土地管理学的基本原理讲义

1、管理主体管理主体 管理客体管理客体管理效果管理效果 你可以接管我的工厂，烧掉我的厂房，然而只要留下我的人，我就可以重建IBM。IBM总裁沃森一一、人本管理原理、人本管理原理定义：是指一切管理工作中，人的因素、人的主观能动性起着第一位的作用。做好人的工作，应充分调动其积极性和主动性。请思考：建设用地年度计划需要需要-动机动机-行为行为-目标目标一一、人本原理、人本原理、行为原理和动力原理行为原理和动力原理请思考：为什么要开展地价监测？请思考：为什么要开展地价监测？一一、人本原理、人本原理、行为原理和动力原理行为原理和动力原理贯彻系统原理贯彻系统原理必须把握系统的必须把握系统的目的性目的性整体性整

2、体性层次性层次性三个环节三个环节二、二、 应用的前应用的前提提：必须充分了解整个系统及其运动规：必须充分了解整个系统及其运动规律律。 目的目的：有效地进行分工和避免混有效地进行分工和避免混乱乱，使管理使管理构成有序的系统。构成有序的系统。 例如：全国的土地管理系统是由各省例如：全国的土地管理系统是由各省（区）（区）级土地管理子系统级土地管理子系统构成的构成的。很多目标都是分解实施执行。很多目标都是分解实施执行。 土地整治规划体系范围国家、省、市和县四级，具体的区域整土地整治规划体系范围国家、省、市和县四级，具体的区域整治是在县级层面实施。治是在县级层面实施。指令指令发出发出指挥中心指挥中心输入

3、输入输出输出接受单位接受单位原始信息原始信息反馈机构反馈机构加工后信息加工后信息监督机构监督机构执行机构执行机构3.3.弹性原理弹性原理：指有效的管理必须具有弹性指有效的管理必须具有弹性，能根据系统内外能根据系统内外条件和环境的变化而随机应变条件和环境的变化而随机应变。（规划的刚性与弹性）（规划的刚性与弹性）三、动态管理原理三、动态管理原理 相关关系相关关系：管理系统的变化发展是由于管理系统内部各管理系统的变化发展是由于管理系统内部各组成分之间相互依存组成分之间相互依存、相互作用的结果相互作用的结果，这种关系称为相这种关系称为相关关系关关系。（土地利用动态变化分析）（土地利用动态变化分析）可以

4、分为可以分为：（1 1）完全相关完全相关、不完全相关不完全相关和完全不相关；和完全不相关；（2 2）积极相关和消极相关积极相关和消极相关；（3 3）正相关和负相关正相关和负相关；（4 4）单相关和复相关单相关和复相关。负相关负相关正正相关相关 不相关不相关 X XY YO O 三种效益的关系三种效益的关系从长远的观点从长远的观点看是统一的看是统一的，没有生态效没有生态效益的土地利用益的土地利用，很难想象会获得理想的经济效益和社会效益很难想象会获得理想的经济效益和社会效益。但也不排除有时在但也不排除有时在局部或短期内局部或短期内，三者会出现互相矛盾的现三者会出现互相矛盾的现象象。四、管理效益原理

5、四、管理效益原理+ + + +增强增强正效应正效应减弱减弱负效应负效应目前我国的目前我国的土地管理中土地管理中土地报酬理论土地报酬理论地租理论地租理论地价理论地价理论区位理论区位理论常用的经济原理常用的经济原理 为什么土地管理要涉及经济学原理为什么土地管理要涉及经济学原理？1 1、劳动对象和劳动资料的总和，劳动对象和劳动资料的总和，构成生产资料构成生产资料。 土地是一种重要的生产资料，是经济学研究范畴。土地是一种重要的生产资料，是经济学研究范畴。2 2、土地管理是研究土地关系，监督、协调和控制土地利用土地管理是研究土地关系，监督、协调和控制土地利用的科学。土地关系的调整和土地利用都会涉及到经济

6、学原的科学。土地关系的调整和土地利用都会涉及到经济学原理问题。理问题。法律实现形式经济实现形式各类土地上的地租额各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系取决于产品价格水平和成本之间的关系。土地土地等级等级 所耗所耗投资投资( (元元) )平均平均利润利润( (元元) )产量产量( (公斤公斤) ) 个别生产价格个别生产价格( (元元) ) 社会生产社会生产价格价格( (元元) )级差地级差地租租I I( (元元) ) 全部产品全部产品 每公斤每公斤产品产品 每公斤每公斤产品产品 每公斤每公斤产品产品 劣等劣等 100 100 20 20 200 200 120 120 0.6 0.

7、6 0.6 0.6 120 120 0 0 中等中等 100 100 20 20 250 250 1201200.48 0.48 0.6 0.6 150 150 30 30 优等优等 100 100 20 20 300 300 1201200.4 0.4 0.6 0.6 180 180 60 60 横轴为产量，纵轴为价格，为生产成本，横轴为产量，纵轴为价格，为生产成本，P为平均利润，为平均利润，为社会生产价格，为社会生产价格，为个别生产价格，为农产品为个别生产价格，为农产品价值，为高额垄断价格。价值，为高额垄断价格。三种地租的区别三种地租的区别 社会主义级差地租所反映的经济关系社会主义级差地租

8、所反映的经济关系 , , 反映在社会主反映在社会主义土地公有制条件下义土地公有制条件下, ,国家、企业和个人对超额利润的分配国家、企业和个人对超额利润的分配关系关系, , 它表现为地区间和单位间经济收益的某些差别。它表现为地区间和单位间经济收益的某些差别。 例例如：如： 1.1.国国有土地出让有土地出让 ( (或出租或出租) )给国营企事业单位或非国营给国营企事业单位或非国营单位、企业或个人使用单位、企业或个人使用, ,采取土地出让金采取土地出让金 ( ( 或租金或租金) )的形式的形式, ,向国家交纳地租向国家交纳地租 ( ( 包括包括 绝对地租绝对地租) )。所反映的是国所反映的是国有有企

9、业企业单位单位与与非国非国有有企业单位和个人之间的土地关系。企业单位和个人之间的土地关系。 2.2.集体所有土地出租集体所有土地出租给国营企事业单位使用给国营企事业单位使用, ,由国营企事由国营企事业单位向集体支付租金业单位向集体支付租金( (包括绝对地租包括绝对地租) )。反映的是集体土地。反映的是集体土地所有者与国营企事业单位之间的土地关系。所有者与国营企事业单位之间的土地关系。地租原理的应用注意问题注意问题：是地租决定地价是地租决定地价，而不是地价决定地租而不是地价决定地租。公式表示为：公式表示为： ）一年的的土地使用权出让价一年的的土地使用权出让价（1 1）（近似值）（近似值） nra

10、rararaP1.11132)111 (nrraP所以，有限年的地租总额为：1428.571428.57（1 10.07280.0728）1324.57(1324.57(元元) )。2002000.140.14（ 1 11 1(1(10.14)0.14)2020）)111 (nrraPn111nr无限年的地租总额：无限年的地租总额：raP 地价的特点地价的特点: 由于土地具有特殊的自然和经济属性，土地价格与一般的由于土地具有特殊的自然和经济属性，土地价格与一般的商品相比，有其自身的特点。商品相比，有其自身的特点。 1. 1. 地价是土地权利利益的体现地价是土地权利利益的体现土地的权利就是与土地

11、相土地的权利就是与土地相关的所有权、使用权、租赁权及其他权利带来的效益。土地本关的所有权、使用权、租赁权及其他权利带来的效益。土地本身不可转移，而是土地利益发生转移。身不可转移，而是土地利益发生转移。 2. 2. 地价具有明显的地区性地价具有明显的地区性土地位置的固定性决定了土地价土地位置的固定性决定了土地价格很难形成统一的市场价格，地价表现出明显的地域性。格很难形成统一的市场价格，地价表现出明显的地域性。(3) (3) 土地价格一般是增加的。土地价格一般是增加的。 原因：原因： 土地只要合理利用，是一种可长久利用的生产资料土地只要合理利用，是一种可长久利用的生产资料； 随着人口的增加，对土地

12、的需求随着人口的增加，对土地的需求会会增加增加； 随着土地随着土地质量、区位条件质量、区位条件的改善，土地的改善，土地的利用效益会提高。的利用效益会提高。 例如，我国从例如，我国从19871987年底开始进行国有土地的有偿出让试点后，年底开始进行国有土地的有偿出让试点后，从从19881988年至今年至今，地价总的趋势是上升很快，特别是，地价总的趋势是上升很快，特别是19911991年年19941994年间多数地区地价上涨了年间多数地区地价上涨了2-42-4倍。倍。(4) (4) 土地价格较难确定。土地价格较难确定。 原因：原因： 土地一般无生产成本，质量普遍存在差异土地一般无生产成本，质量普遍

13、存在差异，可比性差，难，可比性差，难以以规格化规格化，用途，用途不同，不同，其其土地收益不同。土地收益不同。 从土地的属性方面考虑从土地的属性方面考虑，大致可归纳为三类，大致可归纳为三类： (1)(1)自然因素：自然因素：气候、地形、土质、水源、地质、特色资源、生气候、地形、土质、水源、地质、特色资源、生态环境等态环境等 （2 2）经济因素：）经济因素： a)a)经济水平与发展速度经济水平与发展速度：对区域性地价影响很大对区域性地价影响很大； b)b)城市化状况城市化状况：通过城市人口的增加影响地价的变化通过城市人口的增加影响地价的变化； c)c)交通条件；交通条件； d)d)产业化水平；产业

14、化水平； e)e)人口密度等人口密度等 (3)(3)社会因素社会因素： a) a) 社会稳定情况社会稳定情况 、国家政策国家政策： 影响投资者的意愿。影响投资者的意愿。 b)b)土地投机土地投机、特别是非法土地投机特别是非法土地投机等。等。（三）土地价格的评估（三）土地价格的评估)111(nrraPnrarararaP1.11132由于土地利用具有长期性，其现在所得的收益可望在将来由于土地利用具有长期性，其现在所得的收益可望在将来也会继续获得，土地的价格就是随时间延长而获得的土地纯收也会继续获得，土地的价格就是随时间延长而获得的土地纯收益还原折算为现在价值的总额益还原折算为现在价值的总额。（各

15、年纯收益的总额），由于土地价格是一次性支付的，（各年纯收益的总额），由于土地价格是一次性支付的，因此从第一年开始就必须扣除复利（重复计算的资本还原利率）。因此从第一年开始就必须扣除复利（重复计算的资本还原利率）。raP2rbraP因为：因为：nrraP111用用A代替代替a, r1代替代替r 得：得：nrrAP11111112)(rArdrBLP所以：所以：土地价格土地价格nrrdrBLP112111A=LA=LB(rB(r2 2 ) )nfecBLPprfecBLP1)(prfipirpribLP1)1 (1)(1)（未还原）未还原） P P土地价格；土地价格；L L楼价（市场上楼价（市场上

16、建筑物的出售价）；建筑物的出售价）；B B建筑费用；建筑费用；c c银行利息；银行利息；e e正常利润；正常利润；f f税金。税金。(2) (2) 银行利率银行利率( (r)r)和利润率和利润率( (p)p)还原有：还原有：)()1(ipirprbecibB新开发地新建的房屋新开发地新建的房屋地价地价成成都都人人民民南南路路四、四、区位理论区位理论区位区位: :是指人类社会、经济活动等在空间上分布的是指人类社会、经济活动等在空间上分布的位置位置 这些区位理论研究这些区位理论研究有下列有下列特点：特点： (1) (1) 假设研究的区域是与外界隔绝的假设研究的区域是与外界隔绝的“孤立国孤立国”，区

17、域内，区域内是均质的，不存在自然条件的差异；是均质的，不存在自然条件的差异； (2) (2) 在掌握调查资料基础上，归纳或演绎出理论模型；在掌握调查资料基础上，归纳或演绎出理论模型； (3) (3) 考虑的因素较少，几乎是单项的区位决策；考虑的因素较少，几乎是单项的区位决策； (4) (4) 模型所表现的状态是静态的、局部均衡的状态。模型所表现的状态是静态的、局部均衡的状态。现代区位理论研究的核心现代区位理论研究的核心：仍然是确定最有利的经营埸、仍然是确定最有利的经营埸、选择最低成本的经营区位和适应人们生活和休闲的多种选择最低成本的经营区位和适应人们生活和休闲的多种要求要求。 3. 3. 区位

18、区位条件（质量）的影响因素条件（质量）的影响因素 区位区位条件（质量）的影响因素很多，主要的条件（质量）的影响因素很多，主要的可以可以概括为以概括为以下几点：下几点：自然条件：自然条件：位置、地形、地质、水源、特色资源、生态环位置、地形、地质、水源、特色资源、生态环境等。境等。 经济条件：经济条件： 经济水平与发展速度经济水平与发展速度；城市化状况城市化状况；交通条件；交通条件；产业化水平；产业化水平； 人口密度等人口密度等(3)(3)社会因素社会因素： 社会稳定情况社会稳定情况 、国家政策国家政策。 税税是国家政府机器的经济基础是国家政府机器的经济基础，是国家凭借政治权力，按照法律规定，采取

19、，是国家凭借政治权力，按照法律规定，采取强制手段收取的货币额。征税的对象是财产所有人，以财产的价值多少计征。强制手段收取的货币额。征税的对象是财产所有人，以财产的价值多少计征。国家征税不需要给纳税人任何代价国家征税不需要给纳税人任何代价。 土地税土地税是土地所有者对国家缴纳的费用是土地所有者对国家缴纳的费用, ,它具有强制、无偿、超经济的特征，它具有强制、无偿、超经济的特征，属于财政范畴。属于财政范畴。 费费是土地所有者凭借其土地所有权是土地所有者凭借其土地所有权，与土地使用者按照自愿原则，根据合同，与土地使用者按照自愿原则，根据合同收取的货币额。土地所有者要向土地使用者提供具有一定使用价值的

20、土地。收取的货币额。土地所有者要向土地使用者提供具有一定使用价值的土地。 所以，土地使用费具有自愿、有偿、交换的特征，属于经济范畴。所以，土地使用费具有自愿、有偿、交换的特征，属于经济范畴。2.2.土地生态系统的平衡土地生态系统的平衡 、失衡失衡、复衡复衡土地生态土地生态系统平衡系统平衡在土地生态系统内部在土地生态系统内部， 生产者、消费者、分解者生产者、消费者、分解者以及非生物之间，以及非生物之间，在一定条件下保存着相互依存在一定条件下保存着相互依存的相对稳定状态的相对稳定状态，这种稳定状态称作生态平衡。，这种稳定状态称作生态平衡。土地生态系土地生态系统的失衡统的失衡 土地生态系统，特别是已

21、被开发利用的土地生态土地生态系统，特别是已被开发利用的土地生态系统，是开放性的系统，由于人们的经济活动，使系统，是开放性的系统，由于人们的经济活动，使一部分物质和能量离开了原来的生态环境（如某地一部分物质和能量离开了原来的生态环境（如某地生产的农产品或林、牧产品被运到另一个地方去销生产的农产品或林、牧产品被运到另一个地方去销售），这就售），这就失去失去了生态上的平衡。了生态上的平衡。土地生态系土地生态系统的复衡统的复衡 按生态平衡的观点，在原产地应及时对土地加按生态平衡的观点，在原产地应及时对土地加以投入（补充），土地生态系统才能重新达到新以投入（补充），土地生态系统才能重新达到新的平衡。难度

22、很大。的平衡。难度很大。（b）社会经济中的经济物质流或人社会经济中的经济物质流或人造物质流造物质流 即通过生产即通过生产分配分配交换交换消费过消费过程在社会经济各部门之间循环流动。程在社会经济各部门之间循环流动。生产者生产者消费者消费者分解者分解者分配生产 交换消费 (2)(2)能量流运行的机制能量流运行的机制 土地生态系统中的能流由自然能流和经济能流组成。土地生态系统中的能流由自然能流和经济能流组成。 太阳能、生物能、地热能是自然能流。太阳能、生物能、地热能是自然能流。 自然能流一旦投入经济系统就属于经济能流。自然能流一旦投入经济系统就属于经济能流。 能流是单向流动，随着流动释放能量并参与物

23、质循环能流是单向流动，随着流动释放能量并参与物质循环。 (3)(3)价值流的运行机制价值流的运行机制 价值流是一个经济学上概念价值流是一个经济学上概念, ,它是指在商品流通的过程中，存在着它是指在商品流通的过程中，存在着相对应相对应的的价值价值( (因为商品有使用价值）流动因为商品有使用价值）流动。 (4)(4)信息流的运行机制信息流的运行机制 土地信息反映土地生态系统的物质组成及其运动规律土地信息反映土地生态系统的物质组成及其运动规律，由于土地生态系统由于土地生态系统中，物质、能量和价值都是流动的，因此土地信息也中，物质、能量和价值都是流动的，因此土地信息也按相应的规律按相应的规律流动。流动

24、。 人类要控制土地生态系统，要通过获取其物流、能流、价值流运行所发出人类要控制土地生态系统，要通过获取其物流、能流、价值流运行所发出的信息流来实现。的信息流来实现。 土地法的组成：土地法的组成：它由土地法律、土地法实施条例、单行土它由土地法律、土地法实施条例、单行土地法规和地法规和 其它法律中有关土地问题的某些条款组成的法律规其它法律中有关土地问题的某些条款组成的法律规范体系。范体系。 (2)(2)土地法的本质土地法的本质： 我国的土地法是工人阶级和广大人民群我国的土地法是工人阶级和广大人民群众的意志和根本利益的体现。众的意志和根本利益的体现。 (3)(3)土地法的特点土地法的特点： 土地法具有权威性、规范性、强制性、土地法具有权威性、规范性、