青岛房产价格上涨的成因及治理(一)

1、青岛房产价格上涨的成因及治理 一近几年来，房地产业的迅猛开展，对青岛社会经济开展产生了巨大影响。居民收入水平不断提高和城市化进程逐渐加快，以及旧城改造力 度的进一步加大，都为房地产业的开展注入了新的活力。青岛市房产 价格已经在高位运行了三四年的时间，房产价格上涨幅度很大，房产 价格涨幅在全国排名前列，与杭州、宁波等城市接近。目前市场置业 投资存在一定的投机行为，特别是住宅物业二手交易中的二次交易量 过高，租赁市场没有同步发育， 过多的 “炒房投机行为和不完善的租售 市场使住宅物业存在较大的泡沫隐患。从市场来看，推向市场的房子并不少， 但依然有很多市民买不到房子， 同时，也有许多房子长时间销售不

2、出去。造成这种现象的一个根本的 原因是房子本身性价比相差太大的问题。目前的房地产市场上许多房 屋存在户型过大、总价过高、位置偏远、配套不完善等种种原因，因 此，真正能够满足普通市民购置需求的房子并不是很多，可以说，市 场上真正的 “好房子 依然很少。近几年来，青岛市房产价格呈现持续走 高的态势。、青岛房产价格上涨的成因一土地交易价格继续上升青岛市房地产市场依然火爆，使地产市场供不应求局面日渐趋紧。近 几年来，随着青岛市市区土地的不断开发利用， 可开发土地日渐减少， 特别是土地交易进入拍卖程序后，土地交易价格完全受市场供求关系 左右，加之受国家政策调控收缩土地供给和青岛市清理整顿土地市场 的影响

3、，土地价格不断上升。从青岛市土地交易情况看，市区通过拍 卖的土地有所减少且大多在四方、 李沧两区，土地拍卖价格大幅上升。二市区南北地区房价上涨较大由于青岛市地理条件的限制和城区布局的历史变革，南北城区开展很 不平衡，从而造成房价差距较大。位于一级地段的南部区域的市南、崂山两区，位置临海和环境较好， 可开发用地不断减少，土地价格和拆迁本钱大幅上升，同时新建楼盘 大多为精品楼盘，房价涨幅较大。从 9 月份局部楼盘的销售情况看， 位于山东路的江山帝景小区平均价格为10700 元/ 平方米，同比上升28.9%；位于高科园近期销售量较大的世纪花园小区，其平均售价为 7674.89 元 /平方米， 同比上

4、升 18.1%；位于澳门路的燕岛公寓平均价格 为 14106元/平方米，同比上升 17.5%。使 9 月份一级地段商品住宅平均价格达 8946.9元/平方米，比 2004 年同期上升 17.9%。位于市区北部的五级地段的李沧区，近年来开发的大局部是经济适用 住房。青岛市开始进行经济适用住房摇号销售，严控销售对象，使外 来人口和不具备购置条件的购房者只能购置普通住宅，然而，这一区 域的新建普通住宅开发较少，不能满足较大的购房需求，使局部销售 的楼盘平均价格已高达 5300 元/平方米，同比上升 16.7%。从而拉动该 区域普通住宅价格较去年同期上升 13.6%，价格涨幅仍较大。 从局部楼 盘销售

5、情况看，占销售总套数 38%的房屋被外来人口购置，是造成区 域房屋需求旺势加剧的主要因素之一。位于北端的城阳城区，外资企业较为集中，近年来区政府加大村庄改 造的力度，加上青岛农业大学的搬迁，使该区域的经济环境和居住环 境都得到很大的改善，房价也开始上涨，有的楼盘价格与四方、李沧 两区不相上下。据统计， 2005 年 9 月份城阳区房屋销售面积为 49.67 万平方米，比去年同期上升 228.9%，城阳城区普通商品住宅平均价格 为 4044.2元/平方米，较去年同期上升 17.6%。9 月份，南北区域的房 屋销售量占我市市内七区总销售量的 68.2%，区域性房价涨幅较高， 是 拉动青岛市房屋销量

6、价格涨幅居高不下的主要原因。三二手房市场需求旺盛 近年来，青岛市为稳定房价而加大土地的供给力度，并采取有效措施 扩大房地产的开发，但仍不能满足市场需求。促使近年来青岛市房价 上涨迅猛的另一个原因是：大局部新建商品房的套型面积较大，使房 屋的总价值超出局部中低收入家庭负担能力。因此，面积相对较小以 及总价值较低的二手房， 那么成为局部市民的首选。 受供求关系的影响， 二手房价格涨幅较大，局部环境和配套较好的二手房，价格甚至超过 商品房平均售价。进入 2005年 9月份，持续上涨的地价和房价涨势有 所加剧，进一步打破了局部房屋需求者等待降低的心理，使二手房交 易明显增加。据市房地产交易中心统计，

7、9 月份二手房市场交易 1650 套，比 8 月份增加 26.8%，从而使二手房的价格较去年同期上升 10.6%， 与上月比上涨 3.7%。二手房市场交易的整体上升，必然拉动商品房价 格的上涨。二、对策分析一加大金融调控力度提高贷款利率。 3 月 17 日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人 住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。商业 银行自营性个人住房贷款基准利率 13 年期含 3 年为 5.76%，5 年以上为 6.12%。同时，人民银行实行下限管理，下限利率水平为相应 期限档次贷款基准利率的 0.9 倍，商业银行可根据具体情况自主确定利 率水平和内部定价规那么。以 5

8、 年期以上个人住房贷款为例，其利率下 限为贷款基准利率 6.12%的 0.9倍即 5.51%，仅比原优惠利率 5.31%高 0.20 个百分点。新规定实行后，对首次购置住房的消费者，四家国有 商业银行均执行下限利率。严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积 土地和房源，对工程资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业， 商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业， 商业银行要按照审慎经营原那么，从严控制展期贷款或任何形式的滚动 授信。对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵 押物。为抑制房价过快上涨，从 6 月 1 日起，个人住房按揭贷款首付 款比例不得低于 30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购置自住 住房且套型建筑面积 90 平方米以下的仍执行首付款比例 20%的规定。笔者认为，青岛市应该严格房地产贷款政策，并且在许多方