龙湖柯桥别墅产品的设计思路规划的设计ppt课件

1、柯桥别墅产品测试调研及产品设计建议柯桥别墅产品测试调研及产品设计建议2019年4月21日营销部 2部门部门 文件名文件名一、调研阐明3xx项目投资建议书调研阐明 调研时间：2019年4月19日； 调研对象：柯桥轻纺城经商户； 调研方式：问卷+图片测试+访谈； 人力安排：汪名彦+5个二炮学生； 样本量：有效样本100份； 调研内容：详见插件:4部门部门 文件名文件名二、调研内容分析5xx项目投资建议书样本构成样本构成男女根本各半，以男女根本各半，以30-50岁中青年人群为主岁中青年人群为主6xx项目投资建议书样本构成样本构成以私营业主经商户为绝对主力，大部分人没买过排屋别墅以私营业主经商户为绝对

2、主力，大部分人没买过排屋别墅 注：职业构成与本次调查集中在轻纺城专业市场高度相关7xx项目投资建议书建筑风格偏好建筑风格偏好东南亚风格最受欢迎，法式和宫廷风格根本相当东南亚风格最受欢迎，法式和宫廷风格根本相当东南亚风格宫廷风格法式风格 注：柯桥市场当前清一色的法式风格受欢迎程度远不及东南亚，为本案独树旗帜发明了时机！8xx项目投资建议书户型喜好度户型喜好度不思索价钱要素，至德路不思索价钱要素，至德路9号号240方中间套户型最受欢迎方中间套户型最受欢迎 160方户型A：参考案例为苏州阳山工程，面宽仅5.1米，地上功能为三室两厅三卫； 240方户型B：参考案例为至德路9号工程，面宽为6米，地上功能

3、为五房三厅四卫； 230方户型C：参考案例为青岛新工程，面宽达7.5米，地上功能为五房三厅四卫，相比B，面宽有优势，但套房温馨性不及B。详细详见测试图卡插件。 调研结果显示，在不思索价钱要素情形下，户型B最受欢迎，主要是户型格局和尺度均好性最优；其次是户型C；户型A由于功能及尺度过小，偏好度最低。9xx项目投资建议书户型喜好度户型喜好度思索价钱要素，思索价钱要素，270万左右的万左右的160方迷他排屋最受欢迎方迷他排屋最受欢迎 结合当前市场情况及本案预期售价，假定ABC户型的单价都在1.6-1.7万元/平米，那么户型A的总价约270万/套，户型B、C的总价都约400万/套，思索到这样的价钱差别

4、下，受访者倾向购买的户型选择发生了艰苦变化： 270万左右的户型A的接受度最高，达51%；选择B和C的比例合计约40%，；另有10%的受访者表示要看本人当时的经济才干而定钱多买大，钱少买小。10 xx项目投资建议书建筑类型偏好建筑类型偏好绝大部分受访者偏好类独栋，以为私属感和温馨度更强绝大部分受访者偏好类独栋，以为私属感和温馨度更强 偏好类独栋的受访者占比高达84%，主要以为类独栋拥有更好的私属感和温馨度。另有16%的受访者以为传统联排更好，主要以为类独栋的间距不够、意义不大，且拆分开来的建筑美感不及联排整体。 注：类独栋选取样本为北京香醍溪岸1.2米间隔的类独栋11xx项目投资建议书类独栋售

5、价预期类独栋售价预期相比传统联排，类独栋溢价相比传统联排，类独栋溢价20%为多数人可接受为多数人可接受 假定传统联排的售价为1.5万/平米，1.2米间隔类独栋的溢价才干如何呢？为此，我们讯问了受访者对类独栋的售价预期，结果显示：41%的客户以为1.6-1.7万/平米适宜；36%的客户以为1.8-1.9万/平米适宜；可以接受类独栋售价在2万元/平米以上的客户较少。综合来看，相比1.5万/平米的联排，1.8万/平米左右的类独栋售价是大多数人可以接受的价钱，由此可见，类独栋产品的溢价才干约20%！12xx项目投资建议书别墅级小户型吸引力别墅级小户型吸引力绝大多数人表示无吸引力或吸引力普通绝大多数人表

6、示无吸引力或吸引力普通 别墅级小户型参考案例为烟台葡醍海湾工程的叠院产品。该产品在绍兴乃至杭州市场都前所未见，面对这样的新颖产品，柯桥市民作何反响呢？调研结果显示：高达56%的客户以为此类产品无吸引力，主要以为该产品不尴不尬，户型也不够理想，要么就一步到位买真排屋，要么就干脆买户型温馨、实惠的公寓；另有29%的客户以为吸引力普通；仅有15%的客户表示很有吸引力，由于可用较少的钱买到别墅级的外观和环境。由此可见，柯桥人总体观念较为保守，喜欢正统、中规中矩的传统居住产品。13xx项目投资建议书别墅级小户型的售价预期别墅级小户型的售价预期多数人以为单价应该比同地段的排屋廉价多数人以为单价应该比同地段

7、的排屋廉价 作为开发商，如假设打造别墅级小户型，根本诉求是期望经过减少面积、控制总价，以扩展客群面甚至获取溢价。假设将传统排屋拆分成小户型后，单价也相应降低，别墅级小户型某种程度上就失去了开发的意义。 柯桥市民对别墅级小户型的单价预期如何呢？调研结果显示，55%的受访者以为别墅级小户型的售价应比排屋廉价，理由是小户型的温馨度、私有感、土地占有率不及排屋；另有25%的受访者以为可与排屋单价相当；仅有20%的客户以为别墅级小户型可以比排屋贵点。这就意味着，别墅级小户型在柯桥有较大的售价贬损风险。14xx项目投资建议书别墅级小户型购买志愿别墅级小户型购买志愿多数人表示不会购买或视实践环境和户型而定多

8、数人表示不会购买或视实践环境和户型而定 假设在小坂湖附近有前述的别墅级小户型产品，单价高达1.6-1.7万/平米，总价在150-170万/套左右，您能否会思索购买呢？ 调研结果显示，39%的受访者明确表示不会买，另有33%的受访者表示要视样板区、样板房展现的实践效果而定，仅有28%的受访者表示会购买。可见，别墅级小户型总体上属于小众产品，面临一定的市场接受度风险。再思索到多数人并不认可别墅级小户型享用溢价，因此建议在柯桥市场不用尝试别墅级小户型。15xx项目投资建议书产品细节偏好产品细节偏好一楼能否要卧室，意见呈分化；假设要，主要思索老人房一楼能否要卧室，意见呈分化；假设要，主要思索老人房 以

9、为需求和不需求卧室的人根本各占一半，显示一楼能否要卧室，是个意见分化的问题。并不构成制约客户需求的关键要素。因此，一楼能否设卧室，主要看面积定位及面宽条件能否允许。 一楼假设要卧室，多数人思索用作老人房，由于免去了上下楼梯的费事，方便。16xx项目投资建议书产品细节偏好产品细节偏好多数人以为一楼卧室朝北无所谓或可以接受多数人以为一楼卧室朝北无所谓或可以接受 调研结果显示，多数人以为卧室朝北无所谓或可以接受。以为不可接受的人仅占1/3。可见，一楼卧室朝北能被多数人认可，并不构成制约需求的关键要素。17xx项目投资建议书产品细节偏好产品细节偏好首层层高假设首层层高假设3.6米，绝大多数人以为客厅已

10、无挑空必要米，绝大多数人以为客厅已无挑空必要 调研结果显示，首层层高假设达3.6米，绝大多数人以为客厅已无挑空的必要，由于3.6米层高已足够，再挑空就是浪费。18xx项目投资建议书产品细节偏好产品细节偏好多数人以为全人车分流较好，建议结合本钱权衡思索多数人以为全人车分流较好，建议结合本钱权衡思索 调研结果显示，多数人以为排屋社区有必要做全人车分流，由于这样地上空间可以更纯粹、景观更好、更平安，这主要是由于柯桥私家车众多，人们对人车不分流的不利影响有深化领会的缘故。 然而，人车分流固然好，但相比地上行车，开发本钱要大许多，因此要结合本钱控制权衡思索。19xx项目投资建议书产品细节偏好产品细节偏好

11、对全套房设计的必要性，意见较分化，关键看面积定位对全套房设计的必要性，意见较分化，关键看面积定位 调研结果显示，53%的受访者以为排屋有必要做全套房式设计，由于这样才够档次，但同时也有近一半的受访者以为全套房有些浪费，没必要。由此可见，能否做全套房设计是个意见分化的问题，并不构成制约需求的关键要素。能否做全套房，关键是看户型总体的面积定位，面积假设允许，当然是全套房更好。面积假设不允许全套房势必会添加面积，就不用强求全套房。20 xx项目投资建议书产品细节偏好产品细节偏好主人房和老人房必需做套房设计，其他功能房视面积而定主人房和老人房必需做套房设计，其他功能房视面积而定 假设说户型面积定位不支

12、持全套房设计，那么哪些功能间是必需做套房的呢？调研结果显示，绝大多数受访者以为主人房和老人房必需做套房式设计，其次是子女房，其他功能房做套房设计的提及人数较少。 由此可见，设计排屋户型时，必需确保主人房和老人房为套房式设计即双主卧，其他功能房能否做套房，视面积定位而定。21部门部门 文件名文件名三、结论及产品设计建议22xx项目投资建议书结论及建议 排屋建筑风格：建议采用至德路9号的建筑风格及材质东南亚风格，一方面符合多数柯桥人的审美，另一方面也可在柯桥当前清一色的法式风中脱颖而出； 户型设计框架建议：1 主力户型框架建议参考苏州阳山工程160方户型，控制面积以控制总价，扩展客群面，但户型细节

13、建议调整：客厅不用挑空，因此可添加20多方面积，既多出一个功能房，又能提高土地效率，添加排屋可售面积；2 部分位置较好的排屋如滨水或边套，户型面积可适当加大，建议可参考至德路9号的240方户型，总价仍可控，同时户型功能及温馨度又有明显提升，因此可满足更多高端客户需求。23xx项目投资建议书结论及建议 排屋建筑类型：类独栋更受欢迎，相比联排溢价率约20%可被接受。但究竟是做类独栋还是传统联排？有2个问题必需明确：1 本案假设采用至德路9号的建筑风格，由于该风格的建筑符号特殊性大飞檐、大坡顶，更适宜大面宽建筑采用。假设本案采用类独栋设计，建筑风格与户型尺度、格局的协调性是个大问题；2 本案做类独栋相比做联排，虽然可获得更好的接受度和一定的溢价，但同时也是以牺牲一定的排屋可售面积为代价。因此，究竟是做类独栋还是排屋，还要进一步测算两种方案的经济效益假设做排屋的总体效益优于类独栋，就建议采用传统排屋式建筑类型。24xx项目投资建议书结论及建议 别墅级小户型叠院：仅有少数人认可并倾向购买，面临较大的市场接受度和单价贬损风险，因此