苏南万科发展策略研究

1、苏南万科苏南万科2008年发展策略研究年发展策略研究项目发展部，2008年5月苏南四市九县，如何兼顾深耕与扩张，并制定合理苏南四市九县，如何兼顾深耕与扩张，并制定合理的城市圈投资与发展规划是公司亟待解决的问题的城市圈投资与发展规划是公司亟待解决的问题 根据集团最新城市圈划分原则，苏南城市圈包括苏州、无锡、常州、南通四个地级市，共四市九县报告将从市场潜力和管理难度二个维度对苏南各城市进行综报告将从市场潜力和管理难度二个维度对苏南各城市进行综合考量，并依此确定万科在苏南城市圈内的投资发展策略合考量，并依此确定万科在苏南城市圈内的投资发展策略 宏观宏观环境环境土地市场住宅住宅市场市场竞争环境管理难度

2、管理半径管理半径管理资源政府关系住宅市场、宏观环境、管理半径是城市圈内筛选目标城市的关键要素管理难度市场潜力首选城市区E城市B城市C城市D城市A城市注：常州、南通、张家港、吴江、宜兴、太仓已经过第一轮城市圈投资筛选，本报告暂不研究本报告研究城市将聚焦于苏州市区、无锡市区、昆山、江阴、常熟 住宅市场表现对比住宅市场表现对比 城市圈住宅市场竞争力研究机会分析房地产市场发展潜力评价模型风险把控住宅市场透支度模型 管理难度初探 五城市投资策略以苏州为核心的城市圈结构；未来公司组织架构和投资规划以苏州为核心的城市圈结构；未来公司组织架构和投资规划均可依据圈内各城市地位、特色、市场发展阶段平衡取舍均可依据

3、圈内各城市地位、特色、市场发展阶段平衡取舍07年五城市量价对比l 成交量方面，苏州遥遥领先，为典型的核心城市l 三县市价格水平相当，无锡价格结构性特征明显l 三县市市场份额占比34%，不容忽视l 昆山占比18%，已成为城市圈内重要的一极市场核心城市次中心城市次中心城市卫星城卫星城卫星城卫星城“双核型”城市圈核心城市综合近综合近3年市场表现来看，苏州、昆山稳步发展，常熟年市场表现来看，苏州、昆山稳步发展，常熟成长性较强，江阴市场潜力释放度最低，潜力较大成长性较强，江阴市场潜力释放度最低，潜力较大苏州无锡昆山江阴常熟市场潜力释放度潜力完全释放潜力完全未释放l 常熟市场起点低，近三年增长迅速；江阴0

4、5年乡镇市场成交量较高，拉低了整体增速；苏州和无锡均保持了25%左右的增长；昆山增长也较迅速l 无锡受供应区域影响，整体价格增长缓慢；苏州、昆山、常熟价格年均增长都在15%左右；江阴受成交主力由乡镇向市区转变影响，价格增长迅速，其中主城区价格增长尤其明显价格三年均速成交量三年均速08年前年前4月三县市受宏观政策影响较小，市场份额开始上升；以月三县市受宏观政策影响较小，市场份额开始上升；以昆山为例，前昆山为例，前4月总成交量接近无锡，月总成交量接近无锡，4月成交量五城市最高月成交量五城市最高08年1-4月五城市住宅成交量：万平米-0.4%+1.1%+4.1%-0.3%-4.5%五城市07年与08

5、年1-4月市场份额对比08年4月昆山各区成交套数对比（4月昆山共成交3506套）案例08年前年前4月苏锡市场下滑，县级市成交量同比大幅上升；月苏锡市场下滑，县级市成交量同比大幅上升；深耕苏锡，并扩张县级市有利于平抑城市圈内市场风险深耕苏锡，并扩张县级市有利于平抑城市圈内市场风险-33.6%-23.6%+112.8%+104.1%+122.2%五城市07年前4月与08年前4月成交量对比l与苏锡市场同比下滑30%形成鲜明对比的是：三县市成交量同比整体上升119%l同时，苏锡供销比同比均大幅度上升苏锡供销比深耕的同时必须合理有序的扩张，以有效平抑市场系统深耕的同时必须合理有序的扩张，以有效平抑市场系

6、统风险，接下来研究的重点是到哪扩张？怎么扩张？风险，接下来研究的重点是到哪扩张？怎么扩张？市场已经表明，只有兼顾深耕和扩展才能更有效的平抑政策和市场系统风险 同时，城市圈公司也为平抑这种市场周期性风险提供了平台和机遇公司在苏州如果仅依靠现有资源，从09年开始市场占有率将急剧下降，11年面积甚至不足1%，且08、09两年市场占有率也未突破7%，离集团对中心城市的深耕要求相差较大公司在无锡如果仅依靠现有资源，09年占有率达到高点后，10年开始将大幅下降，11年面积占有率仅为5.3%。更重要的是现有资源每年的整体均价水平高出市场均价都在50%以上，高端资源较多，必须获取C、T类项目分散风险如果保持成

7、交面积年均增长30%，且项目全部位于苏锡市区，那么到09年公司在苏锡市区的金额占有率就将高达11.6%，这意味着09年无锡同时有至少6-7个项目在售，苏州至少有8个以上项目在售，同时如果市场遭遇政策打击，公司将面临全线的考验，风险无法规避现有资源深耕研究结论：必须深耕，但又不能单纯深耕07年前4月，苏锡市场仍处于平稳运行阶段，至5月才开始量价“飙升”，可比性较强三县市市场受政策影响较小，城市圈内存在2个系统市场：苏锡市区市场、县级市市场苏锡市区市场、县级市市场成交量同比 住宅市场表现对比 城市圈住宅市场竞争力研究城市圈住宅市场竞争力研究机会分析房地产市场发展潜力评价模型风险把控住宅市场透支度模

8、型 管理难度初探 五城市投资策略城市房地产市场发展潜力评价模型将从四个层面选取城市房地产市场发展潜力评价模型将从四个层面选取11个关个关键指标对目标城市进行综合研判键指标对目标城市进行综合研判人口经济总量与质量社会整体投资与消费能力土地供应相对充足程度土地成本住宅市场规模住宅市场成长性竞争环境宏观环境土地市场住宅市场全市常住人口GDP、增量GDP中三产占比金融机构各项存款余额近三年土地供应建面/住宅成交面积近三年楼面地价增速近三年住宅成交面积近三年住宅成交均价近三年住宅成交面积增速近三年住宅成交均价增速前5名开发商的市场占有率竞争环境层面指标评级与结论人多人多钱多钱多地多地多地廉地廉需旺需旺价

9、涨价涨宽松宽松首选目标城市模型一根据市场发展潜力评价模型统计结论，初步的投资排序是：苏州、根据市场发展潜力评价模型统计结论，初步的投资排序是：苏州、无锡、昆山、常熟、江阴；其中苏州和无锡为深耕城市，因此指无锡、昆山、常熟、江阴；其中苏州和无锡为深耕城市，因此指标解读将以昆山、常熟、江阴三市为主标解读将以昆山、常熟、江阴三市为主层面指标权重数值得分苏州市区 无锡市区昆山常熟江阴苏州市区 无锡市区昆山常熟江阴宏观环境常住人口：万人10%44030214819218510.0 6.9 3.4 4.4 4.2 GDP：亿元8%194618929328099808.0 7.8 3.8 3.3 4.0 增

10、量GDP中三产占比10%89.2%111.3%34.2%43.7%38.1%8.0 10.0 3.1 3.9 3.4 金融机构各项存款余额：亿元10%2604 2101 775 777 752 10.0 8.1 3.0 3.0 2.9 土地市场出让住宅用地建面/住宅成交面积8%1.32 2.89 1.54 1.88 2.11 8.0 3.7 6.9 5.6 5.0 近三年楼面地价平均增速10%24.0%26.9%55.3%75.9%1.0%3.2 3.5 7.3 10.0 5.0 住宅市场商品住宅成交面积：万平方米8%59134126586838.0 4.6 3.6 1.2 1.0 商品住宅成

11、交均价：元/平方米8%566648134503445248568.0 6.8 6.4 6.3 6.9 近三年商品住宅成交面积平均增速8%20.99%26.55%35.22%67.33%177.47%0.9 1.2 1.6 3.0 8.0 近三年商品住宅成交价格平均增速8%12.20%6.35%15.40%17.85%3.93%5.5 2.8 6.9 8.0 1.8 竞争环境前5名开发商金额市场占有率12%25.8%21.6%16.6%29.9%15.6%7.3 8.7 11.3 6.3 12.0 统计76.8 76.8 64.0 64.0 57.1 57.1 55.0 55.0 54.4 54

12、.4 l 由于部分数据缺失，仅能取到3年平均值，如能取5年平均将更有利于剔出市场波动的影响l 人口指标仅有常住人口数，人口知识结构、外来人口构成等关键指标数据缺失l 部分城市土地出让分散且区域变化大，其地价变化存在很大的随意性l 因此在市场发展潜力评价模型的基础上，须对具体城市进行解读和指标修正，才能确定各城市最终的投资潜力排序模型说明模型说明 昆山模型修正：人口因素对楼市贡献相对较高；产业结构转型昆山模型修正：人口因素对楼市贡献相对较高；产业结构转型及服务业比重上升预示着新的机遇；市场容量基数大且增长平稳及服务业比重上升预示着新的机遇；市场容量基数大且增长平稳常住人口较少增量GDP中三产占比

13、低住宅成交面积增速较慢1l 07年常住人口人均成交面积分别是常熟与江阴的3倍和4倍，人口因素对住宅市场的贡献值较高l 根据昆山客户研究结论，昆山的主力客户分本地人和新昆山人2类，同时还有大量周边城市（如上海）客户在昆山购房，其中城中板块的投资比例达到15%，昆山城市投资属性较强l 楼市起点较高，02年开始快速增长，06年突破300万方，07年进入平稳发展阶段，城市住宅市场发展阶段较常熟和江阴高l 07年昆山占5城市面积份额19%，常熟与江阴分别为7%和5%，市场容量相对较大l 07年三产增速加快，比例持续上升，而出口增速下降10个百分点l 出口对经济的拉动作用开始下降，三产比例加速上升反映了昆

14、山经济结构已经开始转型l 07年三产占比33%，城市发展已进入由工业为主导向工业、服务业并举的转变阶段商品住宅市场总容量较小住宅楼面地价增速较快前五名开发商占有率较高 常熟模型修正：市场容量稳步增长；整体地价水平较高，投资常熟模型修正：市场容量稳步增长；整体地价水平较高，投资风险显现；前风险显现；前5 5名开发商市场占有率较高，但竞争环境仍较宽松名开发商市场占有率较高，但竞争环境仍较宽松2l 近三年常熟住宅市场累计供销比1.0，供需基本平衡，但供需比逐年走低及成交量的稳步上升预示着常熟楼市目前存在较好的发展机遇l 常熟客户主要为市区客户和乡镇客户两类，07年成交比例3：7，市区对周边乡镇的吸引

15、力强，城市化、进城思维和发达的民营经济为住宅市场提供着庞大而稳定的客源l 常熟土地供应波动较大，大盘出让特征明显，其中建面30万以上的5幅，总建417万，占总量的60%l 截至07年末，土地存量494万；建面30万以上大盘的存量350万，占总存量的70%l 常熟城区范围小，环内土地价格快速上涨，07年出让的中南地块楼面地价高达2844元/ ，城市整体地价水平已处于高位面积金额均价l 常熟市场集中度较高，C、T品类市场尤为明显，G品类07年供应不充足l 苏州润禾、绿地、世茂为传统三强，随着主要楼盘的去化和供应以大盘为主，竞争环境仍较宽松住宅市场成交面积增速较慢前五名开发商占有率较低商品住宅市场总

16、容量较小 江阴模型修正：市区、乡镇二分市场，市区未来供应有限，其中江阴模型修正：市区、乡镇二分市场，市区未来供应有限，其中主城区中高端市场机会显现；整体开发水平较低，竞争环境宽松主城区中高端市场机会显现；整体开发水平较低，竞争环境宽松3建成时间住房来源商品房l 江阴市区商品住宅市场起步晚、发展较慢，大量市区购房需求积压l 乡镇房地产市场（如新桥、周庄、华士）占比较高；近5年出让土地有60%左右位于乡镇，07年市区住宅成交占总成交量的50%左右l 随着旧城改造和城市拓展的加速，市区楼市将进入快速发展的阶段l 江阴房地产市场发展由乡镇起步，07年开始需求向市区集中，其中市区分城西和城中2个主要市场

17、，澄西市场供应量较大，目前均价4000-4500元/平米，澄中市场供应不足，均价已突破7000元/平米l 03-04年成交量集中在周边乡镇，05-06年成交量下滑，预测08-10年成交量仍将维持在80-100万平米左右的水平开发投资额前五名占比l 华西村、兴澄历史业绩较佳，阳光置业07年市场占有率最高，金科07年进入江阴，在申港镇和语山湾获取2个项目，总建37万方l 整体来看，江阴以本地企业为主，整体开发水平较低，竞争环境较宽松模型结论修正：不考虑深耕城市苏州和无锡，三县市合理的投资模型结论修正：不考虑深耕城市苏州和无锡，三县市合理的投资选择排序为昆山选择排序为昆山江阴和常熟（两个城市差距不明

18、显）江阴和常熟（两个城市差距不明显）层面指标权重数值得分苏州市区 无锡市区昆山常熟江阴苏州市区 无锡市区昆山常熟江阴宏观环境常住人口：万人10%44030214819218510.0 6.9 3.4+3.4+4.4 4.2 GDP：亿元8%194618929328099808.0 7.8 3.8 3.3 4.0 增量GDP中三产占比10%89.2%111.3%34.2%43.7%38.1%8.0 10.0 3.1+3.1+3.9 3.4 金融机构各项存款余额：亿元10%2604 2101 775 777 752 10.0 8.1 3.0 3.0 2.9 土地市场出让住宅用地建面/住宅成交面积8

19、%1.32 2.89 1.54 1.88 2.11 8.0 3.7 6.9 5.6 5.0 近三年楼面地价平均增速10%24.0%26.9%55.3%75.9%1.0%3.2 3.5 7.3 10.010.05.0 住宅市场商品住宅成交面积：万平方米8%59134126586748.0 4.6 3.6 1.21.21.01.0+商品住宅成交均价：元/平方米8%566648134503445248568.0 6.8 6.4 6.3 6.9 近三年商品住宅成交面积平均增速8%20.99% 26.55% 35.22% 67.33% 177.5%0.9 1.2 1.6+1.6+3.0 8.08.0近三

20、年商品住宅成交价格平均增速8%12.20%6.35%15.40% 17.85%3.93%5.5 2.8 6.9 8.0 1.8 竞争环境前5名开发商金额市场占有率12%25.8%21.6%16.6%29.9%15.6%7.3 8.7 11.3 6.3+6.3+12.012.0统计76.8 76.8 64.0 64.0 57.1+57.1+55.0 55.0 54.4+54.4+l 每个城市选取三个突出指标进行解读，通过分析确定每个指标的偏差情况l 仅定性的修正指标，并不进行定量的计算，并依此确定每个城市在模型中统计分数的修正趋势，即确定加分或减分l 昆山通过对分数较低指标的解读发现，模型对每个

21、指标都有一定程度的低估，因此整体分数应高于57.1，同理整体分数维持在55分左右，江阴整体分数应高于54.4模型修正模型修正市场潜力透支度模型能有效地预测市场系统风险，透支市场潜力透支度模型能有效地预测市场系统风险，透支度应成为苏南万科筛选新进城市的主要指标度应成为苏南万科筛选新进城市的主要指标 中国住宅市场经过10年的“补偿性”快速增长（年均增长高达35%），市场远超GDP的增长已使表观市场容量接近潜力大小，未来增速将逐渐放缓（预计增速14%17%） 同时随着市场潜力需求的逐渐满足，市场表观容量将与潜力容量逐渐接近，而无序开发将加大市场的系统风险，万科对新进城市必须充分考量其市场潜力确定表观

22、成交额与市场潜力之比（即市场潜力透支度）舍弃舍弃透支度超过150%的新城市进入进入透支度小于75%的新城市，并采用高土地储备模式（大盘/分批开发）机会性进入机会性进入透支度介于两者之间的新城市（小盘/一次性）中国目前平均市场透支度75%，上海04年与深圳07年的透支度均在靠近400%之后发生重大调整目前大部分新城市透支度在30-250%之间，部分城市或区域出现严重透支（如滨海新区800%）市场潜力透支度模型模型模型分析方法模型分析方法案例案例 市场潜在容量的驱动因素：新增城镇家庭数量、家庭年收入和对市场价格的预期模型二五城市五城市0707年整体市场表观容量年整体市场表观容量941941亿元，整

23、体市场透支度亿元，整体市场透支度89%89%，是长三角地区市场风险最小的城市圈；其内部风险排序为：是长三角地区市场风险最小的城市圈；其内部风险排序为：苏州市区苏州市区无锡市区、江阴、常熟无锡市区、江阴、常熟昆山昆山l 五城市市场透支度均150%，风险均较小，其中常熟、江阴75%，市场潜力巨大l 如果按新进城市3年内需贡献至少1亿元利润的要求测算，苏南二级圈内城市市场容量需达到50亿元以上才具备投资潜力，07年常熟和江阴成交金额均为50亿左右，随着市场容量的放大，这两个城市完全具备公司投资的利润要求市场透支度模型结论首选城市机会城市苏州市区无锡市区常熟江阴昆山市场容量越大，透支度越低，说明市场潜

24、力大，风险小，是公司首选的投资城市除深耕的苏州市区和无锡市区外，三县市市场潜力接近，综合考除深耕的苏州市区和无锡市区外，三县市市场潜力接近，综合考虑机会与风险，五城市的合理投资排序是：苏州、无锡、昆山、虑机会与风险，五城市的合理投资排序是：苏州、无锡、昆山、江阴、常熟，建议通过项目营运指标决定各县级市的投资优先序江阴、常熟，建议通过项目营运指标决定各县级市的投资优先序新进城市机会与风险分析新进城市机会与风险分析新进城市目标与意义新进城市目标与意义l 结合2个模型结论：l 五城市市场机会排序为：苏州、无锡、昆山、江阴、常熟l 五城市市场风险由低到高排序：江阴、常熟、苏州、无锡、昆山在城市差在城市

25、差距并不明距并不明显的情况显的情况下，必须下，必须对具体项对具体项目的运营目的运营指标进行指标进行严格审核严格审核 规模的需要平抑市场风险改善公司整体运营提高管理效能l 扩大公司经营规模，提高城市圈内主流市场占有率，提高品牌知名度和影响力l 规避市场和政策风险，避免深耕城市占有率“天花板”效应，平衡城市圈内投资l 新进城市项目利润率和IRR应高于公司整体水平，并通过较高的资产周转率和回报率提高公司整体的运营效率l 参考现有项目布局，合理平衡管理资源，提高城市圈内管理效能机会风险常熟江阴昆山无锡苏州 住宅市场表现对比 城市圈住宅市场竞争力研究机会分析房地产市场发展潜力评价模型风险把控住宅市场透支

26、度模型 管理难度初探管理难度初探 五城市投资策略在解决管理问题的前提下，扩张县级市是改善公司现有在解决管理问题的前提下，扩张县级市是改善公司现有项目布局及土地储备结构的有效途径之一项目布局及土地储备结构的有效途径之一已完成对两市区的布局：无锡已完成重点片区深耕；但苏州尚未进入吴中和相城市场；除昆山项目外，尚未进入县级市；公司整体布局呈现“2大军团”空间形式现有项目以G品类为主，辅以C、TOP品类，但C品类仅1个项目；土地储备中，G品类储备面积占53%，TOP品类占25%，C品类仅占22%；长线项目占比63%，结构亟待优化，须增持中短线项目C品类G品类TOP品类现有项目布局公司土地储备构成（截至

27、08年4月30日） 3个城市 8个项目 230万平方三县市均处于中心或次中心城市有效管理半径内（三县市均处于中心或次中心城市有效管理半径内（1小时），小时），其中昆山可依托现有项目扩大布局，提高管理效能其中昆山可依托现有项目扩大布局，提高管理效能昆山江阴常熟依托城市空间距离时间距离现有项目苏州无锡苏州40公里60公里50公里30分钟40分钟40分钟（昆山项目）管理半径管理模式设想拓展新项目苏南城市圈内管理结构模型供讨论苏州苏州常州昆山常熟宜兴江阴吴江无锡无锡 住宅市场表现对比 城市圈住宅市场竞争力研究机会分析房地产市场发展潜力评价模型风险把控住宅市场透支度模型 管理难度初探 五城市投资策略五城

28、市投资策略08年度苏南各城市空间研究结论年度苏南各城市空间研究结论园区园区相城相城新区新区吴中吴中城中城中苏州土地储备较少，储备结构和区位布局亟待优化；重点投资苏州土地储备较少，储备结构和区位布局亟待优化；重点投资相城和园区，视机会进入其他区域；品类定位以相城和园区，视机会进入其他区域；品类定位以C、G为主为主整体定位 品类选择重点组团机会组团关注组团园区园区重点片区重点片区G、C湖东、南娄葑唯亭、高教区胜浦、北娄葑、湖西吴中吴中机会片区机会片区C、TOP、G木渎、郭巷中心区、开发区越溪、太湖度假区、临湖、光福相城相城重点片区重点片区C、G中心区黄桥太平城中城中机会片区机会片区G、TOP桐泾路

29、沿线东环沿线古城、金阊新城新区新区机会片区机会片区C、G中心区横山浒通、东渚玲珑湾本案金色金鸡湖长风区位品类储备占比园区湖东园区湖东城中沧西园区湖西城中东环GTOPGGG61%0%9%22%8%总储备（未开工）仅55万方，品类、布局过于集中，G品类占92%，园区占91%无锡重点投资崇安、北塘和新区；同时随着各片区竞争日益充分，无锡重点投资崇安、北塘和新区；同时随着各片区竞争日益充分，新项目须严控土地成本，并精确匹配项目品质与成本，大幅提高新项目须严控土地成本，并精确匹配项目品质与成本，大幅提高产品性价比，才能在激烈的竞争中抢占更多的市场份额产品性价比，才能在激烈的竞争中抢占更多的市场份额片区分

30、类片区分类区域选择区域选择片区研究结论片区研究结论重点片区崇安、北塘、新区崇安、北塘、新区崇安片区投资机会：G3品类；北塘片区投资机会：G3和C品类；新区投资机会：区域性G3与C、T品类机会片区河埒、南长、蠡太、中心区河埒投资机会：G2品类；南长投资机会：G3和G2品类；蠡太片区投资机会：C品类；中心区投资机会：G1、G2关注片区锡东、惠北、惠山锡东投资机会：T品类；惠北投资机会：T品类；惠山投资机会：T品类数据截至08年4月30日昆山市区及乡镇昆山市区及乡镇C、T类产品供应量大，公司进入该市场类产品供应量大，公司进入该市场不具备优势，建议重点投资城中，开发不具备优势，建议重点投资城中，开发G类高品质项目类高品质项目绕绕城城高高速速松松花花江江路路沪宁高速沪宁高速出口加工区出口加工区经济技术经济技术开发区开发区城北城北工业区工业区城西城西开发区开发区老城区老城区城南城南片区片区品类品类片区研究结论片区研究结论老城区G、TOP可供开发土地较少，但需求量大，重点进入；重点关注工业用地置换城西C、G政府重点居住引导区，由于生活配套暂时