沈阳万科长白项目前期分析汇报

1、南站南站北站北站浑河浑河南站南站太原街太原街浑河浑河胜胜 利利 街街胜利桥胜利桥浑南大道浑南大道机场高速机场高速桃仙机场桃仙机场南南 京京 街街工农桥工农桥苏家屯苏家屯沈苏西路沈苏西路苏家屯苏家屯宗地宗地胜利桥宗地城市绿地商务区高科技园区居住区商业用地居住用地工业用地绿化用地宗地沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路宗地自然条件宗地自然条件宗地内电台线杆宗地内电台线杆宗地内厂区宗地内厂区宗地内厂区宗地内厂区 国有建设用地国有建设用地 集体建设用地集体建设用地 农农 用用 地地宗地东望工宗地东望工农桥农桥拦拦河河坝

2、坝胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路约约5m堤堤坝坝沿河沿河商业商业浑河浑河10m 滨河路滨河路30m约约40-50m约约160m河滩绿地河滩绿地胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路三好桥三好桥三好街三好街长白西路长白西路胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路规规 划划 路路规

3、规 划划 路路滨滨 河河 路路规规 划划 路路规规 划划 路路规规 划划 路路胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路规规 划划 路路教育配套教育配套娱乐配套娱乐配套其他配套其他配套商业配套商业配套所需全部配套，配套设施缺陷不明显。所需全部配套，配套设施缺陷不明显。现有配套设施较差，但过桥即可获得现有配套设施较差，但过桥即可获得规划污水处理厂规划污水处理厂规划燃气服务站规划燃气服务站煤气中压管线煤气中压管线规划污水干管规划污水干管胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道滨滨 河河 路路胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道滨滨 河

4、河 路路胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道滨滨 河河 路路胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道滨滨 河河 路路胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路沈沈 苏苏 快快 速速 干干 道道滨滨 河河 路路一、一、规划概念方案一（第一版测算方案）规划概念方案一（第一版测算方案） 太原街步行街有几十年历史的医大一院公建配套高层住宅组 团小区主入口小区次入口小区路组团路公建配套高层住宅组 团板式小高层点式小高层胜胜 利利 路路长长 白白 西西 路路滨滨 河河 路路测点测点一 测点二 测点三测点四测点五测点六产品配比高层+洋房高层+多

5、层高层+小高层高层+小高层+13.7%洋房高层+小高层+18.8%洋房高层+小高层+25.1%洋房规划容积率（总用地）1.591.681.911.861.841.81可售面积（平米）560183 591481 7032136761686648266503134.5层住宅（平米）28551600927081248441631605.5层住宅（平米）0 31630500009.5,11.5层（平米）00 39777828598624580519680023层住宅（平米）151800 151800 15180015180015180015180027,29层住宅（平米）776357763577635

6、776357763577635商业（平米）300003000030000300003000030000人防兼地下车位（平米）152321574146000380393474230918单位开发成本（元/平米）419739184140409340764077平均单方成本（元/平米）437040824284424142264230平均售价（元/平米）5351513549495022506551191、内部收益率（% ）18.37% 20.02% 19.07%20.12%20.43%20.61%2、销售净利率（% ）10.05% 11.12%9.08%9.89%10.31%10.55%净利润（万元）

7、301403375931590335763472435137横向比较纵向比较0 00 00.39180.39180.4140.4140.40930.40930.4370.4370.40820.40820.42840.42840.42410.42410.42260.42260.4230.4230.51350.51350.49490.49490.50220.50220.50650.506518.37%18.37%20.02%20.02%19.07%19.07%20.12%20.12%20.43%20.43%11.12%11.12%9.08%9.08%9.89%9.89%10.31%10.31%1.

8、911.861.841.681.591.811.8118.80%18.80%13.70%13.70%25.10%25.10%55%55%0.41970.41970.40770.40770.40760.40760.51190.51190.53510.535120.61%20.61%10.05%10.05%10.55%10.55%3.3759.37593.3576.35763.5137.51373.014.0143.159.1593.4724.47240.00.00.10.10.20.20.30.30.40.40.50.50.60.6 测点一 测点一测点二测点二测点三测点三测点四测点四测点五测点五

9、测点六测点六测点测点测算值测算值容积率( 原值-1 . 5 )容积率( 原值-1 . 5 )洋房比例( % )洋房比例( % )单位开发成本( 万元/ 平米)单位开发成本( 万元/ 平米)平均单方成本( 万元/ 平米)平均单方成本( 万元/ 平米)平均售价( 万元/ 平 米)平均售价( 万元/ 平 米)内部收益率( % )内部收益率( % )销售净利率( % )销售净利率( % )净利润( 亿元)( 原值- 3)净利润( 亿元)( 原值- 3)（高层（高层+洋房）洋房） （高层（高层+多层）多层） （高层（高层+小高层）小高层）（13.7%洋房）洋房） （18.8%洋房）洋房）（25.1%洋房

10、）洋房）小区主入口小区次入口小区路组团路商 业高 层组 团小高层公建配套12345项目规划总用地 37.6951ha容积率 1.954 居住区用地 32.5754ha建筑密度 23.94 总建筑面积 666190M 绿地率 40 总建筑面积（计容积率） 636547M 住宅总户数 5636户 住宅总建筑面积 592327M 车位总数 4592个 公共服务设施总面积(不含车库) 32720M 住住 宅宅 内 容类 型建筑面积(M)占住宅总建筑面积比例(%)高层公寓（30层）8445014.25普通高层（28层）18480031.20小高层（9.5或11.5层）15707326.52点式小高层（1

11、1.5层）450807.61板式多层（5.5层）356406.02洋房（4.5层）8528414.40公公 共共 服服 务务 设设 施施 内 容类 型建筑面积(M)商业29420会所1000物业用房1300幼儿园4000小学7500车库29643（含地下人防）其他市政配套1000工作阶段工作阶段前提条件前提条件成果要求成果要求开始时间开始时间完成时间完成时间概念方案确认概念方案确认确定基本规划结构确定基本规划结构及产品形式，形成及产品形式，形成概念设计研究结论概念设计研究结论2004.9.30总体规划方案确总体规划方案确认认概念设计通过概念设计通过确认总体规划方案，确认总体规划方案，经济技术指

12、标，并经济技术指标，并完成相应图纸完成相应图纸2004.11.20一期详细规划及一期详细规划及单体户型确认单体户型确认政府部门确认总体政府部门确认总体规划方案，并无重规划方案，并无重大调整大调整完成首期详规图纸完成首期详规图纸及首期单体户型方及首期单体户型方案案2004.12.15首期单体实施方首期单体实施方案确认案确认单体方案确定单体方案确定完成首期单体扩出完成首期单体扩出图图2005.1.10施工图设计指导施工图设计指导书完成书完成完成各专业施工图完成各专业施工图指导书指导书2004.12.12004.12.15基础施工图出图基础施工图出图扩初审定意见书无扩初审定意见书无重大调整重大调整单

13、体平立剖施工图，单体平立剖施工图，基础平面图基础平面图2005.2.1施工图出图施工图出图全套施工图完成全套施工图完成2005.3.1设计阶段设计阶段配合公司配合公司成果要求成果要求优势优势前期概念规划前期概念规划国内设计国内设计公司公司形成前期规划方案，作为形成前期规划方案，作为规划深化的条件规划深化的条件将产品定位、市场要求、当地将产品定位、市场要求、当地规范整合在一起，缩短后期操规范整合在一起，缩短后期操作时间作时间（1）规划方案）规划方案（2）沿河商业）沿河商业和高层的单体和高层的单体方案方案（3）公建方案）公建方案国外知名国外知名设计公司设计公司（如美国（如美国和澳洲）和澳洲）（1）在前期规划方案的）在前期规划方案的基础上深化和发展，至规基础上深化和发展，至规划方案定稿；划方案定稿；（2）完成沿河商业和高）完成沿河商业和高层、公建的单体方案层、公建的单体方案（1）新概念和新想法）新概念和新想法（2）国外知名公司的方案容）国外知名公司的方案容易通过政府的