产品多元化战略

1、产品多元化战略：大型房企稳健发展的战略选择当企业发展到一定阶段之后，稳健经营变得尤为重要。一个优秀的企业，并不仅仅在于经济形势好的时候能获取多少利润，更在于如何确保在经济不景气时能安然度过。这对于房地产企业亦不例外，甚至更为重要。对于房地产企业来说，单纯的住宅开发由于现金流不稳定以及对政策影响十分敏感等原因，抗风险能力较差。而且由于竞争的加剧，土地价格不断被抬高，利润空间不断被压缩，一旦房地产价格增长趋缓或者停止，大部分房地产企业将面临破产的危险。郎咸平教授通过对香港地产“四大天王”的研究指出，他们成功的秘密就是“保守”二字。保守具体表现在“低负债、高现金流、互补、打底”四个方面。首先，负债率

2、应是 20%20%第二，现金流比例应该占总资产比例的 5%-15%;5%-15%;第三，项目之间要互补，行业之间要互补，公司之间要互补；第四，得有现金流的打底，就是应该有一个收入比较稳定的项目，来减低自己的风险。从郎成平教授提出的四个方面条件来看，互补的多元化和稳定的现金流来源是成功的两大关键。房地产领域产品多元化战略能有效地实现这两大条件。因为相对于短期住宅开发的高风险、现金流不稳定的特点，长期投资物业开发具有低风险、现金流来源稳定等优点，两者可以形成良好的互补。因此，房地产领域产品多元化战略已成为内地众多大型房地产企业实现持续稳健经营的重要战略选择。大型房地产企业多元化战略动向事实上，很多

3、优秀的房地产企业已经或正在进军长期投资物业领域，开始部署多元化发展战略。世茂房地产从 20052005 年开始全面实施“专注主业，兼顾房地产领域多元组合”战略，并已逐步建立了高端住宅、豪华酒店及商业办公三大集团核心产业，而其长期目标则是要实现“长线收益物业开发将占整体三成”，即形成商业和住宅三七布局。华润置地明确提出未来仍会以发展住宅及零售物业为主，以“住宅+ +大型商场”的住宅产品组合，谋求以大型住宅拉动商业地产的开发,把公司的住宅开发能力及购物商场开发能力在项目上结合，从而发挥两者的优势互补。两者未来目标比重为商业占四成，住宅占六成。富力地产董事长李思廉在 20052005 年公司上市后为

4、富力制定了三年策略：在营业收入中，75%75%来自楼盘销售，25%25%各来自租金收入。也就是说，富力要采取产品多元化战略，加大对长期投资物业的开发比例。雅居乐地产自从 2OO2OO7 7 年 3 3 月以 17.17.5 5 亿元购入金昌摩尔大厦进军上海商业地产市场后,开始频繁收购商业项目。 陈卓林表示，雅居乐地产日后将会继续在国内的重点商业城市选择优质的商业物业，为雅居乐更稳健的业务组合发展奠下坚实基石。此外，合生创展等内地大型房地产企业也已经先后开始实施多元化战略。多元化战略产生 5 5 种经营优势之所以有这么多优秀房地产企业开始通过发展长期投资物业实施多元化战略，主要是因为房地产公司通

5、过适当的产品多元化战略可以产生以下 5 5 大经营优势：1 1、稳定现金流的优势长期投资物业的租金收入对企业来说是十分稳定的现金流来源。如果运作良好，租金水平还将有很大的上涨空间，每年可观的租金收入可以带来稳定的现金流，缓解企业的资金压力，降低企业经营风险，并促进住宅开发等其他业务的发展。2 2、提高融资能力的优势住宅开发的特点是销售完成收回现金流后就不再属于公司所有，而长期投资物业则属于企业的资产。一旦银根收紧，贷款难度）口大，持有长期投资物业不但可以向投资者及银行展示企业雄厚的资产实力，增强其对企业的信心，而且还可以通过抵押等方式获得更多的贷款，提高企业的融资能力。3 3、享受资产升级的优

6、势万达集团董事长王健林曾说过，随着全球财富增加，财富需要寻找消化渠道，资产价格可能将长期处于上升的趋势。然而，房地产企业是无法享受到住宅物业升值带来的收益的，但长期投资物业由于其长期持有的特点则能为企业带来巨大的升值收益。4 4、容易拿到项目的优势由于竞争激烈，住宅开发拿地已经越来越困难，成本越来越高。相比而言，长期投资物业的竞争则要小得多。再者，长期投资物业，尤其是都市综合体，不但可以为当地政府带来稳定的税收收入，还能吸纳大量闲置劳动力、缓解就业压力，因此，普遍受到地方政府欢迎，更容易拿到项目。5 5、有利于市值管理的优势对于上市公司而言，一方面，长期投资物业有利于树立稳健经营形象，投资者对

7、拥有住宅开发业务和长期投资物业产品组合的房地产公司比较青睐；另一方面，长期投资物业还能起到通过管理会计利润影响股价的妙用。自 20052005 年起，香港的会计制度要求企业对持有的投资物业进行重估,也就是说，如果投资物业重估值下跌的话，该数额会立即从当年的损益账户中拨备；而如果在往后的年度重估值上升时，便把该数额拨回该年损益账户中。因此，投资物业市值的增加或减少将在损益表中实时反映。上市公司可以通过调节投资物业重估收益来管理会计利润，继而影响股价，从而有利于市值管理。例如，世茂房地产 20072007 年中期确认的投资物业重估收益占到了税前利润的 44.44.39%,39%,在 2007200

8、7 年中期物业销售毛利润同比增长率仅为 27.27.99%99%的情况下，税前利润增长率却高达 156.156.64%,64%,从而保持股价一路高涨。当前正是内地房地产企业实施多元化战略的重要时机当前正是内地房地产企业实施多元化战略的重要时机。一方面，内地发展长期投资物业的条件已暂趋成熟；另一方面，近几年开始发展长期投资物业可以与住宅开发业务实现长短期投资在时间上交好的互补匹配。我们判断内地住宅开发业务的繁荣还能持续 10101515 年，那么，之后房地产企业来自住宅开发业务的现金流和利润将逐步递减，而长期投资物业的项目投资回收期一般为 8 81010 年，而且需要 2 23 3 年左右的时间才开始产生正的现金流入，而要成功培育大规模的长期投资物业群、并产生大量现金流入，起码需要 1010 年左右时间。因此，在长期投资物业培育期，住宅开发业务产生的利润可以为长期投资物业提供资金支持，而随着住宅开发业务开始下滑时，长期投资物业将开始产生大量的现金流和利润，两者在时间上可以形成良好的互补匹配