亿茂物业租赁模型及案例星耀城项目 颐高集团

1、2012-2014项目投资规划二零一一年十二月颐高物业的三大板块综合体(IT、专业市场）亿茂物业项目连锁电脑城颐高物业的拓展四支团队项目公司团队连锁团队亿茂团队投资部团队物业模型和案例电子商务创业基地电子商务创业基地国家级孵化器基地国家级孵化器基地创意产业基地创意产业基地人才公寓人才公寓颐高数码广场颐高数码广场淘宝城（网货博览城）淘宝城（网货博览城）综合商业综合商业1、IT综合体项目模型及案例IT综合体地块拓展指标：1、城市：2-3线城市为主力，房价未来在8000以上2、位置：地级市新城中心、城市延伸带、市中心3、技术指标：30-50亩，容积率3-4，商办用地，商办住比=3:3:4IT综合体（

2、开发）电子商务中心电子商务中心中小企业总部基地中小企业总部基地网货博览城网货博览城（超市、餐饮、（超市、餐饮、娱乐）娱乐）颐高商城颐高商城物流基地物流基地（建材）（建材）人才公寓人才公寓物流基地物流基地（家居）（家居）物流基地物流基地（五金）（五金）专业市场综合体（开发）-国际电子商务产业园专业市场综合体地块拓展指标：1、城市：4线城市及县级城市，专业市场有巨大空间(建材家居、五金机电 、小商品有一个以上主力市场）能做当地第一名。2、位置：新老城交界、新城中心、市中心，汽车站3、技术指标：100-300亩，容积率1.5-2.5，商办住用地，商办住比=4:3:3，或者商办比=7:32、专业市场综

3、合体模型及案例3、亿茂物业投资模型及案例亿茂物业投资项目1、甲方拿地负责工程及开发；2、颐高股权投资，并对项目全案操作。3、项目投资额低，回报率高。平湖箱包城A:规模40万方，以箱包产业为依托的专业市场B:亿茂物业对专业市场的运作能力C:股权投资D:中国最大的箱包市场4、亿茂物业代建模型及案例亿茂物业代建项目：1、颐高品牌拿地，投资商负责投资，并成为大股东。2、开发商必须认可和认知颐高集团；3、颐高获得品牌服务费和少部分股权；4、项目全盘操作由颐高负责。 天津项目A：通过颐高资源能力拿地B：吸引众多投资商资本投资C：亿茂物业全案操作，投资商获取高额回报5、亿茂物业租赁模型及案例星耀城项目：A：

4、项目规模达近5万方，B：以低于市场平均租金成本拿物业C：以高于市场平均租金运营物业。亿茂物业租赁项目指标1、区域选择：新城中心、地铁商业、村级留用地；2、低于区域平均物业成本拿下，超过平均物业水平运营；3、物业通常在2万方以上，商业+办公形式6、亿茂物业合作项目模型及案例三花项目：A：成立经营公司（颐高占股80%，三花20%）B：租金颐高20%，三花80%C：颐高全面负责经营项目亿茂物业合作项目1、规模在5万方左右，租金规模为3000万以上2、双方有合作基础：对方认可颐高品牌。3、我方收入主要包括：租金提成、广告、通信、政府补贴、停车等收入7、亿茂项目全案服务模型及案例 乐平赣东北商贸城：A：

5、占地464亩，首期用地261亩，规划建筑面积25.5万平方米。B：颐高提供全案服务，定位到销售亿茂项目全案服务项目指标1、规模等不限，商办项目为主。2、全案服务可拆解多个阶段服务，如专业市场的规划定位咨询，同时也可全案服务。3、双方有合作基础： 对方认可颐高品牌，认为颐高是专业市场方面专家8、连锁地产项目服务模型及案例萧山颐高数码广场：A：合作店方式经营B：颐高经营给甲方带来高额销售利润C：颐高获得高昂品牌费+地产销售利润呼市二期：总规模约7万方代理销售、招商、开盘劲销80%。9、连锁地产合资项目模型及案例沈阳同方同际广场A、总规划28万方B、180米，沈阳第三大高楼C、合资成立操作运营公司，

6、亿茂控投D、打造沈阳第一个10万元/平米的商业物业1、利用颐高品牌售楼，颐高获得代理销售权2、颐高可运营和接管楼下商业或者全部物业3、大楼形象较高，能够体现颐高运营实力10、科技地产项目模型A：科技楼宇B：国家级孵化器C：电子商务产业园D：圣鸿工业设计产业园科技地产项目：1、为科技地产项目提供咨询服务；2、科技地产的落地操作：包括招商、营销、政府关系、合作伙伴3、获得项目咨询收益、租金收益的分成、政府补贴等物业拓展渠道1、组团考察城市（区域）、组团考察城市（区域） 颐高领导与其他浙商、甬商企业家组团对意向投资城市（区域）进行考察，对区域经济发展水平、市场空间等进行摸底，寻找优质的投资项目，并与

7、当地政府部门建立长期、稳定的合作关系。2、邀请投资城市（区域）领导考察颐高、邀请投资城市（区域）领导考察颐高 对于联系和拜访过的城市（区域），特别是投资环境较好、投资价值较大的项目所在城市，颐高主动邀请其领导来杭进行参观考察，进一步加深对颐高和颐高产品的了解，为促成合作和项目投资优惠打下基础，同时更利于双方建立良好的合作关系。3、举办招商大会、举办招商大会 为投资价值较大的项目所在城市进行在杭州的招商大会，促进城市对外招商引资发展，提升城市知名度，增进城市政府与颐高的合作关系，确保以更优惠的条件获取项目，同时，通过招商大会谋取新的项目投资与合作机会。4、举办城市节庆、举办城市节庆 通过举办城市

8、特色产业和市场的节庆活动，促进新市场的商业氛围和商业影响力，为吸引当地传统商户及项目招商、销售带来强力推动作用，同时提升整个城市和特色产业的知名度，为新项目带来全国性的关注力。5、与目标城市（区）招商局进行广泛沟通、与目标城市（区）招商局进行广泛沟通拓展PPT全省所有招商局全覆盖大区提供本省所有市县GDP排名投资部完成项目拓展推荐PPT各县市招商局反馈和项目筛选投资部进行项目评估项目签约重点区域主动出击 根据县市经济发展水平、消费能力和市场空间等因素，筛选出目标县市，并向其招商局投放项目拓展推荐PPT，以此获取招商局的兴趣和信息反馈，进而对县市招商局进行针对性拜访，分析招商局推荐地块，以较低的

9、成本获取优质的土地项目。6、充分运用各类合作伙伴、充分运用各类合作伙伴商业品牌、物业方、协会商业品牌、物业方、协会商业品牌商业品牌物业方物业方行业协会行业协会7、充分运用网络、报纸等各类媒体的二手信息、充分运用网络、报纸等各类媒体的二手信息8、国土、规划部门官网、国土、规划部门官网 通过对特定城市国土网站、规划网站招拍挂信息的查询，筛选较为优质的项目，直接与物业所有方取得联系，寻求合作机会。9、中介推荐、中介推荐 房产中介公司由于其专业优势而掌握有区域内几乎所有的项目买卖、租赁信息，通过房产中介公司寻找好的商业项目，不仅能节省大量人力，而且能更有针对性地寻找适合自己的好项目，大大提高好项目的寻

10、找几率和效率。10、背包扫街、背包扫街 很多城市拥有项目投资机会，要靠观察和发现，定期对城市进行扫街式物业搜索，能及时发现合适的物业项目，扫街不仅能促使发现更多的优质项目，同时也能增进对整个城市商业发展程度、发展方向的理解和把握，为城市的新项目投资打下基础。项目拓展基础报告煅炼团队，深度了解当地城市亿茂物业：亿茂物业：1、城市规划报告2、城市商圈报告3、城市写字楼调研报告4、城市专业市场报告5、城市地铁规划报告6、已开发地铁线站点报告地产拓展：地产拓展：全省各地地市经济指标全省各地招商局电话，包括市和县全省各地年度统计周报去找项目城市出发前完成每个城市宏观信息报告框架项目拓展基础报告2012-

11、2014三年发展指标1、连锁三年发展指标大大 区区电脑城（颐高商城）电脑城（颐高商城）亿茂亿茂MALL项目项目地产合作项目地产合作项目201220132014201220132014201220132014杭州公司11111宁波公司11111浙江大区111111华北大区111111西北大区111东北大区1 11华中大区 11111东南大区 111111总数443566245面积总数221.5151818245 三年发展70万方商业项目商业项目201220132014开业时间开业时间项目公司123市场研究院233 科技地产研究院122集团投资部122 合计5910 面积规模15万27万30万72

12、万 营业收入0.65亿1.15亿1.3亿3.1亿 备注：平均日租金=2元，租金模式项目占60%，项目平均面积3.5万平方 2、亿茂项目三年发展指标商业项目商业项目201220132014开业时间开业时间IT综合体122专业市场综合体233项目合计355面积合计70万110万120万300万 IT综合体平均10万平方米，专业市场综合体平均30万平方米3、综合体项目三年发展指标4、颐高投资拓展三年目标数码连锁：数码连锁：保持国内保持国内ITIT数数码连锁第一名码连锁第一名亿茂物业：亿茂物业：国内知名商国内知名商业物业管理业物业管理专家专家开发项目开发项目: :国内一级国内一级开发资质开发资质投资拓

13、展投资拓展三年目标三年目标将近将近500500万方的物业万方的物业项目决策制度项目的决策流程投资部决策委员会拓展团队拓展团队递交投资分析报告，必须给出结论投资部调研、评估、背靠背 出投资分析报告，并给出结论集团投资决策委员会集体投票决定董事长+决策委员会 董事长和投资决策委员会，有一票否决权激励制度1、开发项目的奖励制度1、 总投资额 GI=土地款+建设总投入2、 效益值 PE=效益、销售、招商、政府关系的分值（0.62）3、总奖金数TP=GI*PE*0.1%4、分配时间：30%土地合同签约50%施工许可证20%预售证5、分配团队：投资部为主、拓展团队、外协团队，根据贡献大小一事一议6、对外投

14、资项目：投资总额=投资总额*股份比例，其他参照开发项目7、以上执行，由集团薪酬委员会集体讨论决定案例：若土地50亩，容积率3,10万方，土地款为1亿元，4000元/方建筑投资。则：总投资额：1亿元+4000元/方*10万方=5亿元；效益值：假设为1总奖金额：5亿元*1*0.1%=50万分配时间：土地合同签约15万，施工许可证25万，预售证10万分配团队，投资部与拓展团队依据贡献和参与程度分配，具体一事一议。2、租赁项目的奖励制度1、 年营收AR=租金收入预估2、 效益值 PE=效益、销售、招商、政府关系的分值（0.62）3、总奖金数TP=GI*PE*1%4、分配时间：50%合同签约50%开业5、分配团队：拓展团队为主、投资部、外协团队，根据贡献大小一事一议6、合作项目：奖金总数=品牌服务年收入*10%*PE7、以上执行，由集团薪酬委员会集体讨论决定案例：若建筑体量5万方，租金收入2000万,则：效益值：假设为1总奖金数：2000万*1*1%=20万分配时间：合同签约10万，开业10万分配团队：根据贡献一事一议案例：品牌服务收入50万/年效益值：假设为1奖金总数为：50*10%*1=5万元。3、服务项目的奖励制度1、 毛利润GP=服务总收