公寓返租方案

1、广州中地行房产代理有限公司 铂顿城项目组 2011年9月 【铂顿国际公寓铂顿国际公寓】公寓返祖方案公寓返祖方案CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA

2、 LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND目录目录ONTENTSONTENTSC CCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHIN

3、A LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND1. 1. 返租方案目的返租方案目的 返租价格标准返租价格标准 返租执行策略返租执行策略 返租案例分享返租案例分享CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA L

4、ANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA

5、LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND返租方案目的返租方案目的1.市场的声音市场的声音1 1、返租方案目的、返租方案目的项目于项目于9 9月月3 3日开放保利水城外展点后，深入了解佛山投资客户对于公寓产品日开放保利水城外展点后，深入了解佛山投资客户对于公寓产品的考虑因素，其中未来物业的租赁回报收益是客户最为关注的重点，的考虑因素，其中未来物业的租赁回报收益是客户最为关注的重点， 市场的声音市场的声音1 1、返租方案目的、返租方案目的典型客户典型客户资深物业投资客户访

6、谈个案资深物业投资客户访谈个案蒋先生，南海私营企业主，多间物业投资遍布禅城、桂城祖庙商圈自古就是商业旺地，租赁客源就肯定可以保证。 不过要看你们卖什么价钱，祖庙的公寓租个两三千应该问题不大。我要的就是眼见为实的回报保证，没6到8个点回报是不会出手的。信心更重于黄金信心更重于黄金1 1、返租方案目的、返租方案目的为更好地增强客户对于投资铂顿国际公寓的信心，建议推出返租方式进行销售。 CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LA

7、NDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA L

8、ANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND返租价格标准返租价格标准2.租赁市场价格分析租赁市场价格分析2 2、返租价格标准、返租价格标准祖庙商圈内物业租赁数据祖庙商圈内物业租赁数据房源类型房源类型单人房单人房 （日租价）（日租价）双人房双人房 （日租价）（日租价）回报率回报率（以该物业二手报价为计算基础）（以该物业二手报价为计算基础）经济型酒店经济型酒店150180佛山如家快捷酒店（百花广场店

9、）三星级酒店三星级酒店198298佛山南国大酒店五星级酒店五星级酒店498584佛山恒安瑞士大酒店居民小区居民小区60756%4% 东方广场分析：分析：一般情况下，高端公寓租赁价格会参考周边星级酒店，由于以长租客户一般情况下，高端公寓租赁价格会参考周边星级酒店，由于以长租客户为主，故公寓价格的日租价将介于五星酒店与三星酒店之间，因此祖庙商圈的为主，故公寓价格的日租价将介于五星酒店与三星酒店之间，因此祖庙商圈的高端公寓日租价将接近高端公寓日租价将接近300300元元/ /套。以套。以60%60%的出租率来估算，公寓的月租金约为的出租率来估算，公寓的月租金约为54005400元元/ /套。套。 银

10、行利率数据分析银行利率数据分析2 2、返租价格标准、返租价格标准银行存款利率银行存款利率活期活期一年一年二年二年三年三年五年五年私人借贷私人借贷年利率年利率%0.53.54.455.548优劣势优劣势兑现快， 回报低存期短，贬值快存期短，贬值快存期适中， 紧追CPI存期长， 回报追不上通胀回报高，风险大 资金安全难保障分析：分析：负利率时代下，以三年定期存款的投资风险较低负利率时代下，以三年定期存款的投资风险较低，而，而5%5%的年回报率亦成为投资者的心理关口。的年回报率亦成为投资者的心理关口。 总结分析总结分析2 2、返租价格标准、返租价格标准 市场资金投资周期，普遍以市场资金投资周期，普遍

11、以3 3年为主；年为主； 返租年回报率返租年回报率5%5%至至6%6%之间，较能满足投资者的基本需求；之间，较能满足投资者的基本需求； 每月租金范围约在每月租金范围约在100100至至110110元元/ /之间，较为客观反映目前市场情况。之间，较为客观反映目前市场情况。基准单位选取基准单位选取为更好地估算价格标准的合理性，建议选取一个具代表性的户型作基准。为更好地估算价格标准的合理性，建议选取一个具代表性的户型作基准。A A栋大单间户型占比超过栋大单间户型占比超过60%60%，我们不妨以大单间户型作为基准进行测算。，我们不妨以大单间户型作为基准进行测算。2 2、返租价格标准、返租价格标准返租价

12、格标准建议返租价格标准建议2 2、返租价格标准、返租价格标准返租成本推算表返租成本推算表利用利用5555的大单间产品作基准，以返租回报的大单间产品作基准，以返租回报6%6%和和5%5%作条件，模拟不同底价均价作条件，模拟不同底价均价情况下的成本情况：情况下的成本情况：返租价格标准建议返租价格标准建议2 2、返租价格标准、返租价格标准总体均价对比测算总体均价对比测算在基准单位成本推算的基础上，以整体可售公寓约在基准单位成本推算的基础上，以整体可售公寓约2600026000测算，测算，就不同的总体均价进行对比：就不同的总体均价进行对比：总体均价 （元/）1800022000250003年6%回报率

13、 返租总额（万元）84241029611700返租调整后销售均价（元/）212402596029500返租价格标准建议返租价格标准建议2 2、返租价格标准、返租价格标准分析：分析：参照以上返租成本推算表，以参照以上返租成本推算表，以5555的大单间为例，以月租的大单间为例，以月租60006000元，元，6%6%的年回报率最为客观可信，而且较接近投资者的心理预期。因此，建议的年回报率最为客观可信，而且较接近投资者的心理预期。因此，建议以底价均价为以底价均价为2200022000元的基础进行返租调整较为合适。元的基础进行返租调整较为合适。 CHINA LANDCHINA LANDCHINA LAN

14、DCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND CHINA LANDCHINA LANDCHINA LA

15、NDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND返租执行策略返租执行策略3.总体思路总体思路3 3、返租执行策略、返租执行策略前期准备前期准备执行策略执行策略资源嫁接资源嫁接寻找实体经营公司作为战略伙伴，负责返租单位的经营管理。制订合作模式，采

16、用最有利于资金回收与节省回报率兑现成本的合作方式。根据经营方的合作情况，落实返租经营年限。制订相关酒店式公寓服务细则，有效落实销售期的服务展示。 总体策略 销售价格构成 返租方式 租金税费缴纳方式 返租流程 租赁合同参考高力日韩客户会展专属接待机构返租方案执行工作主要分为前期准备、执行策略和客户资源嫁接。返租方案执行工作主要分为前期准备、执行策略和客户资源嫁接。前期准备前期准备3 3、返租执行策略、返租执行策略建议发展商聘请加拿大高力国际加拿大高力国际物业管理公司租赁部作为返租方案的经营方，由于加拿大高力国际为东建旗下各大公寓项目的物管顾问，佛山市场认知度高，更切合项目国际化的形象；另外，高力

17、国际拥有较雄厚的外籍租赁客源，为日后经营奠定稳定高质的客源基础。建议邀请高力国际作为项目返租经营公司建议邀请高力国际作为项目返租经营公司前期准备前期准备3 3、返租执行策略、返租执行策略模式一模式一模式二模式二发展商与经营管理公司以一定比例（发展商与经营管理公司以一定比例（如：如：6 6：4 4）承担与分享）承担与分享3 3年酒店经营年酒店经营成本与收益。成本与收益。经营管理公司以楼价的一定比例（如经营管理公司以楼价的一定比例（如4 4年回报率）承包该单位年回报率）承包该单位3 3年使用权返年使用权返租，其成本和收益归经营管理公司。租，其成本和收益归经营管理公司。返租租金差额由发展商补贴，发展

18、商返租租金差额由发展商补贴，发展商无租金差额外的任何支出。无租金差额外的任何支出。 合作模式一般有共同经营和差额补贴两种。合作模式一般有共同经营和差额补贴两种。前期准备前期准备3 3、返租执行策略、返租执行策略建议返租年限以三年为期，到期后业主可选择收建议返租年限以三年为期，到期后业主可选择收回使用权或继续返租。回使用权或继续返租。项目整体作返租经营，由发展商返租业主所购买物业，为业主提供3年返租人民币6000元/套/月（含税）的保障收益，客户损失3年使用权，由经营管理公司对返租进行统一的酒店式经营管理。前期准备前期准备3 3、返租执行策略、返租执行策略为能更切实执行返租，项目返租经营管理公司

19、需针对承租客户提供如下酒店式配套服务：为能更切实执行返租，项目返租经营管理公司需针对承租客户提供如下酒店式配套服务： 常规服务常规服务有偿服务有偿服务 24小时服务热线 门僮服务 留言、叫醒服务 洗浴间、洗漱用品提供 房间整理服务 房间日常检查、维修服务 简单维修工具免费借用服务 客户大件物品临时保管服务 邮件收发服务 雨伞借用服务 代订餐、礼品、鲜花、报刊、杂志服务房屋租赁服务贴身管家服务客户接送服务衣物、床上用品洗熨服务家政、保姆、钟点工服务代购、代送物品服务汽车美容服务商务秘书服务特约室内清洁服务上门美容健康护理以及家庭医生服务房务房务会所会所专车专车餐饮餐饮提供中西式早餐、简餐，以满足

20、客户日常需求房间内的床上用品清洗，房间日常整理服务设置酒店会所，提供康体服务，以健身室、泳池、Spa为主提供主要交通路线车辆接送广交会期间提供专车接送入住展会来宾3 3、返租执行策略、返租执行策略前期准备前期准备公寓特色服务：公寓特色服务：（营销期间针对性展示）（营销期间针对性展示）执行策略执行策略3 3、返租执行策略、返租执行策略单位销售价格在底价表的基础上，上调返租成本。单位销售价格在底价表的基础上，上调返租成本。假设首批开售单位大单间单价均价为假设首批开售单位大单间单价均价为2200022000元，则总价均价为元，则总价均价为120120万。万。返租调整：返租调整：发展商为客户提供发展商

21、为客户提供3 3年返租￥年返租￥60006000元元/ /套套/ /月（大单间）的返租回报保障，月（大单间）的返租回报保障， 3 3年共年共返租金额：￥返租金额：￥216000216000元，含税、含管理费。返租调整后，大单间总价均价则元，含税、含管理费。返租调整后，大单间总价均价则为为142142万左右，单价约万左右，单价约2600026000元。元。总体策略及价格构成：总体策略及价格构成：执行策略执行策略3 3、返租执行策略、返租执行策略方式方式优点优点缺点缺点结论结论方方式式一一直接在楼价里扣减面价上升，体现项目标杆价值返租保障，吸引力强客户首期缴纳税费较少返租前面价较高发展商首次收益较

22、少建议使用方式二建议使用方式二在发展商实际收益在发展商实际收益不变的情况下，方不变的情况下，方式二操作更能体现式二操作更能体现真正返租的效果，真正返租的效果，让市场认同未来租让市场认同未来租赁经营的信心，资赁经营的信心，资金回笼快。金回笼快。方方式式二二3年内以租金形式按季度/月度通过银行转账返还给客户发展商首次收益较高，分期返还可赚取资金使用成本发展商财务操作麻烦每月所缴纳税费较高返租方式：返租方式：执行策略执行策略3 3、返租执行策略、返租执行策略方式方式税收税收优点优点缺点缺点结论结论方方式式一一在返租租金中扣除2做代缴税金，由发展商代缴租金已一次性在楼价中扣减，不在每月实际发生。统一与

23、全部返租客户签订租赁合同中降低租金金额（如：1000元/月），降低实际纳税费用降低客户因租金收入而需缴纳税费需通过签订形式租赁合同避税，有一定风险建议使用方式二，建议使用方式二，在合理操作的前提在合理操作的前提下，避免市场误以下，避免市场误以为项目降价销售。为项目降价销售。方方式式二二3年内以租金形式按季度/月通过银行转账返还给客户通过银行转帐，在每月租金中由经营公司代缴14的所得税，并开具发票客户合法缴税需缴纳税金较多，客户收益减少租金税费缴纳方式：租金税费缴纳方式：执行策略执行策略3 3、返租执行策略、返租执行策略返租流程：返租流程：客户成功认购客户成功认购签订认购书签订认购书销售人员在认

24、购书销售人员在认购书备注返租条约备注返租条约交付首期，网签合同交付首期，网签合同签订三方租赁合同签订三方租赁合同项目整体验收完成项目整体验收完成业主收楼业主收楼经营公司进场经营经营公司进场经营市场租赁行为开始市场租赁行为开始 租赁合同参考：租赁合同参考：嫁接资源嫁接资源 嫁接资源，给力铂顿嫁接资源，给力铂顿3 3、返租执行策略、返租执行策略加拿大高力国际项目巡展加拿大高力国际项目巡展 集中高力国际服务的相关物业进集中高力国际服务的相关物业进行，行，发动业主、租赁客户发动业主、租赁客户，推荐项目，推荐项目并提前预告租赁经营。并提前预告租赁经营。高力国际服务项目巡展高力国际服务项目巡展3 3、返租

25、执行策略、返租执行策略广交会专属接待机构广交会专属接待机构利用专属接待机构挂牌仪式，通过广交会的影响和号召力，向市场传递出项目为客利用专属接待机构挂牌仪式，通过广交会的影响和号召力，向市场传递出项目为客户带来最具竞争力的租赁群体，直接联动百年广交会提升项目品质形象，增强客户户带来最具竞争力的租赁群体，直接联动百年广交会提升项目品质形象，增强客户的市场信心。的市场信心。广交会专属接待机构广交会专属接待机构3 3、返租执行策略、返租执行策略CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND

26、CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND CHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAN

27、DCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LANDCHINA LAND案例参考案例参考4.朱美拉公寓朱美拉公寓4 4、案例参考、案例参考属性属性高德置地广场唯一可售住宅高德置地广场唯一可售住宅定位酒店式服务公寓分布D栋4-16楼体量约11万占整体的14特色1）空中连廊（于酒店F2-4于三楼中连廊连同）2）首层、二层为高级家居展场3）三层为服务会所（会议中心、壁球场、

28、咖啡厅、书吧、精致园林）介入私享家酒管，日租介入私享家酒管，日租488488元，月租元，月租88008800元。保证业主元。保证业主8%8%回报率，发展商出回报率，发展商出3%3%，私，私享家出享家出5%5%，租金按每两年，租金按每两年5%-8%5%-8%比例递增。比例递增。倾城倾城20092009公寓公寓4 4、案例参考、案例参考属性：属性：嘉润商务大厦写字楼嘉润商务大厦写字楼定位：酒店式服务公寓分布：7-14层体量：约2.1万返租单位占整体的80特色：1）火车总站商圈2）地铁二号线越秀公园站3）法国专业设计师，广州首个精品酒店公寓介入白天鹅酒管，日租介入白天鹅酒管，日租420420元，月租元，月租1218012180元。白天鹅负责提供财务报表，汇算成本元。白天鹅负责提供财务报表，汇算成本与收益后，每个月买家要与白天鹅酒