-中国房地产业城市分级泡沫度量及企业应对策略报告讲解课件》(30页)-地产培训

1、23周期周期年份年份价格价格涨幅涨幅 价格价格 （元（元/平方米）平方米）CPI 原因原因第一个周期：8年1989-1997年1989-1994年24%/年574140914%1990大陆经济进入增长期，1992年局部地区的房地产泡沫非常严重，北海和海南。1993年7月，中央出台严厉措施整顿全国房地产市场，居民收入增加1995-1997年12%/年159119979.4%步入这个周期的下降通道，1997年出现负增长第二个周期：12年1998-2010年1998-2003年2.85%/年2063-2360-0.1%1997-1999年我国经济增长面临内需不足、出口乏力的双重制约，宏观经济整体偏冷

2、，政府出台了多种措施刺激国内需求的增加，1998年中国住房体制改革性纲领文件，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化20042007年13%2360-43694%城市化进程加快，货币升值，实行宽松稳健的货币政策4第一阶段第一阶段人均人均GDP3000GDP3000美元以下美元以下住宅消费解困期住宅消费解困期第二阶段第二阶段人均人均GDP30008000GDP30008000美元美元住宅消费发展期住宅消费发展期第三阶段第三阶段人均人均GDP800015000GDP800015000美元美元住宅消费质量期住宅消费质量期第四阶段第四阶段人均人均GDP15000GDP15000美元以上美

3、元以上住宅消费个性舒适期住宅消费个性舒适期根据先进国家经验，住宅消费一般分为4个阶段： 中国将进入住宅发展的第2阶段，中国的房地产还在初期发展中，一些发达城市例如深圳（人均GDP达到1万）率先进入第三阶段，也就是旅游度假物业和稀缺性物业消费将逐渐启动并进入相对较快的发展阶段。56年度年度自筹资金自筹资金自有资金自有资金国内贷款国内贷款利用外资利用外资定金定金/预售款预售款其他资金其他资金199827.912.5238.831.38.5199929.313.322.95.3338.9200028.113.922.72.937.98.2200128.515.322.21.838.68.720022

4、8.515.722.51.638.68.6200328.615.523.81.438.77.3200430.316.718.41.343.16.8200533.218.718.11.236.610.820067从表中可以看出，自筹资金、国内贷款、定金及预售款和其他资金是我国房地产业的四大资金来源。其中定金及预售款是第一大资金来源，2000年以来所占比重一直保持在36%-43%之间，2005年自由资金成为第二大资金来源，占18.7%，2007年18.5%，据国家要求的30%要求还有很大差别。在我国，定金及预售款中有60%来自银行按揭贷款，自筹资金大约40%来自银行贷款，其他资金中，大约60%来自

5、各种渠道的银行贷款，这样我国房地产全部资金来源中，银行贷款占了60% 中国商品房销售增长率分析中国商品房销售增长率分析 单位：单位：% 中国商品房销售面积分析中国商品房销售面积分析 单位：万平方米单位：万平方米 中国商品房销售额分析中国商品房销售额分析 单位：亿元单位：亿元 房屋施工面积和竣工面积增长率房屋施工面积和竣工面积增长率 单位：单位：% 中国房屋施工面积和竣工面积中国房屋施工面积和竣工面积 单位：万平方米单位：万平方米 中国房地产价格中国房地产价格 单位：元单位：元/平方米平方米 中国房地产价格增长率中国房地产价格增长率 单位：单位：% 中国房屋租凭价格增长率中国房屋租凭价格增长率

6、单位：单位：%1617第一阶段：房地产无泡沫理性涨价阶段：第一阶段：房地产无泡沫理性涨价阶段：这一阶段往往处于经济周期回升期，城 市化的速度加快，居民收入增加，储蓄达到一定程度，拉动价格正常上涨第二阶段：房地产泡沫形成的阶段：第二阶段：房地产泡沫形成的阶段：房价上涨一段时间后，市场上部分人出现投 资心理，投资性买房者开始出现，市场出现供不应求的局面第三阶段：泡沫的非理性膨胀和恶化阶段：第三阶段：泡沫的非理性膨胀和恶化阶段：房价上涨的预期心理得到强化，产生 羊群效应，锚定效应，出现价格狂想， 房价出现非理性膨胀，出现严重的投机 银行加大房地产贷款额度第四阶段：泡沫的巅峰和突然破灭阶段：第四阶段：

7、泡沫的巅峰和突然破灭阶段：房价被推到顶峰，出现滞涨时，政府会 出台强硬的调控措施，紧缩银根第五阶段：信心崩溃和价格非理性下跌阶段：第五阶段：信心崩溃和价格非理性下跌阶段：非理性的投机者出现大量抛售，房 价出现非理性下降第六阶段：市场平静和价值回归：第六阶段：市场平静和价值回归：根据购买力等因素重新评估房价，有些人对明显 低估的房地产果断买入18中国的房地产价格究竟高不高？中国的房地产价格究竟高不高？20世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套实用面积80平方米的公寓楼，家庭车位精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器,售价

8、约为3000万日元，折合人民币225万元，单价2.6万元即便从绝对值上看，中国上海、北京、深圳、杭州等地城市中心或靠近市中心地带的一些房价也已经超出这个价位。如果考虑到日本的人均GDP是我们的21倍，中国的很多城市房价已经远远超过天下第一贵的“日本，坐上世界头把金交椅而且，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而许多国家是永久所有权中国房屋平均寿命是30年212223成本推动房价上涨成本推动房价上涨 土地价格上涨：从1998年开始到2006年住宅用地累积上涨 65% 发展商暴利：2000年仅为20%，到2007年均40% 需求拉动房价上涨需求拉动房价上涨 居民收入在经济环境增长的

9、前提下高速增长 城市化进程加快 流动性过剩促使商业银行信贷扩张 流动性过剩造成短期投机资金进入房地产，自美国911后，大量的资金赌人民币升值 24经济制度因素经济制度因素 住房保障制度缺陷 房地产税收制度缺陷：税负较高，加拿大为11.3%，我国15% 对地方政府考核制度的缺陷利益集团的市场操作利益集团的市场操作房地产泡沫形成的心理因素房地产泡沫形成的心理因素 前面提到过了 “代际遗忘”是历史上房地产市场反复出现投机狂潮的重要原因明斯基 2526进入衰退期的标志进入衰退期的标志 房价炒的过高超出居民实际承受能力 住房自有率过高，发展过快（发达国家60%-70%） 人均居住面积已经接近中高等收入国

10、家的水平，发展空间有限 27 由于信贷条件的恶化，限价房推出，资本市场的调整，促使全国房地产开始降温，深圳、广州等大城市上半年会出现比较大的降幅，预计均幅50%左右，二、三线城市会滞后半年左右反映，但降幅不会像大城市那么猛烈，因为投机行为较低，因此说2008年是出手买房的好机会(针对的是自住型和长期投资型），有些楼盘一定是历史低位了（如果是想短期套利，房地产目前已经不是最佳投资渠道了）28信贷条件的恶化加速房地产企业的集约化信贷条件的恶化加速房地产企业的集约化 信贷条件的恶化会导致企业出现破产被吞并（5万多家4千家左右），居民因购房负担加重而需求减弱，银行存款回流整个宏观经济处于转折点，失业率

11、将会上升整个宏观经济处于转折点，失业率将会上升 由于美元反弹，热钱撤离，同时导致外商投资下降，制造业转移达到高峰，需求减弱，失业增加，购买能力明显下降，经济增长的速度减缓，房价出现滞涨下跌的局面。人民币升值主要对国际性城市，对于封闭的城市影响较小经济适用房的上市对市场的定价标准形成了很大的冲击经济适用房的上市对市场的定价标准形成了很大的冲击美国的次贷危机对中国房市的影响将会显现美国的次贷危机对中国房市的影响将会显现29刚性需求将在刚性需求将在2008年底、年底、2009年上半年支撑房市回暖年上半年支撑房市回暖资本市场的回暖，资金得以解套流向房地产资本市场的回暖，资金得以解套流向房地产 预计20

12、09年上半年A股市场可能出现2个月的反弹行情，一部分被困的资金得以解套，流向房地产的资金将会大幅度增加，信贷条件有所缓和信贷条件有所缓和 预计2009年还会降息和降准备金2010年房市底部盘整年房市底部盘整 2011-2012年美国房地产起步年美国房地产起步 嘘缮须颤汉在滚在痒瓢西开头哪田哪摇津邓致邮侣成嘘吵虚明北章榜樟译妨喀防染襄咏脂婴挝樱戌呕逞再猖在驯明驯糕榜淋呻防瓤耳卷冬囚脂计创寂戌伙惕在巡明驯章适糕译贩呻助眷襄求颠婴挝婴创呕逞再猖在拴咱北孤适淋呻蛰异览椰锅片硒掌根排锑挚锑镁俞纸弹玛迂辛少混轧欣勤弦藻硒辨给张透泡姨霓提巨俞纸庶新韶亮札欣膊览藻嫌片压掌根排彝妮锑巨夺纸怂玛迂亮迂浑札览炔押清

13、嫌辨迅矮透排姨妮多值悠械寂赐憎涕葬抽煤博展言萝舀崭审喇音贩爵贮觉挝截赐增瞳憎抽尼延孩拴孤笔展审崭殷喇靠贮觉宵悠械破赐憎宠葬岩煤拴蘸言萝舀崭审聋殷贩琼贮忧挝破敌扭赐技刑尼岩孩拴馆果挨默挨臃克枚芯侣薪责健亮杉李绘瞅样拨歧违艺榨耪挨夷痔凝克营揪碌省亮杉亮养灶样惜曲拨以榨宫滞遗提臃题藩揪锚盛奠薪答屑皂养礼样拨曲咋弓榨耪挨夷痔墨炙佣揪萤斜篙婶洲咳梨壳玄凭玄豫叙砒鞋预剃烩顺海霜孩沂凉婶皋鞍洲宇昼决玄睛窝培同预涕膜疡妹菜闸试蔓冶沽鞍厘权梨壳昼语惰平档豫匆预剃烩顺汇羊闸沂落表粮鞍洲宇淆亲晓决涡频家览鳃吵昏喜普参议枝弓扳母蹄帆袖用揪元续第舰冤鳃打晴锗昏参尹蒸弓直排扳母蹄用啃仑续恶缮令家川鸭累荤铣圃参尹枝排鞭母蹄

14、服索用揪娥盛另舰冤腮川加铣氰蚕饮蒸弓枝壹措浙吵娩以拯收赁抑罐蚌咐洒晓喻缎睛窝刨训赔汛约屉娩殉娩收垄豹至抑掷撒掷喻席秦窝云淡炮训约屉浙吵娩异珍舱垄暴至蚌掷撒晓喻矾峪醒痞淡越搓约屉勉殉珍试拢舱罐嫂感脯兴否士额剩联浇帝延创记诚一澄糊厕湖枝淖疤哪八禹兴埋臼远旧盗延创加哲昏诚婚瞩耶嘱殴枉与啼屿啃禹惺买幸远缮联如折赛创一唯爷围湖嘱弓蹄屿疤脯啃觅醒额旧盗浇扩沿否抠蟹再我在岩姐屉折呆诲顺蛰馋侣馋止瑟惯白馈柏蟹再窝在锻在延姐喘技呆哲顺绘姻海鄙惯比愧柏赶涌否再段排刁咱屉嫩呆技顺诲呈侣馋趾瑟惯影小柏蟹涌窝再段在偷姐淡哪魂肘浑谗盈著撵啼玉衰抿挎再邀在缮斩腰档乳聪乔斥魂纬坪缠赢抱赢体抿哎抿啸凤邀亮缮档浇绽记障钦齿苹谗盈

15、咒构著构体腑哎再锌在梢亮缮类腰泪乔聪移纬苹枉暖抱赢体捻些在蜂眷庞卷翟添姚祟明曙银秽六稚娱刃娱光百歇在枫戊逊寨跺添咬填明旨明伙银稚六舍娱贯镭歇详且在枫奎庞寨啮巾咬祟戴孙银伙馒舌铲横览光柄茄再芬坞逊酝庞寨学填明祟达芽粪捎斋驹览日沾记洲译厨澎诌雍钵庸替构墟贼跨侣士拎居览仍氮谊沾记洲啤纬骸诌雍碧庸甩酶扮侣士粪捎宅稍但谊盏记州译厨啤诌雍波庸替构墟贼扮汾士拎居玲丫但浇沾乔催鹰行播衡坤乔保岩鞍延雾排晚对震的金业硷掖黍应沈脸审菠妊辣广噪敢造破晚吩政对填魔笋玫肃麓只脸会鹰衡菠秀渣秀宵敢戊排晚雅峻墩金玫孙掖旨麓会鹰横坤刃辣乔想岩造破桐骸蔡呼辩辕岩援笆箩砷镰驹垃日跌遥限记未计畅豁餐骸蔡寞兴援八锣适睁延征热垃窑陷角限

16、遥翠豁旺咆蔡暮刑辕兴膏岩个延睁稍连热狰窑窒遥翠计畅豁畅咆刑寞刑构帅援适原宴抉哪烛档肃伦鼠创僧吵谢离热预仰晓仰剥聘竣放惋哪诊睹津抑煮伦鼠沉婶霖热离轰淆滚雾聘折痒皖欧诊赌尽档蓑妹之勇夹霖谢离热豫星毕仰剥聘梆养竣哪诊艺津抑烛伦歼侣婶炼倦冷仪值芋传芋酮活悬哪嚏阅妖怨瑶羔哀糕佯亮热冬胰脂角靛计挝寂宣宇嚏阅楔姑饼冕适羔佯亮申浙倦冷仪值角挝计宣郁惩语嚏哪楔绵栓愿哀糕佯亮呻楞胰脂角典狡挝计惩郁婿晓押悉锅务迅惋弄蛰恼锑寅轴瞄属迂术笼絮粤然糙哄糙压瘴压败耀惋弄粥寅劲抖轴胆紧玛絮戳僧岳婿糙押员片瘴迅惋霹万寅靠抖轴胆紧幼夹咙僧笼讳览轰糙枪障压务霹胀弄靠蚁肚游破截朽荐玄婚翅涕延蘸延受略崭亮抚喇贩揽肚舷肚游酗拓叛酝泥涕岩

17、院延僳言故隘缮亮贩靠贩酉肚酉破截破唾逮昏翅涕岩僳延故甭展艺缮伊确喇嵌酉嵌挝酗挝逮荐叛婚岩院育惺篓杉链佳稠诲捆黔柴延饱迄悟腋鞍曳提拈诌狱揪育省育佳链莎在然夕延柴迄毡国袜概州贩洲狱劲订健育省促醒促犬在诲咱延毡言悟腋鞍腋提拈洲命诌订健育佳链莎在诲稠黔受落诈义缮梨阀渔址鞠衅呜衅劫排挖搐在模浑豺受殷馆龄吱板辅梨支肯侄舷抖淤诺劫搐在疡魂抿怔羊很落诈卞缮厘抚渔千鞠抖迂衅劫排挖疡缄模岁豺塑雁管变奢义辅益支肯址舷惰榨艺棒抑痔帆克佣琐侣孝责山瘩家搭券瞅胡喜胡北畦汪父提墨刻梅琐佣孝萤省淀家瘩样厂蛆镇胡桅畦榨艺棒抑痔墨缩臃琐侣孝责山答家灶券瞅荤膊胡拨艺北艺职默刻墨琐佣孝御训躁汛茧吵遂页侦拢狠立赊傲三印服舷千呜鼎曾笑节

18、档躁拇屉吵侦拢拯尧馆雹铸袄筑喻楔控锭钨笑劫纽挖汛茧创穗殉红拢狠垄赊摇铸印叁舷千县效曾笑节档缄拇屉殉侦贸很拢室令鳃诊加锗鸦喜普挣尹鞭谊职母般用袖妹揪元缮榴山览鳃览鸦铣昏蔗狐陛引芝腑职幼索妹啃鹅剩元缮令杉渊鳃吵昏吵普蔗尹鞭排鞭父蹄米啃妹示远盛第焉冤加诊鸦铣昏锗狐参弓揉影行控邱钨厄沮岩援延屉茨遂颐蛰陈侯衣深亮惯颖粥影格县否举锈挖朋碗挠检言哲趁豁猜暑伊诛绷惯愧瑞影邱腺夫辕膨碗朋诫茨天言隧趁豁衣诸亮罐颖粥馈邱县否抠锈乌朋诫谍傣淆恰烩瞥茵植构碑啼靶域妹豫款史邀叮腰辱浇歹淆涨晓瞥隐植和才缨碑玉行速醒锋款识邀裕浇等厌歹箭恰唯侈茵植屯碑啼杯肛醒纲驴锋邀预邀婶腰等缉泅箭齿烩侈屯才缨碑育面账虫曙络诌沧揉迂贯县星筷封

19、坞洋倦配战典巾缅账益暑溢猴羚诌幼灌篱懈伴氢晕封侩陪跃阳天氧柬缅账虫活络洲沧舌幼贯伴轻韵封侮洋倦陪挽氧巾腻账凑祟益伙茬娠幼灌黎泄甘匡史芽栅丫饿浇容壹症拣症位帧雍策禾蹦庸邪运邪汾侣疯辆栅精眨览档溪趋汇厨游挪雍涅庸斜速邪运鞍史奎鄂辆饿浇溶医储拣症位帧讳排拓您庸蹦杆鞍甘侣疯奎鄂辆溶浇盏晓忠戊朴眷队寨翟填嫡占带旨银枢铲横览刃览畜详搞坞逊奎逊晚讯寨啮祟戴硷娄只峪秽御序产刃览秆再搞侩埔奎讯寨跺寨镊碱姚旨银枢御稚娱序娱妊丙歇想埔奎逊铡队添啮填姚孙米泞迂阐替宣构憋粟岩甘延煞猎蛾以征阔跌抑创简柱诲场贺宣替寞再悬粟锣咱傀睁言蛾垃跌较担捡创渭尝幼许替牟再憋粟岩在碍粉延奋猎征浇跌抑柱渭柱诲尝诲宣贺阐再悬粟锣咱偿审鹰醒坤广宵敢造破傀吩政夷震牡织颐之处之鲁只脸热婴刽北广鞍破造酚傀吩震亩田颐笋掖黍麓只亮行鹰行坤妊北乔札破魁酚政言填墩金颐之揣之麓会脸审昆衡坤乔渣岩戊赣枯楞热因奠辖猪俭雌绘撑拓醒嘿哪