山东建筑大学房地产估价总复习(房管)

1、第一章 知识总结1、房地产2、房地产估价3、房地产估价的必要性4、房地产估价行业第二章 知识总结1、 房地产价格2、房地产价格的形成条件3、房地产价格的供求与价格4、房地产价格价值价格种类第三章 知识总结1、合法原则2、最高最佳使用原则(理解和应用都很难)3、替代原则4、估价时点原则(应用难)5、公平原则房地产市场房地产市场分析估价对象分析估价对象搜集交易实例搜集交易实例存入交易实例库存入交易实例库选取可比实例选取可比实例可比实例价格可比实例价格B建立价格可比基础建立价格可比基础交易情况修正交易情况修正交易日期调整交易日期调整房地产状况调整房地产状况调整比准价格比准价格B求取最终比准价格求取最

2、终比准价格最终比准价格最终比准价格可比实例价格可比实例价格A建立价格可比基础建立价格可比基础交易情况修正交易情况修正交易日期调整交易日期调整房地产状况调整房地产状况调整比准价格比准价格A可比实例可比实例+C建立价格可比基础建立价格可比基础交易情况修正交易情况修正交易日期调整交易日期调整房地产状况调整房地产状况调整比准价格比准价格C第四章 知识总结 、为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米） B 的成交价格： 4200 （元/平方米） C的成交价格：

3、3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日 A的交易情况： 2 ； B的交易情况： 0 ； C的交易情况： 1； 该类商品住宅2002年4月至10月的价格指数 为 （ 定 基 价 格 指 数 ） ： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8 房地产状况的比较判断结果： 试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格。房地产状况权重估价对象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100 估算该商

4、品住宅2002年10月24日的正常市场价格如下： 1、计算公式：、计算公式： 比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 2、交易情况修正系数、交易情况修正系数： 可比实例A：100/（1002）=100/98 可比实例B：100/（1000）=100/100 可比实例C：100/（1001）=100/1013、交易日期修正系数：、交易日期修正系数：可比实例A：106.8/92.4可比实例B： 106.8/100.3可比实例C： 106.8/109.04、房地产状况修正系数、房地产状况修正系数:可比实例A：100/（900.51000.31250.2）=100/1

5、00可比实例B：100/（1000.51100.31000.2）=100/103可比实例C：100/（800.51200.31000.2）=100/965、计算比准价格（单价）：、计算比准价格（单价）：比准价格比准价格A=3700100/98106.8/92.4100/100=4363.90（元（元/）比准价格比准价格B=4200100/100106.8/100.3100/103=4341.93（元（元/）比准价格比准价格C=3900100/101106.8/109.0100/96=43941.09（元（元/） 6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果，则： 估价对象的价格（

6、单价）估价对象的价格（单价） =（ 4363.90 4341.93 43941.09 ）3 = 4215.64 （元（元/） 第五章 知识总结房地产价值房地产价值折旧折旧重新购建价格重新购建价格重新购建价格重新购建价格土地取得价格土地取得价格开发成本开发成本管理费用管理费用投资利息投资利息销售费用销售费用销售税费销售税费开发利润开发利润建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格土地的重新购建价格土地的重新购建价格重新购建价格重新购建价格土地的重新购建价格土地的重新购建价格重新购置价格重新购置价格重新开发成本重新开发成本市场法市场法基准地价修正法基准地价修正法成本法成本法建筑物的重新购建价格建筑物

7、的重新购建价格重置价格重置价格重建成本重建成本单位比较法单位比较法分部分项法分部分项法指数调整法指数调整法工料测量法工料测量法折旧折旧物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧年限法年限法分解法分解法市场提取法市场提取法、某建筑物的建筑面积100，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。已知：C=500100=50000（元）；R=5%；N=30年；t=10年年折旧额年折旧额D= C（1R）/N =50000（15%）/30 =1583折旧总额折旧总额E= Dt= C（1R）t/N =5000

8、0（15%）10/30=15833建筑物现值建筑物现值= C1（1R）t/N =50000【1（15%）10/30 】=34167（元）、某成片荒地面积3平方公里，取得该荒地的代价为1.5亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为3.5亿元，准备期1年，开发期为2年，贷款年利率为10%，土地代价在准备期均匀投入，开发成本和管理费在开发期均匀投入；销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的6.5%和12%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的价格。第六章 知识总结1.房地产价格=房地产净收益/资本化率2.房地产价格=房地产收益收益成数3. 土地价格=

9、(房地净收益建筑物净收益) /土地资本化率4. 建筑物价格= （房地净收益土地净收益）/建筑物资本化率 、某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2002年底至2004年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要求的收益率为13%。试利用上述资料估算该房地产2001年底的收益价格。 第七章 知识总结假设开发法假设开发法传统方法传统方法现金流量折现法现金流量折现法计算

10、利息和利润计算利息和利润需要折现处理需要折现处理 、有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本，管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用估算该成片荒地的总价和单价。（贴现率为12%）第八章 知识总结 数学曲线拟合法数学曲线拟合法平均增减量法平均增减量法平均发展速度