CPA会计学习笔记： 第07章 投资性房地产

1、第七章 投资性房地产定义特征与范围定义：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。房地产是房产和地产的总称。房产就是建筑物，也称不动产；地产就是土地，精确地说，是土地使用权。房地产可以分为两类：一类是自己使用，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租，作为投资性房地产核算。特征：1.投资性房地产是一种经营活动； 1. 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区分于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。范围：1.已出租的土地使用权：方案用于出租但尚末出租的不是。2.持有并预备增

2、值后转让的土地使用权：闲置土地不属于3.已出租的建筑物：房产是，机器设备不是，是固定资产 A，用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，转租的不是 B，是与其他方签订了协议，商定以经营方式出租（不是融资）的建筑物。通常状况下，持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚末签定租赁协议，也应视为投资性房地产。（留意：这里有变化）空置建筑物 是指企业新购入、自行建筑或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。 C，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人供应的相关帮助服务在整个

3、协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人供应保安、修理等帮助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 D，某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、供应劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。下列几个不属于投资性房地产：1. 自用房地产，即为生产商品、供应劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过供应客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。2.作为存货的房地产：一般指房地产开发企业留意：企

4、业持有并预备增值后转让的建筑物，不属于投资性房地产，好好的房子盖好不用确认确认条件：1、企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；2、 该项投资性房地产的成本能够牢靠地计量。确认时间：1.已出租的土地使用权：租赁期开头日 2.持有并预备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日 3.已出租的建筑物：租赁期开头日（空置建筑物管理当局书面决议日）初始计量（历史成本）外购成本模式计量，成本包括购买价款，相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。假如部分用于出租，部分自用的，应按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理安排。成本模式公允价值模式借：投资性房地产 贷

5、：银行存款借：投资性房地产-成本贷：银行存款留意：只有在购入房地产的同时开头对外出租（自租赁期开头日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开头日或用于资本增值之日开头，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。自行建筑成本由建筑该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费，建筑成本，应予资本化的借款费用，支付的其他费用和分摊的间接费用等。建筑过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建筑成本。借：投资性房地产贷：在建工程（非房地产开发企业）

6、 开发成本（房地产开发企业）银行存款等借：投资性房地产-成本贷：在建工程（非房地产开发企业） 开发成本（房地产开发企业）银行存款等后续支出资本化支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应连续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。留意：处理同固定资产改扩建，但不通过“在建工程”1.转销借：投资性房地产在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产2.资本化支出借：投资性房地产在建贷：银行存款等3.完工借：投资性房地产 贷：投资性房地产在建1.转销借：投

7、资性房地产-在建贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动2.资本化支出借：投资性房地产-在建贷:银行存款等3.完工借：投资性房地产-成本贷：投资性房地产-在建费用化支出不满足确认条件的，计入当期损益借：其他业务成本 贷：银行存款等后续计量后续计量模式的选择：企业通常应当接受成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以接受公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能接受一种模式对全部投资性房地产进行后续计量，不得同时接受两种计量模式。成本模式公允模式房产的同固定资产的处理，地产的同无形资产处理1.计提折旧时：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.租金收入：

8、借：银行存款（或其他应收款） 贷：其他业务收入3.计提减值预备-减值不能转回 借:资产减值损失贷：投资性房地产减值预备接受公允价值进行后续计量的条件投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估量。1、 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入2、.资产负债表日： 借或贷：投资性房地产公允价值变动贷或借：公允价值变动损益留意： 1、企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续牢靠取得，才可以接受公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2、企业一旦选择接受公允价值计量模式，

9、就应当对其全部投资性房地产均接受公允价值模式进行后续计量。3、在极少数状况下，接受公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在转变用途后首次成为投资性房地产)时，该投资性房地产公允价值不能持续牢靠取得的，应当对该投资性房地产接受成本模式计量直至处置，并假设无残值。4、接受公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），假如其公允价值无法牢靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够牢靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量

10、。5、公允模式下不计提折旧也不摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整账面价值，公允与账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）模式变更1.成本模式在附合条件下可以转为公允价值模式2.公允价值模式不能转为成本模式，由于公允价值是持续牢靠取得的，所以不会没有公允的时候。留意： 1.全部的计量问题一经确定都不得任凭变更的，投资性房地产如有变更，作为会计政策变更处理。2企业通常用成本模式，也可以用公允模式计量，同一企业只能接受一种模式，不得同时接受二种模式。借：投资性房地产成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值预备 贷：投资性房地产（账面余额） 利润安排末安排利

11、润 盈余公积转换1转换形式： “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2转换日：（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”：租赁期开头日或用于资本增值的日期。 “空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。成本模式下（账面价值）公允价值模式下（公允价值）一、自用房地产与投资性房地产的转换

12、1.投资改自用借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值预备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值预备2.自用改投资借：投资性房地产累计折旧固定资产减值预备 贷：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值预备 注：科目一一对应。二、存货与投资性房地产的转换（1）投资性房地产转为存货借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准贷：投资性房地产（2）存货转为投资性房地产 借：投资性房地产存货跌价预备贷：开发产品留意：1.接受账面价值计量，一一对转无形资产同固定资产处理。2.账面价值不产生损益一、自用房地产与投资性房地产的转换2、自用改投资二、存货与投资性房地产的转换留意：1、公允下非投资转投资，公允比账面高很多，所以差额记资本公积-其他资本公积，不影响当期损益，如某集团有房地产，账面价值1000万，公允为3亿，假如差额记到利润表，会吓死人的。2、.公允大于账面，记资本公积-其他资本公积；公允小行账面，也小不到哪去，记损益。3、处置时，转销资本公积-其他资本公积处置成本模式下公允模式下1.实际收到的金额借：银行存款贷：其他业务收入2.转销账面价值借：其