工程管理规定

1、工程管理规定第1节 新项目前期介入1 新项目前期介入工作内容1.1 监控新项目施工质量1.2 参与机电设备安装调试1.3 监控商户及主力店装修质量1.4 协调各业态商户装修衔接及配合2 建筑主体工程质量监控2.1 监控施工单位是否按图施工、偷工减料或擅自修改工程设计。2.2 监控建筑材料、建筑构配件和设备的检测检验，不合格的不得使用。2.3 是否存在质量缺陷，协调项目公司和施工单位全面修复。3 机电设备的安装及调试的质量监控3.1 收集设备的订货资料，并保留验收单据，收集设备技术资料、使用说明书。3.2 高低压、空调、消防、监控等设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格。3.3 集水井

2、、污水处理间、隔油池的功能设计、安装质量。3.4 在暖通设备安装调试接管阶段关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求，如凝结水管材质、管径、坡度等。4 主力店及商户的装修质量监控4.1 熟悉经项目公司审核的主力店装修图纸。4.2 审核小商铺装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。4.3 审核施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证、如需动用电焊等特殊设备的需审核上岗证明。4.4 监督装修施工队严格按照管理公司审核后的施工方案和图纸进行，装修人员

3、严格遵守本细则进行施工作业，并进行督导业户。4.5 成品保护，监督业户的内外装修，保证原有建筑结构及设备设施的正常功能及使用。5 协调各业态商户装修衔接及配合5.1 密切关注步行街公共装修进度，以协调各业态商户装修时间、材料进场时间等。5.2 密切关注商户装修用水用电，注意用水、用电安全。5.3 密切关注成品保护，必要时提出特殊要求，强制执行。5.4 密切关注施工单位施工机具、设备是否符合安全使用规定，对违规操作现象提出严厉批评，必要时可作清除出场处理。第2节 项目的接管与验收1 验收前的接管1.1 新项目开业前30天，当地项目公司应将已完工的设施、设备（变电站、水泵房等）委托当地商管公司管理

4、，设备间应独立封闭，当地商管公司安排技工进站值班，对此类设备进行管理。1.2 接管期间当地商管公司对设备的安全、维护等不承担责任，但对现场进出人员合理控制，避免无关人员进出，同时做好出入登记，相关制度应在人员进出容易看见的位置予以公示。对交叉施工、野蛮施工可能带来的安全隐患及时提醒并有效沟通协调。1.3 当地商管公司工程、值班人员必须在项目公司、施工安装单位工程师的指导下学习设备操作方法，但不可擅自单独操作。详细记录调试时间、方法步骤、试运转数据及调试中发生的故障、问题等，作为设施设备的原始记录进行存档。1.4 接管期间，涉及重大安全的操作如送电、断电等操作由项目公司、安装调试施工单位组织。2

5、 正式接管和移交2.1 广场开业后当地商管公司与当地项目公司办理正式接管和移交手续。XX广场开业前必备条件：2.1.1开业前30天XX广场正式电全面完善开通；2.1.2开业前20天煤气开通；2.1.3开业前15天生活用水、排水设施、设备全面开通；2.1.4开业前，消防系统通过整体验收，各系统联动正常。2.2 设备的清点与移交2.2.1交接前对所有设备仔细清点的基础上分类统计，并按照图纸资料核实，确保没有漏项后列出设备清单。2.2.2设备的清点及移交原则上由项目公司、施工单位、商管公司三方同时进行。2.2.3主力店的设备交接由项目公司、主力店、商管公司现场三方进行。2.2.4移交时尚未完全完成调

6、试但能满足基本运行要求的设备，要在备注上对设备的完好状况做出说明。2.2.5所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。2.3 图纸资料的交接2.3.1图纸资料包括竣工图、设备说明书、设备技术资料、施工组织技术资料、施工合同等。2.3.2图纸要仔细核对，确保拿到的是最后的竣工图版本而且确保该版图纸和现场具有一致性。2.3.3要分系统的整理资料并建立工程资料档案，同时注意接收监理单位保管的部分资料，避免疏漏。2.3.4主力店相关的资料由项目公司移交到商管公司，商管公司存档后，根据设备运行和维护的需要给主力店资料复印件。2.3.5所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。2.4 备品备件的交

7、接2.4.1对施工单位、项目公司提供的清单参照开箱清单、施工合同仔细核对，确保没有疏漏。2.4.2为防止备品备件的流失，交接工作及早进行，设备安装调试后期就要催促施工单位组织交接。2.4.3工程施工完毕后要对剩余工程材料统一清点，完成交接后办理入库手续。2.4.4所有的交接过程，由参与交接的各方代表签字确认。3 能源计量的交接确认3.1 当地商管公司根据当地项目公司要求的时间节点，对广场的能耗计量共同确认，双方约定能源计量分界时间，分界时间之前的能源费由项目公司承担，分界时间之后的能源费由商管公司负责收（催）缴，各使用单位承担。3.2 若各种计量表的安装达到计量条件，能源计量分界时间最早为广场

8、开业时间，分界时间之后仍需完善的施工及调试产生的能源费用仍由项目公司承担。3.3 当地商管公司在广场开业即设施设备运行60天内，必须对运行数据集中分析，若能源总表与分表计量出现较大偏差，差额部分费用由项目公司承担。4 房屋本体验收内容与标准4.1 主体结构4.1.1外墙无明显裂纹，不渗水。4.1.2屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。4.2 公共楼面地面4.2.1楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、无起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。4.3 天台4.3.1天沟、落水口畅通完

9、好。4.3.2隔热层、防水层完好。4.3.3散水坡无下陷、无断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。4.3.4屋面避雷设施连接牢固。4.4 楼梯、扶手4.5 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、无弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。4.5.1楼梯无裂缝、无表皮剥落。4.6 房屋分户验收内容与标准4.6.1卫生间、厨房、外阳台卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、无锈迹、流水通畅、有足够压力。地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通

10、畅、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。厨房排烟道、通风道设置合理，有足够的截面积，无堵塞物。水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。4.6.2棚面、墙面、楼地面顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。墙面块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、无损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。地面面层与基层粘结牢固、无

11、空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平、阴角平直。地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。4.6.3门、窗门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。门锁、窗销连接牢固、开启灵活。玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。高档装饰门装饰完整。4.6.4电气系统照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。开关安装牢固

12、、开关灵活、接触良好。电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常，平直美观，使用正常。电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M/KV。4.6.5智能化系统窗磁门磁报警灵敏。紧急按钮灵活。可视对讲图像声音清晰。4.6.6配套系统有线电视已开通，收视良好。门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、无锈迹、无裂纹、无折损。其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。4.7 公共设施设备接管验

13、收内容与标准4.7.1给排水系统给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。水池、水箱卫生清洁、无渗漏。地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。4.7.2供配电系统变配电设备型号、数量与移

14、交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。供配电系统无超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。电气联动正确。配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范 。强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。4.7.3暖通系统各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开

15、关灵活。排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活，闭合严密。管道的管架、支架、吊架应牢固。设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。4.7.4中央空调系统中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤，设备的振动防护和消音措施齐全。冷却塔的水平衡，冷却水排放正常。4.7.5电梯系统电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电梯运行准运证。电梯能准确地启动运行，选层、平层、停层准确。机房内有承重吊环和限重标识，钢丝绳上有明显的平层线，盘车板手，手轮齐全，机房标识清楚、表面光洁平整、明亮。钢丝绳干净、无

16、死弯和松股断丝现象。电梯电源专用并与机房照明电源分开，每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。梯门开启顺畅，无刮阻现象。电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠。4.7.6消防系统消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。消防箱标识清楚、玻璃完好。消防设施配件齐全。消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。消防用电设备主、备用电源的自动转换装置试验正常。火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能正确。对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验，功能均正常。室内消火栓出水压力符合现行国家有关

17、设计规范，在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮，其控制功能、信号均正常。自动喷淋系统，应符合自动喷水灭火系统设计规范，在消防控制室内操作启、停泵，水流指示器、信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常。气体、泡沫、干粉等灭火系统，对其进行手动启动和紧急切断联动，试验控制功能、信号均正常。对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作（包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等）进行联动抽验。其控制功能、信号均正常。防烟排烟风系统，通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试，报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机；报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风；报

18、警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门；上述控制功能、信号均正常。消防电梯的手动控制和联动控制功能检验，非消防电梯的联动返回首层功能检验，其控制功能、信号均正常。火灾应急广播设备的检验：在消防控制室的选层广播；共用的扬声器强行切换试验；备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常，语音清晰。消防专用电话的检验：消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验；消防控制室的外线电话与"119"的通话试验。上述功能正常，语音清晰。应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其他消防控制设备的检验：功能、信号均正常。4.7.7道路系统路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱

19、安装牢固、油漆完好。路面平整，无水泥块、无起砂、无断裂；路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好。踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。4.7.8停车场系统停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。4.7.9保安、清洁、绿化设施保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。垃圾中转站密封完好，外表装饰完

20、整、油漆完好，使用方便。4.3.10其它配套设施楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。5 小商铺装修管理与验收5.1 商管公司在项目开业前120天，向项目公司提交步行街商铺精装修和毛坯房的划分区域图；5.2 当地项目公司在项目开业前90天，完成餐饮商铺工程，达到商铺交付条件，与当地商管办理正式移交，具体操作参照本制度相关约定；5.3 当地项目公司在项目开业前45天，将达到精装修商铺交铺条件的其他商户商铺正式移交给当地商管公司；5.4 如商铺移交后，商铺仍有未完成的施工项目，当

21、地商管公司物管部人员与项目公司所派专人共同列出未完工项目消项清单，并安排施工队在规定时间内完成消项清单内容。5.5 商管公司于开业前15天与项目公司共同组织商户装修的二次验收，验收手续及标准参照本制度相关约定。第3节 工程问题的完善整改 1. 广场开业30天内,当地商管公司必须充分查找、收集整理工程质量问题，并依据日后实际运行条件预见性做出合理推断并拍照取证。2. 在收集整理基础上组织项目公司、施工单位到现场核实、签字确认，广场开业三个月内形成书面报告上报集团。3. 对所有工程遗留问题进行分类：施工质量问题、规划设计问题、物业优化需求。3.1属规划设计中未涉及、成本预算中未考虑的项目，但经过X

22、X广场经营六个月，影响经营或影响XX广场品质的项目，由当地商管公司会同当地项目公司形成“工程质量问题处理报告”，阐明情况，明确整改方案及费用测算，上报集团成本部、项目管理中心、规划院，同时报主管项目副总裁及主管商管公司副总裁，30日内得到批复后报集团财务部，由集团财务部专项拨款，当地项目公司或商管公司负责整改实施。3.2 属物业优化需求，即广场开业后发现物业条件不能满足日常经营需要，或影响正常经营的，阐明原因及费用测算，在年度资本性支出计划中申报，参照资本性支出管理制度。3.3 属施工单位施工质量问题的适用以下条款：3.4 正式接管验收时，当地商管公司应与项目公司共同确认遗留问题，列出项目遗留

23、问题清单及整改计划，报集团项目管理中心及集团商管公司备案。3.5 开业6个月后，集团项目管理中心、集团商管公司与当地项目公司、当地商管公司共同就工程遗留问题整改情况作出评价，并形成书面的工程遗留问题整改评价报告。3.6 当地项目公司可授权当地商管公司全权管理工程质量问题处理工作。工程质保金的支付首先经当地商管公司审批。如施工单位同一问题维修三次后仍未解决，当地商管公司可在书面通知当地项目公司和责任施工单位的前提下，另行委托其他单位处理，相关费用从质保金中扣除，如质保金不足，欠缺金额由责任施工单位承担。3.7 在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由当地商管公司发函给施工单位，同时抄报当地

24、项目公司出面协调，要求其进场维修，如施工单位经两次发函催促仍不履行维保责任的，7日内由集团商管公司负责估算维保金额向施工单位致函（抄报项目公司），并以联络单的形式上报集团项目管理中心备案，同时抄报集团财务部，由集团财务部直接代扣施工单位相应维保款，拨付到当地商管公司，当地商管公司按制度对上述维保项目做招投标，选定施工单位完成维修。3.8 解决遗留问题方案，要针对具体工程问题充分论证，找到最佳的、彻底的、节约的解决方案。第4节 设备运行管理1 岗位设置1.1 人员配置原则：量入为出，满足设施设备运行管理的需要，不突破定编定岗人员总费用。1.2 根据设备状况、运行维护需要设置强电、弱电、暖通等维修

25、工种。技术岗位的人员配置，按实际情况增减。1.3 各地商管公司应建立工程值班管理制度，明确规定工程人员值班安排、责任范围和值守要求。2 设施设备巡视、检查、操作、运行2.1 各地商管公司应根据XX广场运营需要，对各类公共设施设备的运行(开启、关闭)时间和控制标准进行系统规定，形成本公司的设施设备运行方案，并上报集团商管公司备案。2.2 设施设备运行方案必须符合公司的各项服务承诺，与租赁合同、销售合同、物业管理合同、业户服务手册、业户管理公约等文件保持一致。2.3 各地商管公司设施设备运行管理必须严格执行集团商管公司的统一规定，集团商管公司没有统一规定的，由各地商管公司根据自身情况具体制订，需制

26、订书面文件进行规范设施设备运行的包括，但不限于：2.3.1各类运行设备的操作规程(开启、关闭步骤及安全注意事项)；2.3.2各类设备运行期间的巡视(抄表)要求；2.3.3重要设施设备区域(机房、配电房)的安全管理规定等。2.4 设施设备操作人员必须并做好设备操作和运行巡视记录，并由管理部主管人员检查确认。2.5 设备维修工必须严格按照设备系统规定的时间、路线、巡检内容和要求进行巡视检查。2.6 发现设备运行不稳定时应加强巡检和监控，并及时报告设备主管。发现有不正常的噪音、压力、温度、振动、泄露等又不能迅速排除的，应立即报告设备主管，并采取适当的防护措施，防止事故发生或扩大。2.7 发现设备指示

27、仪表（电流表、电压表、压力表、温度表等）有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应及时调整或更换，确保设备在良好的状态下运行。2.8 发现设施设备重大安全隐患，设备主管应及时上报，由主管总经理召集各相关专业人员进行确认会诊，解决隐患。3 设施设备的检测、试验3.1 对特种设备和检测设备应按规定进行定期试验、检测，并由相关部门出具测试、试验报告；3.2 对非强制检测的各类仪器、仪表、温度计、计量工具等，应按企业最高计量标准定期进行检定、校正。3.3 对所有在用检测设备、检测仪器应带有校准标识，标明检定日期和有效期。4 设施设备运行数据分析4.1 设施设备维护人员应按规定对

28、各系统设备的运行数据按时统计并保存，每年要对各种数据进行汇总分析，并评估各系统的能效和可靠性。4.2 设施设备维护人员应根据设备的操作手册和运行规范设置适当的设备运行参数，保证设备良好运行。4.3 设施设备维护人员应及时掌握设备所处环境的温度、湿度等参数，并根据设备的运行要求适时调整环境的温度、湿度等。5 紧急故障的处理5.1 各地商管公司必须建立停电、停水、电梯困人、给排水、锅炉、制冷等事故工程应急预案。5.2 各地商管公司针对所有应急预案组织培训和演练，确保紧急事故发生后能按预先制定的应急预案快速、正确的实施抢险处理。5.3 紧急事故发生后，各地商管公司要通过电话立即上报集团商管公司，同时

29、做出书面详细报告。集团商管公司根据事故的严重程度协助处理，特别严重的事故要在第一时间派员到现场。5.4 属保险责任范围的，立即向保险公司报案，同时展开抢险及善后工作，必须对紧急事故抢险、及抢险完成的现场拍照取证。5.5 紧急事故发生后，部分设备设施的功能修复期间，应该采取临时应急措施，保障商户的正常经营。第5节 维护保养1 设施设备日常保养和预防性维护总体要求。1.1 对设施设备的预防性保养要求进行系统的识别和规定，所有需要进行预防性保养的设施设备必须分别制订保养规程，并严格执行。1.2 集团商管公司已统一规定的，遵照执行，或制订更严格的保养规定；没有统一规定的，由各地商管公司自行制订。1.3

30、 设施设备预防性保养分为日常例行保养和定期维护保养，保养规程必须具体明确保养项目(内容)、保养周期、保养方法(较复杂的保养操作才需要)等内容。1.4 针对周期较长(一个月以上，不含一个月)的保养项目，当地商管公司必须制订年度维护保养计划，列明设施设备名称、保养项目、时间安排(具体到旬)、费用预算等，并上报集团商管公司工程部备案。1.5 所有设施设备的预防性保养均应按规定格式形成记录，并经当地商管公司工程部经理检查确认。1.6 各地商管公司应建立设备预防性保养和运行保障所必需的备品备件一览表，明确规定备品备件种类、规格、最低库存数量等，并对备品备件保存状况进行定期检查。2 各主要系统设施设备维护

31、保养要点2.1 高低压配电系统：每月至少对电柜外观清洁一次；每半年对直流屏紧固除尘一次；每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固一次；每两年对配电柜进行高压试验（至少必须含继电器保护试验、绝缘测试）；每月在用电高峰期间至少对管辖区域配电房出线头、电井、桥架电缆测温一次。2.2 中央空调系统：主机4000小时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养；每两年视开机时间和油质情况考虑换油；冷却塔、水泵每年冬季停机加油一次；每年冬季前管道外观除锈上漆保养一次；风机盘管翅片每年至少清洗一次；冷冻水过滤器每年至少清洗一次；水处理每月投药至少一次、清洗冷却塔一次、清洁冷却塔及周边环境

32、一次，冷却塔外观没有明显水垢，塔内没有淤积残渣、不长青苔。2.3 给排水系统：每班次对水泵、电源双投柜内的计量电度表、水泵变频控制柜、水箱的水位巡视一次；夜班对浮球阀检查一次；每周对水泵、电源双投柜、变频控制柜进行清洁除尘一次；每周对水泵房卫生清洁一次；每年第一季度对电机轴承加油一次；每班对污水泵、污水泵控制箱、止回阀巡视一次；每月对污水坑情况进行检查一次；特殊天气时每小时对地下室排水情况进行检查；每季度对污水泵控制箱紧固，除尘一次；每月对止回阀检查，并清理杂物一次；每月对天面雨排口清理杂物一次；每次下大雨后须对天面雨排口清理。2.4 供暖系统：锅炉系统必须外委维保，独立气体灭火系统每年度必须

33、检测；预作用喷淋系统并入水消系统外部维保。2.5 照明系统（含应急照明系统）：每周巡检管辖区域灯具损坏情况，同步安排更换；每季度抽样检测各区域的照度指标，低于最初值25以上时安排更换灯具；每季度测试EPS应急照明放电时间，及时更换失效蓄电池。2.6 屋面建筑及设施设备：每季度检查屋面建筑、防水情况，及时修补完善；每年季风来临前对屋面广告牌及支架紧固情况检测一次，季风季节每周巡检一次；屋面所有管道设施每年视老化情况至少安排除锈上漆一次，日常目视没有明显生锈现象；屋面有钢结构建（构）筑物按相关规范定期安排探伤检测。2.7 消防系统：联动报警控制系统主机必须外委维保；消防系统检测遵从国家和地方相关法

34、规要求；管网阀门、电机、排风口翻板每半年润滑保养一次；消防风机、防火阀每年进行外观保养一次；每叁年对消防泵房设备、室内管网进行外观除锈上漆保养一次。2.8 视频监控系统：每月对硬盘录像机、降温风扇等进行除尘清洁一次；每月对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁一次；每季度擦拭摄像头防尘罩一次，并检查室外摄像系统的防风、防雨、防尘罩的密封性。2.9 停车场管理系统：每月测试一次卡机、道闸的机械性能；每季度对道闸进行加油保养；每季度对系统主机进行数据维护，清理数据冗余、无效、丢失卡片。2.10 背景音乐和消防广播系统：每月进行一次消防广播强切试验，每月对场内的音控器、喇叭进行检查一次；每月对背景音乐各区域

35、的声音音量、音质调整一次。每季度对机柜内设备进行除尘清洁一次。2.11 电梯系统：所有电梯外委维保（原则上一般由原生产厂负责），外包单位每半个月进行1次维保，相邻两次维保不少于10天，维修技工现场跟踪；电梯井道、底坑由维保单位须每月清洁一次；年检到期前一个月向技术监督局申报下年度年检。3 建（构）筑物和设施设备的大修、中修3.1 按照相关建筑规范的要求对建（构）筑物（如屋面防水、钢结构等），以及使用情况、检测结果提出建构筑物大中修计划，并组织实施。3.2 按照设施设备生产厂、行业规范的要求，结合使用情况、检测结果对机电设施设备提出大、中修计划，并组织实施。3.3 大、中修计划应在每年初做年度维

36、保计划时一同制定，并报集团商管公司审批。4 建（构）筑物和设施设备更新改造（含新建、改建、扩建）4.1 设施设备运行效果不能满足广场营运要求或服务承诺内容时，工程部应提出退出运行、更新改造或报废建议，包括(不限于)：4.2 已超过规定使用年限，设施设备运行效果达不到规定要求且不能修复；4.3 因意外灾害或事故使设备损坏严重；4.4 出现重大安全隐患，继续使用将会引起事故危险，4.5 因广场运营需要需进行的新建、改建、扩建等。4.6 更新改造后的设施设备投入运行前，工程部组织有关人员评价其技术特点和安全操作要求，必要时，修订或重新编制相应的运行、操作和维护保养规程。第6节 能源管理1 能源消耗控

37、制1.1 各地商管公司每日统计广场电、水、油、气等能源数据，并对数据以月、季度、年进行汇总。1.2 各地商管公司负担费用部分，要分区域、分系统计量，每日统计电、水、油、气等能源数据，并对数据以月、季度、年进行汇总。1.3 各地商管公司根据能源费数据，做出月度、年度同期对比图，做出能源使用分析。1.4 依据上一年用电、水、气、油、等能源、资源消耗实际情况，制定本年度能源、资源节约目标以及实施计划表，控制本年度能源消耗。2 设备效能评估2.1 空调系统效能评估2.1.1夏季制冷期间，连续观察空调各区域的温度、湿度情况，寻找可能的供冷不足或过冷区域，及时调整。2.1.2冬季供暖期间，连续观察采暖区域

38、的温度，寻找可能的供热不足或过热区域，及时调整。2.1.3夏季制冷期间观察记录各空调主机的最大负荷量。2.1.4夏季制冷期间观察空调末端与主机的匹配情况。2.1.5根据观察和记录的结果，对广场空调方案、设备选型（含冷热源设备大小、选型）进行适宜性评价。2.1.6根据历年的数据对比，评估空调系统设备的效率下降是否仍处于正常状态，为是否需要大、中修提供参考意见。2.2 配电系统效能评估2.2.1记录各业态供电区域面积、营运时间段、签约负荷指标、峰值负荷发生和持续时间段；2.2.2记录各变电所变压器装机容量、变压器最大、最小、平均负荷率；2.2.3全面记录商业步行街的用电情况（含设备安装容量、峰值负

39、荷及持续时间、月用电量、营业时间等）2.2.4基于以上的数据分析，对广场配电系统的方案、选型进行适宜性评价，同时评估配电系统是否能满足未来一定时期内的使用要求。3 数据分析与节能改造3.1 数据分析：3.1.1对空调系统主机、冷却水、冷冻水、新风系统在不同外部温度、湿度环境下，参照人体舒适度标准，进行综合调节，记录数据，分析、提出在不同季节下的最佳节能运行方案。3.1.2在按热表计量的城市管网供热的广场和采用天然气锅炉供热的广场，要对广场不同区域、业态如：停车场、首层、影院、KTV等的不同需求进行细分，进行综合调节，记录数据，分析、提出在不同外部温度、不同业态下的最佳节能运行方案。3.1.3要

40、对各功能区域及整体能耗按单位面积平均消耗量进行核算与连续跟踪，对比不同年份同期的消耗量，为日常管理、节能技改等提供数据支持。3.2 新材料、新技术的应用：3.2.1工程部要密切跟踪国内外节能减排等技术革新情况，结合广场设备实际运行特点，稳步推进新材料、新技术在广场的应用，最大限度节能减排，社会、企业双重受益。3.2.2大力推广变频技术在中央空调系统、电梯中的应用。3.2.3大力推广新型高效光源在XX广场中的应用。3.3 节能改造方案的制定3.3.1集团商管公司收集整理系统内外各种节能改造方案，定期组织论证，方案成熟后在系统内逐步推广应用。3.3.2各地商管公司每季度组织一次节能技术改造建议活动

41、，由申请人书面提出，列明技改方案、资金预算、节能效果、回收期限。工程部汇总后进行初选。3.3.3审批通过后，由当地商管公司工程部协助申请人制定出具体试验方案，试验方案内容包括：项目名称、项目负责人、试验方法和条件、试验完成时间、估计试验费用、故障解决预案。3.3.4改造完成后，测试节能效果，做出节能改造效果评估。第7节 设备间管理1 高低压配电间1.1 对需要出入配电室的人员进行严格管控。1.2 停送电由值班运行电工进行操作，非值班运行电工禁止操作。1.3 值班运行电工应按规定对配电装置定时巡查，做好巡查记录，发现问题及时处理，不能及时处理的问题，要及时上报主管领导。1.4 各线路操作开关应设

42、明显标志，检修停电拉闸必须悬挂标识牌。1.5 供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉、乱接线路。1.6 严禁违规操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等。1.7 保持良好的室内照明和通风，墙上应配挂温度计，室内温度应控制在38以下。1.8 配电房每日清扫二次，保持室内清洁、干净，无杂物，无蜘蛛网，无积水。1.9 做好防护措施，防止小动物进入配电房。1.10 配电房内配备灭火器材，并保护完好及使用方便。2 发电机房2.1 发电机房的管理要遵守配电房管理的所有规定。2.2 保持发电机处于良好状态，24小时随时可以应急启动。2.3 定期启动发电机进行测试，发现异常及时处理。2.

43、4 确保油料储备处于正常水平，使用后及时补充。2.5 按相关规程对发电机房专用灭火系统维护保养。3 消防水泵房、稳压水箱间和生活水泵房3.1 值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏，并做好巡查记录。3.2 每天检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力指示。3.3 泵房每周由分管负责人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁，无灰尘、地面无积水。3.4 钥匙由值班人员管理，透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池。3.5 水泵保养要求定期对其进行维修保养。3.6 保证水泵房的通风、照明。3.7 按国家和地方规范对生活水箱定期清洗和检测。4 电梯机房4.1 每周对机房进行

44、一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。4.2 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房温度不超过40。4.3 保证机房照明良好，灭火器和盘车工具挂于显眼处。4.4 故障或停电困人救援方法和各种警示牌应清晰并挂于显眼处。4.5 机房门窗应完好并上锁，未经允许，禁止外人进入。4.6 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。5 空调机房和锅炉房5.1 对需要出入机房的人员进行严格管控（包括：机房、冷冻泵房、风机房等），机房日常加锁。5.2 机房除适当放置相关工具和制冷、锅炉物品外，严禁存放易燃易爆等危险品。5.3 空调机组、锅炉实行定人、定岗负责维修保养，按安全

45、技术规程、保养规程进行操作，做好日常、月、季保养工作。保证维修、保养质量，确保重点设备处于良好状态，并记入档案。5.4 空调、锅炉开、停必须由专业操作人员操作，其他人员不得操作。5.5 空调、锅炉检修时必须挂检修牌。未挂牌造成事故，追究操作人员责任。5.6 值班人员必须严守岗位，服从指挥、严守操作规程，不得擅离职守。必须填写运行记录：设备开、停时间，停台检修原因、时间，恢复正常状态时间，并在记录上签名。5.7 机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及维修保养人员共同负责。6 消控中心和弱电机房6.1 监控中心实行专人轮班全天值班制度，值班员应严格遵守值班岗位职责，严格执行交接班制度，不得随意

46、离开监控中心。6.2 严禁非当值人员在监控中心内逗留，公司其他部门员工，非公司人员需要进入监控中心，按照规定进行登记。6.3 监控中心的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用。6.4 监控中心值班员随时与总服务台、值班商管员保持联系，认真处理顾客服务和其他安防事宜。6.5 出现报警信号，监控中心值班员必须立即核查报警信息，通知现场商管员协助处置。6.6 值班员应及时完成值班和交接班记录，保持监控中心内清洁卫生。6.7 值班员应做好监控中心有关设施设备的日常清洁、保养，发现故障及时报告工程部进行维修。6.8 监控中心内应配备足够数量的应配置手持灭火器、消防板手、消防斧、消防头盔、防烟罩等消防器材

47、。6.9 严禁在监控中心会客，及从事与工作无关的事情。6.10 值班室内严禁吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃、易爆等危险品。7 管道井、楼层配电间7.1 所有管道井、楼层配电间日常要求锁闭，禁止无关人员出入。7.2 所有管道井、楼层配电间要求定期巡视。7.3 保持管道井、楼层配电间清洁卫生，不得堆放无关杂物。7.4 配电房相关规定同时适用于楼层配电间。8 污水处理间8.1 所有污水处理间日常要求锁闭，禁止无关人员出入。8.2 所有污水处理间要求每天巡视，主要关注主、备用污水泵是否启动、停止正常；是否处于自动运行状态；污水池内杂物堆积情况。8.3 定期对污水间消杀处理，防止蚊、蝇孳生。8.4 保

48、持污水间通风、相对密闭，防止异味流窜到其它区域。第8节 装修管理1 装修申请的受理、审批1.1 熟悉经项目公司审核的主力店二次装修图纸。1.2 审核小商铺装修设计方案和施工图纸，施工图纸应包括效果图、总平面图、各立面图、天花平面图、橱窗及店招平面图和立面图、电气系统图、电气施工平面图、所有主材明细等。1.3 审核施工单位资质证明，包括施工单位营业执照、税务登记证、施工许可证明、电工上岗证、如需动用电焊等特殊设备的需审核上岗证明。2 装修材料的进场控制2.1 对所有进场材料进行质量检查，不符合标准的材料，坚决不允许进场和使用；2.2 对装修材料的进场时间、路线进行规范，保证装修进度，不能对商业运

49、营造成影响。3 装修的现场管理3.1 商铺装修过程中，巡视和检查业户装修施工，协助业户顺利完成装修施工。3.2 了解装修进度、装修项目是否超出申报范围、控制现场对经营环境影响，是否擅自改动原有系统(空调、对讲、水、电、消防等）、作业安全及违章施工等；3.3 指导、监控对原有系统进行的改动；3.4 现场防火措施、施工人员出入证件、环境污染(卫生、噪音、刺激性气味）、施工时间、人员物资出入控制等。3.5 检查违章作业及其它不符合管理规定的情况，及时整改。4 装修的安全、质量控制4.1 监督装修施工队严格按照当地商管公司审核后的施工方案和图纸进行，装修人员严格遵守各专业操作规程，并进行督导业户。4.

50、2 成品保护，监督业户的内外装修，保证原有建筑结构及设备设施的正常功能及使用。5 完工验收5.1 业户装修完毕后，工程部应进行现场验收。5.2 根据装修申请及相关图纸资料逐项检查，发现质量、违反约定的问题，要求业户进行整改。第9节 业户维修服务1 维修服务接待基本要求1.1 二十四小时受理业户报修接待。1.2 报修接待人员和设备维修工按公司规定统一着装，佩戴胸卡，仪容仪表整洁端庄。1.3 接待业户时应态度和蔼，用语规范，耐心热情。2 维修服务时限2.1 十五分钟报修到现场；2.2 水电急修项目当日修复；2.3 一般维修项目两日内修复；2.4 较大维修项目预约修理，尽快修复；3 维修服务要求3.

51、1 照明设备完好率在99%以上；3.2 设备完好率在98%以上；3.3 维修及时率在98%以上；3.4 维修质量合格率在90%以上；3.5 业户综合满意率在90%以上；3.6 维修服务回访率达100%；4 维修服务回访4.1 维修项目完成后，应于24小时内回访；4.2 房屋渗水维修项目，应在维修后的第一个雨天后回访；4.3 维修回访可采用电话联系方式；4.4 对回访中发现的问题，应及时预约整改；5 有偿服务收费5.1 收费项目必须事先声明收费标准，施工完毕，收费金额由业户签字确认；5.2 由于维修质量原因，导致重复维修，不再另行收费；6 住宅业户的报修按以上规定执行第10节 供应商管理1 供方

52、范围公司日常运营涉及的供方包括(不限于)：1.1 物料供方，包括各类物料供应商、机具(器材) 供应商、防护用品供应商、办公用品供应商、日常耗材供应商等。1.2 服务供方，如市场调查公司、广告发布公司、清洁保洁公司、外墙清洗公司、绿化养护公司、绿化租摆公司、垃圾清运公司、中央空调维护保养公司、电梯维护保养公司、水处理公司、“四害”消杀服务公司、智能安防系统维修保养公司、建筑消防设施功能检测维修保养公司、生活水箱清洗单位、排水系统清掏公司、工程施工维护公司、柴油发电机组维护保养单位、供配电高压检测单位、防雷装置检测单位、办公设备维修公司等。2 合格供方的选择评价2.1 各部门根据物料采购和服务分包

53、需求，业务经办人负责组织进行供方调查及初选评价工作，收集必要的供方信息资料，填写供方基本信息审查表。初选的供方基本要求应包括：2.1.1应是工商部门注册、具有法人资格的经济实体；2.1.2技术能力基本满足公司要求，有良好的质量保证能力；2.1.3具备行业必要的资质条件；2.1.4交付、服务和价格基本满足公司要求。2.2 业务经办人将供方基本信息审查表及相关证明文件复印件提交本部门经理审查。业务经办部门经理负责根据采购物料或分包服务的重要性，以及已掌握信息的充分性，决定是否需要进行现场考察，并提交公司分管领导审核签署。2.3 决定不需要进行现场考察的，由业务经办人直接依据供方评价准则进行评分，达

54、到合格供方分数的填写供方合格评定审批表，经本部门经理审核签署后，连同供方基本信息审查表及相关证明资料提交公司分管领导审核、总经理批准。2.4 决定需要进行现场考察的，由业务经办部门经理负责指派考察人员，供方现场考察人员应至少包括2名来自不同部门的人员。对物料供方及代理商应着重于生产工厂或经营场所的考察，对提供现场服务的分包方应着重于服务项目现场的考察。考察结束后经办部门人员负责填写供方现场考察记录表，并由参加考察的人员签名。2.5 供方现场考察记录表经公司分管领导签署同意后，业务经办人负责根据供方评价准则进行综合评分，并连同供方基本信息审查表、供方现场考察记录表及相关证明资料提交公司分管领导审核、总经理批准。2.6 经批准的合格供方由业务经办部门列入合格供方清单，上报集团商管公司审查，批准后作为物料采购和业务分包的选择依据。3 合格供方日常管理3.1 供方在物料供应或提供服务的过程中，使用部门和业务经办部门发现产品质量问题或服务不能满足要求时，应及时督促供方进行改进，必要时应以书面的纠正预防措施报告的形式向供方提出改进要求。3.2 对整改效果不能达到公司要求的供方，经总经理批准后，取消其合格供方资格。4 供方监督评估4.1 各业务部门应每年度至少进行一次供方的监督评估，依据供方评价准则对供方过去一年或合同