房地产投资管理与公司理财管理知识分析概述(powerpoint 97页)

1、第七章第七章 居住居住(jzh)规划与房地产投资规划与房地产投资 房地产概述 租房或购房决策 购房与换房规划(guhu) 我国的房地产制度 投资第一页，共九十九页。 o 房地产（房地产（Real Estate），是对房产和地产），是对房产和地产(dchn)两类财产的两类财产的合称。合称。o地产是指土地及其附着物，地产是指土地及其附着物，o 房产是指该片土地上的建筑物房产是指该片土地上的建筑物o房地产的三个内涵房地产的三个内涵; 房房= 房屋建筑物；房屋建筑物； 地地= 土地土地 产产= 财产权利财产权利第二页，共九十九页。 o 我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使用权，我国的土地为国有，开

2、发商仅能购买土地的使用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为一般城市住宅占用土地的使用年限为7070年年o 居民居民(jmn)(jmn)在取得了对在取得了对“房房”的财产权利的同时，并没的财产权利的同时，并没有完全得到对有完全得到对“地地”的财产权利，这就为房地产投资的财产权利，这就为房地产投资埋下了隐患埋下了隐患 城市房地产管理法城市房地产管理法第二十一条规定了在土地使用第二十一条规定了在土地使用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者需要继续权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者需要继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付相应的土地使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付相应的土地

3、使用费。使用费。第三页，共九十九页。一、房地产概述一、房地产概述(i sh) 房地产是指房地产是指房屋及其附属物房屋及其附属物 （与房屋相关的建筑物如小区设施、（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）建筑附着物、相关林木等） 和承载房屋及其附属物的和承载房屋及其附属物的土地土地，以及与它，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有们相应的各种财产权利。房地产具有不可不可(bk)移动性移动性、耐用性、耐用性、异质性、异质性、高价值性高价值性、供给有限性供给有限性、投资与消费双重性投资与消费双重性等特性。等特性。（一）房地产的种类（一）房地产的种类 1、 商品房商品房 是房地产公司在

4、取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到年到70年。年。第四页，共九十九页。p2、安居房、解围房和经济适用房、安居房、解围房和经济适用房安居房是为实施国家安居房是为实施国家 “安居工程安居工程” 而修建的住房，是政府为了推动住房制度而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向广大中低收入家庭国家安排贷款和地方自筹资金，面向广大中低收入家庭而修建的而修建的非营利性住房。非营利性住房。解围房是指在实施解围房是指在实施 “安居工程安

5、居工程” 之前，为解决本地之前，为解决本地城镇居民的住城镇居民的住房困难房困难而修建的住房。而修建的住房。经济适用房经济适用房是指是指政府部门联同房地产开发商政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设标准建造按照普通住宅建设标准建造的，以的，以建造成本价向中低收入家庭出售建造成本价向中低收入家庭出售的住房。的住房。p3、 房改房房改房指将指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。职工的住房。职工购买时享有职工购买时享有(xingyu)优惠，但在进入市场出售时有限制，优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。需

6、持有一定时间后方可出售或需补交地价款。第五页，共九十九页。（二）（二）影响房产影响房产(fngchn)价格涨跌的总体价格涨跌的总体因素因素1、需求面因素、需求面因素：o 人口人口(rnku)结构转变结构转变，农村人口移向城市，城镇（化）预期，农村人口移向城市，城镇（化）预期人口数人口数o 国民收入国民收入的增长与分配结构的增长与分配结构o 住房政策住房政策: 放宽经济适用房的适用条件，与提高住房公积金提拨放宽经济适用房的适用条件，与提高住房公积金提拨比率或贷款上限比率或贷款上限o 利率水准利率水准: 低利率刺激需求低利率刺激需求o 通货膨胀预期通货膨胀预期: 保值性需求保值性需求o 资金流量资

7、金流量:货币供给额成长率可视为房价的先行指标货币供给额成长率可视为房价的先行指标第六页，共九十九页。（二）（二）影响影响(yngxing)房产价格涨跌的总体房产价格涨跌的总体因素因素2、供给面因素、供给面因素：o 国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响o 地理位置的影响，区位的相对供给地理位置的影响，区位的相对供给o 房产短期供给缺乏弹性房产短期供给缺乏弹性(tnxng)。o 建筑材料器械的生产供应建筑材料器械的生产供应o 历史成本历史成本: 为数庞大的福利分房者以低价购得产权为数庞大的福利分房者以低价购得产权o 政策的转变，如二年内转全额营业税，

8、房贷紧缩政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩第七页，共九十九页。（三）房地产的供给者、需求者（三）房地产的供给者、需求者l 供给者：供给者： 现房现房(xin fn)或期房或期房: 建商、政府、投资者（客）、代销业者建商、政府、投资者（客）、代销业者 二手房二手房: 房屋拥有者、中介业者、投资者（客）房屋拥有者、中介业者、投资者（客）l 需求者需求者： 自住自住: 第一次购房、换房需求第一次购房、换房需求 投资投资: 投机投机-短期空置，投资短期空置，投资-长期租赁收益长期租赁收益第八页，共九十九页。二、租房二、租房(z fn)或购房的决策或购房的决策（一）租房或购房的优缺点（一）租房或

9、购房的优缺点1、租房的优点、租房的优点l 有能力使用更多的居住空间有能力使用更多的居住空间l 比较能够因应家庭收入的变化比较能够因应家庭收入的变化(binhu)l 资金较自由，可寻找更有利的运用管道资金较自由，可寻找更有利的运用管道l 有较大的迁徙自由度有较大的迁徙自由度l 瑕疵或毁损风险由房东负担瑕疵或毁损风险由房东负担l 税捐负担较轻税捐负担较轻l 不用考虑房价下跌风险不用考虑房价下跌风险第九页，共九十九页。2、租房、租房(z fn)的缺点的缺点o 非自愿搬离的风险非自愿搬离的风险o 无法按照自己的期望装修房屋无法按照自己的期望装修房屋o 房租可能调高房租可能调高o 无法运用无法运用(yn

10、yng)财务杠杆财务杠杆o 房价差价利益房价差价利益o 无法藉由购屋强迫自己储蓄无法藉由购屋强迫自己储蓄第十页，共九十九页。3、购房的优点、购房的优点(yudin)o 对抗通货膨胀对抗通货膨胀o 强迫储蓄，累积实质财富强迫储蓄，累积实质财富o 提高居住质量提高居住质量o 信用信用(xnyng)增强效果增强效果o 满足拥有自宅的满足拥有自宅的心理效用心理效用o 同时提供同时提供居住效用居住效用与与资本增值资本增值的机会的机会第十一页，共九十九页。4、购房的缺点、购房的缺点(qudin) 缺乏流动性缺乏流动性- 要换房或是变现时，若要顾及流动性要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。可

11、能要被迫降价出售。 维持维持(wich)成本高成本高- 投入装潢虽可提高居住品质，也代投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。表较高的维持成本。 赔本损失的风险赔本损失的风险- 实质上的风险包括房屋毁损，市场实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。区管理不善造成房价下跌的个别风险。第十二页，共九十九页。（二）租房（二）租房(z fn)或购房的决策方法或购房的决策方法1、年成本法、年成本法 p 租房租房年成本年成本=押金押金机会成本率机会成本率+年租金年租金p 购房购房年成

12、本年成本=首付款首付款机会成本率机会成本率+贷款余额贷款余额贷款利率贷款利率+年年维修费及税金房价每年涨幅维修费及税金房价每年涨幅l 比较租房或者购房的年成本比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算成本小的更为划算l 购房后总价固定，如果贷款利率不变购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余随着每年还款，贷款余额逐渐减少额逐渐减少,因此因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升则租房年成本逐渐上升l 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑房租年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑房租是否呈增长趋势是

13、否呈增长趋势(qsh)，房价是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势(qsh)，等等。，等等。第十三页，共九十九页。租房租房(z fn)或购房的决策：或购房的决策：年成本法年成本法第十四页，共九十九页。年成本法案例年成本法案例(n l)p 张先生看上张先生看上(kn shn)了一套了一套100平米的住房，该住平米的住房，该住房可租可售。如果租房，房租每月房可租可售。如果租房，房租每月5500元，元， 以以1个月房个月房租作为押金。如果购房，总价租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请万元，可申请60万元贷款，万元贷款，房贷利率为房贷利率为6%，自备首付款，自备首付款60万元，假定房屋的维护万元，

14、假定房屋的维护成本为成本为5000元元/年，预计房价每年涨年，预计房价每年涨100元元/平米，押金与平米，押金与首付款机会成本均为首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？。问：该房屋应该租还是购？第十五页，共九十九页。案例案例(n l)分析分析l租房年成本租房年成本：5500元元125500元元13% 66165元元l 购房年成本购房年成本：60万元万元3%60万元万元6%+ 5000元元100100=49000元元l购房的平均年成本为购房的平均年成本为49000元，比租房年成本元，比租房年成本66165元低。元低。l若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，若房价下跌，则购房年成本

15、可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要者对未来房价涨跌的主观判断是重要(zhngyo)因素。因素。第十六页，共九十九页。案例案例(n l)分析分析l 房屋维护成本房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为为5000元。元。l 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，

16、即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。跌的主观判断是重要因素。l 房屋折旧成本房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产：个人住房不像企业购入房产(fngchn)后要提折后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率元，折旧率2%。本例折旧成本为。本例折旧成本为24,000元。考虑这两项因素后，购房的平均年成元。考虑这

17、两项因素后，购房的平均年成本为本为83000元，比租房年成本元，比租房年成本66165元高元高25.44%。第十七页，共九十九页。房价有上涨房价有上涨(shngzhng)的潜力的潜力l 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补(mb)居住期间的成本差异。以居住期间的成本差异。以上例而言，上例而言，租房年成本率租房年成本率66,165元元1,200,000元元5.5%，购房年成本购房年成本率率83,000元元1,200,000元元6.9%，差距只有，差距

18、只有1.4%。若计划住。若计划住5年，年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在只要房价可能在5年内涨年内涨7.2%以上，购房仍然划以上，购房仍然划算。算。l 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。第十八页，共九十九页。2、净现值法（、净现值法（NPV）l 考虑在一个固定的居住期间内，

19、将租房及购房的现金流量还原成考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算算功能计算NPV，或，或EXCEL的的NPV财务函数进行分析。财务函数进行分析。l NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为为(zuwi)现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中现金流出；在年成本法中房贷只计利息

20、，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。房贷计算的是本利平均摊还额。l 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。第十九页，共九十九页。净现值法案例净现值法案例(n l)l 若张先生已确定要在该处住满若张先生已确定要在该处住满5年，如果租房，月房年，如果租房，月房租每年增加租每年增加500元，第五年底将押金元，第五年底将押金5,500元收回元收回(shu hu)；如果；如果购房，房价购房，房价120万，维护成本第一年万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第元，假定该住房在第5年末能以年末能以125万价格

21、卖出。（假定万价格卖出。（假定折现率为折现率为3%）第二十页，共九十九页。A、租房、租房(z fn)的净现值计算的净现值计算第二十一页，共九十九页。B、购房的净现值计算、购房的净现值计算(j sun)第二十二页，共九十九页。C、租房、租房(z fn)与购房的与购房的净现值净现值比较比较第二十三页，共九十九页。D、敏感敏感(mngn)分析分析不同不同售房价格预期售房价格预期的租的租房、购房比较房、购房比较第二十四页，共九十九页。3、租房、租房(z fn)、购房决策影响因素（、购房决策影响因素（1）l 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房价成长率：房价成长率越高，购房越划算l 房租成长率：房租

22、成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算l 居住年数：居住时间越长，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算l 利率水平：利率水平越高，租房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算l 房屋的持有房屋的持有(ch yu)成本：房屋持有成本：房屋持有(ch yu)成本越高，租成本越高，租房越划算房越划算l 租房押金：押金水平越高，购房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算第二十五页，共九十九页。3、租购房决策、租购房决策(juc)影响因素（影响因素（2）第二十六页，共九十九页。总结总结(zngji)：居住规划流程图：居住规划流程图第二十七页，共九十九页。三、购房与换房的规

23、划三、购房与换房的规划(guhu)（一）购房规划（一）购房规划l 流程流程l 可负担可负担(fdn)的房价的房价 年收入概算法年收入概算法 目标精算法目标精算法l 区域的选择区域的选择第二十八页，共九十九页。1、购房规划、购房规划(guhu)的流程的流程第二十九页，共九十九页。2、测算、测算(c sun)可负担房价可负担房价年收入概算年收入概算法法l 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。买自己负担不起的

24、房子。l可以下列可以下列(xili)公式概算可负担的房屋总价：公式概算可负担的房屋总价：第三十页，共九十九页。2、测算、测算(c sun)可负担房价可负担房价年收入概算年收入概算法法p 如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担(fdn)房价房价=【（年收入（年收入 可负担房贷比率）可负担房贷比率）/ 房贷利率房贷利率】 /贷款成数贷款成数p 如果房贷是本利平均摊还，则如果房贷是本利平均摊还，则 可负担房价可负担房价= PV （I，N，PMT）/ 贷款成数贷款成数。 其中，其中，I：房贷利率，：房贷利率，N：贷款年限，：贷款年限， PMT：年收入：年收入 可负担房

25、贷比率可负担房贷比率p 一般而言，一般而言，房价上限约为年收入的房价上限约为年收入的5-8倍。倍。第三十一页，共九十九页。年收入概算法的案例年收入概算法的案例(n l)l 小林年收入小林年收入10万，其中万，其中30%可用来缴房贷，假设可用来缴房贷，假设(jish)前几年只缴利息，房贷利率前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为，贷款期限为20年，年，贷款成数贷款成数70%。第三十二页，共九十九页。年收入概算法的案例年收入概算法的案例(n l)l 如果前几年只还利息如果前几年只还利息(lx)，则最高可负担房价：，则最高可负担房价： （10万万 30%）/ 6% / 70%=71.4万，为年收入

26、的万，为年收入的7.14倍。前提是预先准备倍。前提是预先准备21.4万的首付款。万的首付款。l 如果本利平均摊还：可负担房价：如果本利平均摊还：可负担房价： PV（6%，20，-10 30% ）/70%=49.2万，不到年万，不到年收入的收入的5倍。前提是预先准备倍。前提是预先准备14.8的首付款。的首付款。第三十三页，共九十九页。3、测算、测算(c sun)可负担房价可负担房价目标精算法目标精算法l 可负担可负担(fdn)房价房价PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y)(1+r)n + FV（r，n，0，A） + PV（i，m，PMT2 ）l r投资报酬率，投资报酬率，n离购房年数

27、离购房年数l PMT1=当前年收入当前年收入负担比率负担比率l A=当前可配置于购房用途的净资产当前可配置于购房用途的净资产l i房贷利率，房贷利率，m房贷年数房贷年数l PMT2本利摊还年供额本利摊还年供额=FV（y， n， 0， -PMT1）l y = 收入成长率收入成长率第三十四页，共九十九页。目标目标(mbio)精算法案例精算法案例 l 小林年收入小林年收入10万元，收入万元，收入(shur)成长率成长率5%，当前净资产，当前净资产15万元，万元，收入的收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购年后购房，投资报酬率房，投资报酬率

28、8%，贷款年限，贷款年限20年，利率年，利率6%，届时可以负担，届时可以负担的房价为：的房价为：第三十五页，共九十九页。目标目标(mbio)精算法案例精算法案例l 自备款储蓄部分自备款储蓄部分(b fen)PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y) (1+r)n=30,000元元1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)(1+8%)5=193047元元l 自备款投资部分自备款投资部分= FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元元l PMT2=FV (y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元元l 贷款部分

29、贷款部分PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-38288)=439,160元元l 可购房总价可购房总价=193,047+220,399+439,160= 852,606元元l 可以买大约可以买大约85万元的房子。万元的房子。第三十六页，共九十九页。4、总价固定下面积与居住区域总价固定下面积与居住区域(qy)的选择的选择 (以北京二手房以北京二手房屋为例屋为例)第三十七页，共九十九页。（二）换房规划（二）换房规划(guhu)l 换房能力测算换房能力测算(c sun)l 换房的步骤换房的步骤 先买后卖先买后卖 先卖后买先卖后买l 房涯规划表房涯规划表第三十八页，共九十九页。1、换房能力

30、、换房能力(nngl)概算概算l 需筹首付款需筹首付款=新房净值新房净值旧房净值旧房净值=(新房总价新房总价-新房贷款新房贷款)-(旧旧房总价房总价-旧房贷款旧房贷款)。如旧房值。如旧房值60万元，贷款尚有万元，贷款尚有30万元，新房值万元，新房值100万元，拟贷款万元，拟贷款60万元，应筹首付款万元，应筹首付款=(100万元万元-60万元万元)-(60万元万元-30万万元元)=10万元。万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，万元，及未来是否及未来是否(sh fu)有负担有负担60万元房贷的能力。万元房贷的能力。l 以以6% 的利率来算，每月只

31、付利息就要的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应元，因此月收入应在在10,000元以上才考虑换房。元以上才考虑换房。l【购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。分前暂时租房。】第三十九页，共九十九页。房涯规划表房涯规划表第四十页，共九十九页。换房案例换房案例(n l)l 假定小林假定小林25岁时开始工作，工作岁时开始工作，工作10年后购房年后购房50万，投资报酬率万，投资报酬率8%，房贷利率，房贷利率6

32、%，贷款，贷款20年，贷款六成，年，贷款六成，居住居住10年后换房年后换房100万，假设旧房届时万，假设旧房届时(jish)按原价出售，各按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?第四十一页，共九十九页。换房案例换房案例(n l)l 第一段：第一段：25岁到岁到35岁储蓄岁储蓄(chx)，年储蓄年储蓄 PMT(8%,10,0,200000)=13,806元。元。l 第二段：第二段：35岁到岁到45岁还贷款，岁还贷款，年供额年供额 PMT(6%,20,300000)=26,155元。元。l 第三段：第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额岁后换房，届时旧房房贷余额

33、 PV(6%,10,-26155)=192,503(元元)， 出售旧房后净收入出售旧房后净收入：500,000元元-192,503元元=307,497元元 新房贷款需求新房贷款需求：1,000,000元元-307,497元元=692,503元。元。l 年供额年供额=PMT(6%,20,692503)= -60,376(元元)。第四十二页，共九十九页。2、换房的步骤、换房的步骤(bzhu)：先买后卖先买后卖l 需要解决资金的周转问题需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先借。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。l

34、比如说旧房比如说旧房50万元，新房万元，新房100万元，新房可贷款万元，新房可贷款70万元，首付款万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此等到卖旧房之后，再还此笔贷款。笔贷款。l 若旧房还有房贷若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金万元来支付新房首付款。若资金成本为成本为10%，按

35、年计算，按年计算， 需额外支付的利息为：需额外支付的利息为：300,000元元 10% 3/12=7,500元。元。l 若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄(jx)了一笔钱足以支付了一笔钱足以支付首付款，首付款，换房时还是以先卖后买为宜换房时还是以先卖后买为宜。第四十三页，共九十九页。换房的步骤换房的步骤(bzhu)：先卖后买先卖后买l 要解决出售要解决出售(chshu)旧房后无房可住的问题旧房后无房可住的问题。l 除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则除非买卖合约都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。通常要租房居住。l 因为租期不长，不

36、到一年，谈租约时，可能不因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。l 如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售售后回租后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。到搬入新房为止。第四十四页，共九十九页。（三）购房时需要考虑（三）购房时需要考虑(kol)的其他因素的其他因素p1、购房相关成本、购房相关成本（期房、现房、二手房、买卖各不相同）（期房、现房、二手房、买卖各不相同）l 契税契税：由：由买方负担买

37、方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以，个人住房减半征收，一般住宅可以(ky)总价总价1.5%估计。估计。l 房贷相关费用房贷相关费用：如交易手续费、交易登记费、图纸费、抵押登记费、评估费、：如交易手续费、交易登记费、图纸费、抵押登记费、评估费、保险费与律师费等，可以贷款总额的保险费与律师费等，可以贷款总额的2%估计。估计。l 印花税印花税：合同总价的：合同总价的0.05%。l维修基金维修基金：新房在正式入住之前还应当按照购房款的新房在正式入住之前还应当按照购房款的2向售房单向售房单位缴纳，属业主所有，不计入住宅销售收入。位缴纳，属业主所有，不计入住宅销售收入。第四十五页，共九十九页。 l 中

38、介费用中介费用：若通过中介公司租房，通常：若通过中介公司租房，通常(tngchng)要付要付一个月的房租一个月的房租当中介当中介费用。费用。购买二手房时，通常买方要支付房价购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖方要支付房价的中介费，卖方要支付房价2%的中介费的中介费。l 装潢费用装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理范围是：套内面积每平米想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理范围是：套内面积每平米500-1,000元。房价越高，装潢的投入也越高，可以元。

39、房价越高，装潢的投入也越高，可以房价的房价的10%来估计装潢所来估计装潢所需的费用。需的费用。l 综合起来，综合起来，其它期初成本约需占到总价的其它期初成本约需占到总价的15%左右左右，在购房规划中应，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内。都要考虑在内。第四十六页，共九十九页。补充补充(bchng)：个人商品房卖出的税费：个人商品房卖出的税费o与个人商品房买入的税费不尽相同与个人商品房买入的税费不尽相同o卖出税费包括：卖出税费包括：印花税印花税、营业税营业税、个人使得税个人

40、使得税o印花税印花税：合同总价的：合同总价的0.05%。o 营业税营业税：个人购买并居住一定年限的（如：个人购买并居住一定年限的（如1年或年或2年等）免交年等）免交此税，不足这一期限的，营业税（销售价购入原价此税，不足这一期限的，营业税（销售价购入原价(yun ji)）5，并按营业税计征并按营业税计征7的城建税和的城建税和3的教育费附加。的教育费附加。o个人使得税个人使得税： （销售价购入原价）（销售价购入原价）20o如果委托中介卖出，费用在如果委托中介卖出，费用在1.5左右左右o如果卖出期房，卖方还需交纳购买金额如果卖出期房，卖方还需交纳购买金额1.5的契税的契税第四十七页，共九十九页。个人

41、个人(grn)非住宅买卖的税费非住宅买卖的税费o 买方应缴买方应缴：0.05%的印花税和的印花税和3的契税的契税o 卖方卖方(mi fn)应缴应缴4种税：种税：n 0.05%的印花税的印花税n 5的营业税的营业税n 个人所得税：（销售价购入原价交易的税个人所得税：（销售价购入原价交易的税费）费）20n 土地增值税（土地增值在土地增值税（土地增值在20以下的免缴。四以下的免缴。四级超率累进税率）级超率累进税率） 第四十八页，共九十九页。2、住与行的成本、住与行的成本(chngbn)l 比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，单价平米，单价1万元，总

42、价万元，总价100万元；一个是郊区住宅，同样为万元；一个是郊区住宅，同样为100平米，单价平米，单价5,000元，总价元，总价50万元。万元。l 若购房的年成本比例相同，均为房价的若购房的年成本比例相同，均为房价的5%，市区住宅每年，市区住宅每年成本为成本为5万元，郊区住宅为万元，郊区住宅为2.5万元。万元。l 市区住宅可步行上班，因此可忽略市区住宅可步行上班，因此可忽略(hl)交通成本，郊区住交通成本，郊区住宅的交通成本宅的交通成本=汽油费汽油费+停车费，若每月花费停车费，若每月花费1,500元，则一年需要元，则一年需要1.8万元。万元。l 因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出

43、因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住、万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住、行成本。行成本。第四十九页，共九十九页。3、二手房与期房、二手房与期房(q fn)的单价的单价l 期房合理价格期房合理价格= 现房价购置期房到交房间租金现值现房价购置期房到交房间租金现值l 二手房合理价格二手房合理价格=新房价格新房价格(1折旧率折旧率使用年数使用年数)l 同一区域现房价格为每平米同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米万，年租金每平米600元，折现元，折现率率3%，2年后交房，年后交房，期房价期房价=10,000

44、元元-PV(3%,2,-600,0,1)=10,000元元-1,183元元=8,817元元l 若每年若每年(minin)折旧折旧2%，使用，使用10年的年的二手房单价二手房单价=10,000(1-2% 10 ) = 10,000元元80%=8,000元元第五十页，共九十九页。老人换房规划老人换房规划(guhu)：银发族年金屋银发族年金屋l 以一笔保证金购买专供身心健康的退休者所使用的年金屋居以一笔保证金购买专供身心健康的退休者所使用的年金屋居住权。住权。年金屋强调医疗照顾，饭店式管理年金屋强调医疗照顾，饭店式管理(gunl)，以及与同年龄，以及与同年龄层的社交活动层的社交活动。老人入住后通常还

45、要交管理费，但可一直住到。老人入住后通常还要交管理费，但可一直住到终老为止。终老为止。l 可以居住保证金及月费用可以居住保证金及月费用(双人双人) 作为累积退休金的目标。作为累积退休金的目标。l 如果保证金如果保证金100万元，含餐费的年管理费万元，含餐费的年管理费3万元，退休后万元，退休后生活生活20年，年，100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，则退休时应准备，则退休时应准备146万元。万元。第五十一页，共九十九页。四、我国的房地产制度四、我国的房地产制度(zhd) l 我国房产制度的历史沿革我国房产制度的历史沿革l 土地国有化制度土地国有化制度l 住房补贴制度住房补贴制度l 住

46、房公积金制度住房公积金制度l 房地产转让房地产转让(zhunrng)相关税务制度相关税务制度第五十二页，共九十九页。（一）我国房产（一）我国房产(fngchn)制度的历史沿制度的历史沿革革l 1978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限制，住房采取低租业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。l 1978年到年到1998年，房产制度逐步

47、、渐进的变革年，房产制度逐步、渐进的变革l 1987年年9月，深圳经济特区率先实行月，深圳经济特区率先实行(shxng)土地使用权有偿出让，拍卖中国土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。1991年参考新加坡的住房公积金制年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国度，开始在上海试点，逐步普及到全国。1991年之后，提租补贴等房改年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。措施也在各大城市试点实施。l 1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化l 1998年年6月，国务

48、院颁布了月，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知宅建设的通知，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。第五十三页，共九十九页。（二）土地（二）土地(td)国有化制度国有化制度l 土地国有化：土地国有化：土地产权归国家所有土地产权归国家所有，由国家，由国家(guji)统一规划管理土地用途。统一规划管理土地用途。但使用权可有偿出让但使用权可有偿出让。l 国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，

49、而在一定年限内出让给土地使用者，而土地使用者向国土地使用者向国家支付土地使用出让金。家支付土地使用出让金。l 土地使用的出让年限根据该地块的用途不同而土地使用的出让年限根据该地块的用途不同而有所不同，一般而言，有所不同，一般而言，居住用地居住用地70年，工业用地年，工业用地50年。年。第五十四页，共九十九页。（三）住房补贴制度（三）住房补贴制度(zhd)1、公房或房改房的特性、公房或房改房的特性l 较为陈旧较为陈旧(1998年以前建成年以前建成)l 面积较为狭小面积较为狭小(按级别工龄按级别工龄)l 区域偏向于旧城区区域偏向于旧城区l 租金低租金低l 房屋单价低房屋单价低l 房屋总价低房屋总价

50、低l 转让有限制，贷款需附核准上市文件转让有限制，贷款需附核准上市文件l 按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳税费并按房改标准价购买的公有住房，出售后在按规定缴纳税费并扣除扣除(kuch)按当年房改成本价按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。人个人所有。第五十五页，共九十九页。房改房的价值房改房的价值(jizh)l 房改房的交易方式房改房的交易方式l 产权公房：缴物业费产权公房：缴物业费l 使用权公房：缴租金使用权公房：缴租金l 使用权公房价值使用权公房价值(jizh)=公房与商品房租金差异的折现值公房与商品房租金差异的折现值l 产权

51、公房价值产权公房价值=公房物业费与商品房租金差异的折现值公房物业费与商品房租金差异的折现值l 假设产权公房物业费每平米假设产权公房物业费每平米2元元, 使用权公房租金每平米使用权公房租金每平米10元。元。同等水平的商品房租金每平米同等水平的商品房租金每平米50元元, 如果某公房面积为如果某公房面积为50平米平米, 公房公房可用可用20年年, 年折现率年折现率5%，那么：使用权公房价值：，那么：使用权公房价值：I：5%/12，PMT：50 （50-10），），N：20 12，BEG PV=304313产权公房价值：产权公房价值：5%/12，PMT：50 （50-2），），N：20 12，BEG

52、PV=365176第五十六页，共九十九页。2、经济、经济(jngj)适用房的特性适用房的特性l 户型合理，年代较新，价格适中，适应具有中低收入水平户型合理，年代较新，价格适中，适应具有中低收入水平家庭家庭；l 在在开发建设开发建设阶段阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控制建设标准等手段来行政划拨方式提供土地，通过减免税费，适当控制建设标准等手段来控控制建设开发成本制建设开发成本；l 在在销售销售阶段阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的，销售对象限定为具有当地常住户口的中低收中低收入家庭入家庭的居民，执行

53、购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府的居民，执行购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售；审定的微利价格限价销售；l 在在使用使用(shyng)阶段阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境；运行状态和居住环境；l 国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放。放。第五十七页，共九十九页。经济经济(jngj)适用房的交易方式适用房的交易方式(北京为例北京为例)l 政府计划兴建，只售不租政府计划兴建，只售不租l 拥有本地户口才能有权购买经济适用房

54、拥有本地户口才能有权购买经济适用房l 家庭年收入应在家庭年收入应在60,000元以下元以下l 未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者未住满五年者，需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者l 已经住满五年的经济适用房，业主可依照当前的市场价格已经住满五年的经济适用房，业主可依照当前的市场价格出售，但出售，但必须按照成交价的必须按照成交价的10%补交综合地价款补交综合地价款l 经济适用房应用经济适用房应用(yngyng)于自住，但由于资格审查不严，也有人于自住，但由于资格审查不严，也有人投资后出租投资后出租, 因为价格较低，房租收益率较高（寻租）因为价格较低，房租收益率较高（寻租）

55、第五十八页，共九十九页。（四）住房（四）住房(zhfng)公积金制度公积金制度l 住房公积金缴存比率与上限住房公积金缴存比率与上限(shngxin)l 住房公积金缴存人数与覆盖率住房公积金缴存人数与覆盖率l 住房公积金的用途住房公积金的用途l 住房公积金贷款住房公积金贷款l 考虑住房公积金后的租房规划考虑住房公积金后的租房规划l 住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较第五十九页，共九十九页。1、住房公积金缴存比率、住房公积金缴存比率(bl)与上限与上限l 由由个人个人与与单位单位各按薪资一定比率，缴存住房公积金到各按薪资一定比率，缴存住房公积金到个人住房专

56、款专用账户。个人住房专款专用账户。缴存下限个人与单位均为缴存下限个人与单位均为5%，上，上限各为限各为12%，依各城市状况定。，依各城市状况定。l 但对高工资者有月缴存上限，如但对高工资者有月缴存上限，如2006年度住房公积金年度住房公积金月缴存额上限为月缴存额上限为938元，参加上海城镇个体工商户及其雇用人员、元，参加上海城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存的个人缴存者，月缴上限为自由职业者缴存的个人缴存者，月缴上限为1610元。基准依照元。基准依照(yzho)工作所在城市公布的上年度职工月平均工资的工作所在城市公布的上年度职工月平均工资的2倍或倍或3倍订出。倍订出。第六十页，共九十九

57、页。1、住房、住房(zhfng)公积金缴存比率与上限公积金缴存比率与上限l 除各城市统一规定外，实行除各城市统一规定外，实行补充公积金补充公积金的单位可以多的单位可以多提提2%到到8%。这些比率规定每年公布一次。这些比率规定每年公布一次。l 住房公积金按照国家规定利率计息，目前住房公积金按照国家规定利率计息，目前比照三个月比照三个月存款。存款。l 员工离休、退休、完全员工离休、退休、完全(wnqun)丧失劳动力可领取住房丧失劳动力可领取住房公积金余额。公积金余额。第六十一页，共九十九页。2、住房、住房(zhfng)公积金缴存人数与覆盖率公积金缴存人数与覆盖率l 住房公积金还存在应建未建的现象，

58、如一些住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工外商投资企业、城镇私营企业的职工还未创建住房公积金制度。还未创建住房公积金制度。l 大量大量进城务工人员进城务工人员，需要在城市买房或租房居住，但当，需要在城市买房或租房居住，但当前住房公积金没有覆盖到这些人员。前住房公积金没有覆盖到这些人员。l 部分城市住房公积金还不够发放个人部分城市住房公积金还不够发放个人(grn)贷款，如上海贷款，如上海2003年住房公积金不够支持贷款要求，因此只能采取降低人均贷款年住房公积金不够支持贷款要求，因此只能采取降低人均贷款额度。额度。l 各城市根据供求情况，规定各

59、城市根据供求情况，规定最高可贷住房公积金最高可贷住房公积金额度。额度。第六十二页，共九十九页。3、住房住房(zhfng)公积金的用途公积金的用途l 支付职工支付职工购买购买自住住房费用自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登，含房价、交易手续费与产权登记费；记费；l 支付职工个人或透过集体支付职工个人或透过集体合资建造合资建造自住住房的费用；自住住房的费用；l 支付职工个人为支付职工个人为修缮修缮自自住住房发生的费用；住住房发生的费用；l 支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保贷款本息、保险费及公证费；险费及公证费；l 房租超出家庭房租超出

60、家庭(jitng)工资收入工资收入的固定比率的固定比率可用住房公积金支可用住房公积金支付。付。第六十三页，共九十九页。4、住房住房(zhfng)公积金贷款公积金贷款l 缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款；住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款；l 利率比一般房贷低利率比一般房贷低1%以上以上，但，但贷款金额有一定的限制贷款金额有一定的限制，如南，如南京市的贷款额度京市的贷款额度=月缴存基数月缴存基数 0.45 12(月月) 贷款年数贷款年数(nin sh)，但最高上限