辽宁省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的常用方法模拟试题

1、辽宁省2015年下半年房地产估价师案例与分析：房地产转让估价的常用方法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10000，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。 A：548.19 B：558.15 C：567.39 D：

2、675.40 E：工业用地的监测点评估价格 2、需求的收入弹性是指。 A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度 D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调3、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。 A目标定价法 B成本加成定价法 C随行就市定价法 D价值定价法 4、相对于现金回报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增 加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。 A：投资利润率 B：投资回报率 C：资本

3、金利润率 D：资本金净利润率 E：借款合同5、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指。 A：本票 B：银行卡 C：支票 D：汇票 E：执行层的组织协调 6、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元。假设折现率为10，目前承租人权益的价值应是万元。 A：7003 B：7103 C：72.03 D：7303 E：工业用地的监测点评估价格 7、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金_。 A不得低于评估价格的50% B不得高于评估价格的50% C由政

4、府决定 D不得低于按照国家规定所确定的最低价 8、房地产开发企业所得税主要是对企业年（）征收的一种税。 A租售收入 B所得额 C扣除成本的销售收入 D营业额 9、在某城市住房市场中，已批准预售的商品房为200万，其中，小户型住房为80万，中等户型为100万，大户型为20万，研究各类户型住房在该市批准预售住房中的比例，需要运用的统计指标性质是。 A：比例相对指标 B：结构相对指标 C：比较相对指标 D：强度相对指标 E：执行层的组织协调 10、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10%，该项目建设期间涨价预备费为

5、_万元。 A31.134 B311.34 C3113.4 D3113411、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是_。 A工程建设监理单位资质管理实行办法 B工程建设监理单位资质管理若干细则 C工程建设监理单位资质管理实行规定 D工程建设监理单位资质管理具体规定 12、我国房地产权属登记制度的特点不包括_。 A房地产权属登记由不同的登记机关分别登记 B房地产权属登记为房地产权利动态登记 C房地产权属登记实行申报登记制度 D房地产权属登记具有公信力 13、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投

6、资的特点属于。 A：适于进行长期投资 B：变现性差 C：易受政策影响 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同14、物业管理的全面启动以_为标志 A物业的接管验收 B用户入住 C档案资料的建立 D首次业主大会的召开 15、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）米。 A22 B28 C38 D50 16、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。 A超额利润 B投资回报 C内部收益 D风险报酬 17、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、

7、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 18、下列表述中，正确的是_。 A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税 D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5% 19、在我国下列属于无民事行为能力人的是。 A：18周岁以上的成年人 B：10周岁以上的未成年人 C：不满10周

8、岁的未成年人 D：不能完全辨认自己行为的精神病人 E：执行层的组织协调 20、_要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。 A合法原则 B公平原则 C替代原则 D估价时点原则 21、统计报表是指按照国家统一规定，以报表的形式定期逐级上报统计资料的制度化调查方式；按报送统计报表的周期，下列不属于定期报表的一项是_。 A半年报 B年报 C季报 D月报 22、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500,层高4.1米，土地剩余使用年

9、限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为_万元。(建筑物报酬率为10%) A11.80 B16.07 C23.57 D31.0723、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向_提交申请材料。 A人力资源和社会保障部 B住房和城乡建设部 C所在地省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门 24、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由_规定。 A国务院 B国土

10、资源部 C省、自治区、直辖市 D县25、住房公积金的本质属性是_，是住房分配货币化的重要形式。 A利润性 B税率性 C余额性 D工资性二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有。 A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格为50万元 D：该房地产的实际价格高于50万元 E：该房

11、地产不存在名义价格 2、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕3、股票赢利的大小取决于_。 A股份有限公司的经营状况和赢利水平 B公司的赢利状况 C公司的年终利润的多少 D公司风险程度和股票的稳定性 4、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。 A：收益法中预测未来的租金 B：市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整 C：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 D：比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力 E：成本法中确定房地产的重新购建价格5、某宗房地产的正常成交价

12、格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为_元/m2。 A3800 B3520 C3700 D3720 6、收益性物业的经营费用不包括_。 A人员工资及办公费用 B保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用 C保险费、房产税和法律费用等 D抵押贷款还本付息费用 7、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于_。 A货币证券 B信用证券 C商品证券 D资本证券 8、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由_审批。 A建设部 B市级房地产行政主管部门 C省级房地产行政主管部门 D地方房地产

13、行政主管部门 9、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件 B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权 E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 10、质权的特征包括。 A：质权是一种担保物权 B：质权是一种用益物权 C：质权的标的物只能是动产或财产权利 D：质权须转移质物的占有 E：质权是就质物优先受偿的权利11、债券利率的高低，主要受等因素的影响。 A：银行利率 B：发行者的资信级别 C：偿还期限 D：发行者的企业特色 E：利率计算方式和资本市场资金供求关系 12、下列关于写字楼基

14、础租金的表述中，正确的有(2005年试题) A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的 B：基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用 C：基础租金低于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用 D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金 E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金 13、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在_。 A资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险 B自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力 C由于主观原因、信用意识

15、差等导致的拖延还款或赖账不还 D抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险 E资金来源与资金流动性无关14、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和_等方面。 A物业增值 B管理费 C契税 D机会成本 15、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是 A：变现风险 B：时间风险 C：自然损失风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同 16、业建筑设计的评价指标不包括_。 A土地利用系数 B厂房展开面积 C厂房有效面积与建筑面积比 D单位面积造价 17、中华人民共和国物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起个月内未申请登记的，预告登记

16、失效。 A：3 B：5 C：6 D：8 E：执行层的组织协调 18、以下不属于房地产市场专业顾问的是_。 A建筑师 B精算师 C工程师 D律师 19、房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑是指_。 A房屋共有建筑面积 B土地使用面积 C房屋使用面积 D房屋建筑面积 20、下列属于不得转让房地产情況的有。 A：司法机关依法决定查封的 B：经过其他共有人书面同意的共有房地产 C：未依法登记领取权属证书的 D：依法登记领取权属证书的 E：权属无争议的 21、下列关于计算贷款综合风险度

17、系数的表述中，不正确的是_。 A项目风险越大，风险等级系数值越大 B贷款期限越长，期限系数值越小 C企业信用等级越高，信用等级系数值越低 D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 22、以下项目中，构成商品住宅价格的有。 A：征地费及拆迁安置补偿费 B：地段差价 C：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用 D：住宅建筑、安装工程费 E：非住宅小区级的公共建筑的建设费用23、房地产估价人员应遵守的职业道德包括（）。 A应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务 B应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人 C尽管感到