是在满足工程设计要求的前提下对工程成本的全过程控制，应通过建立完善的工程成本核算体系来控制项目的开发成本。设计阶段，可通过优化设计方案、运用价值工程法、采用新技术等措施来控制成本；施工阶段， 可选择合理的合同类型及相关约定、加强设计变更管理、加强现场签证管理来控制成本；结算阶段，应收集完善相关造价工程资料，采用内部自审及委托第三方审计机构的技术力量对造价进行核算，对于造价高、工作量大的分项工程需到现场进行复测，在不影响结构安全的前提下，隐蔽项目可采取“打开”方式来鉴定，以获得更确切的造价核算第一手资料。当然， 实际工作中，烂尾工程的续建所遇到的难题和需要注意的问题绝不仅限于上述几项内容。如， 原设计图纸有可能没有考虑人防工程的专项设计，根据要求需要缴纳易地建设费，续建单位本着节约成本的原则，可对原设计图纸进行加固优化，通过对缴纳易地建设费与加固优化这两项方案进行成本和效益的比对， 从而优选方案，并确保通过专项审查。又如， 原建设单位未取得施工许可证，在后期续建过程中，政府有关建设行政部门出台了绿色建筑管理办法，则应根据新标准的要求进行修改设计，并经专家评审达到该管理办法的规定要求。总之， 由于烂尾工程的特殊性，无论是政府监管部